REICเผยที่อยู่อาศัยภาคเหนือปรับลดทุกกลุ่มสินค้า อัตราดูดซับยังน่าห่วง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยผลสำรวจที่อยู่อาศัยระหว่างขาย 4 จังหวัดภาคเหนือ พบรับผลกระทบจากโควิด-19 ยอดขายไม่เป็นตามเป้า มีหน่วยเหลือขายลากยาวจากครึ่งปีหลัง 62-63 ส่งผลกำลังซื้อ-ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง คาดที่อยู่อาศัยเหลือขายปีนี้ รวม 15,528 หน่วย ขณะที่อัตราดูดซับยังต่ำมาก ระบุราคา 2-5 ล้านบาทยังขายได้ดี

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ได้จัดทำรายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่จังหวัด(จว.)สำคัญของภาคเหนือ ได้แก่ จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก และตาก โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย จากการสำรวจพบว่าในพื้นที่ 4 จังหวัด มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย

“เชียงใหม่”ลงทุนอย่างระวัง สินค้ายังขายดี-มีสต๊อกพร้อมโอน

โดยในจังหวัดเชียงใหม่ มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก ส่งผลให้มีโครงการอยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 221 โครงการ รวม 11,465 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 42,820 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ 7 แบ่งเป็นอาคารชุด 2,582 หน่วย และบ้านจัดสรร 8,883 หน่วย เมื่อพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่จากการสำรวจพบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2562 มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 2,316 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ 13.3 แต่ลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ -11.8 ในจำนวนดังกล่าวเป็นการขายห้องชุด 647 หน่วย และเป็นบ้านจัดสรร 1,669 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 9,149 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ 5.5 มูลค่ารวม 35,426 ล้านบาท โดยมีหน่วยเหลือขายประเภทโครงการอาคารชุดจำนวน 1,935 หน่วย บ้านจัดสรรจำนวน 7,214 หน่วย

โดยทำเลขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ ได้แก่

1.ทำเลสารภี จำนวน 560 หน่วย

2.ทำเลหางดงตอนบน จำนวน 536 หน่วย

3.ทำเลแม่โจ้ จำนวน 229 หน่วย

4.ทำเลสันทราย จำนวน 208 หน่วย

5.ทำเลสันกำแพง จำนวน 187 หน่วย

โดยทำเลอันดับ 1 และ 2 มีอัตราดูดซับในระดับสูงคือร้อยละ 6.9 และร้อยละ 6.7 ตามลำดับ

สำหรับทำเลที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่

1.ทำเลสันทราย จำนวน 448หน่วย

2.ทำเลหางดงตอนบน จำนวน 430 หน่วย

3.ทำเล มหาวิทยาลัยพายัพ จำนวน 426 หน่วย

4.ทำเลแม่โจ้ จำนวน 317 หน่วย

5.ทำเล หางดงตอนล่าง จำนวน 190 หน่วย

“จากการสำรวจจะพบว่าที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ ตลาดหลักยังคงเป็นอาคารชุดพักอาศัย บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ เป็นหลัก ซึ่งทำเลสารภี และ หางดง มีอัตราดูดซับที่สูงขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการที่มีสินค้าใหม่เข้ามาในตลาดน้อยมาก และกลุ่มราคาที่ขายได้ดี จะอยู่ใน 2  กลุ่ม ระดับราคา คือ 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท แต่กลุ่มระดับราคาดังกล่าวก็เป็นกลุ่มที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายอยู่จำนวนมากที่สุดเช่นกัน ดังนั้นจึงต้องใช้ความระมัดระวังในการทำการตลาด”  ดร.วิชัย กล่าว

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลฯได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่อยู่ในตลาดจำนวน 9,343 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 2,050 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 4,321 หน่วยทาวน์เฮาส์จำนวน 1,814 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 1,025 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 133 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ขยับขึ้นไปอยู่ที่ร้อยละ 3.4 ในครึ่งหลังปี 2562 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดไม่เกินร้อยละ 1.6

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 12,156 หน่วย มูลค่าประมาณ 23,141 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 26,817 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -14.6 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงต่อเนื่องจาก 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และอาคารชุดพักอาศัยที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563

“เชียงราย” สต๊อกบ้านจัดสรรน่าห่วง

สำหรับจังหวัดเชียงราย ศูนย์ข้อมูลฯสำรวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยครอบคลุมพื้นที่ 4 อำเภอหลัก ประกอบด้วย อำเภอเมืองเชียงราย เชียงแสน แม่สาย และเวียงชัย  ซึ่งสถานการณ์ภาพรวมครึ่งหลังปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรกร้อยละ 56.1 และเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 115.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเป็นการเพิ่มขึ้นจาก 2 ส่วนประกอบกันคือ ที่อยู่อาศัยเหลือขายจากครึ่งปีแรกจำนวน 1,811 หน่วย และมีหน่วยเปิดขายใหม่อีกจำนวน 1,239 หน่วย  ส่งผลให้ ณ ครึ่งหลังปี 2562 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 61 โครงการ รวม 3,009 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร จำนวน 2,946 หน่วย อาคารชุด 63 หน่วย

ทั้งนี้มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ ครึ่งหลังปี 2562 จำนวน 449 หน่วย มูลค่า 1,528 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดในทำเลในเมืองเชียงราย จำนวน 292 หน่วย และทำเลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จำนวน 112 หน่วย แม้ว่าทั้งสองทำเลจะเป็นทำเลที่ขายได้สูงสุดแต่ด้วยอัตราดูดซับที่ต่ำจึงยังคงเป็นทำเลที่ต้องระมัดระวังในการลงทุน

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดเชียงรายอยู่ในตลาดจำนวน 2,919 หน่วย ประกอบด้วย อาคารชุดจำนวน 57 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 1,359 หน่วย ทาวน์เฮาส์ จำนวน 690 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 262 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 551หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 1.7 ในครึ่งหลังปี 2562 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดจะอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 1

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 2,783 หน่วย มูลค่าประมาณ 4,833 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี แต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 4,408 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -17.1 เป็นการปรับตัวลดลงจากปี 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว

 “พิษณุโลก”ตลาดปรับตัวหยุดเติมอุปทานใหม่

ในส่วนของจังหวัดพิษณุโลก ศูนย์ข้อมูลฯดำเนินการสำรวจเพียงพื้นที่เดียว คือ อำเภอเมืองเนื่องจากเป็นศูนย์กลางด้านอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัด เป็นที่น่าสังเกตว่าครึ่งหลังปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายมีจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ทั้งนี้เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 180 หน่วยเท่านั้น ส่งผลให้มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมีจำนวน 2,595 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรกร้อยละ -0.8 และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 2,461 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรกร้อยละ -0.2 แต่เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ 20.3 โดยเป็นบ้านจัดสรร 2,461 หน่วย และ อาคารชุด 368 หน่วย

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลฯได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดพิษณุโลกอยู่ในตลาด จำนวน 2,521 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 362 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 1,254 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 531 หน่วย ทาวน์เฮาส์จำนวน 212 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 162 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับจะมีอัตราที่ลดต่อลงต่อเนื่องจากปี 2561 โดยในครึ่งหลังปี 2562 อัตราดูดซับปรับลงมาอยู่ที่ร้อยละ 0.9 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงเช่นในปัจจุบัน คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณสูงสุดจะอยู่ในระดับร้อยละ 1.1

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 2,085 หน่วย มูลค่าประมาณ 3,610 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ยแต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 3,304 ล้านบาท โดยมูลค่าลดลงร้อยละ -9.1 เป็นการปรับตัวลดลงจาก 2561 ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการมีการปรับกลยุทธ์โดยไม่เติมอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดหากมีการกระตุ้นกำลังซื้อในระดับที่เหมาะสมตลาดโดยรวมจะเข้าสู่ภาวะสมดุลในที่สุด

“ตาก”ตลาดบ้านเดี่ยวยังน่าห่วง

สำหรับจังหวัดตาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการสำรวจในพื้นที่ อำเภอเมืองตาก และแม่สอด โดยมีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ณ ครึ่งหลังปี 2562 จำนวน 774 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกร้อยละ 62 ประกอบด้วย อาคารชุด 144 หน่วย บ้านเดี่ยว 477 หน่วย บ้านแฝด 76 หน่วย อาคารพาณิชย์ 39 หน่วย และทาวน์เฮาส์ 38 หน่วย  ซึ่งตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวยังเป็นตลาดหลัก  โดยพื้นที่อำเภอแม่สอดถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงสุด โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1.5 – 2 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดตากอยู่ในตลาดจำนวน 745 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 116 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 474หน่วย บ้านแฝด จำนวน 81 หน่วย ทาวน์เฮาส์ จำนวน 38 หน่วย และอาคารพาณิชย์ จำนวน 36 หน่วย ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับซึ่งมีอัตราที่ลดต่อลงต่อเนื่องจากปี 2561 จากร้อยละ 1.2 ลงมาอยู่ที่ร้อยละ 0.8 ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 หากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดตามที่ศูนย์ข้อมูลประมาณการไว้ ภายใต้เงื่อนไขกำลังซื้อที่ลดต่ำลงจากผลกระทบของการแพร่ระบาดไวรัสโควิด -19 มีการจำกัดด้านการค้าชายแดน การเดินทาง และการท่องเที่ยว คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะลงมาในระดับสูงสุดไม่เกินร้อยละ 0.5 ในกลุ่มของบ้านเดี่ยว

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาอยู่ที่ 751หน่วย มูลค่าประมาณ 1,275 ล้านบาท จำนวนหน่วยอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ยแต่ในส่วนของมูลค่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 1,134 ล้านบาท ในขณะที่จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงร้อยละ -11.6 แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงประมาณร้อยละ 0.2 เนื่องจากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์มีมีมูลค่าต่อรายสูงขึ้น ด้วยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดตากยังอยู่ในระดับที่ต้องเฝ้าระวังโดยเฉพาะตลาดบ้านเดียวแม้จะขายได้มากที่สุดแต่ก็ยังคงเหลือขายมากที่สุดเช่นเดียวกัน

“ภาพรวมของตลาดภาคเหนือ เนื่องจากกลุ่มจังหวัดที่ทำการสำรวจ 4 จังหวัด ประกอบด้วยจังหวัด เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลกและตาก เป็นพื้นที่ซึ่งเศรษฐกิจหลักอ้างอิงกับธุรกิจท่องเที่ยวและการค้าขายชายแดน ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาต่อเนื่องปี 2563 จึงได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน ซึ่งจากการสำรวจพบว่าในกลุ่มจังหวัดภาคเหนือมีหน่วยเหลือขายค่อนข้างมากขณะที่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า ทำให้หน่วยเหลือขายในปี 2562 กลายมาเป็นหน่วยตั้งต้นของปี 2563 เมื่อได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไว้รัสโควิด -19 ส่งผลให้กำลังซื้อของคนในพื้นที่ลดลง แรงกระต้นจากคนนอกพื้นที่ก็หายไป เช่นเดียวกับกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ทั้งหมดนี้มีผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ใน 4 พื้นที่ดังกล่าว และจะมีผลโดยตรงให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ลดลงไปด้วย” ดร.วิชัย กล่าวในที่สุด