LPN Wisdom คาดการณ์ปี 2563 มีแนวโน้มการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ลดลง 23 %ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มเปิดตัวเพิ่มขึ้น 9 % ทำให้สัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในกทม.และปริมณฑลทั้งปีลดลง 10 % เมื่อเทียบกับปี 2562
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป กล่าวให้ความเห็นว่า จากภาวะการณ์เศรษฐกิจโลกชะลอตัว รวมถึง เศรษฐกิจไทยชะลอตัวต่อเนื่องจากปี2562 โดยคาดการณ์ GDP 2563 อยู่ที่ระดับ 2.2-2.3% เนื่องจากสถานการณ์ไวรัสโคโรนาระบาดส่งผลต่อ ภาคการท่องเที่ยวและส่งออก ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่องเช่นกัน
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ
LPN Wisdom คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ ฯ และปริมณฑลปี 2563 ดังนี้
- หน่วยเปิดตัวใหม่ในปี 2563 จะลดลง ประมาณไม่เกิน10% จากปี 2562 เหลือ 100,000-110,000 ยูนิต
- ยอดโอนกรรมสิทธิ ปี 2562 คาดว่าจะลดลงประมาณ 6% (YoY) จาก 196,000 ยูนิต ในปี 2561 เหลือ 185,000 ยูนิต โดยปี 2563 คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ จะใกล้เคียงกับปี 2562 เนื่องจากสถานการณ์ไวรัสโคโรนาอาจจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนของลูกค้าจีนที่จะโอนในปี2563 ประมาณ 14,000 ยูนิต และกำลังซื้อในประเทศชะลอตัว
- คาดว่าปี 2563 อัตราการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักอาศัย อยู่ที่ 8-10 ยูนิต/เดือน/โครงการ ใกล้เคียงกับปี 2562 ที่มีอัตราการขายอยู่ที่ 10 ยูนิต/เดือน/โครงการ
- คาดว่าปี 2563 อัตราการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม อยู่ที่ 23-25 ยูนิต/เดือน/โครงการใกล้เคียงกับปี 2562 ที่มีอัตราการขายอยู่ที่ 25 ยูนิต/เดือน/โครงการ โดยทั้งบ้านพักอาศัยและคอนโดมิเนียม มีโอกาสที่อัตราการขายจะลดลงหากไม่มีมาตรการรัฐสนับสนุน เนื่องจากเศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัวและกำลังซื้อยังต่ำจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
- เลือกพัฒนาโครงการที่พักอาศัยโดยเน้นตลาดที่มีกำลังซื้อและพัฒนาโดยแบ่งเป็นเฟสย่อย โดยลงทุนพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวราบมากขึ้น
- เน้นระบายหน่วยคงค้างที่มีอยู่โดยเฉพาะช่วงราคา <3 ล้านบาทในช่วงไตรมาส 1 เนื่องจากมีมาตรการรัฐช่วยเสริมกำลังซื้อ
- เน้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน segment กลาง-กลางล่าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในระดับราคา <2 ล้านบาท เนื่องจากหน่วยคงค้างเหลือน้อย
- การบริหารจัดการ asset ที่มีอยู่ให้สร้างรายได้จากการเช่า (recurring income) เช่น คอนโดที่สร้างเสร็จแล้วมาปล่อยเช่า
- ระมัดระวังการลงทุนเพื่อขายตลาดต่างชาติ เนื่องจากมีความไม่แน่นอนสูงจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่กำลังชะลอตัว
นายประพันธ์ศักดิ์ ยังกล่าวว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563 เนื่องจากตลาดมีสินค้าคงเหลือที่รอขาย ณ สิ้นสุดปี 2562 อยู่ที่ 214,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นในสัดส่วน 10 % จากจำนวนสินค้ารอการขาย 195,000 ยูนิตในปี 2561 ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายอย่างน้อย 24 เดือน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563 เมื่อเทียบกับปี 2562
“คาดว่าปีนี้คอนโด มีหน่วยเปิดตัวลดลงจากปี 2562 ประมาณ 23% โดยที่เปิดตัวในช่วงระดับราคา 2-5 ล้านบาทโดยผู้ประกอบการเน้นเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย และลงทุนในธุรกิจอื่นมากขึ้น” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 50,000-55,000 ยูนิต หรือประมาณ 110-120 โครงการ โดยเน้นตลาดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต และจะมีสัดส่วนการขายอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิตหรือประมาณ 30 % จากจำนวนที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ซึ่งเป็นอัตราขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2562 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 33 % เป็นผลจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในการกำกับดูแลสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (Debt Service Ratio) และกำลังซื้อทั้งจากภายในและต่างประเทศที่ลดลง ผลจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจของประเทศชะลอตัว
หันเปิดแนวราบ – เข้มบริหารจัดการต้นทุน หนีตลาดคอนโดฯซบ
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ในปี 2563 ประมาณ 50,000-55,000 ยูนิต ระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นในสัดส่วน 9 % เมื่อเทียบกับปี 2562 ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการลดความเสี่ยงจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
การหันมาเปิดตัวโครงการในแนวราบเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อตอบรับกับความต้องการซื้อในตลาดที่เพิ่มขึ้น และเป็นการบริหารจัดการต้นทุนในการดำเนินงานเนื่องจากโครงการแนวราบจะมีต้นทุนในการก่อสร้างตามกำลังซื้อในตลาดไม่จำเป็นที่จะต้องสร้างทั้งโครงการในทันที ทำให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการต้นทุนให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในตลาด
คาดทั้งปีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ลดลง 10 %
จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้จำนวนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมดในปี 2563 จะอยู่ที่ 100,000-110,000 ยูนิต หรือ ลดลงประมาณ 10 %หรือมูลค่าประมาณ 420,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 110,500 ยูนิต หรือมูลค่า 440,000 ล้านบาท หรือลดลง 8 % เมื่อเทียบกับปี 2561
ขณะที่ประมาณการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 จะใกล้เคียงกับปี 2562 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 196,000 ยูนิต ซึ่งปรับตัวลดลง 6 % เมื่อเทียบกับปี 2561
สำหรับทำเลที่น่าสนใจในการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 ยังคงเป็นทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายที่ระดับราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก ใน 3-4 ทำเลหลัก คือ
- แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงสถานีบางอ้อ-บางขุนนนท์ แนวถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่จะเปิดใช้งานในปี 2563 สำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท
- แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่จะเปิดให้บริการปี 2564
- แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มที่จะเปิดให้บริการในปี 2566 ช่วงสถานีฉลองรัช-ลำสาลี-ประดิษฐ์ มนูธรรม (ถนนลาดพร้าว-รามคำแหง) สำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทและบ้านแฝด-บ้านเดี่ยว ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท
- และจุดเชื่อมต่อสถานีบางหว้า ถนนกัลปพฤกษ์ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัย ระดับราคา 2-5 ล้านบาท
กล่าวได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทั้งภายในและต่างประเทศ โดยเฉพาะกำลังซื้อจากนักลงทุนจากจีนที่ลดลง ในขณะที่ผู้ประกอบการที่มียอดขายคอนโดมิเนียมให้กับนักลงทุนชาวจีนตั้งแต่ปี 2561 และจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 ไม่น้อยกว่า 14,000 ยูนิต อาจจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าได้ทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์การทำธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาด โดยหันมาพัฒนาโครงการในแนวราบ หรือพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีขนาดเล็กลงเพื่อบริหารต้นทุน รวมถึงบริหารสภาพคล่องทางการเงินโดยเร่งขายสินค้าที่รอการขาย และเพิ่มรายได้จากการเช่าเพื่อสร้างความสมดุลให้กับรายได้ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับภาวะชะลอตัว
กล่าวได้ว่า
