ธุรกิจรร.ทยอยปิดกิจการ โอกาสนักลงทุนไทย-เทศ ไล่ช้อป

คอลลิเออร์สฯเผยผู้ประกอบการไทย-ต่างชาติยังสนใจซื้อธุรกิจโรงแรม อายุไม่เกิน 15 ปี สร้างรายได้ระยะยาว คาดปี63 มูลค่าซื้อขายปรับขึ้นเล็กน้อย เหตุซัพพลายในตลาดมีจำกัด-นักลงทุนใช้เวลาพิจารณาตัดสินใจ ระบุไวรัสโควิด-19 กระทบนักท่องเที่ยวหายวูบ ส่งผลผู้ประกอบการบางรายขายกิจการ 

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า  จากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 180% หรือเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละกว่า 18%  สำหรับในปีพ.ศ. 2562 มีนักท่องเที่ยวชาวชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยประมาณ 39.80 ล้านคน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 3.97% เมื่อเปรียบเทียบกับในปีก่อนหน้า และสร้างรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 2.02 ล้านล้านบาท เนื่องจากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ส่งผลให้นักลงทุนชาวไทยและต่างชาติให้ความสนใจเข้าซื้อโรงแรมในประเทศไทยเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในพื้นที่  กรุงเทพฯ ภูเก็ต สมุย และเชียงใหม่ ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวหลักที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้จากการสำรวจพบว่า ภาพรวมการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยช่วง 10 ที่ผ่านมา พบว่ามีมูลค่าการซื้อขายรวมอยู่ที่ประมาณ 124,530 ล้านบาท เฉพาะในช่วงปี พ.ศ. 2560 และ 2561 ที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยสูงกว่าถึงปีละกว่า 20,000 ล้านบาท เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติและกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ในประเทศสนใจเข้าซื้อกิจการโรงแรมในประเทศไทยทั้งที่อยู่ระหว่างการดำเนินกิจการและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง สำหรับโครงการนักลงทุนจะให้ความสนใจเข้าซื้อคือ

1.ผลตอบแทนจะต้องมากกว่า 6% ต่อปี

2.อายุอาคารไม่ควรเกิน 15 ปี หรือ ต่ำกว่า 10 ปี ยิ่งน่าสนใจ

3.จำนวนห้องพักควร มากกว่า 150 ห้อง

เนื่องจากจะคุ้มค่าเงินลงทุน หากซื้อมาแล้วลงทุน Renovate แล้วอัพเกรดขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เมื่อนักลงทุนสนใจเข้าซื้อโครงการส่วนใหญ่ มีการนำโรงแรมมา Renovate แล้วอัพเกรดรูปแบบโครงการขึ้น หรือมีการนำแบรนด์ของโรงแรมที่ดังอยู่แล้วหรือโรงแรมChain หรือที่ในวงการเรียกกันว่า “Brand Affiliation” มาช่วยบริหารโรงแรม

สำหรับในช่วงปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา พบว่า การซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยมีเพียงแค่ประมาณ 4 แห่ง มูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาทเท่านั้น   แผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ ว่าความต้องการซื้อโรงแรมของนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติในประเทศไทยจะยังคงมีอย่างต่อเนื่อง และมูลค่าการซื้อขายโรงแรมในปีพ.ศ.2563 อาจมีการปรับเพิ่มขึ้นเล็ก   เนื่องจากอุปทานโรงแรมที่มีเสนอขายอยู่ในตลาดค่อนข้างมีอยู่อย่างจำกัด  อีกทั้งนักลงทุนต้องใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจเพิ่มมากขึ้นท่ามกลางปัจจัยลบต่างๆที่เข้ามากระทบภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา  เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศที่ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ประกอบกับวิกฤตการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่กำลังแพร่ระบาดอย่างหนักในประเทศจีนและกลุ่มประเทศในเอเชียรวมถึงประเทศไทย

ด้านการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวปรับลดลงเป็นอย่างมากในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากจีน มีการยกเลิกการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยรวมถึงปฎิเสธการเข้าพัก ส่งผลให้อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของตลาดโรงแรมในประเทศปรับลดลงเป็นอย่างมาก ผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวหลักๆไม่สามารถแบกรับภาระได้ จากปัจจัยลบดังกล่าวเลือกที่จะปิดกิจการหรือประกาศขายกิจการให้ผู้ประกอบการรายใหม่นำไปพัฒนาต่อ อาจส่งผลให้อุปทานเสนอขายโรงแรมในอนาคตมีมากขึ้น และหาก การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 คลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้น อาจส่งผลให้มูลค่าการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยอาจปรับตัวเพิ่มขึ้นในอนาคต

ทั้งนี้จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยในปีพ.ศ. 2562  ต่ำกว่าการความคาดการณ์ของสภาอุตสาหกรรมท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยเล็กน้อยที่คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 40.14 ล้านคน ซึ่งจากตัวเลขพบว่า ในปีพ.ศ. 2562 มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยประมาณ 39.80 ล้านคน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 3.97% เมื่อเปรียบเทียบกับในปีก่อนหน้า และสร้างรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 2.02 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นจากในปีก่อนหน้าเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

สำหรับสถานการณ์การท่องเที่ยวในปีพ.ศ. 2563 คาดว่ายังคงเป็นปีที่ค่อนข้างท้าทายเป็นอย่างมากสำหรับภาคการท่องเที่ยวของประเทศไทย เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ ที่จะส่งผลให้การท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวจะมีแนวโน้มการเติบโตใกล้เคียงกับปีพ.ศ. 2562   ซึ่งจากปัจจัยลบต่างๆ ที่คาดการณ์ว่าจะเข้ามากระทบต่อภาคการท่องเที่ยวในปีพ.ศ. 2563 เช่น การแข็งค่าของเงินบาท ข้อจำกัดเรื่องการรองรับของสนามบินหลักของไทย โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่า ในปีพ.ศ. 2563 ประเทศไทยจะมีรายได้จากการท่องเที่ยวรวมอยู่ที่ราว 3.18 ล้านล้านบาท เติบโตประมาณ 4% จากในปีก่อนหน้า  มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 40.8 ล้านคน สร้างรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติประมาณ 2.02 ล้านล้านบาท ส่วนไทยเที่ยวไทยคาดการณ์ว่าจะสร้างรายได้อีกประมาณ 1.16 ล้านล้านบาท

เนื่องจากเศรษฐกิจโลกที่ถือว่ายังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้ประชาชนระมัดระวังในการใช้จ่าย ประกอบกับค่าเงินบาทที่ค่อนข้างแข็งค่าที่สุดในภูมิภาคนี้ ทำให้เงินที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเคยแลกมาใช้จ่ายในไทยในมูลค่าเท่าเดิม แต่ในปีนี้จากบาทแข็งค่าส่งผลให้แลกเงินบาทได้ลดลงทันที 10-200% การมาเที่ยวในประเทศไทยจึงแพงขึ้นในสายตาต่างชาติ ขณะที่ภาพรวมการเดินทางท่องเที่ยวภายในประเทศของคนไทยเติบโตราว 1% ซึ่งคนเลือกเที่ยวเมืองรองมากขึ้น และสร้างรายได้เพิ่มขึ้นประมาณ 3% จากมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยว เช่น ชิม ช้อป ใช้และมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยว 100 เดียวเที่ยวทั่วไทย

ขณะที่เป้าหมายที่รัฐบาลตั้งไว้สำหรับปีพ.ศ. 2563  คือ การผลักดันให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมาเที่ยวไทยจำนวน 40.8 ล้านคน ดังนั้นการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยจะต้องผลักดันให้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเที่ยวไทยเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน ซึ่งตลาดหลักที่มีการเติบโตสูงก็ยังคงเป็นนักท่องเที่ยวจากจีนซึ่งในปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมายังคงเป็นตลาดหลักของกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติซึ่งพบว่ากลุ่มนักท่องเที่ยวจีนยังคงเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากกว่า 10 ล้านคนในปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา เนื่องจากคนจีนเดินทางเที่ยวนอกประเทศปีละกว่า 120 ล้านคน และเลือกที่เดินทางมาไทยอยู่ที่ 10 ล้านคน ซึ่งฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยคาดการณ์ว่า กลุ่มตลาดนักท่องเที่ยวจีนยังเป็นตลาดที่เติบโตได้อีก

นอกจากนี้การขยายตลาดนักท่องเที่ยวอินเดียก็เป็นอีกตลาดที่ค่อนข้างเติบโตเป็นอย่างมากในปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา เนื่องจากดีมานด์ที่ค่อนข้างสูง ซึ่งการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยมีแผนที่จะไปชักชวนให้มีการเปิดเที่ยวบินเช่าเหมาลำเข้าไทยเพิ่มมากขึ้น รวมถึงมาตรการ VISA ON Arrival (VOA) ที่ก็จะขอให้รัฐบาลสนับสนุน ให้ขยายมาตรการนี้ออกไปอีก และนโยบายของทางรัฐบาลที่อยากผลักดันนโยบายฟรีวีซ่าให้นักท่องเที่ยวจีนและอินเดีย ซึ่งอยู่ระหว่างการผลักดัน ส่วนอาเซียนก็จะผลักดันให้เติบโตขึ้น

สำหรับสหรัฐฯตลาดการท่องเที่ยวยังมีการเติบโตที่ดีแม้จะเป็นตลาดระยะไกล ส่วนยุโรปการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยจะพยายามขยายฐานนักท่องเที่ยวกลุ่ม First Visitให้มากขึ้น รวมไปถึงการโฟกัสการขยายฐานนักท่องเที่ยวคุณภาพ เน้นการเจาะเซกเมนต์นักท่องเที่ยวให้เพิ่มขึ้น การหาตลาดใหม่ๆ ในเมืองรองของประเทศต่างๆ มากขึ้นทั้งยังลดความผันผวนจากตลาดต่างชาติ ด้วยการปรับสมดุล ขยายฐานรายได้จากการเดินทางท่องเที่ยวในประเทศ โดยให้สัดส่วนรายได้จากเที่ยวในประเทศคิดเป็นสัดส่วน 33%

ส่วนอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมโดยภาพรวมทุกระดับในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ 2562 อยู่ที่ 82.12% ปรับเพิ่มขึ้นจากในปีก่อนหน้าที่อยู่ที่ 81.97% ประมาณ 0.15% จากจำนวนคนเข้าพักทั้งหมดที่ประมาณ 32.54 ล้านคน ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นจากในปีก่อนหน้าเพียงเล็กน้อยเช่นเดียวกัน ซึ่งธุรกิจโรงแรมเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่สร้างรายได้จำนวนมากให้แก่ประเทศไทย โดยคิดเป็นกว่า 2 ของค่าใช้จ่าย ทั้งหมดของนักท่องเที่ยว ซึ่งจากรายได้รวมจากการท่องเที่ยวในปีที่ผ่านมากว่จ 2.02 ล้านล้านบาท แม้ว่าปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามากระทบกับธุรกิจท่องเที่ยวโดยเฉพาะเรื่องของค่าเงินบาทของไทยแข็งค่าขึ้นประมาณ 7% ที่หลายฝ่ายต่างกังวลใจเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวและการส่งออก แต่ในปีพ.ศ. 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวและรายได้จากการท่องเที่ยวของไทยก็ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องถึงแม้ว่าจะต่ำกว่าการคาดการณ์ไว้เพียงเล็กน้อย

“ภาพรวมการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยช่วง 10 ที่ผ่านมา พบว่ามีมูลค่าการซื้อขายรวมอยู่ที่ประมาณ 124,530 ล้านบาท เฉพาะในช่วงปี พ.ศ. 2560 และ 2561 ที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยสูงกว่าถึงปีละกว่า 20,000 ล้านบาท  ในช่วงปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา พบว่า การซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยมีเพียงแค่ประมาณ 4 แห่ง มูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาทเท่านั้น    เนื่องจากโรงแรมที่มีคุณสมบัติเหมาะสำหรับการลงทุนมีการเสนอขายลดลงมาก ในขณะที่ความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และการซื้อขายในบางโรงแรมผู้ซื้อผู้ขายมีการลงนามในสัญญาซื้อขายกันไปแล้ว แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันและต้องเลื่อนการโอนออกไป ซึ่งบางโรงแรมเป็นการซื้อขายที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง จึงส่งมูลค่าการลงทุนซื้อโรงแรมโดยรวมในปีพ.ศ.  2563 อาจปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นด้วย” นายภัทรชัย กล่าวในที่สุด