เออเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ฯ รับโควิด-19 ระบาด ซัพพลายคอนโดฯ–แนวราบ บางทำเลยังสูง ส่งผลเลื่อนเปิดตัว 3 โครงการ มูลค่ารวมมากกว่า 500 ล้านบาท ไปปี 64 ส่วนโรงแรม ใกล้ห้าแยกลาดพร้าวยังเปิดตามแผน ดึงเครือออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ปบริหารงาน ด้าน “Attitude BU” ยอดขายพุ่งแล้วกว่า 90% เดินหน้าร่วมทุน 2 พันธมิตรอีก 4 โครงการ ย่านปริมณฑล–พื้นที่ EEC
นายสมภพ วาณิชเสนี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เออเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯในทำเลย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯและพัทยา เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง 2563 ว่า เป็นช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 เร่ิมคลี่คลาย แต่บรรยากาศการลงทุนจะแย่กว่าครึ่งปีแรก ที่เป็นช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ภาครัฐออกมาตรการมาช่วยเหลือในหลายๆด้าน โดยในครึ่งปีหลังแม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่การบริหารจัดการจะไม่เหมือนเดิมบางรายต้องลดต้นทุนหลายๆด้านลง บางรายก็อาจะหายไปจากธุรกิจ แต่ผู้ประกอบการรายเล็กบางรายที่มีความสามารถในการบริหารจัดการ ก็สามารถอยู่รอดได้
“โควิด-19 ได้ให้บทเรียนในการพัฒนาอสังหาฯในการวิเคราะห์ตลาดว่า จะดูยอดขายเพียงอย่างเดียวไม่ได้ แต่ต้องดูในช่วงการโอนด้วย ว่าสามารถโอนได้หรือไม่หากสามารถโอนได้ก็รับรู้รายได้ นำเงินเข้าบริษัทฯได้แน่นอน” นายสมภพ กล่าว
นายสมภพ กล่าวต่อถึงแผนการดำเนินงานของบริษัทฯว่า ยังไม่มีการเปิดตัวใหม่แต่อย่างใด โดยโครงการที่ชะลอการเปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ประมาณ 3โครงการคงเลื่อนไปเปิดตัวได้ในปี 2564 แทน คือ
1.โครงการแซฟวี่ เสนา ตั้งอยู่บนพื้นที่ 298 ตารางวา เป็นคอนโดฯสูง 8 ชั้น ขนาด25-45 ตารางเมตร ราคา 90,000-100,000 บาท/ตารางเมตร หรือ 2.3 ล้านบาทขึ้นไป/ยูนิต จำนวน 148 ยูนิต มูลค่าโครงการ 350 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในไตรมาส1/2562
2.โครงการทาวน์เฮาส์ ย่านรังสิต คลอง7 ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 18-19 ไร่ ซึ่งอาจจะพัฒนาเป็นเฟส รวมจำนวนทั้งสิ้น 140-150 ยูนิต ราคาประมาณ 1-1.6 ล้านบาทขณะนี้อยู่ในระหว่างการออกแบบ
3.แอททิจูด พหลฯ–เสนาฯ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 300 ตารางวา เป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น ขนาด 24-40 กว่าตารางเมตร จำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 200 ล้านบาท ความคืบหน้าขณะนี้อยู่ในระหว่างการออกแบบ
“โดยทำเลที่ตั้งทั้ง 3 โครงการดังกล่าวเมื่อทำการสำรวจแล้วพบว่ามีซัพพลายค่อนข้างมาก การแข่งขันสูง แม้ดีมานด์จะยังมี โดยเฉพาะทำเลย่านรังสิต หวั่นว่าจะมียอด Reject จะสูง จึงลดความเสี่ยง เลื่อนการเปิดตัวไปปีหน้าแทน” นายสมภพ กล่าว
นอกจากนี้ในปี 2564 ยังมีแผนเปิดตัวโรงแรมระดับ 3 ดาวครึ่ง บริเวณห้าแยกลาดพร้าว หน้าโรงเรียนเซนต์จอห์น บนพื้นที่กว่า 200 ตารางวา ซึ่งเดิมบริษัทมีแผนจะพัฒนาเป็นคอนโดฯ แต่ด้วยทำเลที่ตั้งนับวันจะมีศักยภาพมาก ประกอบกับทำเลดังกล่าวมีการแข่งขันพัฒนาคอนโดฯที่สูงมาก จึงได้ปรับแผนเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาวแทน โดยจะมีทั้งหมดกว่า 140 ห้อง ราคาประมาณ 1,500 บาท/คืนมูลค่าการลงทุนประมาณ 350 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ในปี2564 โดยใช้เชน โรงแรมในเครือออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป เข้ามาบริหารงาน
ส่วนความคืบหน้าโครงการ “Attitude BU”(แอททิจูด บียู) บริเวณตรงข้ามมหาวิทยาลัยกรุงเทพ รังสิต ตั้งอยู่บนพื้นที่ 3 ไร่เศษ เป็นคอนโดฯสูง 8 ชั้น ขนาด23.5-34.5 ตารางเมตร ราคา 72,000 บาท/ตารางเมตรหรือ 1.78 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป จำนวน 544 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท โดยได้เปิดตัวไปเมื่อเดือนมีนาคม 2561 ที่ผ่านมาขณะนี้เหลือการขายเพียง 30 ยูนิตเท่านั้น หรือมียอดขายกว่า 90% และก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% เมื่อไตรมาส1/2563 ที่ผ่านมา ขณะนี้ทยอยโอนไปแล้ว 70% โดยเป็นการซื้อเพื่อลงทุนในสัดส่วน 40% ซึ่งห้องขนาดสตูดิโอ สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 11,000-12,000 บาท/เดือน
“ทำเลฝั่งตรงข้ามมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต ถือเป็นพื้นที่ที่กำลังมีการขยายตัวสูงด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบของคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนท์สมัยใหม่ เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้บริโภคหลักซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา แม้ปีนี้จะพบเจอกับสถานการณ์โควิด-19 แต่ความต้องการในการซื้อยังค่อนข้างสูงด้วยศักยภาพของทำเล ประกอบช่วงเปิดการศึกษาภาคใหม่ ทำให้ผู้ปกครองและเหล่านักลงทุน มองเห็นโอกาสที่จะสามารถต่อยอดได้ดีในอนาคต จนเกิดกระแสยูนิตขายไม่พอรองรับตลาดผู้สนใจขอเช่า ในขณะเดียวกันนักลงทุนหลายราย เปลี่ยนการลงทุนปล่อยเช่าจากในเมืองที่ได้ผลตอบแทนต่ำมาสนใจเลือกลงทุนกับที่พักใกล้มหาวิทยาลัย เนื่องจากมีผู้เช่ารองรับตลอดเวลาและที่สำคัญได้ผลตอบแทนระหว่าง 6-8% ต่อปี” นายสมภพ กล่าว
ทั้งนี้ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนใหญ่ในย่านรังสิต ปรับสูงขึ้นไปที่ 130,000-140,000 บาท/ตารางวา จากเมื่อปี 2560 ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ100,000 บาท/ตารางวา และยังถือว่ามีการแข่งขันที่สูง มีซัพพลายที่ค่อนข้างมากหากนับผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง–ใหญ่ มีประมาณ 4 โครงการ รวม 2,000-3,000 ยูนิต โดยแต่ละโครงการ ราคาขายจะไม่ต่างกันมากนัก แต่ในส่วนโครงการ “Attitude BU” มีจุดขายที่ชัดเจนคือเน้นพื้นที่ใช้สอยที่แปลกใหม่ และสามารถใช้ทำกิจกรรมได้พร้อมกัน ขณะที่พื้นที่ส่วนกลางมีให้ผู้อยู่อาศัยมากถึงประมาณ 3,200 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนกว่า 21% ของพื้นที่ขายทั้งหมด เป็นต้น
นายสมภพ กล่าวต่อไปว่า นอกจากการพัฒนาโครงการเองแล้ว ตนยังมีโครงการร่วมทุนกับอีก 2 พันธมิตร คือ กลุ่มนายเฉลิมพล โขนแจ่ม บริษัท เอปัส ดีเวลลอปเม้นท์ กรุ๊ปและกลุ่มบ้านสิริศา โดยกลุ่มนายเฉลิมพล ถือหุ้นสัดส่วน 60% ส่วนตนและกลุ่มบ้านสิริศา ถือหุ้นกลุ่มละ 20% อีก 4 โครงการ โดยโครงการแรกเป็นการก่อตั้งบริษัท คัลเลอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ขึ้นมาเพื่อพัฒนาโครงการ “อารมณ์วงศ์อมาตย์” (AROM Wongamat) ตั้งอยู่บนพื้นที่ 8 ไร่เศษ พัฒนาในรูปแบบของซูเปอร์ลักชัวรี่คอนโดมิเนียมระดับหรู สูง 55 ชั้น พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 38-200 ตารางเมตร จำนวน 319 ยูนิต มูลค่าโครงการเกือบ 4,000 ล้านบาท เดิมมีแผนจะเปิดตัวในช่วงเดือนมีนาคม 2563 แต่จากสถานการณ์โควิด-19 ส่งผลให้ต้องเลื่อนการเปิดตัวไปในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม 2563 และอีก 1 อาคารจะเป็นโรงแรม ระดับ 5 ดาว จำนวนกว่า 300 ห้อง มูลค่าการลงทุนประมาณ 3,000 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ในระหว่างการออกแบบ คาดว่าจะเปิดตัวได้ในปีหน้า
ส่วนอีก 3 โครงการ จะเปิดตัวในปี 2564 ซึ่งเป็นการพัฒนาในพื้นที่ปริมณฑล และพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) คือ
–การพัฒนาคอนโดฯ บริเวณจอมเทียน พื้นที่ 2 ไร่
–โครงการย่านบางบ่อ จ.สมุทรปราการ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 26 ไร่ มีแผนพัฒนาในรูปแบบของทาวน์เฮาส์ มูลค่าโครงการประมาณ 800 ล้านบาท
–โครงการย่าน อ.บ้านฉาง จ.ระยอง พัฒนาในรูปแบบของบ้านเดี่ยว 1 ชั้น และทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น
“การพัฒนาโครงการร่วมทุนนั้น หากเป็นโครงการแนวราบ จะพัฒนาภายใต้บริษัทบีพีเค พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด แต่ถ้าหากเป็นโครงการแนวสูง จะพัฒนาภายใต้บริษัทเอวา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ส่วนโรงแรมจะพัฒนาภายใต้บริษัท มีวา พร็อพเพอร์ตี้จำกัด ส่วนบริษัท คัลเลอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นบริษัทที่ตั้งขึ้นมาในการร่วมทุนครั้งแรก”นายสมภพ กล่าวในที่สุด
