ราคาที่ดินเปล่าย่านชานเมืองปรับตัวสูง ผู้ประกอบบการซื้อสร้างบ้านแนวราบ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 2 มีค่าดัชนีเท่ากับ  354.5 จุด เพิ่มขึ้น  6.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เป็นการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี เพราะผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการซื้อที่ดินสะสม โดยราคาที่ดินโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง40.5% ส่วนราคาที่ดินทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและมีแผนจะก่อสร้างในอนาคตราคาขยับเพิ่มมากที่สุด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑลช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีค่าดัชนีเท่ากับ  354.5 จุด เพิ่มขึ้น 4.0%  เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 6.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี

โดยมีปัจจัยกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และล่าสุดยังได้รับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์  ขณะเดียวกันรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา ทำให้ผู้ประกอบการไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนกับปี 2562 – 2563 ที่ผ่านมา จึงได้ซื้อที่ดินสะสมลดลง เพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป

สำหรับทำเลที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาส2 ที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน คือ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง40.5% รองลงมาเป็นที่ดินในโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีอัตราการเปลี่ยนราคา 24.2% โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 23.6% โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ  12.3% และโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์  8.5%

ราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินเปล่ามีราคาไม่แพงและยังมีความต้องการนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯชั้นใน และชั้นกลางมีราคาที่สูงอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีการปรับตัวขึ้นบ้าง แต่ก็เป็นอัตราการเปลี่ยนแปลงไม่มากเหมือนกับในพื้นที่ชานเมือง

ขณะที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการปรับเพิ่มมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและเส้นทางที่มีแผนการก่อสร้างในอนาคต ประกอบด้วย รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 10.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากจะอยู่ในในเขตทวีวัฒนาและเขตตลิ่งชัน

รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าของงานก่อสร้างไปแล้วกว่า 90.7% จะเปิดให้บริการในปี 2566 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 10.2% โดยเฉพาะในเขตหลักสี่และเขตคันนายาว รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) จะเปิดให้บริการปี 2559 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.53%  โดยเฉพาะราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทองที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

นอกจากนี้ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (สมุทรปราการ-บางปู) ที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต  และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ซึ่งเปิดให้บริการแล้ว ราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทางนี้มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นถึง 8.51% และสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ที่เตรียมจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.1 %โดยเฉพาะราคาที่ดินในเขตหนองแขม และเขตบางแค