คอลลิเออร์ส ฯ คาดการณ์ภาพรวมคอนโดมิเนียมทั้ง “เปิดขายใหม่” รวมถึง “ ยอดขาย” ที่ขายได้ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ต่ำสุดในรอบ 10 ปี
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด จากปัจจัยลบต่างๆรวมถึงการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า(COVID-19) ที่แพร่ระบาดหนักหลายประเทศทั่วโลก และประเทศไทยก็ได้รับพิษดังกล่าวด้วยเช่นกัน ผลกระทบดังกล่าวนี้ได้มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยคาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาสแรกปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างก่อน และพบว่า ผู้ประกอบการบางรายมีการนำโครงการที่เคยเปิดขายในช่วงปีก่อนหน้า ทำการพรีเซลล์ใหม่อีกครั้ง และมีการปรับลดราคาลงจากราคาที่เคยพรีเซลล์ไปในครั้งก่อนลง
นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลดสเปกโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง หรือแม้กระทั้งผู้ประกอบการบางรายที่เคยเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงก่อนหน้าเกิดความลังเลใจในการเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ บางรายเลือกที่จะเสนอขายโครงการที่อยู่ระหว่างการขายและการพัฒนาให้ผู้ประกอบการรายใหม่นำไปพัฒนาต่อไป หรือบางรายมีการมีการเสนอขายยกชั้นหรือยกตึกให้กับกลุ่มนักลงทุนทั้งผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการต่างชาติในระดับราคาที่ถูกลง
จากข้อมูล ณ ปัจจุบัน ของแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส ฯ คาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียม “เปิดขายใหม่” รวมถึง “ ยอดขาย” ที่ขายได้ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะยอดขายของบริษัทอสังหาฯ (บางราย)คาดว่าจะหายไปไม่น้อยกว่า 50 % เมื่อเทียบกับช่วงเดี่ยวกันของปีก่อน
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่จะมีเพียงแค่ 13 โครงการ 4,561 ยูนิต เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 16,900 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 10,228 ยูนิตหรือคิดเป็น 69.2% และลดลงจากช่วงไตรมาสที่ 1ของปีก่อนประมาณ 4,392 ยูนิต หรือคิดเป็น 49.1% ซึ่งพบว่ามูลค่าการลงทุนอาจลดลงกว่า 28,530 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า
แผนกวิจัย คอลลิเออร์ส ฯคาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 จะมีเพียงแค่ 13 โครงการ 4,561 ยูนิต เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 16,900 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 10,228 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.2% และลดลงจากช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2562 ที่เปิดขาย 8,953 ยูนิต พบว่ามีการปรับลดลงประมาณ 4,392 ยูนิต หรือคิดเป็น 49.1% ซึ่งพบว่ามูลค่าการลงทุนอาจลดลงกว่า 28,530 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า
ทั้งนี้ในช่วงกลางเดือน มกราคม 2563 เริ่มเห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2563 ซึ่งพบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับลดจำนวนโครงการเปิดใหม่ลง และพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการประกาศว่า จะไม่เปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต๊อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดและมองว่า ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่
จากอัตราขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี 2562 ที่ผ่านมา พบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด สามารถขายไปได้ประมาณ 46% ปรับลดลงจากในปีก่อนหน้า 12% โดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีอัตราการขายสูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก สะท้อนให้เห็นว่า จากกลยุทธ์การตลาดและการจัดกิจกรรมเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการที่ดีและเข้าถึงกลุ่มลูกค้ามากกว่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งพบว่าในปี 2562 ที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการจากผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กสามารถปิดการขายในช่วงพรีเซลล์ได้เพียงแค่ 10-15% เท่านั้น ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการบางรายจึงเกิดความลังเลใจว่าจะเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ หรือหยุดการพัฒนาชั่วคราว หรือประกาศขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่หรือกลุ่มนักลงทุนเข้ามาพัฒนาโครงการต่อไป
สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 พบว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า(COVID-19) ที่แพร่ระบาดหนักในประเทศจีน และอีกหลายระเทศทั่วโลก พร้อมออกคำสั่งห้ามบริษัทนำเที่ยวทั่วประเทศหยุดดำเนินกิจกรรมท่องเที่ยว รวมทั้งหยุดการขายผลิตภัณฑ์ตั๋วเครื่องบินและโรงแรมเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสดังกล่าว รวมถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยที่ยังไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น
จากสถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2563 เป็นอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น
แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าในช่วง 2 เดือนแรงของปี 2563 โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสไวรัสโคโรน่า(COVID-19) เป็นอย่างมาก โดยพบว่ายอดขายค่อนข้างต่ำว่าที่คาดการณ์ไว้เป็นอย่างมาก เนื่องจากประชาชนค่อนข้างระมัดระวังในการออกจากที่พักอาศัย เนื่องจากวิตกกังวลกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าว ส่งผลให้คาดการณ์ว่าอัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 จะมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 35% เท่านั้น ซึ่งถือว่า เป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปหรือเลือกที่จะเปิดขายเฉพาะออนไลน์เท่านั้น
นอกจากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่ปรับลดลงกว่ามากกว่า 10% แล้วพบว่า อัตราดูดซับเฉลี่ยโดยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมก็ปรับตัวลงเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการขายของผู้ประกอบการช้าลง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกกว่า 60,000 ยูนิต ต้องใช้เวลาในการระบายออกช้าออกไป ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากอุปทานที่เหลือขายและยังคงค้างอยู่ในตลาดอาจจะต้องใช้เวลาอีกกว่า 25 เดือนในการระบายสต็อกในส่วนนี้
