ภาคเอกชน-ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเห็นพ้องปลดล็อกLTV กระตุ้นตลาด-กำลังซื้อฟื้น จ่อถกคลังขอขยาย-เลื่อนภาษีโอน-จดจำนอง

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)หรือ แบงก์ชาติ ประกาศปลดล็อกหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) 100%เป็นการชั่วคราว (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) ซึ่งรวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว โดยจะต้องเป็นสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

หวังช่วยดันตลาดคอนโดฯ–ดีมานด์ฟื้นตัว

นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ,ประธานคณะกรรมการส่งเสริมและพัฒนาสมาคมการค้า และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า เห็นด้วยและต้องขอบคุณในการคลายล็อก LTV ของธปท. เพราะในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาสภาหอการค้าไทย ก็ได้มีการยื่นหนังสือกระตุ้นไปที่ธปท.อีกครั้ง ทำให้ธปท.เริ่มเห็นภาพว่าภาคธุรกิจอสังหาฯนั้นถึงจุดตกต่ำอย่างแท้จริง และเห็นว่าการยื่นหนังสือร้องเรียนที่ผ่านมาผู้ประกอบการไม่ได้ทำเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว เพราะหมดยุคการเก็งกำไรไป 2 ปีแล้ว ดังนั้นตลอดระยะเวลา 2-3 เดือนที่ผ่านมาทาง ธปท.ก็ได้มาการขอข้อมูลจากสภาหอการค้าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง  และปรึกษาร่วมกันมาโดยตลอด 2-3 เดือน

“การที่ ธปท.ออกมาตรการครั้งนี้มา ก็ดีกว่าไม่ออกมาตรการอะไรออกมาช่วยเลย  แต่ก็ต้องรอดูว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวหรือไม่ เพราะกำลังซื้ออยู่ในช่วงถดถอย ดีมานด์ไม่มีเงิน รายได้ยังไม่เข้ามา เพราะมีการเลิกจ้างงาน แต่ก็ว่าคาดว่าจะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในปลายปีนี้ไปจนถึงปีหน้า แต่จะไม่เต็ม 100% เหมือนในช่วงที่ผ่านมา อย่าคาดหวังว่าจะดีขึ้นอย่างฉับพลัน เพราะไม่ดีขึ้นเหมือนในอดีต แต่ก็จะช่วยระบาย สต๊อกที่สร้างเสร็จแล้วได้ จนถึงปลายปีอาจจะช่วยระบายได้พอสมควร โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯจะช่วยให้ฟื้นตัวเร็วขึ้น เพราะมีพื้นที่เหลือขายและมีสต๊อกอยู่มาก จะทำให้ดีมานด์กล้าซื้อมากขึ้น”นายอธิป กล่าว

นายอธิป กล่าวเพิ่มเติมว่า ส่วนธนาคารพาณิชย์ในปัจจุบันก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อสูงอยู่แล้ว เพราะมีหลายธุรกิจที่มีความเสี่ยง แต่จากนโยบายของธปท. ธนาคารพาณิชย์ก็ต้องขยายวงเงินสินเชื่อ จากเดิมที่ต้องดาวน์ 20% ก็ไม่ต้องดาวน์ สำหรับบ้านที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท  ซึ่งต้องรอดูปี 2565 อีกครั้ง คาดว่าสถานการณ์น่าจะดีขึ้น และสามารถจัดงานส่งเสริมการขายได้ดีขึ้น เช่น การจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ

นอกจากนี้ตนในนามสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยยังเตรียมหารือกับผู้ประกอบการทั้ง 3 สมาคม คือ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย เพื่อทำหนังสือถึงภาครัฐในการเสนอเปลี่ยนเงื่อนไข-ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท  เหลือรายการละ 0.01% ที่จะสิ้นสุดมาตรการในปลายปี 2564 นี้ ให้ขยายเป็นระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อขยายตลาดและ ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายได้กว้างขึ้น และจะขอให้ยืดระยะเวลาไปสิ้นสุดมาตรการในปลายปี 2565 ซึ่งจะรีบทำหนังสือเสนอไปยังกระทรวงการคลังในเร็วๆนี้

ช่วยลดยอด Reject Rate-กระตุ้นดีมานด์กลับคืนตลาด

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ถือว่าเป็นข่าวดี และเห็นด้วยเป็นอย่างดี และขอบคุณแบงก์ชาติ จะได้ลด Reject Rate ลง  และเพิ่มการอนุมัติวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้น ให้ผู้บริโภคมีบ้านหลังที่สองได้เพิ่มมากขี้น เพราะบ้านถือว่าเป็นปัจจัยสี่มีความจำเป็น ไม่ใช่สิ่งฟุ่มเฟือย ซึ่งการปลดล็อกครั้งนี้ก็จะช่วยได้ดีขึ้น ก็เป็นอีกปัจจัยบวกกระตุ้นให้ดีมานด์กลับมาอีกครั้ง และต้องดูว่าแบงก์พาณิชย์จะสามารถสนองนโยบายแบงก์ชาติได้มากน้อยเพียงใด เพราะที่ผ่านมาก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อโครงการมาก ว่าจะสนับสนุนการให้สินเชื่อได้มากน้อยเพียงใด

ปลุกกำลังซื้อ–ขับเคลื่อนGDP โต

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน)หรือ AP กล่าวว่า  การผ่อนคลายมาตรการ LTV ไปถึงปีสิ้นปี 2565 ถือว่าเป็นสัญญาณบวกที่ดีให้กับตลาด ที่คาดว่าทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวเร็วขึ้น เนื่องจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาเป็น 100% ถึงสิ้นปี 2565 เท่ากับเป็นการเพิ่มความสามารถในการซื้อให้กับลูกค้าได้มากขึ้น รวมถึงส่วนหนึ่งภาคอสังหาฯ ถือเป็นอีกหนึ่งคีย์ไดรฟ์สำคัญในการช่วยขับเคลื่อน GDP ของประเทศ โดยเฉพาะเป็นอีกหนึ่งภาคธุรกิจที่ทำให้เกิดการจ้างจำนวนมาก ซึ่งทั้งหมดนี้จะเป็นการนำมาสู่โอกาสที่ดีอีกมาก

ดันยอดขายรวมอสังหาฯกลับมา 20%

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า การปลดล็อก LTV ส่งผลดีต่อภาพรวมอสังหาฯ เพราะเมื่อปี 2652 ที่ผ่านมา มาตรการ LTV ทำให้ยอดขายรวมคอนโดฯหายไป 50% มีแต่บ้านเดี่ยว ที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบ  ทั้งนี้เชื่อว่าในไตรมาส 4/2564  จะทำให้ยอดขายรวมอสังหาฯทั้งตลาดกลับมา 20% โดยเฉพาะดีมานด์จากบ้านหลังที่ 2-3 และช่วยผลักดัน GDP โตขึ้น และทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น แต่สถาบันการเงินก็ยังเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ เพราะทีคนตกงานมาก แต่ส่วนหนึ่งก็ยังช่วยคนที่ไม่มีเงินสดซื้อบ้าน และช่วยนักลงทุน สามารถซื้อเพื่อลงทุนได้เพิ่มมากขึ้น  แม้ว่าจะช้าไปหน่อย แต่ก็ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี

นอกจากนี้อยากให้ภาครัฐขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือรายการละ 0.01% เป็นระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งดีมานด์กลุ่มนี้มี Potential สูง หากทำได้ก็จะทำให้เม็ดเงินเข้าสูงระบบมากขึ้น

เป็นข่าวดี แต่ยังไม่สุด แนะรัฐเร่งหามาตรการอื่นกระตุ้นเพิ่ม

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า ถือเป็นข่าวดี แต่ยังดีไม่สุด เพราะเป็นการปลดล็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ถ้าให้ดีต้องปลดล็อกให้ทุกระดับราคา  แต่ทั้งนี้มองว่าก็ยังดีกว่าไม่ช่วยเหลืออะไรเลย เพราะทำให้คนที่ไม่มีเงินสดซื้อที่อยู่อาศัยได้มีโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งจะเริ่มเห็นภาพได้ชัดเจนในเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม 2564 บ้างแล้ว แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดีมานด์ว่าจะมีความมั่นใจในเรื่องปัจจัยลบอื่นๆมากน้อยเพียงใด ดังนั้นรัฐบาลก็ต้องพยายามหามาตรการอื่นๆมากระตุ้นเพิ่มด้วยอีกเช่นกัน เพื่อให้เศษฐกิจกลับมา อีกทั้งการเปิดประเทศก็จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

แนะแบงก์ลดเข้มปล่อยสินเชื่อ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า  มาตรการดังกล่าวสามารถช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น จากหลักเกณฑ์เดิมที่ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว  2 ปี หรือมากกว่านั้น และถ้าผ่อนสัญญาที่ 1 น้อยกว่า 2 ปี จะต้องดาวน์ 20% และบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป (สัญญาที่ 3 ขึ้นไป) ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%

“มาตรการผ่อนคลายที่ออกมาทำให้ผู้ซื้อมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น แทนที่จะต้องมีเงินก้อนเพื่อวางดาวน์ร้อยละ 10-30 ของมูลค่าหลักประกัน ก็ไม่จำเป็นต้องมีเงินก้อนเพื่อมาวางดาวน์ ช่วยให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความสามารถในการผ่อนชำระแต่ไม่มีเงินก้อนสามารถที่จะเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยกลุ่มสินค้าที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายนี้เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่พร้อมโอน ซึ่งมีอยู่ในตลาดตอนนี้ประมาณ 750,000 ล้านบาท เป็นส่วนของคอนโดมิเนียมประมาณ 300,000 ล้านบาท และแนวราบประมาณ 450,000 ล้านบาท ในส่วนของ LPN เองมีสินค้าที่พร้อมอยู่พร้อมโอนประมาณ 8,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้” นายโอภาส กล่าว

ทั้งนี้มาตรการสำคัญที่จะสามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้คือ การผ่อนคลายความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 40-50% ถ้าสถาบันการเงินผ่อนคลายการพิจารณา หรือภาครัฐมีการพิจารณาสร้างเครื่องมือมาช่วยให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ เช่น การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน เหมือนที่มีบรรษัทประกันสินเชื่อเพื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) มาช่วยค้ำประกันสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ทำให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ถ้าภาครัฐมีหน่วยงานในรูปแบบนี้มาค้ำประกันสินเชื่อให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย  ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ก็จะสามารถกระตุ้นกำลังซื้อภาคอสังหาฯ ให้เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ต่อไป

ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ–ภาพรวมตลาดอสังหาฯฟื้นตัว

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า  การผ่อนคลายมาตรการ LTV นับว่าเป็นเรื่องที่ดี จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและบรรยายกาศภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วง 2 เดือนที่เหลือนี้ดีขึ้น  เพราะจะทำให้กำลังซื้อมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และเมื่อความรู้สึกเชื่อมั่นกลับมาดีขึ้น รวมถึงรัฐบาลมีแผนการเปิดประเทศด้วย ไม่เพียงแต่กำลังซื้อจะดีขึ้น ยังทำให้ผู้ประกอบการกล้าที่จะลงทุน และขยายการเปิดโครงการใหม่

“ปัจจุบันอัตราการกู้ไม่ผ่านของธุรกิจอสังหาฯภาพรวม พุ่งสูงไปถึง 30-50% แล้ว ข้อดีการผ่อนคลาย LTV ทำให้ผู้กู้สัญญาแรกซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น เพราะที่ผ่านมาต้องหาผู้กู้ร่วมถึงจะกู้ได้ง่ายขึ้น และผู้กู้ร่วมก็ไม่ต้องกลายเป็นสัญญาที่ 2 เมื่อจะซื้อบ้านของตัวเองก็ทำให้ง่ายขึ้น ตอนประกาศมาตรการ LTV อยู่ในช่วงคาบเกี่ยว ที่ตลาดโอเวอร์ซัพพลาย มีการเก็งกำไรสูงมาก ทำให้ราคาขึ้นไปสูง  ทำให้ผู้ต้องการซื้อบ้านอยู่เองไม่สามารถซื้อได้” นายอิสระ กล่าว

นอกจากนี้ มองว่าในอนาคตสถาบันการเงิน ควรต้องปรับมุมมองใหม่  ในการพิจารรณาการกู้ให้ง่ายขึ้น สำหรับผู้ที่มีอาชีพอิสระ ขายออนไลน์ และฟรีแลนซ์ ปัจจุบันกลายเป็นธุรกิจที่มีคนทำมากขึ้น เพราะในช่วงที่ผ่านมาอาชีพเหล่านี้ต้องมีผู้กู้ร่วมที่มีเงินเดือนประจำถึงจะกู้ได้

เตรียมปรับตัวเลขปี 64 สูงกว่าเส้น Base Case

ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ด้วยแนวโน้มที่ดีขึ้น และการคลายล็อก LTV น่าจะทำให้ทางศูนย์ข้อมูลฯจะปรับมุมมองต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 โดยคาดว่าตัวเลขน่าจะปรับดีขึ้นจากเส้น Base Case  ซึ่งเดิมทางศูนย์ข้อมูลฯประเมินว่า ในปีนี้ จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเหลือเพียง 164,861 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ที่เคยมีหน่วยโอนฯ 196,639 หน่วย หรือร้อยละ – 16.2 (ห่างจากค่าเฉลี่ยร้อยละ -15.4) และมูลค่าโอนฯลดลงจะเหลือเพียง 587,539 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ที่เคยมูลค่าโอนฯ 613,590 ล้านบาท หรือร้อยละ -4.2 (แต่สูงกว่าค่าเฉลี่ยร้อยละ + 12.9)

“เชื่อว่า ในช่วง 2 เดือนที่เหลือ ผู้ประกอบการจะอาศัยโอกาส จัดโปรโมชั่นที่หนักมากขึ้น เพื่อรับกับมาตรการเรื่อง LTV ขณะที่ยังมีปัจจัยเสริมเรื่อง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่จะสิ้นสุดปลายปี ยิ่งทำให้ บรรยากาศการแข่งขันจะมีมาก เพื่อกระตุ้นยอดขายและยอดโอนส่งท้ายปี ปิดตัวเลขบัญชีให้สวย”ดร.วิชัย กล่าวในที่สุด