ช่วงเวลารักษาตัวและค่อยๆ ขยายตัวไปเรื่อยๆ

วิกฤตเศรษฐกิจในปี พ.ศ. 2540 ส่งผลต่อเนื่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทอีก 3 – 4 ปี จากนั้นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายไปต่อไม่ได้ต้องหยุดกิจการทันที ปล่อยให้โครงการหรืออาคารที่กำลังก่อสร้างจำนวนมากค้างเติ่งไม่มีการก่อสร้างต่อ จนกระทั่งผ่านไปสักระยะค่อยมาดำเนินการต่อโดยเจ้าของเดิมหรือเจ้าของบริษัท หรือเจ้าของโครงการรายใหม่ อาคารสำนักงานจำนวนมากหยุดการก่อสร้างและมีผลต่อเนื่องให้หลายอาคารสำนักงานมีพื้นที่ว่างมากขึ้นแบบทันที เพราะหลายบริษัทปิดกิจการไม่สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้

ช่วงก่อนปี พ.ศ. 2540 นับได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอาคารสำนักงานอยู่ในช่วงขาขึ้นแบบสุดๆ ทั้งในเรื่องของอุปทานที่มีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ปีละหลายแสนตารางเมตร และความต้องการพื้นที่สำนักงานหรืออุปสงค์ก็มีไม่น้อยเช่นกัน เพราะความต้องการพื้นที่สำนักงานในช่วงก่อนปี พ.ศ. 2540 ที่มีการขยายตัวมากเช่นกัน จึงมีผลให้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานบางอาคารปรับเพิ่มขึ้นไปสูงกว่า 700 – 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่หลายอาคารสามารถเรียกค่าเช่าได้ที่ประมาณ 400 – 500 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งหลายอาคารในปัจจุบันยังเก็บค่าเช่าได้เท่านี้หรือต่ำกว่านี้อีก แสดงให้เห็นว่าตอนนั้นตลาดอาคารสำนักงานนั้นร้อนแรงขนาดไหน

ในปี พ.ศ. 2540 ค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานเกรด A ใน CBD ช่วงนั้นอยู่ที่ประมาณ 550 – 600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่พื้นที่นอกเขต CBD อยู่ที่ประมาณ 450 – 500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อาคารสำนักงานเกรด B มีค่าเช่าที่น้อยกว่าเกรด A ประมาณ 15 – 20% แต่ในสมัยนั้นความเป็น CBD อาจจะไม่ชัดเจนเท่าปัจจุบัน เพราะเส้นทางรถไฟฟ้ายังอยู่ระหว่างการก่อสร้างยังไม่ได้เปิดให้บริการ อีกทั้งสมัยนั้นคงไม่มีใครคาดคิดว่าเส้นทางรถไฟฟ้าจะเปลี่ยนกรุงเทพมหานครไปแบบนี้

วิกฤตเศรษฐกิจปี พ.ศ. 2540 เป็นจุดเริ่มต้นของการชะลอตัวของตลาดอาคารสำนักงานแบบชัดเจน เพราะทันทีที่เกิดการลอยตัวค่าเงินบาท และหลายบริษัทปิดตัวมีผลให้ปีต่อมาหรือในปี พ.ศ. 2541 มีพื้นที่อาคารสำนักงานที่ถูกยกเลิกหรือขอคืนพื้นที่มากกว่า 2.6 แสนตารางเมตร ซึ่งสวนทางกับอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในปี พ.ศ. 2541 ซึ่งมีประมาณ 3 แสนตารางเมตร และพื้นที่อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2541 – 2550 มีพื้นที่รวมกันประมาณ 1.49 ล้านตารางเมตร ลดน้อยลงไปกว่า 3 – 4 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาระหว่างปี พ.ศ. 2531 – 2540 แสดงให้เห็นว่าก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจความต้องการพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครมีมากมายขนาดไหน และสามารถพูดได้เลยว่าอาคารสำนักงานที่มีอยู่ในกรุงเทพมหานคร ณ ปัจจุบัน (พ.ศ. 2564) มากกว่า 64% สร้างเสร็จและเปิดให้บริการในช่วงก่อนปี พ.ศ. 2541 และยังสามารถพูดได้อีกว่าอาคารสำนักงานที่เกิดในช่วง 10 ปีนี้เป็นตัวกำหนดเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางแรกของกรุงเทพมหานครโดยแท้จริงไม่ว่าจะกำหนดแบบใดก็ตาม

ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2541 -2550 เป็นช่วงเวลาที่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่มากขึ้น มีอาคารสำนักงานขนาดพื้นที่มากกว่า 50,000 ตารางเมตรมากถึง 9 อาคารด้วยกันที่เปิดให้บริการในช่วง 10 ปีนี้ นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่มากกว่า 140,000 ตารางเมตรเป็นครั้งแรกอีกด้วย พื้นที่รวมของอาคารสำนักงานทั้งหมดตั้งแต่อดีตถึงสิ้นปี พ.ศ. 2550 อยู่ที่ประมาณ 7.45 ล้านตารางเมตร โดยกว่า 80% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดนี้เปิดให้บริการก่อนปี พ.ศ.2540 อาคารสำนักงานหลายอาคารที่สร้างเสร็จและเปิดให้บริการในช่วง 10 ปีนี้ เป็นอาคารที่หยุดการก่อสร้างช่วงปี พ.ศ. 2540 และมาเริ่มการก่อสร้างใหม่อีกครั้งหลังจากนั้น

ช่วงเวลานี้นับเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอาคารสำนักงานเริ่มกลับมาค่อยๆ ฟื้นตัว เพราะปัจจัยสำคัญคือเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือที่เราเรียกกันติดปากว่า BTS ซึ่งเพิ่มศักยภาพและความน่าสนใจให้กับอาคารสำนักงานต่างๆ ที่อยู่ในแนวเส้นทาง และตอกย้ำความเป็น CBD ของกรุงเทพมหานครให้ชัดเจนยิ่งขึ้น อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพมหานครค่อยๆ มีอัตราการเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง หลังจากที่อาคารสำนักงานจำนวนมากมีพื้นที่ว่างเพราะบริษัทจำนวนมากปิดกิจการในช่วงปีพ.ศ. 2540 – 2541 แต่เมื่อเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว ความต้องการพื้นที่สำนักงานก็กลับมามากขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน

ช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2541 – 2550 มีพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการเช่าใหม่มากกว่า 2 ล้านตารางเมตร อาจจะไม่มากเท่าช่วงก่อนปีพ.ศ. 2540 แต่ก็มากกว่าช่วงเวลาหลังจากปี พ.ศ. 2550 นอกจากนี้มีบางปีที่มีพื้นที่สำนักงานเช่าใหม่มากกว่า 300,000 ตารางเมตรต่อปี นอกจากนี้ยังเป็น 10 ปีที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานมีมากกว่าพื้นที่สำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่ ดังนั้นอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครจึงค่อยๆ กลับมาสูงขึ้นอีกครั้ง ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานก็กลับมาสูงขึ้นอีกครั้งเช่นกัน หลังจากที่ค่าเช่าปรับลดลงไป 15 – 20% ในช่วงปี พ.ศ. 2541 – 2542 โดยอาคารสำนักงานเกรด A ใน CBD มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 400 – 500 บาทต่อตารางเมตรในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2541 – 2545 และปรับเพิ่มขึ้นมาเกิน 700 บาทต่อตารางเมตรในปี พ.ศ. 2549 เป็นต้นมา

ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรด B ใน CBD อยู่ที่ประมาณ 250 – 350 บาทต่อตารางเมตร และค่อยๆ เพิ่มสูงขึ้นมาเกิน 450 – 550 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในช่วงหลังจากปี พ.ศ.2547 – 2548 เป็นต้นมา ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในพื้นที่นอกเขต CBD ในช่วงเวลานี้ก็เช่นกันที่มีค่าเช่าค่อยๆ ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ยกเว้นอาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่มีเส้นทางรถไฟใต้ดินซึ่งเปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2547 ที่อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าพื้นที่อื่นๆ อาคารเกรด A นอกพื้นที่ CBD มีค่าเช่าเฉลี่ยมากกว่า 500 บาทต่อตารางเมตรในปี พ.ศ. 2549 ตามหลังอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD อยู่ 2 – 3 ปี และค่าเช่าอาคารสำนักงานของทุกเกรดในทุกพื้นที่ไม่เคยปรับลดลงไปแบบช่วงหลังจากปี พ.ศ. 2541 อีกเลย ตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเริ่มมีราคาสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS เพราะคนใช้บริการรถไฟฟ้ามากขึ้นต่อเนื่อง จำนวนผู้ใชบริการเติบโตขึ้นทุกปีจากจำนวนคนใช้บริการเพียง 150,000 – 160,000 คนต่อวันในช่วงปีแรกๆ ที่เปิดให้บริการ และขยายสถานีรวมไปถึงเส้นทางมากขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มนั้นเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาที่ดิน เพราะมีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่มีความเหมาะสมในการพัฒนาบนที่ดินที่มีราคาสูง และราคาที่ดินเป็นเสมือนปัจจัยควบคุมการขยายตัวของอาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD เพราะอาคารสำนกังานสร้างผลตอบแทนที่มึคุ้มค่าในการลงทุนเมื่อเทียบกับการพัฒนาที่ดินเป็นโครงการคอนโดมิเนียม อีกทั้งอาคารสำนักงานยังต้องใช้เวลานานหลายปีกว่าจะคืนทุน ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมรอไม่เกิน 3 ปีก็ได้ทั้งเงินและกำไรกลับคืนมาหมดแล้ว (ถ้าขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้หมด)

ตอนต่อไปมาดูว่าอาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD ยังขยายตัวไปได้อีกมั้ย และมีพื้นที่ใดที่มีอาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้นครับ