5 โบรกเกอร์อสังหาฯฟันธงโควิด-19 พ่นพิษข้ามปี

ธุรกิจโบรกเกอร์ในปี 2564 คาดการณ์ว่าจะทรงตัวจากปี 2563 จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-12 ที่รอบแรกยังไม่นิ่ง และมีการระบาดหนักอีกในรอบที่ 2 ช่วงเดือนธันวาคม 2563 ส่งผลให้ทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯและโบรกเกอร์ต่างปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น โดยการพัฒนายังเป็นแนวราบมากขึ้น และลดขนาดเล็ก ยูนิตน้อย ราคาถูกลง หวังลดความเสี่ยง ส่วนคอนโดฯยังชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการก็ต้องขยายสายป่านตัวเองให้ยาวด้วยการเพิ่มกระแสเงินสดเพื่อนำมาในหมุนเวียนในบริษัทมากขึ้น ส่วนทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ยังเป็นดาวรุ่ง ด้านคอนโดฯย่านสุขุมวิท-หัวเมืองท่องเที่ยวยังน่าห่วง

การเปิดตัวโครงการใหม่เริ่มมีจำนวนจำกัด

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด  เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2564 ว่าสถานการณ์ในตลาดทั่วไปจะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นจากการที่ธุรกิจต่างๆสามารถกลับมาดำเนินการได้ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2563 และข่าวเรื่องความเป็นไปได้ของวัคซีนป้องกันโควิด-19 ก็ช่วยให้ความเชื่อมั่นในตลาดนั้นสูงขึ้น   อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยการเติบโตของธุรกิจจะยังไม่กลับมาเท่ากับก่อนเกิดโควิด-19   การเปิดตัวโครงการใหม่จะเริ่มมีขึ้นแต่ยังมีจำนวนจำกัด  ขนาดของโครงการที่จะเปิดตัวจะมีขนาดที่เล็กลง มีจำนวนยูนิตน้อยลงเพื่อลดความเสี่ยง  ราคาจะถูกปรับให้ลดลงเพื่อเหมาะแก่การขายให้กับผู้ซื้อชาวไทยเป็นหลักในช่วงที่เศรษฐกิจภายในประเทศนั้นยังไม่ฟื้นตัวกลับมาโดยสมบูรณ์  การขายให้ผู้ซื้อต่างชาติคาดว่าจะทยอยเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2564  ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับการอนุญาตให้มีการเดินทางระหว่างประเทศ

สำหรับทำเลเด่นยังคงเป็นในทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้าสายสำคัญ และในสายที่กำลังก่อสร้างและมีศักยภาพสูง เช่น สายสีส้มและส่วนต่อขยายของเส้นหลัก อาทิ สายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน   ทำเลที่ใกล้สถานศึกษาซึ่งมีดีมานด์สูงตลอดเวลาจะยังคงเป็นจุดที่น่าสนใจต่อไปในการลงทุน   คอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา และหัวหิน รวมถึงวิลล่าในภูเก็ตสำหรับตลาดลักชัวรี่ได้รับความสนใจสูง เนื่องจากผู้ซื้อต้องการซื้อเป็นที่พักตากอากาศและเพื่อเป็นทางเลือกในการพักอาศัยหากเกิดสถานการณ์ฉุกเฉินขึ้นอีก แต่มีโครงการเกิดขึ้นไม่มากเนื่องจากที่ดินบนทำเลเด่นเริ่มจะเหลือน้อยลง

อย่างไรก็ตามความเชื่อมั่นในตลาดยังอยู่ในระดับต่ำและผู้บริโภคยังระมัดระวังเรื่องการใช้จ่ายและกังวลกับความเสี่ยงในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน ดังนั้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวลาเช่นนี้จะต้องมีราคาที่น่าสนใจ ตลอดจนเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ปรับตัวดีขึ้น   ซึ่งมองว่า ระดับราคาที่จะขายได้ดีนั้น ขึ้นอยู่กับว่าราคาขายนั้นต่ำกว่าราคาตลาดและคู่แข่งในทำเลเดียวกันหรือไม่   โดยราคาขายนั้นเพิ่มสูงขึ้นมากในช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมา แต่สถานการณ์ในปีนี้ทำให้ราคาต่างๆ ต้องลดลงเพื่อที่จะขายออกได้อย่างรวดเร็ว

ทั้งนี้คาดว่าจะมีโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวจากในปี 2563 ไปเปิดตัวในปี 2564 มากขึ้น แต่ด้วยสภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่ การเปิดตัวโครงการจะมีไม่มากนักจนกว่าโครงการเก่าๆ ในทำเลเดียวกันจะระบายออกไปได้ในระดับหนึ่งก่อน และคาดว่าสถานการณ์ในตลาดน่าจะดีขึ้นระดับหนึ่ง ทำให้ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นมากขึ้น แต่อาจจะต้องมีการปรับความคาดหวังในเรื่องอัตราการขายที่ไม่ได้เร็วเหมือนช่วง 2 ปีก่อน

ส่วนกำลังซื้อต่างชาติเชื่อว่าจะค่อยๆ กลับมาในปี 2564 โดยจะเริ่มมาจากประเทศที่มีสถานการณ์ด้านโควิด-19 ที่ดีขึ้นแล้ว เช่น จีน แต่จะยังไม่กลับไปจุดที่เคยเป็นเมื่อ 2 ปีที่แล้ว ทางผู้ประกอบการควรจะหันไปโฟกัสที่ผู้ซื้อภายในประเทศมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยง

สำหรับการขายอสังหาฯในปี 2564 น่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อที่ลดลงอย่างต่อเนื่องที่เกิดจากการที่ผู้ซื้อหลายรายมีรายได้ที่ลดลง รวมถึงความต้องการและการใช้พื้นที่ที่เปลี่ยนไปหลังจากสถานการณ์โควิด-19   ห้องพักบางรูปแบบอาจไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในอนาคต รวมถึงการแข่งขันจากโครงการบ้านแนวราบที่เพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่นอกเมือง

หวั่นปัจจัยลบเลื่อนการตัดสินใจซื้อลากยาว
โดยปัจจัยเสี่ยงที่มีความกังวลมากที่สุดคือ ความไม่แน่นอนจากสถานการณ์แพร่ระบาดเชื้อโควิด-19 ในประเทศ ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเลือกที่จะเลื่อนการตัดสินใจออกไปหรือใช้เวลาในการเปรียบเทียบโครงการมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกับทั้งการเคลียร์สต๊อกที่มีอยู่และอัตราการขายในโครงการใหม่ๆ ด้วยเช่นกัน  และการฟื้นตัวของธุรกิจหลัก เช่น การท่องเที่ยว โรงแรม และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องต้องเลื่อนออกไป ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและเศรษฐกิจโดยรวม

ขณะเดียวกันก็ยังมีปัจจัยบวกในเรื่องการขยายตัวของเมืองและเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทำให้มีทำเลในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น  การที่ผู้ประกอบการลดจำนวนโครงการที่เปิดตัวลงก็ช่วยในการเคลียร์ยูนิตที่คงเหลือในตลาดได้ดีและเป็นการช่วยตลาดในระยะยาว

ด้านดีลราคาที่ดินที่จะสูงเกิน 3 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2564 คงไม่เกิดขึ้น เนื่องด้วยต้นทุนราคาที่ดินขนาดนี้ หากนำมาพัฒนาโครงการ ราคาขายจะอยู่ในระดับที่สูงมาก การขายอาจช้าหรือต้องขายเมื่อสร้างเสร็จแล้ว และเป็นตลาดที่ค่อนข้าง niche  ผู้ประกอบการน่าจะเลือกโฟกัสไปที่ที่ดินที่มีอยู่ในมือ หรืออาจซื้อที่ดินในทำเลที่ไม่แพงจนเกินไปแต่อยู่ใกล้ทำเลหลักๆ ของเมืองที่เรียกว่า Secondary Prime Location  ยกเว้นที่ดินแปลงนั้นอยู่ในทำเลที่ดีมากๆ ใจกลางเมืองเข้ามาในตลาดและขนาดไม่ใหญ่ ก็อาจเกิดดีลที่ราคาเกิน 3 ล้านบาทต่อตารางวาได้ แต่โอกาสไม่มากนัก

 

“สำหรับทางรอดในปี 2564 คือ ต้องปรับตัวให้มีความยืดหยุ่นในโมเดลธุรกิจ และมีการกระจายความเสี่ยง ลดค่าใช้จ่าย เพิ่มประสิทธิภาพ ตัดสิ่งที่ไม่จำเป็นออก  แนวคิดใหม่ในการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริงในราคาที่สมเหตุสมผล”

แนวราบ-อาคารสำนักงานยังเป็นดาวเด่นปี’64

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2564 โดยแยกเป็น 4 เซกเมนต์คือ

 1.ที่อยู่อาศัย แบ่งเป็น

–คอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี  2564  ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ แต่อย่างไรก็ตามมองว่า สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ บางราย อาจจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างในบางทำเล  แต่จะต้องระมัดระวังในการกำหนดราคาขายซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาด อาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร

–แนวราบ คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นตลาดดาวเด่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ที่ผู้พัฒนาจะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญๆ เนื่องจากอย่างไรก็ตามแม้ใน ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บ้านก็ยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง  ซึ่ง คาดการณ์ว่า ยอดขายในปี 2564 สำหรับตลาดแนวราบยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ

2.อาคารสำนักงาน จะยังคงเป็นอีกตลาดดาวเด่นในกลุ่มภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 เนื่องจากในปี 2563 ที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครได้รับผลกระทบจากวิกฤตดังกล่าวค่อนข้างน้อย โดยเฉพาะตลาดอาคารสำนักงานเกรด เอ ในพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีอัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่ราคาเสนอเช่ามีแนวโน้มปรับลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

3.โรงแรม จะยังคงเป็นอีกปีของผู้ประกอบการจะต้องประคับประคองธุรกิจให้สามารถผ่านวิกฤตครั้งนี้ไปได้ แม้ว่าจะมีความคืบหน้าของวัคซีนโควิด-19 ที่จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญของธุรกิจท่องเที่ยวทั่วโลก แต่แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2564 จะยังคงไม่สามารถเดินทางเข้าในประเทศไทยมากนัก เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกยังคงไม่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น  ซึ่งเราอาจจะพบเห็นภาพของการประกาศขายธุรกิจโรงแรมเพิ่มมากขึ้นในปี 2564 และภาพของการรับซื้อธุรกิจโรงแรมจากกลุ่มทุนใหญ่ๆ เพิ่มขึ้นอีกเช่นเดียวกันในปีหน้า

4.ธุรกิจอุตสาหกรรมคลังสินค้าให้เช่า และนิคมอุตสาหกรรม จะเป็นอีกดาวเด่นที่สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งประเภท โดยเฉพาะคลังสินค้าให้เช่า ที่ได้รับปัจจัยบวกอย่างมากจากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ชเนื่องจากภาคธุรกิจจะเริ่มกลับมาทยอยลงทุนอีกครั้งหลังโควิด-19 คลี่คลาย ส่งผลให้เริ่มกลับมาเปิดประเทศทำให้การติดต่อค้าขายกลับมามากขึ้น ส่งผลดีต่อภาคธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย

ที่ดินแนวรถไฟฟ้า-โซนตะวันออกกทม.-EEC ยังเป็นทำเลเด่น

ทั้งนี้คาดการณ์ว่าในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากขึ้น หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี  รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา  หรือแม้กระทั่งแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นในปี 2564

สำหรับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองจะมีการพัฒนาน้อยลงเนื่องจากปัจจุบันยังคงมีอุปทานรอการขายในตลาดอีกเป็นจำนวนมากจากการเปิดตัวอย่างคึกคักในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา บวกกับราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาในพื้นที่รอบๆ ใจกลางเมืองมากขึ้นในปีหน้า

ด้านตลาดแนวราบ ทำกรุงเทพฯตะวันออก โดยเฉพาะทำเลย่านบางนา  วงแหวนกาญจนาภิเษก ร่มกล้า กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จะเป็นทำเลเด่นในการพัฒนาโครงการแนวราบในปี 2564  รวมทั้งจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญโดยเฉพาะในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (astern Economic Corridor : EEC)

โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่ในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร จะยังคงเป็นเซกต์เมนต์ ที่น่าจับตามองในปี 2564 เนื่องจาก ในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่และช่วงระดับราคา ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร  ซึ่งคาดการณ์ว่า จากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯบางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในปี 2564

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคา มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป จะเป็นช่วงระดับราคาที่มีการพัฒนาน้อยลงในปี 2564  เนื่องจากเป็นตลาดที่ค่อนข้างแคบ บวกกับกำลังซื้อต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้คาดการณ์ว่าผู้พัฒนาจะเลือกที่จะพัฒนาสินค้าในเซกต์เมนต์น้อยลงในปี 2564 โดยจะเลือกพัฒนาเฉพาะในทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อเท่านั้น เช่น ย่านทองหล่อ เป็นต้น

การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 8% จากปี’63

ส่วนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปี 2564 นั้นมองว่าจะเป็นอีกปีที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด โครงการใหม่อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น หรือลดลงประมาณ 8% จากในปีก่อนหน้า สำหรับตลาดแนวราบ ยังคงเป็นตลาดดาวเด่นที่ ผู้พัฒนาให้ความสำคัญ พัฒนาโครงการใหม่ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ ซึ่งอุปทานเปิดขายใหม่คาดว่าจะยังคงเติบโดตอย่างต่อเนื่อง

ด้านกำลังซื้อต่างชาติคาดการณ์ว่าจะยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2564 เนื่องจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ส่งผลให้กำลังซื้อมองว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการก่อหนี้ก้อนใหญ่ แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในส่วนนี้ทั้งจากภาครัฐและเอกชนก็ตาม ซึ่งมองว่าผู้ประกอบการควรเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยในปี 2564 และสำหรับกำลังซื้อต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทางในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้

ทั้งนี้การขายอสังหาฯในปี 2564 อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดคือ กำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่เรียกหลายฝ่ายมองว่าอยู่ในช่วงขาลงทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก  กำลังซื้อในช่วงวัยทำงาน หรือวัยกลางคนที่เคยเป็นกำลังซื้อหลักของภาคอสังหาฯ รู้สึกไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ยังคงกลัวการถูกเลิกจ้าง ตกงาน หรือแม้กระทั้งการปรับลดเงินเดือนลง ส่งผลให้ไม่อยากสร้างหนี้ก้อนใหญ่และภาวะผูกพันระยะยาวในช่วงนี้ จึงเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯออกไป

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่น่ากลัวกลัวที่สุดคือ ภาวการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในรอบที่ 2  ที่จะส่งผลให้รัฐบาลจำเป็นต้องประกาศล็อกดาวน์ประเทศอีกรอบ เหมือนกับประเทศในกลุ่มยุโรปและ อเมริกาที่ประกาศมาตรการล็อกดาวน์ประเทศอีกครั้งเพื่อควบคุมการระบาดของโควิด-19

ขณะที่ปัจจัยบวกที่สำคัญที่สุดสำหรับภาคอสังหาฯคือวัคซีนป้องกันไวรัสโควิด-19 จะพร้อมใช้งานได้เมื่อใด ซึ่งหากวัคซีนดังกล่าวสามารถใช้งานได้จริงภายในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่สุด นอกเหนือจากมาตรากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ทั้งจากภาครัฐและเอกชน

แนะเจาะเรียลดีมานด์ในประเทศสร้างความอยู่รอด

ส่วนดีลการซื้อขายที่ดินย่านใจกลางเมือง ราคาสูงเกิน 3 ล้านบาท/ตารางวา คงไม่มีน่าจะมี ถึงแม้ว่าจะมีการเสนอขายที่ดินบางแปลงจะมีราคาเสนอขายที่สูงกว่า 3 ล้านบาท / ตารางวาในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในโดยเฉพาะ บริเวณถนนวิทยุ เพลินจิต ชิดลม  เป็นต้น เนื่องจากผู้พัฒนาส่วนใหญ่จำเป็นที่จะต้องรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ลดต้นทุนเท่าที่สามารถทำได้ เลือกที่จะมองหาที่ดินในพื้นที่รอบใจกลางเมืองหรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ราคายังไม่สูงมากก่อน เพื่อที่จะสามารถนำมาพัฒนาโครงการในราคาที่กลุ่มผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย

สำหรับแนวทางรอดของภาคอสังหาฯในปี 2564 นั้น ผู้พัฒนาควรหันมาเน้นจับกลุ่มลูกค้าภายในประเทศเพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวในปี 2564  ซึ่งคาดการณ์ว่าผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็วเข้ามาเป็น Key Success Factor เพื่อกระตุ้นความสนใจกำลังซื้อให้เข้ามาสนใจโครงการมากขึ้นในภาวะที่ตลาดชะลอตัว และกำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา ซึ่งเนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ ซึ่งถือว่าโปรโมชั่นเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งอาจส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในปี 2561

 

“แนะนำว่า ผู้พัฒนาควรปรับลดแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลง เพื่อใช้เวลานี้ในการระบายสต๊อกที่ยังคงค้างในตลาดก่อน เพื่อให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลเร็วขึ้น เน้นหาพื้นที่ใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มกำลังซื้อเรียลดีมานด์ ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์อื่นๆที่สำคัญ”

ตลาดคอนโดฯเจอโจทย์หิน

ดร.ปฏิมา จีระแพทย์ ประธานกรรมการ  บริษัท ฟีนิกซ์ 1010 โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2564  ว่ายังไม่มีทีท่าว่าจะกลับฟื้นขึ้น และมีแนวโน้มจะลากยาวไปถึงปี 2565 เพราะการควบคุมและการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในหลายๆ ประเทศยังไม่ได้แสดงออกซึ่งผลลัพธ์ที่วางใจได้ แม้ว่าเรื่องของวัคซีนจะเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้น แต่การจะกระจายวัคซีนไปให้ทั่วถึงทั้งโลกนั้นคงต้องใช้เวลาอีกพอสมควร ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่การท่องเที่ยวระหว่างประเทศจะกลับมาเป็นปกติในอีก 3-4 ปีข้างหน้า เมื่อชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้ธุรกิจการท่องเที่ยวซึ่งเป็น 1 ในฟันเฟือง เศรษฐกิจสำคัญของประเทศไทยขาดแรงหมุน เพราะรายได้จากการท่องเที่ยวคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 12% ของ GDP ประเทศไทยมีผลให้เศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวรุนแรงประกอบกับเศรษฐกิจประเทศไทยก็อยู่ในช่วงชะลอตัวมาก่อนหน้านี้แล้ว

อีกทั้งมาตรการต่างๆ ที่ออกมาจากรัฐบาลในช่วงหลายเดือนก่อนหน้านี้ก็มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจเช่นกัน ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนไทยจึงลดลงแบบชัดเจน หลายๆ ธุรกิจได้รับผลกระทบ เช่น ร้านอาหาร สถานบันเทิง สถานที่ท่องเที่ยว ธุรกิจค้าปลีก โรงแรม รถรับจ้าง และอีกหลายธุรกิจที่ต้องปิดให้บริการแบบชั่วคราว และถาวร หรือเปิดให้บริการแบบไม่เหมือนเดิมเพื่อหารายได้พยุงกิจการเอาไว้เท่านั้น

โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการที่ความเชื่อมั่นลดลงมีผลให้คนจำนวนหนึ่งไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ซึ่งเป็นการสร้างภาระหนี้สินระยะยาว อีกทั้งยังไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจและฐานะทางการเงินของตนเองในระยะยาว ประกอบกับมาตรการที่เกี่ยวข้องกับการพิจารณาสินเชื่อธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นเพราะทุกธนาคารต่างไม่ต้องการเพิ่มภาระที่เกิดจากหนี้เสียให้มากขึ้นเช่นกัน  แต่ผู้ประกอบการก็ไม่ต้องการที่จะมีรายได้ลดลงในช่วงวิกฤติจึงพยายามระบายสต๊อกของตนเองออกมาให้ได้มากที่สุด ซึ่งสามารถแยกเป็นเซกเมนต์ต่างๆ ได้ดังนี้

–คอนโดมิเนียม ในปี 2564 จะเป็นอีกปีที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มีจำนวนไม่มากอาจจะมากกว่าปี 2563 แต่ไม่เทียบเท่าช่วงปี 2560-2561 โดยอาจจะมากกว่าปี 2563 ประมาณ 10-15% ขึ้นอยู่กับความเป็นไปได้เรื่องของวัคซีนโควิด-19 ซึ่งจะมีผลต่อความเชื่อมั่นในภาพรวมและการขยายตัวทางเศรษฐกิจ โดยอาจต้องรอดูสถานการณ์ในช่วงครึ่งหลังของปี2564 แต่หลายๆฝ่ายเชื่อว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยเลยจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2563 แต่จะฟื้นตัวเร็วเท่าใดนั้นขึ้นอยู่กับเรื่องของวัคซีนและผลกระทบจากโควิด-19 ที่เกิดขึ้นในปี 2563

โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายในปี 2564 ยังคงเป็นโครงการราคาไม่แพงคือไม่เกิน 3.5 ล้านบาทต่อยูนิต ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ในระดับของบุคคลทั่วไปที่เป็นนักลงทุนหรือผู้ที่มีคอนโดมิเนียมในครอบครองอาจจะต้องรีบระบายของในมือออกไปให้เร็วที่สุด หรือถ้าเป็นนักลงทุนระยะยาวที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมมาเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวนั้นก็อาจจะต้องทำใจรับผลตอบแทนที่ลดลงเพราะการแข่งขันในตลาดมีสูงมาก เกิดการลดราคาค่าเช่ากันลงมามาเป็นประวัติการณ์บางยูนิตจำเป็นต้องลดลงมามากกว่า 30% เพื่อให้ได้ผู้เช่า เพราะมีเจ้าของคอนโดมิเนียมหลายรายยอมลดค่าเช่าลงทำให้คนอื่นต้องลดลงมาด้วยเช่นกัน อีกทั้งการขายต่อก็อาจจะทำได้ช้ากว่าในอดีตโดยเฉพาะในโครงการที่ยังขายไม่หมด เพราะผู้ประกอบการเองก็พร้อมลดราคายูนิตเหลือขายด้วยเช่นกัน โรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็เข้ามาแย่งกลุ่มลูกค้าที่หาเช่าคอนโดมิเนียม เพราะโครงการเหล่านี้ก็ต้องการรายได้ในช่วงนี้เช่นกัน ซึ่งแนวโน้มของผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดมิเนียมในระยะยาวก็มีความเป็นไปได้ที่จะลดลงเพราะอุปทานในตลาดมีเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปีซึ่งมีผลต่อการแข่งขันแน่นอนในอนาคต

ทั้งนี้เชื่อว่าตลาดคอนโดฯยังชะลอตัว ราคาขายยังนิ่ง ผู้ประกอบการยังต้องนำสต๊อกเก่ามาระบายอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ผู้ประกอบการบางรายจะจัดโปรโมชั่น โดยอ้างว่าขายสินค้าในราคาพิเศษแต่มีการแอบปรับราคาสินค้าขึ้นมาแล้ว โดยคอนโดฯระดับราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเลดียังขายได้อย่างต่อเนื่อง ส่วนราคา 250,000-300,000 บาท/ตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็นที่ดินสิทธิ์การเช่าระยะยาว (Leasehold) จะขายได้ยากขึ้น  สถาบันการเงินจะไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อ  ดังนั้นผู้ประกอบการได้พยายามปรับกลยุทธ์ด้วยการนำเชนแบรนด์ดังจากต่างประเทศมาบริหารโครงการ เพื่อนำแบรนด์มาสร้างมูลค่า ซึ่งมีผู้ประกอบการประมาณ 4-5 ราย ดำเนินการในรูปแบบดังกล่าว คาดว่าในอีก 4 ปีข้างหน้าตลาดกลุ่มดังกล่าวจะกลับมาอีกอย่างแน่นอน

อย่างไรก็ตามแม้ว่าตลาดคอนโดฯโดยรวมจะชะลอตัว แต่ในส่วนของตลาดคอนโดฯสไตล์รีสอร์ท จะกลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้น เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ บางแห่ง ชอบซื้อมารีโนเวทใหม่ แล้วถือครองประมาณ 4-5 ปี แล้วประกาศขาย เพื่อสร้างผลกำไร

ส่วนผู้ประกอบการที่พัฒนาในรูปแบบของมิกซ์ยูส ก็จะปรับสัดส่วนการลงทุนหันไปพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มมากขึ้น แต่ขณะเดียวกันก็หันไปแตกไลน์ในธุรกิจอื่นเพิ่มมากขึ้น เช่น รับซื้อหนี้ ,โรงพยาบาล,โรงแรม และผลิตวัคซีค ป้องกันโควิด-19  ฯลฯ เพื่อลดความเสี่ยง และสร้างโอกาสในการดำเนินธุรกิจ  โดยเฉพาะธุรกิจโรงพยาบาลและเฮลท์แคร์ หลังจากที่ประเทศไทยสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ ส่งผลให้ชาวต่างชาติสนใจที่จะมาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้มากขึ้น รวมไปถึงการซื้อที่ดินผ่านนอมินีเพิ่มขึ้น และทำให้ธุรกิจโรงพยาบาล และเฮลท์แคร์ มีแนวโน้มดีขึ้นด้วยเช่นกัน

–โครงการแนวราบ มีความเป็นไปได้ที่จะเพิ่มขึ้นจากปี 2563 มากกว่า 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก และจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร เพราะผู้ประกอบการไม่ได้ต้องการพัฒนาโครงการราคาสูงในกรุงเทพมหานคร ทาวน์เฮาส์ในช่วงราคา 2.5-4 ล้านบาท เป็นรูปแบบที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง หรือแนวเส้นทางในอนาคต ผู้ประกอบการหลายรายที่ก่อนหน้านี้มีการพัฒนาโครงการทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรอยู่แล้วจะยังคงมีรายได้ต่อเนื่อง ส่วนรายที่มีโครงการบ้านจัดสรรน้อยกว่าจะมีปัญหาเรื่องของรายได้ที่ลดลง ผู้ประกอบการที่มีโรงแรมหรือโครงการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยวจะยังไม่สามารถกลับมามีรายได้แบบก่อนหน้านี้ได้แน่นอน ยังคงต้องพึ่งพาโครงการบ้านจัดสรรในการสร้างรายได้ในปี 2564

“โครงการแนวราบยังมียอดขายดีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลรอบปริมณฑล ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และราคา 2-3 ล้านบาท ยังมีดีมานด์ ส่วนตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะขอนแก่น นครราชสีมา และอุบลราชธานี ยังไปได้ดีเช่นกัน ส่วนบ้านที่มีราคาแพงจะสามารถทำยอดขายได้ช้า”

–อาคารสำนักงาน  จำนวนอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 3-4 ปีจากนี้มีมากถึง 2 ล้านตารางเมตร ซึ่งถ้าความต้องการพื้นที่สำนักงานมีไม่มากพอต่ออุปทานที่จะเข้ามาในอนาคตก็มีความเป็นไปได้ที่หลายอาคารจะมีผู้เช่าไม่เต็ม แม้ว่าตอนนี้จะมีอาคารสำนักงานหลายอาคารในกรุงเทพมหานครมีผู้เช่าเต็ม 100% จนสามารถเรียกค่าเช่าได้เกิน 1,300 บาทต่อตารางเมตร แต่ถ้าอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ตลาดอาคารสำนักงานในช่วง 3-4 ปีจากนี้มีความเสี่ยงที่เจ้าของอาคารต้องใช้เวลาในการรอคอยผู้เช่านานขึ้น รวมไปถึงค่าเช่าพื้นที่สำนักงานก็อาจจะไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นแบบก่อนหน้านี้

“ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2564 ยังเหนื่อย เพราะจากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ผู้เช่าหลายรายจะยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่  แต่เจ้าของอาคารก็จะดึงดูดลูกค้า ด้วยการให้เช่าฟรีตามระยะเวลาที่กำหนด หรือตกแต่งพื้นที่เช่าให้ใหม่ แต่หากมีอาคารสำนักงานใหม่เปิดตัว โครงการเก่าก็ยังน่าเป็นห่วง เพราะลูกค้าจะย้ายไปอยู่ที่ใหม่ ในราคาที่เลือกได้มากกว่า ส่งผลให้เจ้าของอาคารอาจปรับลดราคาเช่าลงมาได้ ทั้งนี้ต้องพิจารณาผู้เช่าเป็นรายๆไป  โดยย่านซีบีดี และติดแนวรถไฟฟ้า ยังถือว่ายังเป็นทำเลที่ดี ขณะที่โซนวิภาวดี จะเริ่มมีผู้ประกอบการไปซื้อที่ดินเพื่อทำอาคารสำนักงานมากขึ้น” 

–ตลาดพื้นที่ค้าปลีก เป็นอีก 1 ประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 รวมไปถึงการหายไปของนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญและในพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพมหานคร พื้นที่ว่างในโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีให้เห็นมากขึ้น และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในปี 2564 เพราะผู้เช่ามีรายได้ไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการ นอกจากนี้การซื้อขายสินค้าออนไลน์ในประเทศไทยขยายตัวมากขึ้นในทุกๆแพลตฟอร์ม ผู้เช่าบางส่วนไม่ต้องการพื้นที่เพื่อเปิดร้านในโครงการพื้นที่ค้าปลีกอีกแล้วหรือลดจำนวนร้านค้าลงจากที่ผ่านมา โครงการพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตจึงมีทิศทางการขยายตัวลดลง แต่การปรับปรุงโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีให้เห็นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และในอนาคต เพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับรูปแบบโครงการของตนเองให้น่าสนใจไม่จำเจรวมไปถึงสอดคล้องกับรูปแบบชีวิตในปัจจุบันให้มากขึ้น

“ตลาดค้าปลีกในปี 2564 ยังเหนื่อยมาก เพราะเจอ Disrupt จากระบบ Online Marketing โดยผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกในห้างสรรพสินค้า จะต้องแบกรับภาระต้นทุนในการเช่ามาก และจะส่งผลให้เจ้าของห้างได้รับค่าเช่าน้อยลง” ดร.ปฎิมา กล่าว

–โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เมื่อไม่มีชาวต่างชาติรายได้ก็ลดน้อยลงเช่นกัน หลายโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เลือกที่จะปิดให้บริการไปเลยเพื่อจะได้ไม่เสียค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการโครงการ อีกทั้งมีไม่น้อยที่ต้องการขายโครงการออกให้เร็วที่สุดเพื่อลดภาระดอกเบี้ยธนาคาร โดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเปิดให้บริการใช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและต่างประเทศคงต้องรออีก 3-4 ปี

เทรนด์ปี64 เน้นที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย  รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะยังชะลอตัวต่อเนื่อง แม้จะมีข่าวดีเรื่องวัคซีนต้านโควิด-19 แต่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจโดยรวมจะยังไม่เห็นผลทันที ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ภาพรวมจะยังคงชะลอตัวเหมือนในปี 2563 เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงต้องเร่งระบายสิงค้าคงค้างแทนการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม ในปี 2564 นี้ พลัสฯ คาดการณ์ว่าสถานการณ์ที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ การลดราคาในโครงการพร้อมอยู่จะยังมีให้เห็นต่อไป แต่สัดส่วนของการปรับลดราคาคงจะเริ่มผ่อนคลายลงมากกว่าปี 2563 โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยนโยบายของประเทศไทยอยู่ในระดับที่ต่ำมาก (0.5%) จึงนับเป็นตลาดของผู้ซื้อและนักลงทุนที่มีสภาพคล่องเพียงพอ โดยเฉพาะการลงทุนในระยะยาว

ทั้งนี้คาดว่าผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคา 1–3 ล้านบาท จับกลุ่มวัยเริ่มต้นทำงาน นอกจากนี้ ในส่วนของกลุ่มทาวน์โฮม บ้านแฝดที่ราคาเกิน 3 ล้านบาท ก็คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่มาแรง

 -คอนโดมิเนียม

จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังของ 2563 ผู้ประกอบการยังคงเน้นเปิดโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและกรุงเทพฯ รอบนอก ในบริเวณลาดพร้าว-บางกะปิ (สายสีเหลือง) รามอินทรา (สายสีชมพู) รัชโยธิน-เกษตร (รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย) โดยเสนอขายในระดับราคา 80,000–150,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมีราคาต่อยูนิตที่ 2.5–3.5 ล้านบาท (โดยในครึ่งปีหลัง 2563 ไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวในเขต CBD) ซึ่งระดับราคาที่ขายดี (มากกว่าค่าเฉลี่ย 48%) ส่วนใหญ่อยู่ระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมีราคาต่อยูนิตต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท บริเวณกรุงเทพรอบนอกไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้า  คาดว่าทำเลที่ยังไปได้อยู่คือกรุงเทพฯ รอบนอกแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เดินทางสะดวกและมีราคาที่เข้าถึงได้

-บ้านเดี่ยว

จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังของ 2563 พบว่าโครงการบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่กระจายตัวตามแนวถนนวงแหวนรอบนอก และตอนเหนือของกรุงเทพฯ และผู้ประกอบเน้นการเปิดโครงการในระดับราคา 3–5 ล้านบาท มากขึ้นจากรอบก่อนหน้า

-ทาวน์โฮม

โครงการใหม่ส่วนใหญ่เปิดในชานเมืองกรุงเทพตามส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว และรถไฟฟ้าสายใหม่สีแดงทางตอนเหนือของกรุงเทพ ผู้ประกอบการยังคงเน้นเปิดโครงการในระดับราคา 1–3 ล้านบาท

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 จะมีมากขึ้นกว่าปี 2563 หรือไม่นั้น คงต้องขึ้นอยู่กับภาพรวมสภาวะเศรษฐกิจ และปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยเฉพาะการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยคาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่อยู่ เนื่องจากซัพพลายคงค้างในตลาดมีอยู่ในระดับสูง คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะยังอยู่ในระดับเดิมจากปี 2563 หรืออาจจะมีแนวโน้มลดลง โดยขึ้นอยู่กับซัพพลายคงค้างของแต่ละผู้ประกอบการด้วย

อย่างไรก็ตามเชื่อว่า หากสถานการณ์โควิด-19 ทั่วโลกดีขึ้น มีการเปิดสายการบินตามปกติ ชาวต่างชาติมีแนวโน้มจะกลับมาประเทศไทยสูงมาก เพราะต่างชาติส่วนใหญ่เชื่อว่าประเทศไทยปลอดภัยจากการป้องกันโควิด-19 ที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเห็นได้จากจำนวนผู้ติดเชื้อน้อย มีการแพทย์ที่ดี รวมถึงความพร้อมของโครงสร้างการคมนาคมและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รวมถึงค่าครองชีพที่อยู่ในระดับต่ำ แต่ทั้งนี้ยังคงต้องติดตามและประเมินสถานการณ์เรื่องโควิด-19 กันต่ออย่างใกล้ชิด

นอกจากนี้ โครงการ Thailand elite visa ของรัฐบาลที่ส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักในไทยให้สะดวกขึ้นเป็นปัจจัยบวก ซึ่งกลุ่มที่ถือ visa ประเภทนี้เป็น 1 ใน 4 กลุ่มชาวต่างชาติที่อนุญาตให้เดินทางเข้าประเทศไทยได้ จากมาตรการผ่อนปรนระยะที่ 6 ซึ่งน่าจะส่งผลดีกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยจากการเปิดเผยของ บริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด ตัวแทนจัดหาวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติฐานะดีและต้องการพักอาศัยในประเทศไทยระยะยาวระบุว่า จำนวนพลเมืองฮ่องกงที่เป็นผู้ถือครองวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติที่มีฐานะดีเพิ่มขึ้นถึง 380% ในช่วงเดือนตุลาคม 2562 ถึงเดือนมิถุนายน 2563

“ความกดดันเรื่องราคาขาย และสถานการณ์เศรษฐกิจที่หากไม่ดีขึ้นอาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค จึงต้องมีแผนรับมือและประเมินสถานการณ์เผื่อปรับกลยุทธ์อยู่เสมอ เพื่อการทำราคาที่เหมาะสมให้ลูกค้าเข้าถึงได้ แต่ยังต้องมีกระแสเงินสดที่เพียงพอหล่อเลี้ยงธุรกิจด้วยเช่นกัน”

โควิด-19 ระบาดตลาดซึมยาว

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่ยังมีความน่ากังวลในปี 2564 คือ 

-ธุรกิจการท่องเที่ยวที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ หากเกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 รอบสอง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการจ้างงาน และการปิดตัวของธุรกิจที่ขาดสภาพคล่อง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อด้วยเช่นกัน

-ความไม่แน่นอนของสถานการณ์การเมืองในประเทศ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่กระทบภาพรวมเศรษฐกิจ   

-หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค อีกทั้งสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ขอกู้ที่มีสัดส่วนหนี้ต่อรายรับสูงเช่นกัน

ปัจจัยบวก

-การเริ่มทดลองใช้วัคซีนป้องกันโควิด-19 ในช่วงปลายปี 2563 ถ้าวัคซีนใช้ได้ดี น่าจะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ภาคธุรกิจต่างๆ มีความเชื่อมั่นมากขึ้น อย่างไรก็ตามกว่าจะสามารถผลิตให้ได้ในจำนวนที่มากพอก็จะเป็นในช่วงปลายปี  2564 ซึ่งกว่าจะส่งผลบวกได้อย่างชัดเจนก็น่าจะช่วงปี 2565 เป็นต้นไป

-การลดลงของซัพพลาย เปิดใหม่ในตลาด จากปีก่อนๆ ที่มีความกังวลว่าจะ oversupply ซึ่งการชะลอตัวของตลาดทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการเปิดตัวมากขึ้น ถือเป็นการปรับตัวของตลาดอสังหาฯ ให้มีสมดุลยภาพมากขึ้น

 -ราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลง ซึ่งดีต่อการลงทุนระยะยาว เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น ในปัจจุบันคอนโดมิเนียมในทำเลที่ดีในเมืองใกล้รถไฟฟ้ามีราคาลดลงมากถึง 40% ในบางโครงการ

สำหรับราคาที่ดิน Freehold ใน Prime Location ยังไม่มีแนวโน้มลดแน่นอน เนื่องจากซัพพลายมีจำกัดมาก แต่อาจจะไม่มีการปิดดีลในปี 2564 อาจต้องรอตลาด Luxury ฟื้นตัว ความต้องการที่ดินใน Prime Location จะมีแน่นอน จากปี 2563 ที่ไม่มีโครงการในระดับ Luxury เปิดตัวใหม่เลย

ส่วนทางรอดของผู้ประกอบการในปี 2564 นั้น เพื่อให้โครงการเก่าขายได้ผู้ประกอบการควรต้องปรับราคาให้เหมาะสมกับกำลังซื้อในตลาด ส่วนการพัฒนาโครงการใหม่ ผู้ประกอบการต้องเข้าใจความต้องการของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น การเปิดโครงการใหม่ในช่วงตลาดขาลงควรจะต้องอยู่ในทำเลที่สะดวกสบายจริงๆ มีขนาดของพื้นที่ใช้สอยที่ไม่เล็กจนเกินไป และอยู่ในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่าย รวมถึงรัฐบาลควรจะขยายมาตราการผ่อนปรนต่างๆ ต่อไป หรือออกมาตราการใหม่ๆ มากระตุ้นกำลังซื้อเพื่อช่วยพยุงสถานการณ์ในปี 2564

หวั่นโควิด-19 กระทบจีดีพีติดลบ

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า เนื่องจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯจะรุกพัฒนาคอนโดฯระดับราคา 6-15 ล้านบาท กันมาก สัดส่วนประมาร 50% ของตลาดรวม แต่ในช่วงปี 2562-2563 ผู้ประกอบการได้ปรับแผนมาพัฒนาโครงการระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทกันมากขึ้น และในปี 2564 มองว่าผู้ประกอบการจะรุกการพัฒนาโครงการระดับราคา 1-3 ล้านบาทกันมากขึ้น  และคงไม่เห็นนักเก็งกำไรในตลาด ผู้ซื้อจะเป็นเรียลดีมานด์

สำหรับทำเลที่ได้รับการตอบรับอย่างต่อเนื่องคือ แนวรถไฟฟ้านอกเมือง ในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนทำเลสุขุมวิท ซึ่งยังมีสินค้าคงค้างอยู่มาก คงต้องรอการระบาย ส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับราคา 7-15 ล้านบาทขึ้นไป ที่ส่วนใหญ่มียอดขายเกิน 70%

ส่วนคอนโดฯระดับราคา 1 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท ยังได้รับการตอบรับดีจากดีมานด์ ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนระดับราคา 7-12 ล้านบาท ยอดขายจะช้าลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการพัฒนาโครงการในระดับราคาดังกล่าวออกไปด้วย

ด้านโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 2564 คาดการณ์ว่าน่าจะมากกว่าปี 2563 เพราะข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าจะมีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ในปี 2564 จำนวน 30,000 ยูนิตขึ้นไป จากปี 2563 ที่มีการเปิดตัวประมาณ 20,000 ยูนิต  ทั้งนี้แล้วแต่สภาวะตลาด หากยังไม่สามารถหยุดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ ตลาดคงจะชะลอตัวและเหนื่อยหนักกว่านี้  ส่วนตลาดต่างชาตินั้น เชื่อว่าหากมีการเปิดประเทศ ชาวต่างชาติก็จะกลับมา ซึ่งอาจจะเห็นภาพได้ในครึ่งปีหลัง 2564

สำหรับธุรกิจโบรกเกอร์ในปี 2564 นั้น มองว่าในช่วงไตรมาส1 อาจจะยังต้อง Save ตัวเองก่อน เพราะคาดการณ์ว่าตลาดน่าจะยังคงทรงตัวตลอดไตรมาสดังกล่าว ส่วนการแข่งขันในธุรกิจคงไม่สูงมากนัก เพราะมีสินค้าในตลาดให้ขายเป็นจำนวนมาก และโบรกเกอร์รายใหญ่ล้วนมีฐานลูกค้าของตนเองอยู่แล้ว  ซึ่งส่วนใหญ่ลูกค้าที่ใช้บริการต้องการใช้มืออาชีพในการปิดขายโครงการอยู่แล้ว

ทั้งนี้ปัจจัยเสี่ยงที่ยังมีความกังวลมากที่สุดคือการแพร่ระบาดของโควิด-19 หากยังไม่สามารถหยุดการแพร่ระบาดได้ Sentimental ในตลาดก็จะยิ่งทรุดลงไปอีก และอาจทำให้ GDP ในประเทศที่คาดว่าจะเป็นบวก ก็อาจจะไม่ใช่อย่างที่คิด และจะส่งผลให้ธุรกิจในประเทศยังไม่ฟื้นตัว  ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่ปรับขึ้น เชื่อว่ายังเป็นปัจจัยบวกอยู่ หากใครมีสายป่านที่ยาวก็ยังอยู่ต่อได้ สำหรับผู้ที่ลงทุนในกองทุนต่างชาติ ก็มีผลกำไรมากพอสมควร เพราะภาวะตลาดเงินยังล้นอยู่

ด้านดีลราคาที่ดินเกิน 3 ล้านบาท/ตารางวา ในปี 2564 ยังคงไม่เกิดขึ้น แต่หากกลุ่มนักลงทุนชาวจีนกลับมาได้ และการเมืองในประเทศนิ่งแล้ว ในปีถัดไปอาจจะมีการดีลการซื้อขายที่ดินในราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท/ตารางวา เกิดขึ้นอีกก็เป็นได้

 

“เพื่อให้ธุรกิจอยู่รอด แต่ละบริษัทควรที่จะนำเอาเทคโนโลยีมาใช้ในการทำงาน ส่วนผู้ประกอบการก็ควรพัฒนาโครงการในราคาที่จับต้องได้ และก่อสร้างให้แล้วเสร็จ หากต้องการกระแสเงินสดมาหมุนเวียนในบริษัท ก็อาจจะต้องยอมตัดขายที่ดินบางแปลงออกไปบ้าง”