‘ไซมิส แอสเสท’ยื่น Filing เตรียมเสนอขายหุ้นทั้งหมดไม่เกิน 320 ล้านหุ้น “ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ” เปิด 3 โมเดลลุยธุรกิจเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำและสม่ำเสมอ (Recurring Income) พร้อมลุยเปิดโครงการ Mixed-use ทำเลบางนา-ตราด และ ลาดพร้าว มูลค่ากว่า 7,000-8,000 ล้านบาทต่อโครงการ พัฒนาและปรับปรุง (Renovate) อาคารเก่า เพื่อทำการขายหรือให้เช่า ประเดิมเข้าซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการ Above 39 มูลค่าโครงการกว่า 1,900 ล้านบาท
นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอทเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SA เปิดเผยว่าเมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2563 ขณะนี้บริษัทฯได้ยื่นแบบคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์และแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหลักทรัพย์ (แบบFiling)ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (สำนักงาน กลต.) เพื่อเตรียมเสนอขายหุ้นทั้งหมดไม่เกิน 320 ล้านหุ้นคิดเป็นประมาณ 25.0 %ของหุ้นสามัญที่ออกและชำระแล้วทั้งหมดของบริษัท แบ่งเป็นการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนทั่วไป( IPO )จำนวนไม่เกิน 290 ล้านหุ้น (คิดเป็นประมาณ 23.2 % ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและชำระแล้วทั้งหมดของบริษัท) และอาจมีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน (Over-allotment) จำนวนไม่เกิน 30 ล้านหุ้น โดยมีบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน
นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ
ปัจจุบัน บริษัทฯเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 961.6 ล้านบาท(ชำระแล้ว) เป็น 1,281.6 ล้านบาทโดยการเพิ่มทุนรวม 320 ล้านบาท โดยวัตถุประสงค์การระดมทุนในครั้งนี้เพื่อ
1.นำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
2.ชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน
3.เพิ่มเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทฯ
ทั้งนี้ บริษัทฯยังคงเน้นการประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ประกอบด้วย โครงการคอนโดมิเนียมทั้งแบบ High Rise และ Low Rise บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และโฮมออฟฟิศ สำหรับกลุ่มลูกค้าทุกระดับ บริษัทฯมุ่งเน้นพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯในทำเลที่มีศักยภาพในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ใกล้แหล่งชุมชน มีการคมนาคมสะดวก ใกล้หรือติดระบบขนส่งมวลชนทางราง เช่น รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน ภายใต้แนวคิด “Asset of Life :สร้างกำไรให้กับทุกการใช้ชีวิต”
ลุยโครงการ Mixed-use -เพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ(Recurring Income)
ในปี 2563 บริษัทฯยังได้ให้น้ำหนักในการลงทุนพร้อมกับการขยายสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมากขึ้น เช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use) ซึ่งจะมีทั้งอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานให้เช่า พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมในพื้นที่บริเวณเดียวกัน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในรูปแบบต่างๆ เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ประจำและสม่ำเสมอ (Recurring Income) เพื่อเสริมสร้างรายได้และผลการดำเนินงานของบริษัทให้เติบโตอย่างมั่นคงในอนาคต
ในช่วง 9 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยมาแล้วจำนวน 20 โครงการรวมมูลค่ากว่า 48.000 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียม 16 โครงการ และโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และโฮมออฟฟิศ 4 โครงการ โดยมีสถานะโครงการ ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 ดังนี้
“ โครงการมิกซ์ยูส เราจะขยายทำเลไปยัง บางนา-ตราด และ ลาดพร้าว มูลค่าแต่ละโครงการอยู่ราวๆ 7,000-8,000 ล้านบาท ซึ่งปีนี้น่าจะมีให้เห็น” นายขจรศิษฐ์กล่าวพร้อมกับ กล่าวด้วยว่าเพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เป็นธุรกิจหลักของบริษัทในปัจจุบัน โดยรูปแบบการพัฒนาโครงการในอนาคตของบริษัทฯสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 รูปแบบ ดังนี้
รูปแบบที่1. การพัฒนาห้องชุดแบบมีบริการเพื่อปล่อยเช่าเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกค้า บริษัทฯมีนโยบายออกแบบและพัฒนาห้องชุดที่เหมาะสมกับการปล่อยเช่า (“ห้องชุดแบบมีบริการเพื่อปล่อยเช่า” หรือ “Serviced Residence”) เพื่อจำหน่ายให้แก่ลูกค้าซึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนประจำ โดยจะเริ่มพัฒนาในโครงการ อาคารรชุดพักอาศัย แบบ High Rise โครงการคอนโดมิเนียม “Siamese Exclusive Ratchada” ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก บนที่ดินกว่า 2 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 3,725.7 ล้านบาท และอีกเปิดตัวโครงการ Mixed-use โครงการ “Siamese Rama 9” ตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 บนที่ดินกว่า 13 ไร่ ภายใต้โครงการไซมิส พระราม9 ซึ่งบริษัทฯถือหุ้น 87 % ของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โครงการประกอบด้วยคอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ และอาคารสำนักงาน มูลค่าโครงการรวม 10,620.3 ล้านบาท
นักลงทุนหรือลูกค้าผู้ซื้อห้องชุดดังกล่าวจะมีสิทธิเลือกหรือไม่เลือกที่จะใช้บริการในการจัดหาผู้เช่าจากบริษัทหรือนิติบุคคลอื่นซึ่งบริษัทจะประสานงานให้ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารการเช่าในโครงการดังกล่าว (“ผู้บริหารการเช่า”) โดยไม่มีข้อผูกมัดใดๆ ทั้งสิ้น ในกรณีที่ลูกค้าเลือกใช้บริการจัดหาผู้เช่า บริษัทจะได้รับรายได้จากการให้บริการ หรือรายได้จากการประสานงานบริหารจัดการในกรณีที่ลูกค้าให้นิติบุคคลอื่นทำหน้าที่เป็นผู้บริหารการเช่า ซึ่งจะเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ มีการกระจายแหล่งที่มาของรายได้ ลดการพึ่งพิงรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และช่วยเพิ่มเสถียรภาพด้านรายได้ให้แก่บริษัทอีกทางหนึ่ง
รูปแบบที่ 2. การพัฒนาอาคารให้เช่า ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทฯ กล่าวคือ บริษัทฯมีแผนที่จะถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในโครงการบางส่วนที่เล็งเห็นว่าจะเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่ดีให้แก่บริษัท เช่น อาคารสำนักงานที่ติดถนนใหญ่ หรืออาคารคอนโดมิเนียมที่สามารถเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานเป็นโรงแรมหรือ Serviced Residence ได้ในอนาคต
บริษัทฯมีแผนจะพัฒนาอาคารประเภทดังกล่าว ในโครงการ The Collection (Sukhumvit 16) โครงการ Siamese Exclusive Ratchada และโครงการ Siamese Rama 9 ซึ่งจะมีรูปแบบเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use)ทั้งนี้บริษัทได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์รวม 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Siamese Exclusive Queens สำหรับห้องชุดจำนวน 99 ห้อง ในนามโรงแรม 388 ควีนส์ โฮเต็ล (388 Queens Hotel) และโครงการ Blossom Condo @ Fashion Beyond สำหรับห้องชุดจำนวน 234 ห้อง ในนามโรงแรม คิวบอกซ์แบงคอกบลอสซั่ม (Q-Box Hotel Bangkok Blossom) โดยในห้องชุดทั้ง 2 โครงการดังกล่าว กลุ่มบริษัทถือครองห้องชุดจำนวน 86 ห้อง และจำนวน 93 ห้อง (ตามลำดับ) ซึ่งมีรูปแบบลักษณะการประกอบธุรกิจเช่นเดียวกับการให้บริการห้องชุดแบบมีบริการเพื่อปล่อยเช่า (Serviced Residence) ทั้งนี้ ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 บริษัทมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมคิดเป็นสัดส่วน 0.5 %ของรายได้
รูปแบบที่3.การพัฒนาและปรับปรุง (Renovate) อาคารเก่า เพื่อทำการขายหรือให้เช่า บริษัทฯมีนโยบายจัดหาอาคารเก่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สีลม สุขุมวิท หรือตามหัวเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น เชียงใหม่ หรือภูเก็ต เพื่อนำอาคารดังกล่าวมาพัฒนา ปรับปรุง และปรับเปลี่ยนประเภทการใช้งานเพื่อเพิ่มมูลค่าของโครงการ แล้วทำการขายเพื่อสร้างผลกำไร (Capital Gain) หรือปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่า (Recurring Income)
ทั้งนี้ เนื่องจากการออกแบบและปรับปรุงโครงการที่เป็นอาคารเก่า ต้องอาศัยความสามารถเฉพาะทาง จึงทำให้ในปัจจุบันยังมีคู่แข่งหรือผู้เล่นในตลาดดังกล่าวไม่มากนัก อีกทั้งยังใช้ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการที่สั้น และมีขั้นตอนการขออนุญาตที่ไม่ซับซ้อน โดยบริษัทประเมินว่าการดำเนินการดังกล่าวจะสามารถสร้างผลกำไรได้ดีกว่าการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์แบบปกติ
ในปัจจุบันบริษัทได้เข้าซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโครงการ Above 39 ( เดิมโครงการดังกล่าวพัฒนาโดย ASSET BRIGHT)โดยมีแผนที่จะนำอาคารดังกล่าวมาพัฒนาและปรับปรุง (Renovate) เพื่อเปิดให้บริการเป็นโรงแรมหรือ Serviced Residence ซึ่งโครงการ Above 39 ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 1 ไร่พัฒนาเป็นโรงแรมและที่พักอาศัยรวม (Serviced Residence)จำนวนห้องชุดทั้งหมด 272 ห้องมูลค่าโครงการ ประมาณ 1,900 ล้านบาท ประกอบด้วย โรงแรมชั้น 7- 11 ขนาด 25-30 ตารางเมตร จำนวน 80 ยูนิต และห้องชุดแบบมีบริการเพื่อปล่อยเช่า (Serviced Residence) ชั้น 12 – 25 จำนวน 192 ยูนิตประกอบด้วยห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 25-30 ตารางเมตร จำนวน 168 ยูนิต และห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 50-60 ตารางเมตร จำนวน 24 ยูนิต กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือกลุ่มนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจต่างชาติ ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง คาดเริ่มเปิดให้บริการไตรมาส 4 ปี 2566
ในอนาคตบริษัทฯยังมีแผนที่จะนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทต่างๆ เช่น โรงแรม อาคารชุดพักอาศัยแบบมีบริการ (Serviced Residence) และอาคารสำนักงานให้เช่า ขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อเพิ่มผลกำไรและสภาพคล่องเพื่อรองรับการลงทุนและการขยายธุรกิจของบริษัทฯในอนาคต รวมถึงมีแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรไปสู่สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) โดยคาดการณ์ว่ากลุ่มผู้สูงอายุจะกลายมาเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีบทบาทสำคัญในอนาคตด้วยเช่นกัน
นอกจากนี้ บริษัทมีที่ดินรอการพัฒนาซึ่งตั้งอยู่ในถนนรามอินทรา ในพื้นที่ใกล้เคียงกับโครงการไซมิส บลอสซั่ม แอท แฟชั่น เนื้อที่รวม 15 ไร่ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวสามารถพัฒนาโครงการได้ทั้งแนวราบและแนวสูง และพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพู (สถานีในอนาคต)
โครงสร้างรายได้
โครงสร้างรายได้ของบริษัทฯ สำหรับรอบปีบัญชีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2559 – 2561 และสำหรับงวด 9 เดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2561 และ 2562 สรุปได้ดังนี้
บริษัทฯมีรายได้รวมในปี 2559 – 2561 จำนวน 1,168.1 ล้านบาท 1,434.7 ล้านบาท และ 2,006.5 ล้านบาท (ตามลำดับ) คิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ย (Compound annual growth rate: CAGR) อยู่ที่ 31.1 % ต่อปี รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทฯเป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่เป็นรายได้จากการขายห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 80 – 95 % ของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และโฮมออฟฟิศ รายได้ของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า นอกจากนี้ บริษัทฯยังมีรายได้จากการให้บริการบริหารนิติบุคคลในโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
รายได้จากการดำเนินงาน : ในปี 2559 – 2561 และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 บริษัทมีรายได้รวมทั้งสิ้น 1,168.1 ล้านบาท 1,434.7 ล้านบาท 2,006.5 ล้านบาท และ 2,540.7 ล้านบาท ตามลำดับ
ในปี 2559 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,064.5 ล้านบาท ซึ่งกว่า 73 % เป็นรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการ Siamese Surawong ซึ่งเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 4 ปี 2556 และเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าในไตรมาสที่ 1 ปี 2559 โดย ณ สิ้นปี 2559 บริษัทมีจำนวนโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 8 โครงการ
ในปี 2560 บริษัททยอยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการ Siamese Surawong ต่อเนื่องจากปีก่อน และได้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Blossom Condo @ Fashion Altitude และโครงการ Siamese Kin ส่งผลให้รายได้ที่มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 จำนวน 1,304.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนจำนวน 239.7 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 22.5 % นอกจากนี้ ในปี2559 – 2560 บริษัทฯยังมีรายได้จากการให้บริการรับเหมาก่อสร้างทาวน์โฮมในโครงการ Siamese Blossom @ Fashion Plot A ภายหลังจากการขายที่ดินในโครงการดังกล่าวให้แก่ลูกค้า และมีรายได้จากการให้บริการบริหารงานนิติบุคคลให้กับโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
ในปี 2561 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯมีจำนวน 1,916.0 ล้านบาท คิดเป็น 95.5 % ของรายได้ทั้งหมดเพิ่มขึ้นจากปีก่อนจำนวน 611.8 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 46.9 %จากการรับรู้รายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Blossom Condo @ Fashion Beyond และโครงการ Blossom Condo @ Sathorn-Charoenrat ขณะที่รายได้จากการให้บริการในปี 2561 มีจำนวนลดลง เหลือเพียงรายได้จากการให้บริการบริหารงานนิติบุคคล โดยบริษัทฯไม่มีรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างเพิ่มเติม เนื่องจากบริษัทได้ก่อสร้างโครงการ Siamese Blossom @ Fashion Plot A แล้วเสร็จ เมื่อมีการขายจึงรับรู้เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งจำนวน
ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 2,491.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,750 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 235.9 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 741.7 ล้านบาท เนื่องจากในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 บริษัทได้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเพิ่มเติมอีก 1 โครงการ ได้แก่ โครงการ Siamese Exclusive 31 ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมประเภท High Rise ขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการประมาณ 2,600 ล้านบาท
ณ วันที่ 30 กันยายน 2562 หนี้สินรวมของบริษัทมีจำนวน 10,533.2 ล้านบาท ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2561 จำนวน 126.4 ล้านบาท หรือลดลง 1.2 %
