LTV-DSRยังหลอนตลาดคอนโดฯ แนะผู้ประกอบการปรับตัวเจาะนิชมาร์เก็ต

จากการจัดงานสัมมนา“ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี2019” ซึ่งจัดโดยสมาคมอาคารชุดไทยผ่านความคิดเห็นของผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ และโบรกเกอร์ใหญ่ ต่างมีความเห็นว่าตลาดอสังหาฯในช่วงที่เหลือของปี 2562 ยังเหนื่อย และมีแนวโน้มลากยาวไปจนถึงปี 2563 โดยเฉพาะมาตรการกำกับสินเขื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) และมาตรการควบคุมหนี้ต่อราย (Debt Service Ratio :  DSR) ที่ยังทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือระมัดระวังในการเปิดตัวมากขึ้น  ส่วนผู้ซื้อก็ชะลอการซื้อออกไปอีก ขณะเดียวกันผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหญ่ ก็รีบปรับกลยุทธ์ในหลากหลายรูปแบบ อาทิ การขยายไปเซกเมนต์อื่นในทำเลศักยภาพ ที่ยังมีดีมานด์ หรือการขยายฐานไปเจาะกลุ่ม GenZ ซึ่งเป็นวัยเริ่มทำงาน ยังไม่มีหนี้ครัวเรือนให้มากขึ้น เพื่อความอยู่รอดสร้างยอดขายและรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่อง

LTV-DSRยังเป็นยาขมลากยาว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท–พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือ PS เปิดเผยว่า ปี 2562 นี้ เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลของพรอพเพอร์ตี้เซกเตอร์  ราคาที่ดินสูงเกินกว่ากำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการซื้อที่ดินออกไปก่อน และในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการ หันมาพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูสมากขึ้น ทั้งนี้ในครึ่งปีแรก 2562 อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ยังบวก 17%  แต่ก็มีปัจจัยที่เป็นผลกระทบที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาฯในระยะยาวในช่วง 4 เดือน ที่เหลือถือเป็นผลกระทบที่ร้ายแรง และที่ยังส่งผลกระทบมาก คือ มาตรการกำกับสินเขื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) และมาตรการควบคุมหนี้ต่อราย (Debt Service Ratio :  DSR) และจะกระทบไปถึงปี 2563

 โดยมาตรการLTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ส่งผลกระทบใน2 เรื่องคือ

1.ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ–ปริมณฑลในครึ่งปีแรก2562 มีมูลค่าติดลบ13% ส่วนจำนวนยูนิตติดลบ 11% ในขณะที่ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ–ปริมณฑลครึ่งปีแรก มากกว่าปีที่ผ่านมามูลค่าสูงขึ้น 17% จำนวนยูนิตเปิดใหม่สูงขึ้น 21% ส่วนยอดขายตลาดต่างจังหวัดหลักในครึ่งปีแรก มีมูลค่าติดลบ 8% จำนวนยูนิตติดลบ 12% ซึ่งมองว่าตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว จากการประกาศนโยบาย Macroprudential หรือมาตรการ LTV โดยประกาศนโยบายในปลายปี 2561 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562  ซึ่งมองว่ามาตรการนี้ถือว่าชาญฉลาด แต่ผิดเวลา และกาลเทศะอย่างที่สุด

2.ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีแรก2562 ยังทรงตัว เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2561 เนื่องจากเป็นลูกค้าที่ทำสัญญาก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งมาตรการ LTV ยังไม่มีผลบังคับใช้กับลูกค้ากลุ่มนี้  แต่จะส่งผลให้การให้สินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์ในครึ่งปีแรก ยังไม่เห็นผลกระทบจากมาตรการ LTV และคาดว่ามาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อยอมโอนกรรมสิทธิ์ และการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในครึ่งปีหลังจากการที่ยอดขายในครึ่งปีแรกหดตัวอย่างรวดเร็ว

“เชื่อว่าในครึ่งปีหลัง 2562 โดยเฉพาะไตรมาส3 ตลาดจะติดลบไปมากกว่านี้อย่างน้อยประมาณ 30% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/2561 ที่ผ่านมา หากธุรกิจอสังหาฯแย่ ธุรกิจอื่นก็จะแย่ตามเป็นลูกโซ่ ซึ่งรวมทั้งสถาบันการเงินด้วย เชื่อว่าธปท.จะตกที่นั่งลำบากมากกว่านี้ สถานการณ์จะหนักกว่าช่วงปี2540 เพราะสถาบันการเงินจะไม่ได้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย” นายประเสริฐ กล่าว

อย่างไรก็ตามพบว่าในครึ่งปีแรก 2562 ตลาดคอนโดฯระดับบนราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทยังไปได้ดีบวก 1% แต่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทติดลบ 20-30% ส่งผลให้ที่ผ่านมาผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายใหญ่ ต่างปรับตัวด้วยการขยายตลาดไปในหลายเซกเมนต์ ในทำเล ที่ยังมีดีมานด์ที่ราคาเข้าถึงผู้บริโภคเพื่อกระจายความเสี่ยง บางเซกเมนต์มีการขายเฉพาะเรียลดีมานด์ รวมไปถึงต้องสร้างตลาดเน้นสินค้าที่มีคุณภาพ เพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อของผู้บริโภคในทันที และจำนวนยูนิตในโครงการที่ไม่มากจนเกินไป

2มาตรการภาครัฐไม่แฟร์ต่อภาคอสังหาฯ

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้จำกัด(มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่าการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลให้รอบของเศรษฐกิจภายในประเทศหมุนเวียนได้ 4-5 รอบ ซึ่งในเรื่องของการออกมาตรการ LTV และมาตรการ DSR นั้นจะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาฯและความสามารถของผู้ขอสินเชื่อ ซึ่งในบางธนาคารพาณิชย์ การคำนวณเรื่อง DSR จะแตกต่างกันตามกลุ่มลูกค้าที่ขอสินเชื่อ และการจะไปครอบทุกกลุ่มที่ซื้อมองว่าไม่เป็นธรรม

โดยอยากเสนอให้มีการกำหนด DSR ที่ต่างกัน เช่น ผู้บริหารที่ใกล้เกษียณอายุ หรือพนักงานที่อายุงานเหลือน้อย กลุ่มนี้น่าจะพิจารณาเป็นแบบขั้นบันได

“การจะออกกฎอะไร อยากให้คิด และดูให้ละเอียด และคิดว่าLTV ไม่แฟร์กับโครงการเก่าที่ไปซื้อที่ดินมาแล้ว และจะมาขายในปัจจุบันในส่วนที่เหลือบางส่วน แต่มาเจอ LTV ทำให้สามารถขายให้คนที่กู้สินเชื่อได้น้อยลง  ซึ่งมองว่ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องมีอยู่ตอนนี้ เศรษฐกิจยังไม่ดีเราต้องทำให้เกิดการเดินหน้าจริงๆคนยังมีกำลังซื้อเพียงแต่รอดู” นายพีระพงศ์กล่าว

สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ  ซัพพลายคงค้างต้นปี 2562 มีประมาณ 115,000 หน่วย มีการขายไปแล้ว 27,000 หน่วย คงเหลือประมาณ 70,000-80,000 หน่วย แสดงว่ายังมีโอกาสในขายอีกครึ่งปีที่เหลือ ซึ่งคาดการณ์ว่าตลอดทั้งปีในตลาดจะขายได้ประมาณ 55,000 หน่วย (ใกล้เคียงปี 2558-2560) เป็นตัวเลขที่ยอมรับได้ (แต่ไม่สามารถเปรียบเทียบได้กับปี 2561 เพราะยอดขาย สูงและมีการเปิดโครงการผิดปกติ) ทั้งนี้คาดว่าซัพพลายที่เหลือจะใช้เวลาในการขายประมาณปีครึ่งออกได้หมด ทั้งนี้ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าในไตรมาส 4/2562 จะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ที่มากจนเกินไป

อย่างไรก็ตามพบว่ามูลค่ายอดขายในปี 2561 มียอดขายรวม 295,341 ล้านบาท สูงกว่าปี 2560 ถึง 29% (คนซื้อก่อนมาตรการLTV)

โดยในครึ่งแรกของปี 2562 มีมูลค่ายอดขาย 102,629 ล้านบาท คิดเป็น 35% ของปี 2561 และคาดว่าตลอดทั้งปี 2562 ในตลาดจะปิดการขายประมาณ 220,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับปี 2560 สำหรับสินค้าระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทนั้น จะพัฒนาได้ยาก เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับสูงขึ้นทุกปี ส่วนระดับราคา 3-10 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด  ผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเปิดตัวกันมาก ส่วนระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีผู้ประกอบการเพียง 3-4 รายเท่านั้น ที่สามารถพัฒนาได้

“คิดว่าตัวเลขปีนี้จะติดลบเยอะก็อย่าไปสนใจมาก  เราควรมองข้ามปี 2561 ไปเพราะเป็นปีที่มียอดขายเกิดขึ้นมากก่อนมาตรการ LTV กับปริมาณการซื้อของลูกค้าจีนมีความคึกคักมาก  โดยเข้ามาซื้อกว่า 90,000 ล้านบาท เราคิดว่าตัวเลขยอดขาย 220,000 ล้านบาท เราอยู่กับตัวเลขนี้ได้  เพราะอยู่กับตัวเลขนี้มา 10 ปีแล้ว”นายพีระพงศ์ กล่าว

ทั้งนี้บริษัทฯได้ปรับแผนมาเน้นลูกค้ากลุ่ม Gen Z ที่มีอายุต่ำกว่า 25 ปีมากขึ้นเนื่องจากเป็นดีมานด์ที่ยังแอคทีฟอยู่ และเป็นกลุ่มเป้าหมายที่กำลังเข้ามาในตลาด เพราะเป็นกลุ่มที่เพิ่งเริ่มทำงาน ยังไม่มีภาระหนี้สิน ออริจิ้นจึงต้องรีบเจาะลูกค้ากลุ่มนี้ในการเลือก และตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ก่อนที่จะไปก่อหนี้เรื่องบัตรเครดิต ขณะที่Gen Y ตอนปลาย ก็เป็นกลุ่มที่มีเงินเดือน แต่ก็มีภาระหนี้เช่นกันส่วนรูปแบบการดีไซน์สินค้าที่ดีจะตอบโจทย์ลูกค้าได้ดี

 รายใหญ่พลิกเกมหันผุดมิกซ์ยูส

นายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลียควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า เห็นด้วยว่า LTV – DSR มีผลกระทบกับธุรกิจอสังหาฯอย่างแน่นอน สิ่งที่สำคัญคือการสื่อสารที่ทำให้ผู้บริโภครู้สึกตระหนก ทำให้มีข้อจำกัดในการตัดสินใจซื้อ ส่งผลให้บางรายไม่มีความมั่นใจ ก็จะชะลอการซื้อออกไป ผู้ประกอบการเริ่มปรับการรับรู้รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว หันมาพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูสเพื่อรับรู้รายได้ระยะยาวมากขึ้น การพัฒนาโครงการในปัจจุบันมองว่ากรุงเทพฯมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากทั้งเรื่องกฎหมาย กฎระเบียบ ผังเมือง เมกะโปรเจกต์และเทคโนโลยี เป็นต้น ทำให้สังคมและไลฟ์สไตล์กลุ่มผู้บริโภคเปลี่ยนไปโดยเฉพาะ Gen Y มีการให้ความสำคัญกับเรื่องเวลามากขึ้น

อนาคตตลาดสนง.โอเวอร์ซัพพลายแน่

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หากมองตลาดอสังหาฯในรอบ 30 ปีที่ผ่านมาจะเห็นว่าประสบปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจมา 2 ครั้ง ซึ่งหากไม่รวมระยะวิกฤตดังกล่าว จะพบว่าตลาดคอนโดฯเติบโตมาแล้ว 18 ปี และตลาดอสังหาฯที่ชะลอตัวในปี 2562 มองว่ายังมีผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองอีกมาก โดยที่ผ่านมาตลาดควรจะชะลอตั้งแต่ 3 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ได้ลูกค้าจีนเข้ามารองรับตลาด ในขณะที่ตลาดคอนโดฯนั้นพบว่า 30-40 โครงการที่ซีบีอาร์อีฯเป็นที่ปรึกษาอยู่นั้น ก็ได้รับผลกระทบจากทั้งจากมาตรการ LTV และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพ.ศ…. ที่จะประกาศใช้ในต้นปี 2563 ด้วยเช่นกัน

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานพบว่า ยังเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีนี้แต่หลังจากนั้นอาจจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายในปี 2565 จะมีพื้นที่เช่าในเขตซีบีดีถึง 608,500 ตารางเมตร

“โดยภาพรวมมองว่า ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ในทำเลดี ยังสามารถขายได้ดีลักษณะการขายโครงการในปีนี้ หากขายดีก็ดีไปเลย หากขายไม่ดี ก็หยุดอยู่แค่นั้น ดังนั้นโครงการที่จะพัฒนาไม่ควรไปในทำเลที่มีซัพพลายมาก ควรเลือกทำเลที่มีศักยภาพ และมีดีมานด์ ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ต้องทำเป็นตลาดเช่าให้กลุ่มที่เกษียณแล้ว สามารถซื้อได้ แต่ยังมีผู้ทำน้อยมาก แม้ว่าจะมีดีมานด์อีกเยอะ แต่ตลาดนี้ไม่ได้ทำง่ายๆ” นางสาวอลิวัสสา กล่าวในที่สุด