ราคาที่ดินใน CBD ปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยเฉพาะหลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการ ซึ่งอย่างที่บอกไปในตอนที่แล้วว่า โครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นจึงจะเหมาะสมในการพัฒนาบนที่ดินที่มีราคาสูง เพราะในช่วงหลังจากปี พ.ศ. 2550 เป็นต้นมาราคาที่ดินใน CBD เริ่มปรับเพิ่มขึ้นจนบางทำเลแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว เช่น เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น เป็นต้น ซึ่งแน่นอนว่าราคาที่ดินที่สูงขนาดนี้ไม่สามารถพัฒนาอาคารสำนักงานได้แน่นอน เพราะผลตอบแทนที่ได้จากการพัฒนาอาคารสำนักงานนั้นไม่เหมาะสมกับราคาที่ดิน

จริงอยู่ที่ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 จะยังคงมีอาคารสำหนังานใหม่เปิดให้บริการในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพมหานคร แต่ก็มีพื้นที่ลดลงมากเมื่อเทียบกับช่วง 10 – 20 ปีก่อนหน้านี้ โดยในช่วงระหว่างปี พ.ศ .2541 – 2550 มีพื้นที่สำนักงานใหม่ใน CBD อยู่ที่ประมาณ 8 แสนตารางเมตร แต่ช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 มีพื้นที่สำนักงานใหม่ใน CBD ลดลงเหลือเพียง 4.2 แสนตารางเมตร ลดลงไปเกือบ 50% เลยทีเดียว แต่พื้นที่ที่น่าจับตามองต่อเนื่องในช่วงระหว่าง 10 ปีนั้น คือ พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่อยู่นอกเขต CBD หรือตั้งแต่แยกที่ตัดกับถนนเพชรบุรีขึ้นไปถึงแยกที่ตัดกับถนนลาดพร้าว เพราะเป็นช่วง 10 ปีที่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดให้บริการหลายอาคาร พื้นที่รวมกันกว่า 3 แสนตารางเมตร มากกว่าช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2541 – 2550 มากถึง 2.3 เท่า ในขณะที่พื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่อื่นๆ ก็มากขึ้นเช่นกัน ทั้งในพื้นที่ตามแนวถนนวิภาวดี-รังสิต สุขุมวิท แจ้งวัฒนา พหลโยธิน พัฒนาการ และถนนเพชรบุรี

พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดให้บริการในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 มากที่สุดคือ พื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 หรือรอบสถานีรถไฟใต้ดิน พระราม 9 ถึงพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟใต้ดิน ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย โดยเฉพาะในช่วงหลังจากปี พ.ศ. 2554 เป็นต้นไป เพราะอาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดให้บริการในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกอยู่ในพื้นที่นี้เกือบ 100% และถือได้ว่าเป็นช่วงที่พื้นที่นี้เริ่มเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นจนมีจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่มากถึงหลักหมื่นยูนิตหลังจากปี พ.ศ. 2554 ไม่กี่ปี รวมไปถึงโครงการอาคารสูงที่สุดในประเทศไทยด้วย

อาคารสำนักงานที่เกิดในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 เป็นอาคารสำนักงานเกรด A และเกรด B เป็นส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอาคารเกรด A ที่เริ่มมีหลายอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED ในระดับต่างๆ ซึ่งในช่วง 10 ปีนี้นับได้ว่าเป็นช่วง 10 ปีที่เริ่มต้นยุคใหม่ของอาคารสำนักงานสมัยใหม่ เพราะอาคารสำนักงานเกรด A ที่สร้างใหม่หลังจากนั้นเป็นต้นมา ต้องเป็นอาคารที่ได้รับมาตรฐาน LEED ทุกอาคาร และน่าจะเป็นช่วงเวลาแรกๆ ที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ใน CBD ปรับเพิ่มขึ้นไปใกล้เคียง 1,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะหลายอาคารเรียกค่าเช่าได้มากกว่า 800 – 900 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า หลายอาคารที่การก่อสร้างค้างคามาตั้งแต่ช่วงปี พ.ศ. 2540 ก็มาเสร็จสมบูรณ์ในช่วงนี้

นอกจากนี้อีกสิ่งหนึ่งที่สังเกตได้ชัดในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 คือ อาคารสำนักงานเกรด A ที่เปิดให้บริการในพื้นที่ CBD ในช่วง 10 ปีนี้ หลายอาคารก่อสร้างบนที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาวระหว่างเอกชน หน่วยงานราชการ หรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งรูปแบบการพัฒนาอาคารสำนักงานหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาวเริ่มมีให้เห็นมากขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่ CBD ซึ่งราคาที่ดินแพงมากๆ และเป็นเสมือนปฐมบทที่ทำให้อาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD กลับมาขยายตัวมากมายอีกครั้งหลังจากที่มีการขยายลดลงมานาน และมีพื้นที่อื่นๆ เข้ามาแย่งสัดส่วนไปได้พอสมควรในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2541 – 2560

พื้นที่สำนักงานในช่วงเวลานี้ได้รับความสนใจจนอัตรารการเช่าปรับเพิ่มขึ้นไปเกิน 90% เป็นครั้งแรก ในรอบ 20 กว่าปี โดยอัตราการเช่าเริ่มเกิน 90% เป็นครั้งแรกในปี พ.ศ. 2556 เป็นต้นมา จากนั้นก็ไม่เคยลดลงมาต่อกว่า 90% อีกเลยจนถึงปัจจุบัน แม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นมากแค่ไหนก็ตาม ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานก็เกิน 1,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้วหลายอาคารที่อยู่ในพื้นที่ CBD ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า เรียกได้ช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2551 – 2560 เป็นช่วงเวลาที่สร้างความน่าสนใจให้กับการลงทุนพัฒนาอาคารสำนักงานเป็นอย่างมาก และเริ่มมีพื้นที่สำนักงานรูปแบบใหม่ที่เรียกกันว่า “Co-Working Space” ที่มีความยืดหยุ่นทั้งในเรื่องของขนาดพื้นที่เช่า ราคา ระยะเวลา และไม่ใช่พื้นที่สำนักงานสำเร็จรูปซึ่งเป็น 1 ในกลุ่มลูกค้าสำคัญของอาคารสำนักงานเข้ามาเป็นทางเลือกที่เริ่มพูดถึงกันมากขึ้น

ตอนต่อไปมาดูกันว่าพื้นที่ CBD จะกลับมาครองความเป็นเจ้าแห่งตลาดอาคารสำนักงานได้ในระดับใด

ทิ้งคำตอบไว้

Please enter your comment!
Please enter your name here

*