บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด โดย PropaChill ผู้ให้บริการเช่าที่อยู่อาศัยทั้ง บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนต์ แบบไม่ต้องมีเงินมัดจำแบบสมบูรณ์ เป็นแห่งแรกในประเทศไทย ได้จัดเสวนาในหัวข้อ “ เจาะขุมทรัพย์ตลาดเช่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าราคาไม่เกิน 10,000 บาท ”โดยวิทยากรที่ร่วมเสวนาต่างเห็นพ้องกันว่า ตลาดระดับราคาดังกล่าวยังเป็นที่ต้องการของผู้เช่า ตามการขยายตัวของเมืองและโครงข่ายการคมนาคม โดยเฉพาะพื้นที่นอกเมือง ที่เป็นทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และรถไฟฟ้าสายสีเขียว แต่หากจะให้สามารถปล่อยเช่าได้เร็วและง่ายจะต้องตกแต่งห้องชุดให้สวยงามมีความแตกต่างจากคู่แข่งในทำเลเดียวกันด้วย รวมไปถึงการทำการตลาดของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม
แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอัตราปล่อยเช่ายังดี
นายธนา ต่อสหะกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน)หรือ ORI เปิดเผยภายใต้หัวข้อ “เจาะขุมทรัพย์ตลาดเช่า 10,000 บาท” ว่า ปัจจุบันพบว่าคอนโดฯในเมืองผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเริ่มต่ำลง ยกเว้นผู้ประกอบการจะนำคอนโดฯมาขายในราคาพิเศษ แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเริ่มหนีตลาดระดับล่างหันมาพัฒนาคอนโดฯระดับลักชัวรี่มากขึ้น และพบว่าคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าในระดับราคา 6,000-8,000 บาท/เดือน มีอัตราการปล่อยเช่าดีมาก และมีลูกค้าเข้ามาหาห้องเช่าทุกวัน ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนตั้งแต่ย่านอ่อนนุช-บางจาก-ปุณณวิถี-อุดมสุข-บางนา-แบริ่ง-สำโรง-ปู่เจ้าฯ-ช้างเอราวัณ-โรงเรียนนายเรือ-ปากน้ำ-ศรีนครินทร์-แพรกษา เป็นต้น ซึ่งการเดินทางโดยรถไฟฟ้าสายสีเขียว ระยะห่างจากทำเลใจกลางเมืองอย่างเอกมัย-พระโขนงเพียง 2-3 สถานี แต่ได้อัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าเกือบครึ่งหนึ่ง ส่งผลให้ค่าเช่าตลาดคอนโดมิเนียมให้ย่านนี้เริ่มโตขึ้น โดยเฉพาะผู้เช่าต่างชาติที่ไม่ได้ทำงานองค์กรขนาดใหญ่และเช่าอยู่อาศัยส่วนตัว จะเลือกเช่าคอนโดฯนอกเมืองแทน ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านนี้ปล่อยเช่าได้ค่อนข้างเร็ว
ทั้งนี้มองว่าห้องชุดที่ปล่อยเช่าในระดับราคาเกินกว่า 20,000 บาทขึ้นไป เริ่มปล่อยเช่าได้ช้าลง และเมื่อเทียบระหว่างปี 2561และ 2562 พบว่าผู้เช่าเริ่มมีคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่สร้างเสร็จเข้ามาให้เลือกมากขึ้น ทำให้เดิมเคยปล่อยเช่าได้ในราคา 24,000-25,000 บาท/เดือน แต่ปัจจุบันลูกค้าเริ่มมองหาคอนโดมิเนียมให้เช่าที่ราคาถูกลง 18,000-20,000 บาทแทน
ส่วนโซนอื่นๆ ที่ใกล้มหาวิทยาลัย ตั้งแต่เซ็นทรัลลาดพร้าว มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ไปถึงมหาวิทยาลัยศรีปทุม ก็เป็นอีกทำเลบนแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายที่ปล่อยเช่าได้ค่อนข้างดี และยังรวมไปถึงโซนรังสิตด้วย
“แนวโน้มที่ผู้เช่าจะย้ายโซนไปอยู่นอกใจกลางเมือง(CBD)มากขึ้น เพราะต้องการลดค่าเช่าลง ซึ่งหากใช้ระยะเวลาในการนั่งรถไฟฟ้าเข้ามาในพื้นที่CBD ก็ใช้เวลาไม่นานมาก และสามารถปล่อยเช่าได้เร็ว ขณะที่ห้องชุดในเมืองเริ่มปล่อยเช้าได้ช้าลง ส่งผลให้เจ้าของห้องชุดต้องลดราคาลงมาอีก ขณะที่ผู้ประกอบธุรกิจอพาร์ตเมนต์ก็อยู่ยากมากขึ้น เพราะราคาใกล้เคียงกับคอนโดฯปล่อยเช่า แต่ลูกค้าจะให้ความสนใจคอนโดฯปล่อยเช่ามากกว่า เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันมากกว่า” นายธนา กล่าวในที่สุด
คอนโดฯฝั่งธนฯรับอานิสงส์รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
ด้านนายกันติทัต มลทา รองประธานกรรมการ บริษัท ดีล จำกัด ในเครือบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)หรือPS เปิดเผยภายใต้หัวข้อ “เปิดโพลค่าเช่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน”ว่า ปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งมีลักษณะเชื่อมต่อกันเป็นวงแหวนขนาดใหญ่ ( Circle Line) จะเริ่มทดสอบให้บริการในเดือนสิงหาคม 2562 นี้ และจะเปิดให้บริการทั้งหมดภายในไตรมาส 1/2563 จากข้อมูลพบว่า การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ได้ส่งผลต่อมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 ปีที่ผ่านมา (2554-2562) และดัชนีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 46.6% แต่คอนโดมิเนียมใหม่ ก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกันถึง 66% ส่งผลให้ราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น 39% โดยราคาขายเมื่อปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันปรับเพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ 140,000-150,000 บาท/ตารางเมตร ขณะเดียวกันภาษีโรงเรือนก็ได้รับอานิสงส์ เพิ่มขึ้น11%
“รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ไม่ใช่ทำให้ทุกอย่างมีอัตราการเติบโตเพียงอย่างเดียว แต่ผังเมืองรวมก็มีส่วนทำให้เกิดอัตราการเติบโตด้วย และทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงด้านศักยภาพเมือง เกิดการไหลของวัฒนธรรมเชิงภายนอกสู่ภายใน ซึ่งช่วยส่งเสริมศักยภาพในพื้นที่มีการพัฒนาที่ดินใหม่มากขึ้น โดยสายสีน้ำเงินถือว่าเป็นCircle Line สายแรกในประเทศไทย คาดว่าจะส่งผลให้ในปี2563 มีคนไหลเวียนเพิ่มเข้ามาในพื้นที่นี้อีกประมาณ 500,000 คน” นายกันติทัต กล่าว
นายกันติทัต กล่าวเพิ่มเติมว่า จากผลการสำรวจคาดการณ์ว่าในปี 2564 จะมีจำนวนห้องชุดสร้างเสร็จสะสมที่ 28,500 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า 8,550 ยูนิต อัตราการเช่าเฉลี่ยต่อเดือน ที่ 14,030 บาท โดยราคาคอนโดฯที่ปล่อยเช่าต่ำ-สูงสุดอยู่ที่ 7,000-80,000 บาท/เดือน ซึ่งห้องขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 25-28 ตารางเมตร จะมีผู้เช่ามากที่สุด ส่วนพื้นที่บางขุนนนท์ และท่าพระ จะได้รับความนิยมสูงสุด แต่ระดับราคาที่สามารถปล่อยเช่าได้ดีอยู่ระหว่าง 10,000-12,000 บาทต่อเดือน โดยมีอัตราการผลตอบแทนเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 6.08% คือทำเลจรัญฯ13 ซึ่งใกล้เคียงกับย่านสาทร ขณะที่ทำเลบางพลัด จะมีผลตอบแทนสูงสุดที่ 8% และผลตอบแทนต่ำสุดอยู่ทำเลท่าพระ ที่ 4.40%
โดยกลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นนักเรียน นักศึกษา ในสัดส่วนมากกว่า 70% และที่เหลืออีกประมาณ 30% จะเป็นกลุ่มคนทำงานในพื้นที่ใกล้เคียงรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และอีกสิ่งที่จะดึงดูดความสนใจจากผู้เช่าได้ดีอีกประการคือเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นต้น
ยึด4หัวข้อหลักดึงดูดลูกค้า
ด้านนายเนติ นฤมิตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดับเบิ้ลยู ทู พร้อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวภายใต้หัวข้อ “ เคล็ดลับ Do & Don’t ในการปล่อยเช้าอสังหาฯ” ว่า ปัจจุบันซัพพลายที่ปล่อยเช่าในโซนรถไฟฟ้ายังมีอีกมาก เพราะยังมีผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าอีกอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันเทรนด์การอยู่อาศัยของลูกค้าก็จะเปลี่ยนไป เช่น ชาวญี่ปุ่น จากในอดีตทีนิยมเช่าที่พักทำเลทองหล่อ-เอกมัย แต่ปัจจุบันได้ขยายไปเช่าอาศัยทำเลสุขุมวิทตอนปลายมากขึ้น ซึ่งทำให้ราคาที่เช่าลดลงไปด้วย
โดยสิ่งสำคัญที่จะดึงดูดความสนใจจากลูกค้าคือ
1.การตกแต่งห้องให้น่าอยู่อาศัยและแตกต่างจากคู่แข่ง รวมไปถึงการมีเทคนิคให้ลูกค้าตัดสินใจเช่าได้ง่ายคือ การแถมทางเลือกต่างๆให้ อาทิ ฟรีอินเทอร์เน็ต และบริการทำความสะอาดฟรี 1 ครั้ง/สัปดาห์ ซึ่งแม่บ้านก็จะช่วยสอดส่องความเป็นระเบียบเรียบร้อยของห้องให้เจ้าของห้องชุดไปในตัวด้วย
2.ราคาเช่า โดยเรท 15,000-20,000 บาท/เดือน ยังสามารถปล่อยเช่าได้อย่างต่อเนื่อง แต่อาจจะลดระยะเวลาในการปล่อยเช่าระยะยาว 1 ปี เหลือ 3 เดือน, 6 เดือน,และ 12 เดือน เพื่อเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากขึ้น
3.การทำสัญญา ต้องครอบคลุมให้ชัดเจน เพราะจะมีลูกค้าบางรายกดราคาเพื่อนำไปปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย
4.การทำตลาด โดยห้องชุดให้เช่าแต่ละราคาลูกค้าจะเข้าถึงแตกต่างกันไป โดยลูกค้าเช่าหลักพันถึงหลักหมื่นต่อเดือน จะทำการตลาดผ่านออนไลน์ หรือขายฝากผ่านพนักงาน แต่หากเป็นห้องชุดให้เช่าราคา 50,000-100,000 บาทขึ้นไป ลูกค้าจะเช่าผ่านเลขาฯ หรือเอเยนซี่ที่คุ้นเคยมากกว่า
