แสนสิริฯเชื่อกำลังซื้อปี64 ยังชะลอตัวยาว 12-18 เดือน แนะรัฐยกเลิกมาตรการ LTV-ลดอัตราดอกเบี้ย ดึงเศรษฐกิจ-อสังหาฯฟื้นตัว เปิดแผนปี64 ผุด 24 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 26,000 ล้านบาท พร้อมปรับกลยุทธ์หันพัฒนาคอนโดฯราคาจับต้องได้ 1 ล้านต้นๆในรอบกว่า 10 ปี ทั้งลดขนาดโครงการแนวสูง-แนวราบเล็กลง กระจายทุกทำเล ปิดขาย-โอนเร็ว สร้างความแกร่งด้านกระแสเงินสด ประกาศซื้อโครงการ-ที่ดิน ทำเลศักยภาพจากอสังหาฯกลาง-เล็ก พัฒนาต่อ ตั้งเป้ายอดขายปีนี้แตะ 26,000 ล้านบาท และรับรู้รายได้ 27,000 ล้านบาท
นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) หรือ SIRI เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่า อสังหาฯเป็นธุรกิจที่พึ่งพาการเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวม และต้องมีสายป่านที่ยาว แต่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจะค่อนข้างประสบปัญหา จะเห็นภาพการนำโครงการและที่ดินออกมาประกาศขาย เพื่อนำเงินไปพยุงธุรกิจหรือนำไปลงทุนในโครงการอื่นๆต่อไป สำหรับความเสี่ยงในปี 2564 ที่บริษัทมองว่าอาจจะส่งผลกระทบเกิดขึ้นต่อภาพรวมของธุรกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้นอกเหนือจากความไม่แน่นอนของโควิด-19 การชะลอตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศ คือความกังวลเกี่ยวกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินโดยเฉพาะในส่วนของลูกค้าที่ซื้อโครงการของแสนสิริฯที่ยังมีโอกาสเพิ่มขึ้นมากว่า 30% จากปี 2563 หลังจากแนวโน้มของกำลังซื้อที่ลดลง สะท้อนความสามารถในการกู้ยืมสินเชื่อที่ลดลงตาม และภาระหนี้สินครัวเรือนที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ที่มีการผ่อนชำระสินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต และรถยนต์ ทำให้ความสามารถในการกู้ลดลง อีกทั้งสถาบันการเงินต่างๆยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่ออย่างต่อเนื่อง เพื่อควบคุมคุณภาพหนี้ ทำให้แนวโน้มอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังเพิ่มขึ้นได้ต่อในปีนี้
“เชื่อว่ากำลังซื้อในปี 2564 ยังคงชะลอตัวมาต่อเนื่องจากปี 2563 และจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 12-18 เดือนข้างหน้า จากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวที่กดดันกำลังซื้อ กระทบมาถึงความไม่มั่นใจและการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยด้วย ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2564 ยังมีโอกาสชะลอตัวตามปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ไม่ดีมาต่อเนื่อง” นายเศรษฐา กล่าว
ทั้งนี้ในฐานะที่บริษัทเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาด มองว่าแนวทางที่จะช่วยภาคอสังหาริทรัพย์ไทยและช่วยให้คนไทยเข้าถึงและมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้นั้น ภาครัฐจะต้องมีมาตรการช่วยเหลือเพิ่มเติมจากที่ผ่านมา โดยเฉพาะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-To-Value : LTV) ที่ออกมาเพื่อกำจัดกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้น ควรจะยกเลิก เพราะเป็นปัจจัยที่กดดันภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมาก ทำให้ผู้ที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอการตัดสินใจซื้อ อีกทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ควรจะลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงให้ต่ำกว่า 0.50% ได้อีก เพราะการลดดอกเบี้ยลงจะส่งผลให้ ผู้บริโภคมีเงินในกระเป๋ามากขึ้น และลดภาระค่าใช้จ่ายลงด้วย ส่งผลต่อความสามารถในการกู้ที่เพิ่มขึ้น
โดยที่ผ่านมาภาครัฐนอกจากกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศด้วยการแจกเงินในโครงการต่างๆแล้ว แต่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ควรเร่งหามาตรการออกมากระตุ้น ทั้งการเร่งพิจารณาต่ออายุมาตรการเดิมในส่วนของการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาอยู่อาศัยและท่องเที่ยว รวมทั้งพิจารณามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆเพิ่มเข้ามา ช่วยทั้งคนไทยที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และช่วยเหลือผู้ประกอบการในตลาดให้ดำเนินธุรกิจผ่านพ้นวิกฤติไปได้
“ในปี 2563 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ไม่คาดฝันว่าสิ่งที่รุนแรงจะกระทบขนาดนี้ ถือเป็นอภิมาวิกฤติที่กระทบไปทั่วโลก และใครจะคิดว่าเศรษฐกิจจะตกต่ำได้ขนาดนี้ ถดถอยไป 6.6% เกือบเท่าวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อ 20 ปีก่อน ใครจะคิดว่าท่องเที่ยวในประเทศไทย นักท่องเที่ยวเกือบเป็นศูนย์ และมีคนตกงานเป็นจำนวนมากทำให้วิถีชีวิตเปลี่ยนไปมาก ซึ่งวิกฤติครั้งนี้ได้รับผลกระทบมาก ยาวกว่าวิกฤติต้มยำกุ้ง ซึ่งแสนสิริเองก็ต้องปรับกลยุทธ์รับมืออย่างต่อเนื่อง เพราะอสังหาฯเป็นธุรกิจ ที่มี Multiplier Effect สูงมาก ภาครัฐจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญ และใช้มาตรการกระตุ้นในวงกว้าง เพราะดีมานด์ยังมี ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับตัว ใคร Speed Market ได้เร็วกว่าก็รอด ลูกค้าก็รอเวลา รอจังหวะที่เหมาะสม” นายเศรษฐา กล่าว
นายเศรษฐา กล่าวต่อไปว่า ในปี 2564 บริษัทมีแผนเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 24 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 26,000 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่ผ่านมา ที่เปิดตัวไป 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท)แบ่งเป็นการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว 7 โครงการ มูลค่ารวม 12,300 ล้านบาท ,ทาวน์โฮม-มิกซ์ โปรเจกต์ 12 โครงการ มูลค่ารวม 9,600 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่ารวม 4,100 ล้านบาท อยู่ในเซกเมนต์ Affordable และ Medium เป็นหลัก เพื่อให้แสนสิริเป็นแบรนด์ที่เข้าถึงง่าย ขณะเดียวกันจะขยายฐานลูกค้าในเซกเมนต์ Luxury ด้วยสินค้าใหม่ แบรนด์ใหม่ ทั้งทาวน์โฮม แบรนด์ “SIRI Residence” บนทำเลที่ดินผืนใหญ่ที่หายากใจกลางเมือง และบ้านเดี่ยว 3 ชั้น แบรนด์ “BuGaan” ระดับราคา 30-80 ล้านบาท เจาะกลุ่ม Young Successor ภายใต้จุดขาย Modern Luxury Living ในทำเลโยธินพัฒนา เป็นเอ็กซ์คลูซีฟ เรสซิเดนซ์ เพียง 14 ยูนิตเท่านั้น โดยเตรียมเปิดขายในไตรมาส 2 ของปีนี้
“ในปี 2564 บริษัทฯได้มีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการใหม่ ด้วยการหันมาเจาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาที่จับต้องได้ ในระดับราคา 1 ล้านต้นๆ-2 ล้านบาทต้นๆ ซึ่งจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ แบรนด์ใหม่ ที่บริษัทเตรียมจะเปิดตัวพร้อมกันเร็วๆนี้ ในทำเลรามคำแหง เกษตร รัชดา และบางนา ซึ่งคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่เข้าถึงได้ของบริษัทคาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าอย่างมาก และเป็นการกลับมาทำคอนโดมิเนียมในระดับราคาล้านต้นๆของบริษัทอีกครั้งในรอบกว่า 10 ปี”นายเศรษฐา กล่าว
ทั้งนี้การพัฒนาโครงการใหม่ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมในปี 2564 บริษัทฯจะเน้นไปที่การพัฒนาโครงการขนาดเล็ก มีมูลค่าและจำนวนยูนิตไม่สูงมาก ใช้ระยะเวลาการก่อสร้างและสามารถโอนได้ในระยะเวลาเพียง 1 ปีเศษ ซึ่งมองว่าเป็นวิธีการลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ สามารถเก็บดีมานด์ที่กระจายโดยรอบ ได้กระแสเงินสดกลับมาเร็ว การคำนึงถึงการมีสภาพคล่องที่ดี มี Gearing หนี้สินที่อยู่ในระดับ Controllable รวมถึงการปรับโครงสร้างองค์กร ด้วยการวางแผนการทำงานของคนในองค์กรอย่างเต็มประสิทธิภาพและให้โอกาสเติบโตอย่างเท่าเทียม
นอกจากนี้บริษัทฯยังเปิดกว้างในการเข้าซื้อสินทรัพย์หรือที่ดินจากผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการต่อได้ หรือมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การพัฒนาโครงการขายที่ดินหรือโครงการที่รอการพัฒนาหรือที่พัฒนาอยู่แล้วออกมา เพื่อนำเงินไปพยุงธุรกิจหรือนำไปลงทุนในโครงการอื่นๆต่อไป ทำให้เป็นโอกาสของบริษัท ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจาอยู่หลายดีล แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
“การเข้าซื้อโครงการของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ถือเป็นโอกาสในการเลือกซื้อสินทรัพย์ ซึ่งตรงนี้ไม่ใช่แค่เป็นผลดีต่อแสนสิริ แต่เป็นผลดีต่อสังคมและเศรษฐกิจในภาพใหญ่ด้วย เพราะช่วยไม่ให้เกิดหนี้เสียเข้าสู่ระบบและช่วยพยุงเพื่อนร่วมธุรกิจที่เป็นบริษัทขนาดเล็ก-ขนาดกลางให้ยังอยู่รอดได้ ไม่ต้องปิดตัว ก้าวต่อไปด้วยกันได้” นายเศรษฐา กล่าว
อีกทั้งในปีนี้แสนสิริฯยังมุ่งมั่นในการเป็นแบรนด์ที่เข้าถึงได้มากขึ้นในตลาดกลุ่มใหญ่ (Mass Market) ด้วยการจับมือพันธมิตรรายใหญ่ในกลุ่มธุรกิจอาหาร สร้างปรากฎการณ์เปิดตัวแคมเปญที่สนุก มีสีสัน และเข้าถึงง่ายให้กับลูกค้า โดยจะเปิดตัวในไตรมาสแรกของปีนี้ เพื่อคืนรอยยิ้มให้กับครอบครัวแสนสิริ ขณะที่การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของแสนสิริ ยังเพิ่มรอยยิ้มในความอุ่นใจและมั่นใจในการเลือกซื้อโครงการ ภายใต้มาตรการป้องกันและดูแลสูงสุด “Sansiri Care” เพราะความปลอดภัยของลูกค้าเป็นสิ่งที่เราให้ความสำคัญสุงสุด รวมถึงการบริการหลังการขายที่ดี Sansiri Living Solution เพราะบ้านต้องให้มากกว่าบ้าน
สำหรับการรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดโอน (Backlog) ในปี 2564 นี้ บริษัทฯจะรับรู้รายได้เข้ามาประมาณ 12,124 ล้านบาท จาก Backlog ที่มีอยู่ทั้งหมด 33,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้ไปถึงปี 2566 และในปี 2564 บริษัทยังตั้งงบซื้อที่ดินไว้ที่ 5,000-7,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามในปี 2564 นี้บริษัทตั้งเป้ายอดขาย ไว้ที่ 26,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากโครงการแนวราบ 16,000 ล้านบาท และจากคอนโดมิเนียม 10,000 ล้านบาท ส่วนยอดโอน ตั้งเป้าไว้ที่ 27,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดโอนจากโครงการแนวราบ 16,000 ล้านบาท และจากคอนโดมิเนียม 11,000 ล้านบาท โดยขณะนี้ยังมียอดขายรอโอนรองรับการเติบโตระยะยาวในอีก 3 ปีข้างหน้าถึง 27,700 ล้านบาท ซึ่งช่วยสร้างความมั่นใจได้เป็นอย่างดี และเสริมความแข็งแกร่งในทุกสภาวะเศรษฐกิจ
“จากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและการแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นสาเหตุให้บริษัทตั้งเป้ายอดขายและยอดโอนในปี 2564 ต่ำกว่าผลงานในปีก่อนที่ทำได้สูงสุดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา โดยมียอดขายที่ 35,000 ล้านบาท โตจากปีก่อน 67% และยอดโอนที่ 45,000 ล้านบาท โตจากปีก่อน 45% เป็นยอดที่สูงในประวัติศาสตร์” นายเศรษฐา กล่าวในที่สุด
