JLL-ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ฯ เห็นพ้องชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนยังให้ความสนใจลงทุนอสังหาฯไทย ระบุครม.ไฟเขียวดึงนักลงทุน–ผู้พำนักระยะยาวให้เข้ามาประเทศไทยเพื่อช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังโควิด-19 เป้าหมาย 1 ล้านคนภายในปี69 แนะต้องบริหารจัดการด้านระบบสาธารณสุข โดยเฉพาะพื้นที่โซนสีแดง (กรุงเทพฯ)รับวัคซีนให้ได้มากกว่า 80% จึงสร้างความมั่นใจต่างชาติ ด้านซีบีอาร์อีฯเผยอีคอมเมิร์ซ ส่งผลธุรกิจอินดัสเทรียล –โลจิสติกส์ เติบโตสูง ส่วนเทรนด์การซื้ออสังหาฯด้วยสกุลเงินดิจิทัลถือเป็นช่องทางตลาดใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม ส่วนจะนานแค่ไหนต้องจับตาดู
JLL-ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ฯ เห็นพ้องชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนยังให้ความสนใจลงทุนอสังหาฯไทย ระบุครม.ไฟเขียวดึงนักลงทุน–ผู้พำนักระยะยาวให้เข้ามาประเทศไทยเพื่อช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังโควิด-19 เป้าหมาย 1 ล้านคนภายในปี69 แนะต้องบริหารจัดการด้านระบบสาธารณสุข โดยเฉพาะพื้นที่โซนสีแดง (กรุงเทพฯ)รับวัคซีนให้ได้มากกว่า 80% จึงสร้างความมั่นใจต่างชาติ ด้านซีบีอาร์อีฯเผยอีคอมเมิร์ซ ส่งผลธุรกิจอินดัสเทรียล –โลจิสติกส์ เติบโตสูง ส่วนเทรนด์การซื้ออสังหาฯด้วยสกุลเงินดิจิทัลถือเป็นช่องทางตลาดใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม ส่วนจะนานแค่ไหนต้องจับตาดู
นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL เปิดเผยในหัวข้อ “การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของกำลังซื้อคนไทย และชาวต่างชาติหลังโควิด-19” ว่า สิ่งที่เป็นตัวผลักดันในภาคแมคโคร คือ สังคมเมืองทำให้เกิดดีมานด์ใหม่ๆขึ้นมา โดยแต่ละประเทศในอาเซียน มีจำนวนประชากรในเขตพื้นที่เมืองเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยประเทศไทย เพิ่มขึ้นประมาณ 6 ล้านคน ทำให้มีประชากรภาคแรงงานเข้ามาทำงานในเมืองเพิ่มมากขึ้น คาดว่าในปี 2561-2572 จะมีเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 6.1 ล้านคน
อย่างไรก็ตามคาดว่าในปลายปี 2564 นี้น่าจะเริ่มมีวอลลุ่มการลงทุนเพิ่มมากขึ้น ในรูปแบบของอาคารสำนักงาน อินดัสเทรียล และโลจิสติกส์ ที่มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะอาคารสำนักงานนักลงทุนยังให้ความสนใจลงทุนมากขึ้น แม้ว่าจะมีซัพพลายเข้ามาเป็นจำนวนมากก็ตาม เพราะมองว่าผลตอบแทนการลงทุนค่อนข้างคงที่และแน่นอน
ส่วนการซื้อขายที่ดิน ผู้ประกอบการก็ยังสนใจซื้อที่ดินในเมืองอยู่แต่เป็นแบบระมัดระวัง และซื้อในทำเลที่ตนเองถนัด โดยแนวราบยังทำตลาดได้ดี ส่วนที่ดินที่พัฒนาคอนโดฯผู้ประกอบการมีการชะลอการซื้อค่อนข้างมาก
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะมีสต๊อกคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าประมาณ 720,000 ยูนิต เป็นจำนวน 5 เท่าของคอนโดฯที่เกิดขึ้น ซึ่งเกิดก่อนที่จะเกิดโควิด-19 ซึ่งเกิดมาจากนักลงทุนมีการซื้อเพื่อเก็งกำไร และซื้อเพื่อปล่อยเช่ากันมาก ซึ่งผู้ประกอบการก็พยายามที่จะอัดแคมเปญพิเศษมากมาย เพื่อให้ดีมานด์สนใจที่จะซื้อมากขึ้น ทำให้ในปีที่ผ่านมาสามารถระบายสต๊อกได้ในระดับหนึ่ง
“ในช่วงที่ผ่านมาขนาดพื้นที่ใช้สอยของคอนโดฯจะมีขนาดเล็กลง เพราะผู้ซื้อต้องการปล่อยเช่า แต่วิกฤติโควิด-19 ทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป มีความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น ทำให้ปีที่ผ่านมาดีมานด์จะซื้อทาวน์โฮมมากกว่าคอนโดฯที่ไม่ตอบโจทย์ในการอยู่อาศัยในช่วง Work From Home (WFH) ซึ่งอาจจะเป็นการซื้อนอกเมือง แต่ได้พื้นที่ที่มากขึ้น โดยกทม.ยังเป็นเมืองที่นักลงทุนชาวต่างชาติให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง จะทำให้เกิดความต้องการซื้อคอนโดฯเพิ่มขึ้น เมื่อทำการเปิดประเทศในระยะเวลาอันสั้นนี้ ซึ่งปัจจุบันก็มีนักลงทุนชาวจีนสนใจซื้อคอนโดฯเป็นจำนวนมากก่อนหน้านี้” นางสุพินท์ กล่าวในที่สุด
นางสุพินท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า จากมติคณะรัฐมนตรี(ครม.)เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2564 ที่ผ่านมาเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ตามที่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เสนอโดยมีเป้าหมายดึงนักลงทุนและผู้พำนักระยะยาวให้เข้ามายังประเทศไทยเพื่อช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังโควิด-19 เป้าหมาย 1 ล้านคนภายในปี 2569 นั้นมองว่าในระยะสั้นต้องบริหารจัดการด้านระบบสาธารณสุข โดยเฉพาะพื้นที่โซนสีแดง (กรุงเทพฯ)ให้ได้รับวัคซีนให้ได้มากกว่า 80% (ในแง่ของทฤษฎี) ซึ่งการให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ถือเป็นข้อดี ทำให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย และรักษาตัว หรือส่งเสริมในเรื่องการศูนย์กลางสุขภาพทางการแพทย์นานาชาติครบวงจร (Medical Hub) ซึ่งเป็นนโยบายภาครัฐที่เคยตั้งไว้ตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจ 20 ปี จะช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการขอวีซ่า หากส่วนนี้สะดวกเหมือนกับการซื้ออสังหาฯแล้วได้วีซ่า 5 ปีเหมือนในต่างประเทศ ก็จะดี
แต่ทั้งนี้ในแง่ของสถานการณ์เศรษฐกิจของโลก อาจจะต้องพิจารณาลูกค้าเป็นกลุ่มๆไป ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มหลักจะเป็น จีน และ สิงคโปร์ โดยเฉพาะประเทศจีน ที่ผ่านมาสามารถควบคุมโรคระบาดได้ดี และเริ่มมองหาการลงทุนในประเทศไทยในเรื่อง Branded ที่เป็น Freehold ส่วน Leasehold นั้นต้องให้การเช่าระยะยาวที่เพียงพอ เพราะอสังหาฯไทยยังมีความน่าสนใจราคาถูก มีการบริการที่ ดีกว่าหลายๆประเทศ ส่วนผลตอบแทนการลงทุนเพื่อการเช่าในช่วงนี้อาจเกิดปัญหาในตลาด แต่การซื้อเพื่อลงทุนในคอนโดฯ จะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจาก Capital Gain มากกว่าผลตอบแทนจากการให้เช่า เพราะราคาที่ดินในกรุงเทพฯไม่ได้ถูกลง แต่ไม่ได้ปรับขึ้นเหมือนในอดีต ที่มีการแย่งกันซื้อของผู้พัฒนาอสังหาฯในการพัฒนาโครงการคอนโดฯเป็นหลัก ด้านเทคโนโลยี ก็มีส่วนตอบโจทย์การไลฟ์สไตล์ในการตัดสินใจของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี สิ่งที่สำคัญอีกอย่างคือ Hotel Brand ก็มีส่วนประกอบในการตัดสินใจเช่นกัน
อีกเรื่องที่ต้องผลักดันคือ การเพิ่มโควตาในการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% และกรณีให้ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อบ้านจัดสรรได้ แต่ยังไม่มีสิทธิ์ในการเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งอยากให้ภาครัฐช่วยพิจารณาผลักดัน
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า กำลังซื้อในประเทศเริ่มชะลอตัวลง เนื่องจากผลกระทบจากการล็อกดาวน์ที่ลากยาว ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น,ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างมาก,ผลกระทบจากการปิดแคมป์คนงาน ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ ทำให้โครงการก่อสร้างเสร็จล่าช้า และโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ผลขอกำรล็อกดวน์ ทำให้เคลื่อนย้ำยแรงงานไม่ได้ ทำให้ขาดแคลนแรงงาน เพราะแรงงานบางส่วนหายไปจากภาคการก่อสร้าง และต้นทุนการก่อสร้างโครงการสูงขึ้น จากการเร่งก่อสร้างเพื่อให้ทันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์จำ ประกอบกับวัสดุก่อสร้างปรับราคาสูงขึ้น เช่น เหล็ก
โดยผลกระทบในเชิงของดีมานด์ของผู้บริโภคที่มีต่ออสังหาฯ ในช่วงล็อกดาสวน์ ปรับตัวลดลงโดยเฉพาะตลาดซื้อ-ขาย ในช่วงเดือนมิถุนายน-กรกฎาคม 2564 ส่วนใหญ่สนใจซื้อบ้านเดี่ยว คอนโดฯ ที่ดิน ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ โดยระดับราคา 1-3 ล้านบาทได้รับความสนใจมากที่สุด รองลงมาเป็นระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนการเช่าคอนโดฯจะมาเป็นอันดับ 1 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ โกดัง/โรงงาน และพื้นที่สำนักงาน ตามลำดับ โดยราคาที่ได้รับความสนใจมากที่สุดคือ ต่ำกว่า 10,000 บาท/เดือน แต่การสูญเสียรายได้-ตกงานในช่วงโควิด-19 และราคาอสังหาฯ เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อบ้านออกไปในช่วงนี้ โดยสัดส่วน 71%ยังสนใจที่ยังซื้อบ้านในอนาคต
สำหรับปัจจัยที่สนับสนุนให้การซื้อ-ลงทุนในอสังหาฯกลับมาอีกครั้ง ได้แก่
-เมื่อสามารถจัดการและควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ดีขึ้น ,ยอดผู้ติดเชื้อลดต่ำลง และคนไทยในประเทศได้รับการฉีดวัคซีนอย่างทั่วถึง
-มีมาตรการเยียวยาผู้ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ที่ครอบคลุมทั้งในภาคประชาชนและภาคธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ,มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องและครอบคลุมถึงกลุ่มผู้ประกอบการ SME เนื่องจากมีผลต่อการจ้างงานและสร้างรายได้ของประชาชนส่วนใหญ่
-การซื้อ-ลงทุนในประเทศ มีกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมที่จะซื้อและลงทุน แต่เลือกที่จะชะลอ เพราะไม่มั่นใจในสถานการณ์ในขณะนี้,การออก Incentive หรือมาตรการที่เอื้อให้กับผู้ซื้อ-นักลงทุนในช่วงเวลานี้น่าจะกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขาย-ลงทุน
-การเปิดประเทศและสามารถเดินทางข้ามประเทศได้อย่างปลอดภัยและมั่นใจ
-มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนดึงดูดชาวต่างชาติพำนักระยะยาวในไทย ตั้งเป้า 5 ปี
สำหรับความสนในจซื้ออสังหาฯไทยจากต่างชาติพบว่ามีแนวโน้มดีขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ โดยจากข้อมูลจากชมเว็บไซต์ DDproperty ในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้เทียบกับช่วง 8 เดือนก่อนหน้านี้ พบว่า การเข้าชมจากต่างประเทศเพิ่มขึ้นประมาณ 31%
โดยกำลังซื้อต่างชาติกำลังทยอยฟื้นตัว ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจของประเทศต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกำลังซื้อจากนักลงทุนชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มหลักของผู้ซื้ออสังหาฯต่างชาติในประเทศไทยมาตลอดหลายปี แต่ในช่วงที่ผ่านมายังไม่สามารถเดินทางข้ามประเทศมาได้ กำลังซื้อจากต่างชาติจึงมักจำกัดอยู่ที่กลุ่มผู้ซื้อที่เคยมาประเทศไทย เนื่องจากมีความเข้าใจในทำเล ในขณะที่ผู้ที่ยังไม่เคยมาประเทศไทย ก็มีความสนใจเช่นกัน แต่จะเป็นในลักษณะการจองมัดจำ เพื่อรอให้สามารถเดินทางมาดูโครงการได้ก่อนเป็นส่วนใหญ่ ขณะเดียวกันการสร้างความน่าเชื่อถือให้กับลูกค้าชาวต่างชาติก็มีความสำคัญ เพื่อให้เกิดความเชื่อมั่นในโครงการ หากยังไม่สามารถเดินทางมาดูโครงการได้ ก็จะเพิ่มโอกาสการลงทุนจากชาวจีนในช่วงเทศกาลสำคัญของประเทศจีน และเชื่อว่าชาวจีนจะเป็นชาวต่างชาติกลุ่มแรกที่กลับเข้ามา เนื่องจากเป็นประเทศเดียวที่เศรษฐกิจฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิด-19 ดังจะเห็นได้จากเป็นประเทศเดียวที่ GDP ในปีที่ผ่านมา และในปีนี้ก็ยังมีแนวโน้มที่ดีขึ้น
ทั้งนี้คนจีนสนใจซื้ออสังหาฯไทยเพราะการรันตีผลตอบแทนที่ดี โดยสนใจอสังหาฯในหลากหลายราคา โดยราคา 2.5- 5 ล้านบาท ได้รับความสนใจมากถึง 36% รองลงมาเป็นระดับราคาต่ำกว่าหรือเท่ากับ 2.5 ล้านบาท ในสัดส่วน 18% ระดับราคา 5-10 ล้านบาท สัดส่วน 16% ระดับราคามากกว่าหรือเท่ากับ 50 ล้านบาท สัดส่วน 15% ระดับราคา 10-25 ล้านบาท สัดส่วน 9% และระดับราคา 25-50 สัดส่วน 6%
ส่วนมติครม.ที่เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย โดยมีเป้าหมายดึงนักลงทุนและผู้พำนักระยะยาวให้เข้ามายังประเทศไทยเพื่อช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังโควิดเป้าหมาย 1 ล้านคนภายในปี 2569 นั้นมองว่ามาตรการเหล่านี้จะช่วยให้ชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในประเทศไทยระยะยาวมากขึ้น และส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนที่มีศักยภาพ แต่ทั้งนี้ต้องดูว่าการดูแลด้านสาธารณสุขพร้อมที่จะดูแลชาวต่างชาติได้มากน้อยเพียงใด หากมีความพร้อมนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะชาวจีน ก็พร้อมที่จะเข้ามาลงทุน ซึ่งมองว่ามาตรการไทยที่ออกมาขณะนี้จะทำให้เศรษฐีจีนสนใจเข้ามาลงทุนอสังหาฯไทยมากขึ้น ซึ่งดีกว่าต้องไปบริจาคให้คนยากจนในประเทศจีน ซึ่งหากสร้างความพร้อมได้เร็ว ก็ตอบรับชาวจีนได้มากขึ้น
นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยไทยในสายตานักลงทุนนั้น ยังให้ความสนใจด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ขายดีมากขิ้น, ศึกษาตลาดเพิ่มขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในด้านเทรนด์ของ Supply-Demand-Pricing ,มีความสนใจเรื่อง resort Home และ Brand Residences ที่เพิ่มขึ้น ,กำลังมองหาทำเลใหม่ๆที่ยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย และตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นกลุ่มที่มาจากด้าน Asia Pacific เป็นหลัก โดยเฉพาะจีน และ ญี่ปุ่น
ในด้านผู้ซื้อ (Buyers) พบว่านักเก็งกำไร (Speculators) ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ,ตลาดระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบค่อนข้างสูง จากภาวะเศรษฐกิจ,โอกาสของระดับกลาง ล่างขึ้นกับราคา และเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม ,ตลาดระดับบน Luxury and Super Luxury ยังมีกำลังซื้อ แต่ขึ้นอยู่กับความน่าสนใจของสินค้า และการใช้เวลาตัดสินใจมากขึ้น, ตลาดระดับบนมองหา Resort Pproperties มากขึ้น
ส่วนโครงการร่วมทุน ที่ส่วนใหญ่เป็นในรูปแบบของคอนโดฯหรือรีเทล ซึ่งจากการสำรวจของซีบีอาร์อี พบว่า ตั้งแต่ปี 2561-2564 เป็นต้นมา พบว่าในปีนี้มีความสนใจซื้อมาก โดยเฉพาะชาวจีน ญี่ปุ่น โดยธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ทำให้ธุรกิจอินดัสเทรียล และโลจิสติกส์มีการเติบโต ดังนั้นนักลงทุนจึงให้ความสนใจเป็นจำนวนมาก
สำหรับกลยุทธ์ที่ใช้ในการฟื้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งในประเทศและต่างประเทศ ได้แก่
–การฟื้นฟูภาพรวมจะขึ้นอยู่กับการฟื้นฟูของเศรษฐกิจและ Business Activity Level ของทั้งในไทยและต่างประเทศ
-การมองหาทำเลใหม่ๆที่ไม่ Oversupplyและมี Demand Driver ที่ชัดเจน
-ต้องมองทำความต้องการของ Target Marketไม่ใช่เพียง Supply Demand ในตลาด
-ตั้งราคาที่เหมาะสมกับ Target Market
-การเปิดประเทศและสร้างความมั่นใจให้นักท่องเที่ยวและนักลงทุนเดินทางมา
ส่วนเรื่องเงินสกุลดิจิทัล (Cryptocurrency) นั้น ในมุมมองตนนั้นคิดว่าเป็นเทรนด์ที่ทุกกลุ่มวัย ให้ความสนใจลงทุนกันค่อนข้างมาก เชื่อว่าการนำ Cryptocurrency มาซื้อขายในอสังหาฯ ถือเป็นการเพิ่มการตลาดการซื้ออีกช่องทางหนึ่ง และไม่ใช่เรื่องเสียหาย แต่เป็นเรื่องที่น่าสนใจมากกว่า และเป็นเทรนด์ที่กำลังนิยมในขณะนี้ แต่จะอยู่ได้นานเพียงใดนั้น ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องจับตาดู
