จับตาบิ๊กอสังหาฯเร่ขายที่ดินยาวถึงปี’64

คอลลิเออร์สฯเผยโควิด-19 พ่นพิษไม่จบ ผู้ประกอบการอสังหาฯยังเร่ขายที่ดินลดความเสี่ยงการแข่งขันบางทำเลต่อเนื่อง ล่าสุดพบแสนสิริ ประกาศขายที่ดินกว่า 7 ไร่ ใกล้บีทีเอส ตลาดพลู ระบุเป็นทำเลที่ซัพพลายยังสูงเกิน 3,500 ยูนิต คาดยังเห็นภาพแห่ขายที่ดินเปลี่ยนมือผู้ถือครองลากยาวถึงปี64 ส่วนต่างชาติยังสนใจร่วมทุนเฉพาะทำเลศักยภาพ ด้านญี่ปุ่นบางกลุ่นเบนเข็มหันลงทุนโรงแรม-อาคารสำนักงานแทนที่อยู่อาศัย

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า หลังจากที่ในช่วงครึ่งปีแรก 2563 พบว่า ผู้ประกอบการหลายรายมีการนำที่ดินที่เคยเตรียมไว้สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตมาประกาศขาย รวมทั้งมีการหยุดการขายและการพัฒนาในบางโครงการลงเนื่องจากยอดขายไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ เช่น

–บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)หรือ PS  ประกาศขายที่ดินจำนวน  5 แปลง ที่อยู่ใจกลางเมืองและอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า

–บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด อาจพิจารณาตัดขายที่ดินบางส่วนออกไป ทั้งในกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด

-บริษัท  พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค  จำกัด(มหาชน) หรือ PF ได้ประกาศขายที่ดินมูลค่า 6,000 ล้านบาท ในทำเลย่านรามอินทรา ย่านรัชดาภิเษก และที่ดินแบ่งขายบริเวณโครงการเลค เลเจนด์ แจ้งวัฒนะ รวมถึง หอพักยูนิลอฟท์ เชียงใหม่

ล่าสุด บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)หรือ SIRI ขึ้นป้ายประกาศขายหรือให้เช่าระยะยาวที่ดินใกล้สถานี BTS ตลาดพลู ที่เคยมีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการ คอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์ “เดอะ เบส รัชดา-ท่าพระ” บนเนื้อที่ 7 ไร่เศษ ประมาณ 1,600 ยูนิต จากที่ก่อนหน้านี้ ที่เลือกจะชะลอการพัฒนาที่ดินบางแปลงออกไป และประกาศขายหรือให้เช่าระยะยาวทั้งที่ดินใจกลางเมืองย่านสุขุมวิท ซึ่งก่อนหน้านี้ SIRI เคยมีการประกาศขายที่ดินที่เคยซื้อไว้เพื่อนำมาพัฒนาโครงการหลายทำเลเช่น ที่ดินย่านวงเวียนใหญ่ เนื้อที่ 5 ไร่ โดยมีแผนจะพัฒนาโครงการ “นิกซ์ บาย แสนสิริ” อาคาร 35 ชั้น 853 ยูนิต  รวมไปถึงที่ดิน บริเวณ ถ.มิตรภาพ อ.เมือง จ.นครราชสีมา ขนาด 11-1-88.7 ไร่ และที่ดินบางแปลงในจังหวัดภูเก็ต เป็นต้น

โดยมองว่าที่ดินของแสนสิริ บริเวณใกล้ BTS ตลาดพลู นั้นมีขนาดที่ใหญ่เกินไป แม้ว่าจะผ่านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และก่อสร้างสำนักงานขายใกล้แล้วเสร็จ แต่ด้วยทำเลดังกล่าวมีซัพพลายค่อนข้างมาก หากพัฒนาต้องสร้างห้องชุดเกือบ 2,000 ยูนิต และอาจทำยอดขายได้ช้า ดังนั้นการตัดขายที่ดินน่าจะเป็นทางออกที่ดินที่สุด เพื่อที่จะไม่ต้องแบกรับภาระ

“ทำเลใกล้ BTS ตลาดพลู อัตราดูดซับซัพพลายค่อนข้างช้ามาก บางโครงการที่มีแผนจะเปิดตัวในปีนี้ ยังเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการไปก่อนเช่นกัน เพราะหากฝืนพัฒนาโครงการ อาจเป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณ  และอาจจะมียอดขายที่ช้า การชะลอเปิดตัวและปล่อยขายที่ดินน่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด เพราะการแบกรับภาระที่ดิน คือปัญหาหลักของผู้ประกอบการ แม้ว่าจะมีวิกฤติโควิด-19 แต่ราคาที่ดินก็ยังปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการบางรายปรับแผนขายที่ดิน และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบแทนก็มีอีกหลายรายเช่นกัน” 

นายภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันราคาคอนโดฯในรัศมีไม่เกิน 200 เมตร จากสถานี BTS ตลาดพลู จะอยู่ที่ประมาณ 125,000 บาท/ตารางเมตร และรัศมีไม่เกิน 500 เมตร ราคาจะอยู่ที่ 85,000-90,000 บาท/ตารางเมตร โดยปัจจุบันซัพพลายรวมในย่านดังกล่าวมีเกิน 3,500 ยูนิต จากผู้ประกอบการรายใหญ่ รายกลาง และรายเล็ก รวมประมาณ 6 ราย

ด้านที่ดินทำเลย่านใจกลางเมืองนั้น หากเป็นทำเลที่โดดเด่น มีศักยภาพ ก็ยังปล่อยขายได้ ในขณะที่บางแปลงเจ้าของที่ดินตั้งราคาขายที่แพงจนเกินไป จากราคาประเมินถึง 3 เท่าครึ่ง ซึ่งไม่สมเหตุสมผล ทั้งนี้เชื่อว่าจะเห็นภาพผู้ประกอบการปล่อยขายที่ดินอย่างต่อเนื่องไปจนถึงปี 2564 เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และสถานการณ์โควิด-19 ยังไม่จบ เพราะยังไม่มีวัคซีนป้องกัน คาดว่าภาพรวมเศรษฐกิจจะฟื้นตัวเป็นบวกได้ในปี 2565

ส่วนนักลงทุนชาวต่างชาติที่เคยร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย ก็ยังคงเดินหน้าร่วมทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง แต่จะเลือกในทำเลที่ดีมีศักยภาพ ขณะเดียวกันก็มีนักลงทุนชาวญี่ปุ่นบางรายชะลอการร่วมทุนในโครงการที่อยู่อาศัย แต่หันไปร่วมทุนพัฒนาในรูปแบบของโรงแรมและอาคารสำนักงานแทน

อย่างไรก็ตาม หากโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้มีจุดขายที่ชัดเจน ทั้งในเรื่องของราคา ที่ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะกำหนดราคาขายโครงการใหม่ที่ต่ำกว่าราคาตลาด หรือมีรูปแบบโครงการที่น่าสนใจ และมีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น อาจส่งผลให้โครงการเหล่านั้นได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อและอาจจะกระตุ้นให้กำลังซื้อหันกลับมาสนใจโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ แต่หากสถานการณ์ยังคงไร้ซึ่งปัจจัยบวกอื่นที่จะเป็นแรงกระตุ้นให้ตลาดคอนโดมิเนียมสามารถกลับมาคึกคักได้ในเร็ววัน อาจจะเห็นการขึ้นป้ายประกาศขายที่ดิน ขายต่อ หรือเปลี่ยนมือ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในหลายโครงการในอนาคต