การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมชะลอตัวแบบรุนแรง มีผลกระทบต่อเนื่องไปถึงผู้ประกอบการเจ้าของโครงการแน่นอน โดยถ้าเป็นโครงการเปิดขายใหม่จะได้รับการตอบรับที่ไม่ดี อัตราการขายต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือขายแทบไม่ได้เลยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา หรือต่อเนื่องมาจากปี พ.ศ. 2562

เมื่อยอดขายต่ำกว่าที่คาดการณ์หรือที่ตั้งเป้าไว้ การขอสินเชื่อโครงการจากธนาคารก็จะยากลำบากมากขึ้น เพราะโดยส่วนใหญ่ธนาคารต้องการให้แต่ละโครงการมีอัตราการขายได้หรือยอดจองขั้นต่ำ 50% ขึ้นไป จึงจะพิจารณาให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการเพื่อนำไปพัฒนาโครงการ ถ้ายอดจองต่ำกว่า 50% ธนาคารมักจะปฏิเสธ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจและทุกย่างอยู่ในภาวะที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

การไม่ได้รับสินเชื่อในการพัฒนาโครงการจากธนาคาร อาจจะเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพราะพวกเขาจำเป็นต้องใช้สินเชื่อจากธนาคารในการลงทุนก่อสร้างโครงการ พวกเขาไม่อยากนำเงินของบริษัทออกมาลงทุน หรืออาจจะมีไม่มากพอในการก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จ รวมไปถึงอาจจะมีมากกว่าหนึ่งโครงการที่อยู่ภาวะเดียวกัน ดังนั้นจึงไม่สามารถพัฒนาหรือเดินหน้าพร้อมกันทุกโครงการได้ แต่สำหรับผู้ปะกอบการรายใหญ่หรือรายที่มีเงินทุนสำรองมากก็คงไม่ใช่เรื่องใหญ่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังสามารถออกหุ้นกู้ในตลาดหลักทรัพย์เพื่อระดมเงินทุนมาหมุนเวียนได้อีก

อีกหนึ่งช่องทางในการหาเงินทุนของผู้ประกอบการคือ การเร่งโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหรือที่กำลังจะเสร็จให้เกิดขึ้นให้ได้มากที่สุด ซึ่งแน่นอนว่าการจะสร้างแรงจูงใจให้กับผู้ซื้อบางส่วนให้โอนกรรมสิทธิ์หรือให้เข้ามาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนั้นต้องใช้มาตรการทางการตลาดทั้งการลดราคา มีของแถม ซึ่งมากกว่าในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจขยายตัว

การลดราคาขายคอนโดมิเนียมในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วกลายเป็นหนึ่งในวิธีที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือกนำมาใช้ในปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องถึงปีนี้ เพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ และผู้ประกอบการจะได้เงินสดเข้ามาหมุนเวียนมากขึ้น แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางนั้น การลดราคาไม่สามารถทำได้แบบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทำ เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้าง การตลาด และอื่นๆ นั้นแตกต่างกัน

เมื่อขาดเงินทุนหมุนเวียน ขาดสินเชื่อ โครงการก็มีผลให้การก่อสร้างโครงการล่าช้าจากกำหนดเดิมที่ตั้งไว้ หรือเป็นไปแบบเชื่องช้า จนผู้ซื้อสามารถสังเกตได้ และมีผลต่อเนื่องให้โครงการหรือผู้ประกอบการขาดความน่าเชื่อถือ ยิ่งมีผลให้ยอดขายใหม่หดหายไปอีก เพราะผู้ซื้อหรือคนที่สนใจจะซื้อขาดความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการไปแล้ว กลัวซื้อแล้วโครงการสร้างไม่เสร็จหรือไม่ได้สร้าง สุดท้ายแล้วก็อาจจะต้องคืนเงินจองพร้อมเงินชดเชยซึ่งมีให้เห็นบ้างในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรอาจจะยังพอไปได้โดยสร้างเฉพาะยูนิตที่มีคนซื้อไปแล้วเท่านั้น

ทางออกสุดท้ายจริงๆ ของผู้ประกอบการที่ประสบปัญหานี้คือ การบอกขายโครงการพร้อมยอดจองหรือผู้ซื้อ ซึ่งเงื่อนไขในการขายนั้นก็แตกต่างกันไป เช่น

1. ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจอง หรือผู้ซื้อที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ โดยเจ้าของโครงการเดิมออกไปจากโครงการเลย

2. ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ โดยผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเจรจาคืนเงินกับผู้ซื้อทั้งหมด ผู้ซื้อใหม่จะได้แค่ที่ดินและเอกสารกับใบอนุญาตเท่านั้น

3. ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจอง หรือผู้ซื้อที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ เจ้าของโครงการเดิมจะดูแลทั้งเรื่องของการขายและการก่อสร้างต่อเนื่องจนจบโครงการ

เงื่อนไขในการขายอาจจะมีมากกว่านี้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จพร้อมยอดจองหรือผู้ซื้อเดิม น่าจะเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่สนใจมากที่สุด เพราะอย่างน้อยก็ยังเป็นการการันตีในระดับหนึ่งว่าโครงการนี้มีผู้ซื้อไปแล้วส่วนหนึ่ง ไม่ใช่เริ่มจากศูนย์

แต่ผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อบางรายอาจจะไม่ถูกใจ หรือคิดว่าโครงการที่พวกเขาเข้าไปซื้อนั้นผิดตั้งแต่ต้น ก็อาจจะไม่เอาทั้งรูปแบบหรือผู้ซื้อ ให้เจ้าของโครงการเดิมจัดการให้เรียบร้อยก่อนเพื่อเริ่มใหม่

ผู้ประกอบการที่สนใจจะซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จแล้วติดขัดในเรื่องของเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปนั้นมีไม่น้อย เพียงแต่การเจรจาหรือแสดงความจำนงว่าจะซื้อนั้นจะทำกันเป็นความลับมากกว่า เนื่องจากจะมีผลต่อภาพลักษณ์ของบริษัทที่ขาย และมีผลต่อผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อโครงการในกรณีที่เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์

ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายพร้อมเข้าซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จหรือขาดเงินทุนในการก่อสร้าง แต่เงื่อนไขหรือมูลค่าของโครงการอาจะเป็นเรื่องที่ทำให้การเจรจาไม่ประสบผลสำเร็จ เนื่องจากว่าฝั่งของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการมองว่ามูลค่าโครงการนอกจากเรื่องของมูลค่าที่ดินแล้ว ยังมีมูลค่าของการทำงานตั้งแต่เริ่มจนถึงกระบวนการออกขาย ดังนั้นมูลค่าโครงการจึงสูง

แต่ฝั่งของผู้ประกอบการที่จะเข้ามาซื้อโครงการนั้น มองแค่ที่ดินหรือการก่อสร้าง ณ ปัจจุบันเท่านั้น อาจจะรวมยอดจองที่เกิดขึ้นจริงด้วย แต่ที่ทำให้การซื้อขายบ่อยครั้งไม่จบ คือ ผู้ประกอบการที่เข้ามาซื้อมักจะซื้อในราคาที่ต่ำกว่าทางเจ้าของโครงการเดิมตั้งไว้ โดยเฉพาะในภาวะแบบนี้ยิ่งมีการต่อรองราคามากขึ้น ซึ่งเจ้าของโครงการเดิมก็อาจจะไม่ได้ตัดสินใจขายทันที แต่พยายามหาช่องทางในการหาเงินทุนต่อไป หรือพยายามเร่งการขายโครงการที่จะขายต่อหรือโครงการอื่นให้มากขึ้น รวมไปถึงการหานักลงทุนรายอื่นๆ เพิ่มเติม เพื่อพิจารณาเงื่อนไขต่างๆ ที่อาจจะเหมาะสมกับทางเจ้าของโครงการ ทั้งในเรื่องของมูลค่าโครงการและเงื่อนไขอื่นๆ การขายแบบลดราคาลงมาเป็นทางเลือกสุดท้าย

ทิ้งคำตอบไว้

Please enter your comment!
Please enter your name here

*