แนะนักลงทุนคอนโดฯปล่อยเช่าระยะยาว ยังมีความน่าสนใจ-ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่

ฟีนิกซ์ฯเผยจากข้อมูล Propso.com พบนักลงทุนคอนโดฯในพื้นที่กทม.กว่า 80%กระจายหลากทำเลแห่ฝากหาลูกค้าเช่ารายเดือนระยะสั้น–ยาวมากกว่า 50,000 ยูนิต ระบุ 4 ทำเลซีบีดี เริ่มส่งสัญญาณบวก ห้องชุดขนาด  1 ห้องนอน ได้รับความนิยมสุดถึง 65.5% เขตคลองเตย ราคาเช่าต่ำสุด 8,500 บาท/เดือน ขณะที่เขตบางรัก ราคาเช่าสูงสุด 200,000 บาท/เดือน พบคนรุ่นใหม่อายุต่ำกว่า 35 ปี ไม่นิยมซื้อคอนโดฯเพื่อเป็นภาระ หากต้องมีการย้ายงาน เชื่อการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวยังมีความน่าสนใจต่อเนื่อง

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า การลงทุนคอนโดมิเนียมในระยะยาวในมุมของนักลงทุนทั่วไปคือ การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่ารายเดือน ค่าเช่ารายเดือนที่ได้ก่อนหน้านี้สัก 3-4 ปีอาจจะให้ผลตอบแทนที่มากกว่า 5% ต่อปีเมื่อเทียบกับมูลค่าคอนโดมิเนียม แต่ปัจจุบันด้วยปัญหาของอุปทานคอนโดมิเนียมที่มากมาย และกลุ่มของนักลงทุนในระยะยาวที่มีการซื้อคอนโดมิเนียมมาเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น จนมีผลให้ตลาดมีอุปทานคอนโดมิเนียมเช่ามากมายแบบที่เห็นในปัจจุบัน ซึ่งจากข้อมูลจาก Propso.com แพลตฟอร์มปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ พบว่ามีคอนโดมิเนียมมาฝากหาลูกค้าเพื่อเช่ารายเดือนในระยะสั้น และระยะยาวมากกว่า 50,000 ยูนิต โดยกว่า 80% เป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในกรุงเทพมหานคร กระจายกันอยู่ในหลายทำเล

สำหรับทำเลหรือพื้นที่ที่อยู่ในเขต CBD ซึ่งเป็นพื้นที่ที่คอนโดมิเนียมมีราคาค่อนข้างสูง และมีความหลากหลายของรูปแบบโครงการค่อนข้างมากนั้น พบว่ามีคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าโดยระบุว่าต้องการสัญญาเช่า 1 ปีผ่าน Propso.com ประมาณ 1,198 ยูนิตอาจจะไม่ได้ครอบคลุมทั้งหมดของตลาดแต่ก็สามารถนำข้อมูลมาวิเคราะห์ได้ ดังนี้

ที่มา: Propso.com

หมายเหตุ: นับเฉพาะที่ต้องการปล่อยเช่า 1 ปีเท่านั้น

จากข้อมูลของ Propso.com พบว่าคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าในแพลตฟอร์มมีผู้เช่าไปแล้วประมาณ 36% และส่วนใหญ่เป็นการเซ็นสัญญาเช่ากันในช่วงปี 2564 โดยกว่า 70% ของการเซ็นสัญญาเช่าคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ซึ่งในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 เป็นต้นมามีการเซ็นสัญญาเช่าคอนโดมิเนียมผ่านแพลตฟอร์มของ Propso.com เกิดขึ้นทุกวันซึ่งมีทั้งสัญญาระยะสั้นแบบ 1-3 เดือนและแบบ 1 ปี บางวันมากกว่า 10 เคส คอนโดมิเนียมกว่า 65.5% ที่ปล่อยเช่า 1 ปีในพื้นที่ทั้ง 4 เขตดังกล่าวในPropso.com เป็นคอนโดมิเนียมแบบ 1 ห้องนอน ซึ่งขนาดยูนิตแบบ 1 ห้องนอนเริ่มต้นที่ 25 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดมิเนียมสมัยใหม่ และบางยูนิตในโครงการที่มีอายุมากกว่า 10 ปีขึ้นไปอาจจะมีขนาดใหญ่ถึงมากกว่า 90 ตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งคอนโดมิเนียมแต่ละประเภทห้องมีขนาดยูนิต ดังนี้

ที่มา: Propso.com

หมายเหตุ: นับเฉพาะที่ต้องการปล่อยเช่า 1 ปีเท่านั้น

จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่าขนาดห้องพักค่อนข้างแตกต่างกันมาก เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมเก่าที่สร้างเสร็จมากกว่า 15 ปีอยู่ในระบบด้วย และที่น่าสนใจคือ คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมากกว่า 15 ปีขึ้นไปเป็นที่ต้องการในตลาดไม่ได้แตกต่างจากคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เนื่องจากขนาดของห้อง พื้นที่ใช้สอยของครัว ระเบียง ห้องน้ำ ห้องนั่งเล่นที่มีขนาดใหญ่กว่า ในขณะที่ค่าเช่าอาจจะไม่ได้มากกว่าคอนโดมิเนียมใหม่เลย เนื่องจาก ต้นทุนในการซื้อมาต่ำกว่า โดยมีรายละเอียดของค่าเช่าในแต่ละเขต ดังนี้

ที่มา: Propso.com

ค่าเช่าของยูนิตแต่ละประเภทนั้น แตกต่างกันไปตามขนาดของยูนิต ทำเลที่ตั้ง และอายุของอาคาร โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ไม่เกิน 5 ปี มีค่าเช่าสูงกว่าสำหรับยูนิตประเภทเดียวกันในโครงการที่สร้างเสร็จมากกว่า 10 ปีขึ้นไป เพราะต้นทุนคอนโดมิเนียมมากกว่า ดังนั้นผลตอบแทนต่ำกว่าเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่มีอายุโครงการมากกว่า อีกทั้งยังไม่สามารถลดค่าเช่าได้มาก เนื่องจากต้นทุนสูง ต่างจากคอนโดมิเนียมที่มีอายุมากกว่าที่สามารถตั้งค่าเช่าได้ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมใหม่ และยังสามารถปรับลดลงมาได้อีก แต่โครงการต้องอยู่ในสภาพที่สวยงามไม่แตกต่างจากโครงการใหม่มากนัก

การลงทุนคอนโดมิเนียมในระยะยาวอาจจะเพิ่งกลับเข้าสู่ภาวะที่เป็นขาขึ้นอีกครั้งหลังจากที่ชะลอตัวรุนแรงตามภาวะเศรษฐกิจ และการปิดกั้นการเดินทางระหว่างประเทศเพราะโควิด-19 แต่อาจจะเป็นขาขึ้นแบบช้าๆ ค่อยเป็นค่อยไป ไม่หวือหวาแบบช่วงก่อนโควิด-19 แต่ตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ปีที่แล้วเป็นต้นมา ตลาดคอนโดมิเนียมเช่าเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งทั้งจากกลุถ่มผู้เช่าที่เป็นคนไทย และต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มของชาวต่างชาติที่เริ่มกลับมาติดต่อหาเจ้าของห้องเดิมที่เคยเช่าหรือหาเช่าคอนโดมิเนียมใหม่ แต่ยังไม่มากนักเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ และยังขาดกลุ่มของคนจีน และชาวเอเชีย กลุ่มของผู้เช่าคนไทยยังไม่มากเช่นกัน เพราะการทำงานที่บ้าน (Work From Home : WFH) และการเรียนออนไลน์ของกลุ่มนักเรียนระดับประถมศึกษา และมัธยมศึกษา มีผลให้ไม่จำเป็นต้องมีที่พักใกล้ที่ทำงานหรือใกล้โรงเรียน ตลาดคอนโดมิเนียมเช่าในหลายทำเลจึงยังไม่คึกคัก แต่ในพื้นที่ CBD เริ่มเห็นสัญญาณที่ดีมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา

คนรุ่นใหม่ที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปีลงไปอาจจะมองเรื่องของการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องรองลงไปเมื่อเทียบกับคนที่มีอายุมากกว่า เพราะไม่อยากมีภาระในระยะยาว รวมไปถึงในอนาคตเรื่องของการทำงานจากที่ไหนก็ได้ และทำงานร่วมกับคนประเทศใดก็ได้มีความเป็นไปได้ที่จะครอบคลุมมากกว่าที่ผ่านมา การไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักแหล่งหรือยึดติดกับที่อยู่อาศัยใดสักแห่งหนึ่งก็เป็นไปได้ที่จะกลายเป็นเรื่องปกติของคนในอนาคต แต่ปัจจุบันการลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาวยังคงมีความน่าสนใจอยู่ และถ้าการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพมหานครและคนรุ่นใหม่เป็นไปในทิศทางเดียวกับเมืองใหญ่ๆ ของโลกอื่นๆ ก็เป็นไปได้ที่คอนโดมิเนียมเช่าจะยังเป็นที่สนใจของคนรุ่นใหม่ต่อไป โดยเฉพาะโครงการอที่อยู่ในทำเลดีๆ เดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ