ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย เผยการพัฒนาโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) เป็นอีกหนึ่งในการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งสำคัญ หนุนให้ภาคเอกชนลงทุนต่อเนื่อง เชื่อหลังรถไฟฟ้าก่อสร้างเสร็จ ช่วยดันมูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาท โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียม–ทาวน์เฮาส์ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ทำเลโดยรอบเส้นทางมีโอกาสตอบโจทย์ดีมานด์–ได้รับการพัฒนามากที่สุด นอกจากตอบโจทย์ดีมานด์ในพื้นที่แล้ว ด้านราคาที่ดินในปัจจุบันยังอยู่ในระดับที่สามารถนำไปพัฒนาโครงการได้ตามปกติ และภายใน 1-2 ปียังไม่ปรับราคาสูง คาดหลังเปิดประเทศ–เพิ่มมาตรการกระตุ้นชาวต่างชาติ-ผ่อนคลายกฎเกณฑ์ เศรษฐกิจมีทิศทางการเติบโตแน่นอน
ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย เผยการพัฒนาโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) เป็นอีกหนึ่งในการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งสำคัญ หนุนให้ภาคเอกชนลงทุนต่อเนื่อง เชื่อหลังรถไฟฟ้าก่อสร้างเสร็จ ช่วยดันมูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ดร.พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด(มหาชน) หรือ KTB เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ “โอกาสของธุรกิจอสังหาฯในทำเลเตาปูน–ราษฎร์บูรณะ” จากการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ ว่า การลงทุนในโครงการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ด้วยเม็ดเงินลงทุนกว่า 1.1 แสนล้านบาทของภาครัฐ นอกจากจะเป็นการขยายโครงข่ายเส้นทางรถไฟฟ้าบริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาก่อสร้างราว 5 ปี ซึ่งส่งผลบวกต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยตรง เช่น ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจจำหน่ายและติดตั้งงานระบบรถไฟฟ้า นอกจากนี้ การลงทุนในโครงการรถไฟฟ้ายังก่อให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชนตามมา (Crowding-in effect) โดยเฉพาะในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
“ในอดีต การก่อสร้างรถไฟฟ้าในอดีตทั้งสายสีเขียวตอนเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) สายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่ภาครัฐใช้เม็ดเงินลงทุนเองกว่า 115,000 ล้านบาท ได้ส่งผลให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบเพิ่มขึ้นไปแล้วกว่า 81,500 ล้านบาท คิดเป็น Multiplier Effects อย่างน้อย 0.7 เท่า ส่วนในอนาคต เมื่อการแพร่ระบาดของ COVID-19 คลี่คลาย คาดว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีมูลค่าการพัฒนาเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับที่ผ่านมา”ดร.พชรพจน์ กล่าว
ดร.สุปรีย์ ศรีสำราญ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS KTB กล่าวว่า รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) มี 3 จุดเด่นที่น่าสนใจได้แก่
1.การมีเส้นทางที่พาดผ่านทั้งสถานที่ทำงานของหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน และโซนที่อยู่อาศัย ตลอดจนสามารถเชื่อมต่อไปย่านธุรกิจ และสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ จะช่วยส่งเสริมให้การเดินทางของคนในพื้นที่มากขึ้น
2.การมีสถานีที่เป็นจุดตัดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าอื่นๆ อีกหลายเส้นทาง เช่น จุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่ ที่จะช่วยให้คนในพื้นที่ย่านคลองสาน ประชาอุทิศ-พุทธบูชา เดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจ เช่น สาทร สีลม สุขุมวิท ได้สะดวกขึ้น ทำให้เหมาะสำหรับการต่อยอดสู่ Hub ในการเดินทางและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลายรูปแบบ และ
3.การมีอาคารจอดแล้วจรที่สามารถรองรับจำนวนรถยนต์ได้มากถึงราว 7,900 คัน ซึ่งมากกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ รวมถึงสถานที่ตั้งของอาคารจอดแล้วจรที่กระจายอยู่ทั้งตอนเหนือและใต้ของเส้นทาง
“การมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่พาดผ่านสถานที่สำคัญ อีกทั้งยังมีจุดตัด (Interchange) ที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางกับโครงข่ายรถไฟฟ้าในเส้นทางอื่นๆ รวมถึงการมีอาคารจอดแล้วจรที่มีความจุ และมีสถานที่ตั้งที่เหมาะสม จะช่วยสนับสนุนให้จำนวนผู้โดยสารรถไฟฟ้าในภาพรวมให้สูงขึ้น และส่งผลบวกต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณรอบๆ อีกด้วย”ดร.สุปรีย์ กล่าว
นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS KTB กล่าวว่า การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่เตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีแนวโน้มสูงขึ้น 25% จากปีละ 7,700 ยูนิต ในช่วงปี 2561-2563 มาอยู่ที่ 9,600 ยูนิต เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายลง ซึ่งการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้ามาถึงก็จะทำให้ยอดขายโครงการอสังหาฯในบริเวณใกล้เคียงเติบโตขึ้น อาทิ สายสีเขียวเหนือ ยอดขายปรับตัวสูงขึ้นมากถึง 97% คิดเป็นจำนวน 6,500 ยูนิต ที่เห็นชัดเจนคือทำเล 5 แยกลาดพร้าวและสะพานใหม่,สายสีเหลือง ยอดขายปรับตัวสูงขึ้น 23% คิดเป็นจำนวน 12,200 ยูนิต ,สายสีชมพู ยอดขายปรับตัวสูงขึ้น 31% คิดเป็นจำนวน 6,400 ยูนิต และสายสีม่วงตอนใต้ ยอดขายปรับตัวสูงขึ้น 25% คิดเป็นจำนวน 9,600 ยูนิต
สำหรับทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) แบ่งได้เป็น 4 ทำเลย่อย
1.ทำเลบางซื่อ ครอบคลุมสถานีเตาปูน-รัฐสภา-ศรีย่าน-วชิรพยาบาล-หอสมุดแห่งชาติ-บางขุนพรหม ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สามารถพัฒนาได้หลายรูปแบบ มียอดขายสูงสุด 3,300 ยูนิตต่อปี โดยทำเลนี้ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์มากที่สุดคือ คอนโดฯต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต จะได้รับความนิยมมาก ขายหมดได้เร็วภายในระยะเวลา 22 เดือน รองลงมาเป็นราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งได้มีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนาหลายรายในช่วงที่ผ่านมา
2.ทำเลพระนคร ครอบคลุมสถานีผ่านฟ้า และ สามยอด ส่วนใหญ่เป็นสถานที่ราชการ และพระบรมมหารราชวัง มียอดขาย 12 ยูนิตต่อปี
3.ทำเลคลองสาน ครอบคลุมสถานีสะพานพุทธ-วงเวียนใหญ่-สำเหร่-ดาวคะนอง ที่มีที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก คล้ายกับทำเลบางซื่อ ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ที่สุดคือคอนโดฯต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท มียอดขายประมาณ 2,150 ยูนิตต่อปี
4.ทำเลประชาอุทิศ–พุทธบูชา ครอบคลุมสถานีบางปะแก้ว-บางปะกอก-สะพานพระราม9-ราษฎร์บูรณะ-พระประแดง-ครุใน ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น-ปานกลาง ส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ มากกว่าคอนโดมิเนียม โดยที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ที่สุดคือ ทาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มียอดขายประมาณ 1,200 ยูนิตต่อปี
สำหรับราคาที่ดินนั้นไม่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาคอนโดฯ ส่วนทาวน์เฮาส์ควรพัฒนาในซอย หรือถนนรองเป็นหลัก โดยทำเลบางซื่อและคลองสาน หากต้นทุนราคาที่ดินมากกว่า 40% จะทำให้การพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น โดยราคาที่ดินเปล่าย่านบางซื่อ ที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการระดับราคา 3 ล้านบาท และ 3.5 ล้านบาท ควรอยู่ที่ราคา 200,000 บาทต่อตารางวา และที่ดินเปล่าย่านคลองสาน ควรอยู่ที่ระดับราคา 250,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ทำเลประชาอุทิศ-พุทธบูชา การพัฒนาทาวน์เฮาส์ ส่วนใหญ่มักอยู่ในซอยหรือถนนรอง โดยราคาที่ดินติดถนนสุขสวัสดิ์ ราคาอยู่ที่ประมาณ 175,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งสูงเกินไปต่อการพัฒนาทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3-3.5 ล้านบาท ดังนั้นผู้ประกอบการจึงหันไปพัฒนาโครงการในซอยสุขสวัสดิ์ 26 หรือ 30 แทน
โดยปัจจุบันราคาที่ดินยังปรับตัวไม่สูงไม่มากนัก ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในย่านต่างๆจึงไม่สูงมากนักเช่นกัน อย่างไรก็ตามในช่วง 1-2 ปีนี้ ดีมานด์ยังไม่สูงตามสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และการแพร่ระบาดของโควิด-19 ดังนั้นจึงเชื่อว่าราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยจึงยังไม่ปรับตัวสูงมากเช่นกัน ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ คาดว่าไตรมาส 4/2564 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าช่วงไตรมาส 3/2564 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะบ้านจัดสรร มียอดโอนโต 4.8% และปี 2565 คาดว่าจะมียอดโอนโตประมาณ 5.1% ด้านตลาดคอนโดฯยอดโอนติดลบ 4.4% ส่วนปี 2565 น่าจะฟื้นตัวมาที่ 3.2%
ส่วนแนวโน้มปี 2565 จากมาตรการเปิดประเทศรวมถึงมาตรการกระตุ้นชาวต่างชาติ และผ่อนคลายกฎเกณฑ์ต่างๆซึ่งรายละเอียดต่างๆจะทยอยออกมา คาดว่าจะมีทิศทางการเติบโตอย่างแน่นอน
“การพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลบางซื่อ และคลองสาน รวมถึงทาวน์เฮาส์ในทำเลประชาอุทิศ-พุทธบูชาที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต และ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต มีโอกาสที่จะได้ประโยชน์มากที่สุด เพราะนอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในพื้นที่มากที่สุดแล้ว ราคาที่ดิน ณ ปัจจุบันก็ยังอยู่ในระดับที่ผู้ประกอบการสามารถนำไปพัฒนาโครงการ โดยที่ยังรักษาอัตรากำไรขั้นต้นไว้ที่ 30-40% ได้ตามปกติ นอกจากนี้ หากพิจารณาในระยะถัดไป คาดว่าธุรกิจร้านสะดวกซื้อในพื้นที่ก็มีโอกาสเพิ่มจำนวนสาขาขึ้นอีก 2-3 เท่า จากปัจจุบันที่ 4-5 สาขาต่อประชากร 10,000 คน เพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน” นายกณิศ กล่าวในที่สุด
