ปี พ.ศ. 2550 มีคอมมูนิตี้มอลล์ในกรุงเทพมหานครที่ประมาณ 148,880 ตารางเมตร พอขึ้นปี พ.ศ. 2560 หรือ 10 ปีผ่านไป พื้นที่รวมของคอมมูนิตี้มอลล์เพิ่มเป็น 1.08 ล้านตารางเมตร หรือมีการเพิ่มขึ้นกว่า 630% จากปี พ.ศ. 2550 แสดงให้เห็นว่าในช่วง 10 ปีนี้มีโครงการ ”คอมมูนิตี้มอลล์” เปิดให้บริการต่อเนื่องมาโดยตลอด ต่อยอดความสำเร็จและความนิยมมาจากปี พ.ศ. 2547 – 2548 โครงการที่เกิดขึ้นในช่วงนั้นมีความหลากหลาย และเด่นชัดในเรื่องของดีไซน์ โดดเด่นในเรื่องของรูปแบบโครงการ เพราะเริ่มเข้าสู่ยุคที่คนมีสมาร์ทโฟน คนนิยมแชร์รูปหรือเรื่องราวต่างๆ ลงโซเชียลมีเดีย “คอมมูนิตี้มอลล์” จึงจำเป็นต้องมีดีไซน์หรือรูปแบบที่โดดเด่นชัดเจน คนในกรุงเทพมหานครจึงได้เห็น “คอมมูนิตี้มอลล์” ในธีมต่างๆ มากมาย ทั้งแบบญี่ปุ่น แบบยุโรป หรือแบบสวยงามทันสมัยทั่วไป

ดีไซน์หรือรูปแบบของโครงการรวมไปถึงร้านค้า ผู้เช่าต่างๆ ในโครงการไม่ได้เป็นสิ่งที่การันตีว่า “คอมมูนิตี้มอลล์” จะประสบความสำเร็จ โดยในช่วงตั้งแต่ปี พ.ศ. 2550 เป็นต้นมา ถึงประมาณปี พ.ศ.2560 มีผู้ประกอบการ เจ้าของที่ดินหรือทายาทตระกูลดังๆ หลายรายกระโดดเข้าเล่นตลาดนี้ และก็มีหลายรายที่ไม่สามารถยืนระยะโครงการไปต่อได้ หรือไม่สามารถที่จะรักษาความนิยม ความสวยงามของโครงการให้ยั่งยืนไปได้นานๆ ส่วนใหญ่แล้วเมื่อเข้าสู่ปีที่ 3 ก็เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงอะไรหลายๆ อย่างแล้ว การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัด คือ ผู้เช่าเปลี่ยนแปลงไปจากตอนเปิดโครงการ อาจจะเริ่มมีผู้เช่าชื่อแปลก หรือชื่อที่ไม่คุ้นเคยเข้ามาเปิดร้านเพิ่มเติม ผู้เช่ารายใหญ่ แบรนด์ดังหายไป นั่นเป็นสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่า “คอมมูนิตี้มอลล์” โครงการนั้นเริ่มมีปัญหา แม้ว่าดูภายในและภายนอกโครงการแล้วยังดูดีอยู่ก็ตาม เพราะผู้เช่ารายใหญ่ แบรนด์ดังเขาไม่ได้ต้องการที่จะอยู่กับโครงการที่มีแนวโน้มที่จะไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากเขาห่วงเรื่องของภาพลักษณ์ของพวกเขามากกว่า

ปัญหาใหญ่ของ “คอมมูนิตี้มอลล์” คือ เจ้าของโครงการไม่มีความรู้ ความเข้าใจในธุรกิจค้าปลีก เจ้าของโครงการคิดแต่เพียงว่า อยากมี อยากสร้าง อยากลงทุน หรือต้องการแค่สร้างขึ้นมาเพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับโครงการที่อยู่อาศัยของตนเองเท่านั้น เมื่อปิดการขายโครงการไปแล้วก็ลดความใส่ใจในส่วนนี้ลงไป ดังนั้นเมื่อคนที่เป็นเจ้าของไม่เข้าใจในธุรกิจค้าปลีกก็ไม่เข้าใจว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกจำเป็นต้องมีการจัดกิจกรรมต่อเนื่อง ไม่สามารถหยุดหรือเว้นว่างจากการจัดกิจกรรมภายในโครงการไปได้นานๆ โดยเฉพาะ “คอมมูนิตี้มอลล์” ที่เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก ยิ่งมีความจำเป็นต้องจัดกิจกรรมเพื่อสร้างความน่าสนใจและดึงดูดให้คนมาเดิน มาซื้อของ มาหาอะไรรับประทานต่อเนื่อง เพราะด้วยขนาดของโครงการที่เล็ก คนทั่วไปมาเพียง 1 – 2 ครั้งก็จะรู้หมดแล้วว่ามีอะไรบ้าง หมดความน่าสนใจไป การมีกิจกรรมหรืออะไรก็ตามภายในโครงการเป็นการสร้างความแปลกใหม่ให้กับโครงการ เจ้าของหลายรายเลือกที่จะตัดงบประมาณในการประชาสัมพันธ์หรือการจัดกิจกรรมไปเมื่อเวลาผ่านไปสักระยะ ซึ่งเท่ากับเป็นการปิดช่องทางการอยู่รอดของโครงการไปในตัว

ปัญหาใหญ่ของ “คอมมูนิตี้มอลล์” คือ เจ้าของโครงการไม่มีความรู้ ความเข้าใจในธุรกิจค้าปลีก

เรื่องของทำเลที่ตั้งอาจจะไม่ใช่ประเด็นสำคัญหรือเรื่องใหญ่สำหรับโครงการรูปแบบนี้ เพราะหลายโครงการยังคงสามารถยืนระยะได้อยู่ แม้ว่าอยู่ในทำเลที่ไม่ดี ค่อนข้างห่างไกลจากชุมชน แต่ก็มีหลายโครงการที่อยู่ในทำเลดี แวดล้อมด้วยโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก การเดินทางก็สะดวกแต่กลับไม่ประสบความสำเร็จ ซึ่งเรื่องนี้ชัดเจนที่การบริหารจัดการโครงการ รวมไปถึงการประชาสัมพันธ์ให้คนรับรู้ถึงโครงการต่อเนื่อง อีกเรื่องที่เจ้าของโครงการต้องคำนึงถึงคือ จำนวนคนเข้าโครงการในช่วงวันธรรมดาหรือในเวลาทำงาน เพราะเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลต่อรายได้ของผู้เช่า และสุดท้ายแล้วมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ภายในโครงการ

“คอมมูนิตี้มอลล์” ในปัจจุบันกลายเป็นหนึ่งในรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีจำนวนลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าตอนนี้อาจจะยังไม่ชัดเจนว่ามี “คอมมูนิตี้มอลล์” ปิดกิจการหรือล้มหายตายจากไปมากน้อยเท่าใด แต่ก็เห็นได้ชัดเจนว่าหลายโครงการไม่สามารถไปต่อได้ ผู้เล่นรายใหม่ หรือรายกลางลงไปถึงรายเล็กเลือกที่จะไม่พัฒนาโครงการรูปแบบนี้อีกแล้ว โครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันหลายโครงการพยายามหาทางออกหรือลดความเสี่ยงของเจ้าของโครงการโดยการบอกขายยกโครงการ รวมไปถึงการขายให้กับ “กองรีทส์หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” เพื่อเอาเงินลงทุนในส่วนของเจ้าของกลับคืนมา จากนั้นก็ให้ผู้ที่ซื้อหน่วยลงทุนรับความเสี่ยงต่อไปในอนาคต

แม้ว่าเจ้าของโครงการจะยังคงมีส่วนในการถือหน่วยลงทุนนั้นอยู่ แต่ต้องไม่ลืมว่าเขาได้เงินกลับคืนไปแล้วจากการขายหน่วยลงทุนครั้งแรก ดังนั้น กองรีทส์รูปแบบนี้จึงอาจจะเป็นทางออกที่เหมาะสมที่สุดของ “คอมมูนิตี้มอลล์” ที่เปิดให้บริการแบบผ่านไปวันๆ ในปัจจุบัน เพียงแต่ต้องเร่งหรืออัดเงินเข้ามาเพื่อเพิ่มอัตราการเช่าให้มากถึง 80 – 85% หรือมากกว่านั้นให้ได้ยาวนานกว่า 2 – 3 ปี ถ้าคิดว่าไม่สามารถทำได้ก็ต้องเลือกที่จะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกมา แต่ต้องยอมรับให้ได้ว่าคนที่สนใจจะซื้อเขามองแต่ที่ดินเปล่าเท่านั้น เขาไม่ได้อยากได้โครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ต้องมีการดูแลเอาใจใส่ ประคบประหงมในระยะยาวแบบการเลี้ยงลูก

อนาคตของ ”คอมมูนิตี้มอลล์” อาจจะเปลี่ยนไปจากที่ผ่านมา รูปแบบของโครงการอาจจะลดขนาด ลดอะไรหลายๆ อย่างลงไป ซึ่งสุดท้ายแล้วอาจจะเหลือเพียงร้านค้า บริการที่อยู่ภายในสถานีบริการน้ำมันเท่านั้น “คอมมูนิตี้มอลล์” แบบที่ผ่านมาอาจจะไม่มีอีกแล้ว หรือมีเปิดให้บริการไม่มากนัก เพราะธุรกิจค้าปลีกในอนาคตเองก็ไม่ใช่ธุรกิจที่จะเติบโตแบบที่ผ่านมาได้อีกต่อไปเช่นกัน การซื้อขายสินค้าออนไลน์จะลดทอนและตัดส่วนของร้านค้าออกไปจากระบบ และแน่นอนว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตต้องเตรียมรับมือเรื่องนี้ให้ได้ก่อนที่จะสายเกินไป…

ทิ้งคำตอบไว้

Please enter your comment!
Please enter your name here

*