ตั้งแต่ช่วงต้นปี2562 เป็นต้นมา ภาคธุรกิจอสังหาฯก็พยายามที่จะเดินหน้าธุรกิจให้เดินหน้าต่อไป แม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัว สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน ก็ยังไม่มีทีท่าจะจบลงง่ายๆ โดยในช่วงไตรมาส1/2562 ถือว่าเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการอสังหาฯทุกค่ายเร่งการขาย-การโอนให้ได้มากที่สุด เพื่อให้ลุล่วงก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย จะประกาศบังคับใช้มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value : LTV) เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา จนถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ กลาง เล็ก ต่างประสบปัญหาเช่นเดียวกันหมด โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ หายไปเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ไปเป็นปี 2563 จำนวนมาก และหันมาเร่งระบายสต๊อกเก่าที่ยังค้างอยู่ออกให้หมดเร็วที่สุด ซึ่งคงไม่พ้นการจัดแคมเปญเร้าใจนานัปการเพื่อดึงดูดกำลังซื้อให้ได้มากที่สุด ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายใหญ่ก็หันไปรุกตลาดแนวราบมากขึ้น เพราะตลาดดังกล่าวลูกค้าจะเป็นเรียลดีมานด์ แต่อุปสรรคอีกด่านหนึ่งที่ทั้งผู้ประกอบการและลูกค้าต่างกุมขมับมาโดยตลอดคือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยของสถาบันการเงินนั่นเอง ส่งผลให้ที่ผ่านมาหลายบริษัทที่พัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่าง มียอด Reject ที่สูงตั้งแต่กว่า 10-50% และที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างก็พยายามเร่งแก้ไข และฝ่าด่านดังกล่าวให้ผ่านไปได้ ด้วยการใช้สารพัดวิธีเพื่อช่วยลูกค้าให้สามารถกู้ซื้อบ้านได้
แนวราบครองตำแหน่งดาวรุ่งปี62
แนวราบครองตำแหน่งดาวรุ่งปี62นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ตลอดปี 2562 ว่า มีอัตราการเติบโตในทิศทางที่ดีขึ้น จากมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ทั้งเรื่องการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง เหลือ 0.01% นอกจากนี้สถาบันการเงินของรัฐยังได้สนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนที่อยากมีบ้าน ด้วยวงเงิน 50,000 ล้านบาท คิดดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก 2.5% ต่อปี กระทรวงการคลังเองก็ได้ออกแคมเปญบ้านในฝัน รับปีใหม่ ในส่วนของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุดภาครัฐก็มีมาตรการสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย นอกจากนี้ในส่วนของผู้ประกอบการเอง ก็มีการปรับตัวให้รับสภาพตลาด โดยเปิดโครงการใหม่ให้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าให้ได้มากที่สุด
นอกจากนี้โดยภาพรวมแล้วเห็นว่ามีการขยายตัวได้ดีในที่อยู่อาศัยแนวราบ ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว จากการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น อันเนื่องมาจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้กำลังซื้อลดลง
โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ เป็นกลุ่มสินค้าที่เติบโตได้ดีในปี 2562 แบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ ทาวน์โฮม ระดับราคา 3 – 5 ล้านบาท ซึ่งการเติบโตของทาวน์โฮมที่โดดเด่นขึ้นมานั้นมาจากกลุ่ม Real Demand ที่ไม่ได้เข้ามาซื้อเพื่อการเก็งกำไร เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่เหมาะกับการอยู่อาศัยมากกว่าลงทุน จึงสะท้อนการเติบโตที่แท้จริง รวมถึงการพัฒนาส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายต่างๆ ซึ่งการมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ได้ทำให้ตลาดทาวน์โฮมเติบโตได้ดีเพราะการเดินทางเชื่อมต่อที่สะดวกย่อมเอื้อต่อการเกิดขึ้นและเติบโตของธุรกิจหรือสถานประกอบการใหม่ๆ ในแถบนั้น ทำให้มีทำเลใหม่ที่มีศักยภาพน่าสนใจในการพัฒนาโครงการเกิดขึ้นหลายทำเล โดยทำเลที่ได้รับความสนใจคือบริเวณกรุงเทพฝั่งตะวันตกและตะวันออกที่มีการต่อขยายของรถไฟฟ้าและทางด่วน
บ้านเดี่ยว หากพิจารณาถึงความต้องการบ้านเดี่ยวเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ยังเห็นการเติบโตได้ดีในทุกกลุ่มราคา ซึ่งที่ได้รับความนิยมคือบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยกลุ่มราคา 5-7 ล้านบาท เป็นระดับราคาหลักในตลาดบ้านเดี่ยวตลอดจนมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง มีอุปสงค์เพิ่มขึ้น ส่วนมากในโซนตะวันออกเฉียงเหนือ บริเวณคลองสามวา และลาดกระบัง รวมถึงโซนทิศตะวันตกจะอยู่ในบริเวณบางใหญ่ และพุทธมณฑล เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ตัวเมืองได้ รวมไปถึงมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ตั้งอยู่ซึ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้ ทำเลบางนา-ตราด ยังเป็นทำเลเด่น พบการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ อีกทั้งมีการคมนาคมเชื่อมต่อที่สะดวก และยังได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาระบบโครงข่ายคมนาคม ที่มารองรับสนามบินสุวรรณภูมิ
แต่อย่างไรก็ดีมีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกมามาก การพัฒนาโครงการใหม่จึงควรพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพเพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ และระมัดระวังภาวะโอเวอร์ซัพพลายจากการพัฒนาที่มากเกินความต้องการ
สำหรับอุปสรรคที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ รายกลาง และรายเล็ก จะต้องปรับตัวรับคือ มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือที่เรียกกันว่ามาตรการบ้านหลังที่ 2 ที่ทำให้นักลงทุนเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ยากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อลดลง แต่เริ่มพบเห็นการปรับพฤติกรรมการลงทุนโดยเน้นการวิเคราะห์ผลตอบแทนในระยะยาวทดแทนการซื้อขายใบจองดังที่พบกันมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งในทางกลับกันผู้ประกอบการหลายรายเริ่มพัฒนาโครงการประเภท RTM (Ready to Move) มากขึ้นเพื่อสอดรับกับความต้องการของนักลงทุนกลุ่มดังกล่าว
ภาวะเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอกประเทศ ที่ค่อนข้างชะลอตัว ซึ่งทั้งสองประเด็นนี้ ทำให้กำลังซื้อหายไปมาก กล่าวคือ ที่ผ่านมากำลังซื้อภายในประเทศมีปัญหาหนี้สินในภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูงประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ได้เติบโตไปตามคาด จึงทำให้มีการระมัดระวังการใช้จ่ายและชะลอการตัดสินใจออกไป ซึ่งการแก้ไขทางฝั่งของผู้ประกอบการคือการเร่งการตัดสินใจให้กับลูกค้าด้วยโปรโมชั่นต่างๆ ดังนั้น ปีนี้ถือเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความน่าสนใจมาก และสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมถือว่าเป็นจังหวะดีในการตัดสินใจ
ตลาดอาคารสำนักงานโตสวนกระแส
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย)จำกัด หรือ JLL กล่าวว่า บรรยากาศโดยรวมตลาดอสังหาฯในกทม.ตลอดปี 2562 นับได้ว่าไม่สดใสนัก ตามแนวโน้มการชะลอตัวทั้งของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก ประกอบกับการขยายตัวเพิ่มขึ้นมากของซัพพลายหรืออุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทหลักๆ ทั้งที่สะสมมาจากช่วงหลายปีก่อนหน้าและที่กำลังจะสร้างเสร็จในอนาคต อย่างไรก็ดี ในส่วนของสถานการณ์จริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทหลักๆ ของกรุงเทพฯ มีผลประกอบการที่แตกต่างกันไป โดยแบ่งเป็น
อาคารสำนักงาน
ยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลประกอบการดีที่สุดในปี2562 ข้อมูลการวิจัยของ JLL ระบุว่า ขณะนี้ อาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ มีพื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 9 ล้านตารางเมตร ซึ่งในจำนวนนี้ มีอัตราการว่างเหลือเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดไม่ถึง 10% โดยเฉพาะกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 5% จากการที่พื้นที่เหลือเช่าส่วนใหญ่ในอาคารที่สร้างเสร็จแล้วเป็นพื้นที่ขนาดไม่ใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ตามอาคารต่างๆ ทำให้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีบริษัทจำนวนมากไม่สามารถขยายขนาดออฟฟิศ หรือเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ได้ ส่งผลให้ความต้องการหรือดีมานด์มีภาวะค้างสะสม ดังนั้นแม้ในปี 2562 จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 195,000 ตารางเมตร แต่ไม่สามารถรองรับความต้องการค้างอยู่ในตลาดได้ ประกอบกับอาคารที่สร้างเสร็จใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่มีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าไว้แล้วอยู่ก่อนแล้วตั้งแต่ช่วงอยู่ระหว่างการก่อสร้าง สถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ค่าเช่าสำนักงานยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นปีที่ 8 ในปี 2562 โดยปรับเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วอีกกว่า 6%
สำหรับในปี 2563 ทิศทางตลาดจะไม่เปลี่ยนแปลงจากปี2562 มากนัก แม้จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมอีก 292,000 ตารางเมตร แต่อาคารใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่มีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าแล้วเฉลี่ยราว 50% และคาดว่าพื้นที่ที่เหลืออยู่จะมีผู้เช่าเต็มภายในเวลาอันรวดเร็วหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ ดังนั้นค่าเช่าจึงจะยังอยู่ในช่วงขาขึ้น
แนวโน้มหนึ่งที่เกิดขึ้นต่อเนื่องจากไม่กี่ปีที่ผ่านมาจนถึงปีนี้คือ การปรับโฉมอาคารเก่าให้มีรูปลักษณ์และฟังค์ชั่นการใช้งานที่ทันสมัยมากขึ้น ส่วนหนึ่งเพื่อให้สามารถเรียกค่าเช่าที่สูงขึ้นได้ และอีกส่วนหนึ่งเพื่อรองรับการแข่งขันในอนาคตอันใกล้ โดยเฉพาะในปี 2564 และ 2565 ที่จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มเฉลี่ยปีละ 500,000 ตารางเมตร
แม้ในปี 2-4 ปีข้างหน้าจะมีโครงการอาคารสำนักงานเตรียมสร้างเสร็จเพิ่มเป็นจำนวนมาก แต่โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ดังนั้น จึงยังมีโอกาสที่จะมีการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ๆ เพิ่มขึ้นได้อีก โดยเฉพาะโครงการที่สามารถรองรับความต้องการของบริษัทผู้เช่าที่ต้องการเปิดออฟฟิศในอาคารใหม่ที่อาจไม่จำเป็นต้องเป็นอาคารเกรดเอ หรือตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
ศูนย์การค้า
ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีศูนย์การค้าคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นประมาณ 7 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยราว 9% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำ โดยเฉพาะศูนย์การค้าชั้นดีในย่านใจกลางเมืองมีพื้นที่ร้านค้าว่างเหลือเช่าเพียงประมาณ 4% ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคและกำลังการซื้อภายในประเทศอ่อนตัวลงในปี2562 แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ โดยรวมยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี มีผู้ประกอบการค้าปลีกทั้งแบรนด์ต่างประเทศและแบรนด์ไทยจำนวนมากที่ยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่เพื่อจำหน่ายสินค้า-บริการ โดยเฉพาะศูนย์การค้าชั้นดีในย่านใจกลางเมือง ที่ไม่ได้จับกลุ่มลูกค้าเฉพาะที่เป็นผู้บริโภคชาวไทยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติด้วย ซึ่งศูนย์การค้าเหล่านี้ ได้รับประโยชน์ค่อนข้างมากจากการที่กรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมระดับโลก
อย่างไรก็ดี พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะความนิยมที่เพิ่มขึ้นในการซื้อสินค้าทางออนไลน์ ส่งผลให้ผู้ประกอบการศูนย์การค้าต่างๆ มีการปรับกลยุทธ์ใหม่ ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกราย มีการเสนอขายสินค้าผ่านทางออนไลน์ด้วย อีกหนึ่งในความเปลี่ยนแปลงหนึ่งที่เห็นได้คือ การที่เจ้าของหรือผู้บริหารศูนย์การค้า มีการปรับลดพื้นที่สำหรับสินค้าบางประเภทลง เช่น สินค้าแฟชั่น และอุปกรณ์ไฟฟ้า/ข้าวของเครื่องใช้ในชีวิตประจำวัน ซึ่งมีความนิยมในการสั่งซื้อทางออนไลน์มากขึ้น และหันมาเพิ่มพื้นที่สำหรับสินค้าและบริการแนวไลฟ์สไตล์ รวมถึงแบรนด์จำหน่ายอาหาร-เครื่องดื่มและบริการด้านความบันเทิงเข้ามาแทนที่เพิ่มมากขึ้น เพราะยังคงเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคนิยมซื้อหรือใช้บริการด้วยตนเอง และเป็นแม่เหล็กที่จะยังคงดึงดูดให้คนเข้ามาที่ศูนย์การค้า
ในอนาคต จะยังมีการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ๆ เกิดขึ้นอีก แต่การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบเดี่ยวๆ จะมีให้เห็นน้อยลง โดยโครงการศูนย์การค้าโครงการสำคัญๆ ในอนาคตส่วนใหญ่จะเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ อาทิ One Bangkok, Dusit Central Park และอื่นๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมา
คอนโดมิเนียม
ในปี2562 กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเพิ่ม 65,000 ยูนิต ทำให้ยอดรวมยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีจำนวนทั้งสิ้นราว 637,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 5 เท่าจาก 10 ปีที่แล้วหรือปี 2552 ที่มีอยู่เพียง 122,000 ยูนิต ส่วนราคาขายเฉลี่ยสำหรับทั้งตลาด (ไม่แบ่งเกรดและทำเล) ในช่วงเดียวกัน ปรับเพิ่มขึ้นราว 40% จาก 78,000 บาทต่อตารางเมตร เป็น 109,000 บาทต่อตารางเมตร
จากจำนวนซัพพลายหรืออุปทานสะสมที่เพิ่มขึ้นมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นมากตามต้นทุนที่ดิน ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในปี 2562 เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ที่เผชิญกับความท้าทายมากที่สุด เพราะนอกจากการแข่งขันจะสูงแล้ว ราคาที่สูงขึ้นยังทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงได้ยากขึ้น ทั้ง 2 ปัจจัยดังกล่าวยังทำให้ความต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าลดลงด้วย ประกอบกับผลกระทบจากมาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับการควบคุมวงเงินกู้สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงและการซื้อเพื่อลงทุน
สถานการณ์ดังกล่าว ทำให้มีผู้ประกอบการคอนโดฯจำนวนมากขึ้นทั้งในตลาดบน-กลาง-ล่าง ที่จัดโปรโมชั่นแจก-แถม เพื่อกระตุ้นการขาย จึงนับเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง เพราะนอกจากจะมีตัวเลือกมากแล้ว ยังมีโอกาสได้โปรโมชั่นที่ดีด้วย แต่ในขณะเดียวกัน มีผู้สนใจซื้อคอนโดฯบางส่วนที่ชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะคาดหวังว่า ตลาดคอนโดฯกำลังอยู่ในภาวะฟองสบู่ และเมื่อฟองสบู่แตก จะเป็นโอกาสให้สามารถเข้าช้อนซื้อคอนโดราคาถูกได้
“ในความเป็นจริงคือ สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ เรียกว่าภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งเป็นวงจรปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจากการที่มีซัพพลายสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าการขยายตัวของดีมานด์ แต่ไม่ใช่ภาวะฟองสบู่ที่มีการพัฒนาโครงการขึ้นมากเพื่อรองรับดีมานด์เทียมจากการเก็งกำไรดังที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 20 ปีที่แล้วก่อนนำไปสู่การวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งที่มีผู้ประกอบการจำนวนมากเข้าสู่ภาวะล้มละลายหรือจำเป็นต้องขายยูนิตในราคาต่ำกว่าทุนเพื่อแก้ไขปัญหาสภาพคล่อง” นางสุพินท์ กล่าว
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการคอนโดฯส่วนใหญ่ยังคงมีสถานภาพทางการเงินที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง แม้จะมีบางรายที่หันมาใช้กลยุทธ์การลดราคา แต่ส่วนใหญ่เลือกใช้กับโครงการที่เปิดตัวมานานแล้วแต่ยังมียอดขายช้า นอกจากนี้ ราคาที่รวมส่วนลดแล้วยังคงอยู่ในระดับที่ไม่ต่ำกว่าราคาตั้งต้น ณ ช่วงเปิดตัวโครงการใหม่
ส่วนมาตรการของรัฐฯ ในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจากปกติ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจากปกติ 1% เหลือ 0.01% จะเป็นการช่วยเพิ่มกำลังการซื้อให้กับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดในตลาดแมส และกระตุ้นให้ตัดสินใจได้เร็วขึ้น โดยเฉพาะเมื่อใกล้วันสิ้นสุดมาตรการในปลายปี2563 แต่ความท้าทายที่ยังคงอยู่สำหรับคอนโดฯระดับราคานี้คือ นโยบายที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในการคัดกรองผู้กู้ ดังจะเห็นได้จากยอดปฏิเสธสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีรายงานว่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แม้โดยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมจะมีความท้าทายสูงขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะหมดโอกาสที่จะลงทุนสร้างโครงการใหม่ๆ เพิ่ม โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่สามารถจับกลุ่มเป้าหมายใน Niche Market และทำโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย อาทิ โครงการอรุณคอนโดมิเนียม พัฒนาโดยบริษัท ดิ อัมรินทร์ จำกัด ซึ่งเป็นโครงการคอนโดฯ lowrise ขนาดเล็กจำนวน 61 ยูนิต บนถนนพรานนก เป็นตัวอย่างหนึ่งของโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในปี 2562 และประสบความสำเร็จด้านการขายอย่างรวดเร็ว เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการจับกลุ่มเป้าหมาย Niche Market ได้ถูก คือ แพทย์ พยาบาลและบุคลากรที่ทำงานอยู่ในโรงพยาบาลศิริราช รวมถึงนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ยูนิตที่เสนอขายมีขนาด 25-49 ตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ย 110,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่จับต้องได้สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย
สำหรับโครงการซูเปอร์ลักชัวรีบางโครงการที่สร้างใกล้เสร็จแล้ว อาทิ เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล ที่ไอคอนสยาม มียอดการขายที่คึกคักมากขึ้นในปีนี้ เนื่องจากผู้สนใจซื้อได้เห็นยูนิตจริง จึงมั่นใจมากขึ้นกับคุณภาพจริงของโครงการ
ทั้งนี้ปัจจุบันมีเจ้าของที่ดินในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ นำที่ดินออกมาเสนอขายหรือให้เช่าระยะยาวเพิ่มมากขึ้น ส่วนหนึ่งเพราะได้รับแรงจูงใจจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก และอีกส่วนหนึ่งเพื่อเป็นกลยุทธ์ในการรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 ซึ่งเดิมมีกำหนดเริ่มต้นปี แต่มีการประกาศเลื่อนอีกครั้งไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563
“การมีที่ดินออกมาเสนอในตลาดมากขึ้น หมายถึงโอกาสที่เพิ่มขึ้นสำหรับบริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะที่ดินที่เสนอขาย-ให้เช่าหลายแปลงมีขนาดที่เหมาะสำหรับการพัฒนาอาคารสูง ทั้งอาคารเดี่ยวและโครงการมิกซ์ยูส ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีทั้งในและนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ดังที่กล่าวไปแล้ว แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ จะมีความท้าทายสูงขึ้น แต่ยังคงมีโอกาสเสมอสำหรับนักลงทุน/ผู้พัฒนาโครงการที่มีความคิดสร้างสรรค์และสามารถกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสมได้อย่างถูกต้อง ” นางสุพินท์ กล่าว
นอกจากนี้ ยังมีอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกประเภทอื่นๆ อีกที่มีศักยภาพดีและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนอาจพิจารณา อาทิ ที่พักอาศัยหรับผู้สูงวัย ดาต้าเซ็นเตอร์ และอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ (ศูนย์จัดเก็บและกระจายสินค้า) สำหรับรองรับธุรกิจอีคอมเมอร์ส เป็นต้น และถึงแม้ผู้พัฒนาโครงการหรือนักลงทุนหลายรายอาจไม่มีประสบการณ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเหล่านี้มาก่อน อาจสามารถร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการของไทยหรือต่างชาติที่มีประสบการณ์ในธุรกิจเหล่านี้ได้
คอนโดฯราคามากกว่า2แสนบาท/ตร.ม.อ่วม
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท KW (Thailand) จำกัด กล่าวถึง สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2562 ว่า เป็นปีที่มีปัจจัยลบหลายด้าน ตั้งแต่สงครามการค้าระหว่างประเทศจีน-สหรัฐ ,การแข็งตัวของค่าเงินบาท ,การอ่อนตัวของค่าเงินหยวน ,ปัญหาการส่งอออก และปัญหาด้านเศรษฐกิจภายในประเทศ แต่สำคัญที่สุดคือ การประกาศใช้ มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ LTV ตั้งแต่ไตรมาส2ของปี 2562 ซึ่งประเภทสินค้าที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบเป็นอันดับแรก คือ โครงการคอนโดมิเนียม ระดับราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เนื่องจากสินค้าประเภทนี้ในอดีตผู้ประกอบการวางสัดส่วนกลุ่มเป้าหมายไว้หลากหลาย เช่น กลุ่มต่างชาติ มีสัดส่วนถึง 30-40% กลุ่มนักลงทุน 10-20% กลุ่มพาร์ทเนอร์ และกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง สินค้าที่ได้รับผลกระทบรองลงมา คือ ประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งในบางทำเล บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ก็สามารถทำยอดขายได้เป้าหมาย แต่ต้องเป็นทำยอดนิยม
“ปี2562 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของวิกฤต โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เนื่องจากทางผู้ประกอบการส่วนใหญ่ สะสมยอดขายล่วงหน้า หรือ Backlog เอาไว้ประมาณ1-2ปี และมีการทยอยรับรู้รายได้บางส่วนในปีนี้เช่นกัน แต่จะติดปัญหาการโอนของต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ที่เริ่มมีการทิ้งเงินดาวน์ โดยเฉพาะทำเลที่อยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แต่ทำเลย่านพระราม 9, สุขุมวิท หรือ เขตCBD ส่วนที่ติดสถานีรถไฟฟ้า ยังพบกลุ่มชาวจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์อยู่บ้าง” นายวิทย์ กล่าว
นายวิทย์ กล่าวต่อว่า ในพอร์ตของบริษัทตนเองนั้น ได้มีการปรับกลยุทธ์สำหรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนเช่นกัน มีการจัดงานTHANK YOU PARTY สำหรับโครงการที่ใกล้โอน พร้อมมอบโปรโมชั่นเพื่อจูงใจมาโอนกรรมสิทธิ์ โดยไปจัดงานในต่างประเทศเลยทีเดียว เหตุผลนี้ต้องทำใจ เพราะแม้จะทำให้กำไรหายไปจำนวนหนึ่ง แต่ต้องยอม ดีกว่าเสียหายมากกว่านี้ บริษัทฯตนเองค่อนข้างได้เปรียบเทียบ เนื่องจากมีสาขาอยู่ในหลายประเทศ เช่น เมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน และฮ่องกง อีกทั้งในอนาคตยังมีแผนที่จะขยายต่อไปอีกหลายประเทศ
อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ที่จะมาถึง โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ปัญหาจะรุนแรงขึ้น นอกเหนือจากต่างชาติไม่ซื้อ เนื่องจากผลตอบแทนเริ่มลดลง ทั้งจากราคาขายของคอนโดมิเนียมที่สูง และค่าเงินบาทแข็งค่า ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีราคาแพงขึ้น และก็เรื่องของมาตรการ LTV ที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อน่าจะอยู่ในระดับ 50%และเพิ่มมากขึ้น แม้ว่ารัฐจะออกมาตรการหลายอย่างมาสนับสนุน เช่น บ้านดีมีดาวน์ กับมาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% แต่เมื่อสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ มาตรการต่างๆไม่มีประโยชน์อะไร เสมือนบอกให้ชาวนาปลูกข้าวโดยนำเมล็ดพันธุ์ไปแจก แต่เขื่อนไม่ปล่อยน้ำ สุดท้ายนาก็ล่ม
“ในปี2563ทางผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลาง อาจจะต้องหาพันธมิตรมาร่วมทุน การเลือกทำเลต้องเลือกในทำเลที่ตนเองมีความชำนาญ มีฐานลูกค้าเพียงพอ ไม่เลือกทำเลที่มีคู่แข่งเป็นขาใหญ่จำนวนมาก สุดท้ายจะสะดุด เพราะเรื่องแบรนด์ ก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอยู่ดี ส่วนต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างก็ยังเป็นปัญหาใหญ่เช่นกัน ด้านการออกแบบมีส่วนสำคัญในเรื่อง concept และขนาดห้อง เพราะกลุ่มผู้ซื้อปัจจุบัน จะเป็นผู้อยู่จริงเท่านั้น นักลงทุนมีน้อยมาก ต่างชาติไม่ชำนาญอย่าตั้งเป้า”นายวิทย์ กล่าวในที่สุด
