กลุ่มอสังหาหอการค้าฯ “อธิป” แนะรัฐกระตุ้นธุรกิจฟื้น

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ฯ สภาหอการค้าฯ มั่นใจ GDP ปี64 โตเกิน 3-4% แนะรัฐกระตุ้นรายเซกเตอร์ดันภาคอสังหาฯฟื้น ระบุแบงก์ยังเข้มปล่อยสินเชื่อโครงการ–รายย่อย ด้านเทรนด์ผู้บริโภคเปลี่ยนหันซื้อแนวราบนอกแนวรถไฟฟ้า ลุ้นคลังไฟเขียว 5 ข้อเสนอ 3 สมาคม  ยันไม่หนุนสงครามราคา จับตาการควบรวมกิจการยังมีต่อเนื่อง ชง 6 ทางรอดผู้ประกอบการฝ่าวิกฤติ

นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า มีการคาดการณ์ว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ (GDP) ในปี 2564 จะโตเกิน 3-4% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ดีกว่าปี 2563 แต่เซกเตอร์ต่างๆยังไม่สามารถนำไปคำนวณได้เต็มที่ เพราะไม่ได้มีการเจาะลงไปที่เซกเตอร์ใดโดยเฉพาะ ส่วนอัตราดอกเบี้ยคาดว่าจะยังคงทรงตัว ไม่ปรับขึ้นสูงไปจนถึงปลายปี 2564 ถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ที่ไม่ต้องแบกภาระเพิ่มขึ้น

ส่วนการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังมีความกังวลเรื่องการป้องกันไม่ให้เกิดหนี้เสีย  หนี้ครัวเรือที่สูง ความไม่มั่นคงของผู้กู้  ทำให้สถาบันการเงินยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รวมไปถึงมาตรการการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value : LTV) ที่ยังไม่ผ่อนปรนกฎเกณฑ์ ทำให้ผู้ที่มีกำลังซื้อบ้านหลังที่ 2-3 ใช้เม็ดเงินในการซื้อที่สูงขึ้น จึงต้องชะลอการซื้อออกไปก่อน

อีกปัจจัยที่ต้องจับตาดูคือเรื่องมาตรการกระตุ้นเป็นรายเซกเตอร์ของภาครัฐที่ยังไม่มีความชัดเจน เพราะที่ผ่านมามีการการออกมาตรการโดยรวมของประเทศมากกว่า เช่น ชิมช้อปใช้,คนละครึ่ง และช้อปดีมีคืน เป็นต้น ในขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาฯนั้นยังไม่ถูกกระตุ้นเท่าที่ควร

“ในด้านปัจจัยอื่นๆเช่น ระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐ อาทิ รถไฟฟ้าสายสีต่างๆ  ที่เปิดให้บริการแล้วหลายสาย ส่วนรถไฟความเร็วสูง และรถไฟทางคู่  อยากทราบว่าจะเปิดโอกาสให้มีการเคลื่อนตัวก่อสร้างได้เมื่อไหร่ เพราะจะทำให้เกิดการสร้างที่อยู่อาศัยรองรับดีมานด์ที่มีการขยายตัวได้ต่อไป สำหรับชาวต่างชาติที่ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาซื้ออสังหาฯและโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่วนใหญ่ก็ยังไม่มอบอำนาจในการโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ซึ่งเป็นรายละเอียดที่รัฐบาลจะต้องพิจารณาแก้ไข จึงจะพบปัญหาที่แท้จริง ไม่ใช่มองแต่ภาพใหญ่อย่างเดียว และสิ่งที่แอบกังวลในขณะนี้คือ ความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่อาจจะกระทบต่อบรรยากาศการลงทุน และการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค” นายอธิป กล่าว

นายอธิป กล่าวเพิ่มเติมว่า หากภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น การลงทุนในภาคอสังหาฯก็จะขยายตัว มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ที่มียอดขายที่ดี ส่วนคอนโดฯ ยังมีปัญหาในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อโครงการ ที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดมาก หากเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯก็ยังสามารถระดมทุนหาเม็ดเงินได้หลายช่องทาง แต่หากเป็นบริษัทที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังต้องอาศัยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ที่ปัจจุบันมีการตั้งเงื่อนไขที่ค่อนข้างสูง โดยโครงการที่พัฒนาจะต้องมียอดขายเกิน 50% หรือต้องให้ผู้ประกอบการซื้อที่ดินให้ได้ก่อน จึงจะปล่อยสินเชื่อโครงการ เชื่อว่าในครึ่งแรกของปี 2564 ผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯจะมีปัญหาในเรื่องของการเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีคู่แข่งขันที่น้อยลง

สำหรับพฤติกรรมของผู้บริโภคก็เปลี่ยนไป  โดยเทรนด์ในปี 2564  จะหันไปเน้นโครงการแนวราบที่ไม่ได้อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้ามากขึ้น  เนื่องจากปัจจุบันระบบการคมนาคมสะดวกสบายมากขึ้น โดยที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.5-5 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มที่ใหญ่ มีสัดส่วนมากถึง 60% ขอตลาดรวม รองลงมาเป็นกลุ่มระดับราคา 5-8 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 10% และที่เหลือจะเป็นกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท แต่กลุ่มดังกล่าวก็จะประสบปัญหาในเรื่องการกู้สินเชื่อรายย่อยจากสถาบันการเงิน มียอด Reject มากที่สุด  ขณะที่ที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีส่วนแบ่ง 10-15% และกลุ่มนี้ส่วนใหญ่กู้สินเชื่อไม่ถึง 50% และที่เหลือจะเป็นซื้อด้วยเงินสด

นายอธิป กล่าวเพิ่มเติมว่า ส่วน 5 ข้อเสนอที่ทางสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ยื่นหนังสือเสนอต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังไปเมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2563 ที่ผ่านมานั้น ยังไม่มีสามารถตอบได้ว่าภาครัฐจะทำตามที่เสนอไปได้ทั้งหมดหรือไม่ เพราะยังไม่ได้มีการเข้าพบรัฐมนตรีฯแต่อย่างใด และไม่ทราบว่าจะมีความคิดเห็นในเชิงบวกเช่นเดียวกับ 3 สมาคมหรือไม่ โดยเฉพาะเรื่อง LTV ที่เกรงว่าจะเกิดปัญหาหนี้เสียในอนาคตได้ เพราะความคิดเห็นของภาคเอกชนและภาครัฐยังไม่ตรงกัน

“สิ่งที่นำเสนอไป ล้วนเป็นสิ่งที่เคยใช้มาแล้ว และได้ผลดีกับผู้บริโภคทุกครั้ง แต่ก็มีคนไปพูดว่าเรื่องที่เสนอไปเป็นผลประโยชน์กับผู้ประกอบการมากกว่า ซึ่งไม่ควรที่จะพูดเช่นนั้น เพราะไม่ใช่การเข้าใจที่ถูกต้อง เรื่องผลประโยชน์นั้นผมมองว่าเป็นไปโดยอัตโนมัติมากกว่า เพราะผู้ที่จะได้รับผลประโยชน์เต็มๆคือผู้บริโภคมากกว่า”นายอธิป กล่าว

นายอธิป กล่าวต่อไปว่า การที่เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายหันไปรุกตลาดคอนโดฯต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากขึ้นนั้น มองว่าเป็นสิทธิ์ของผู้ประกอบการแต่ละราย แต่ก็ควรที่จะหันไปดูซัพพลายในตลาดในขณะนี้ว่า กลุ่มระดับราคาดังกล่าวเฉพาะในพื้นที่ปทุมธานี มีเกินกว่า 20,000 ยูนิต ที่ยังไม่สามารถระบายออกไปได้ ซึ่งหากมีการเข้ามาพัฒนาเพิ่มมากขึ้น เชื่อว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลาย และเกิดยอด Reject มากขึ้นอย่างแน่นอน  ผู้ประกอบการนำยูนิตที่มีปัญหากลับมาวนขายถึง 4 รอบ เนื่องจากลูกค้ากู้ไม่ผ่าน แต่ถ้าหากเป็นโครงการของดำเนินการโดยภาครัฐนั้น  เช่น กรมธนารักษ์ และการเคหะแห่งชาติ นั้นสามารถดำเนินการได้ เพราะเป็นสวัสดิการของภาครัฐ และมีนโยบายที่ช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยอยู่แล้ว

ปัจจุบันมีคอนโดฯเหลือขายทั่วประเทศมูลค่ากว่า 80,000 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนประมาณ 40,000 ยูนิต  ตัวเลขดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสินค้า และแข่งขันกันลดราคา  ยิ่งคอนโดฯมือสองก็ทยอยออกมาขาย ยิ่งทำให้การแข่งขันมากขึ้น ซึ่งทำให้มีผลต่อการเปิดตัวโครงการใหม่  ซึ่งความจริงแล้วไม่ค่อยสนับสนุนการแข่งขัน “Price war” แต่เนี่องจากในช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมาส่งผลให้บางโครงการไม่มียอดขายต่อเดือนเข้ามาเลย ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์เหล่านี้มาใช้

อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในปี 2564 ยังมีปรากฏการณ์การควบรวมกิจการ (Mergers and Acquisitions : M&A) อย่างต่อเนื่อง โดยขณะนี้ส่วนใหญ่เริ่มมองหานักลงทุนจากต่างชาติมาเป็นพันธมิตร หรือซื้อกิจการ ซึ่งเป็นไปได้ใน 3 รูปแบบ เช่น A ไปเทกโอเวอร์ B แล้วเป็น A , A+B กลายเป็น C หรือ A+B  และไปหาผู้มาซื้อกิจการที่พร้อมจะขาย เป็นต้น

“ในช่วงที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ซึ่งมีผู้ประกอบการหลายรายได้ผ่านวิกฤติกันมาหลายรอบแล้ว จะพบว่าทุกวิกฤติมีความผันผวนตลอด แต่ธุรกิจที่อยู่ได้จะต้องประกอบไปด้วย 1.ไม่ลงทุนเกินตัว 2.ไม่แบกภาระหนี้จนเกินไป3.ต้องทำในสิ่งที่ตนเองถนัด 4.ควรพัฒนาอยู่ในทำเลที่มีความเชี่ยวชาญ 5.ไม่ควรแบกภาระของพนักงานมากจนเกินไป 6.สภาพคล่องทางการเงิน ต้องมีเงินทุนหมุนเวียนให้ได้ในระยะยาวอย่างน้อย 2 ปี” นายอธิป กล่าวในที่สุด