ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ ลุยธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์เต็มสูบ ฟันธงอสังหาฯปี’63 ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
ดร.ปฏิมา จีระแพทย์ ผู้ก่อตั้งพสุพัฒน์เรียลตี้ / พสุพัฒน์ แอพเพรซัล (ซี.ไอ.ที. แอพเพรซัล) และบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หวนคืนสังเวียนหลังจากขายหุ้นทั้งหมดไปเมื่อ 8 ปีที่แล้ว ลุยเต็มสูบปั้นธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาฯ ภายใต้ชื่อแบรนด์ ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ ในตำแหน่งประธานกรรมการ โดยมีคุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ ร่วมด้วย คุณวีรยุทธ์ วิตตางกูล คุณณุกานต์ สุวัตธิกุล และคุณปรีดี นุกุลสมปรารถนา ทีมงานมือดีที่เคยร่วมงานกับพสุพัฒน์และคอลลิเออร์สฯ คอยขับเคลื่อนธุรกิจกับบริการวิเคราะห์ภาพรวมและศึกษาตลาดอสังหาฯ ธุรกิจตัวแทนขาย ธุรกิจขายฝาก รวมถึงการจัดหาเงินทุน การร่วมลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจอื่นๆ ในประเทศไทย ด้วยวิสัยทัศน์ในการเป็นหนึ่งในผู้นำด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือในประเทศไทย
ดร.ปฏิมา จีระแพทย์
ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงชะลอตัวในขณะที่บ้านจัดสรรยังขยายตัวต่อเนื่อง
ดร.ปฏิมา กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯปีที่ผ่านมา และแนวโน้มอสังหาฯในปี 2563 ว่า ตลาดกำลังอยู่ในภาวะชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ก่อนหน้านี้อยู่ในช่วงขาขึ้นมาโดยตลอดโดยปี 2561 ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครมากที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา แต่พอมาปี 2562 กลับกลายเป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่น้อยที่สุดในช่วง2– 3 ปีที่ผ่านมา โดยปี 2562 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 41,568 ยูนิตลดลงประมาณ 37% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา นอกจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแล้ว เรื่องของมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทยที่มีผลต่อผู้ซื้อที่มีภาระสินเชื่อธนาคารอยู่แล้วไม่เกิน 3 ปี และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารต่างๆ การขอสินเชื่อธนาคารในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจึงเป็นไปได้ยาก รวมไปถึงฝั่งของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ด้วยที่ขอสินเชื่อโครงการได้ยากลำบากมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กที่จำเป็นต้องใช้สินเชื่อธนาคารในการพัฒนาโครงการ
แม้ว่าจะมีการออกข่าวต่อเนื่องในเรื่องของราคาขายคอนโดมิเนียมที่ปรับเพิ่มขึ้นมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาจริงๆ แล้วนั้น สัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิตยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร โดยในปี 2562 มีสัดส่วนประมาณ 55% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2562 ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นตามศักยภาพที่เปลี่ยนไปจากการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางมีผลโดยตรงต่อราคาขายคอนโดมิเนียมที่จำเป็นต้องปรับเพิ่มขึ้น กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนนั้นลดลงไปแบบชัดเจนในปี 2562 เพราะปัจจัยภายในประเทศของพวกเขาเองที่ได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากสงครามการค้ากับสหรัฐอเมริกา อีกทั้งข้อจำกัดในการโอนเงินออกนอกประเทศประกอบกับค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นซึ่งสวนทางกับค่าเงินหยวนจีนและภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีนที่มีแนวโน้มขยายตัวลดลงในปี 2562 การหวังพึ่งพากำลังซื้อจากประเทศจีนจึงยังเป็นเรื่องที่ควรระวังต่อเนื่องในปี 2563 กลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่เป็นนักลงทุนจำเป็นต้องเพิ่มความรอบคอบในการลงทุนมากขึ้นทั้งเรื่องของการขอสินเชื่อรวมไปถึงภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นปัจจัยใหม่ที่มีผลต่อต้นทุนในการลงทุนระยะยาว
ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เพียงแต่สัดส่วนหรือจำนวนบ้านจัดสรรที่เปิดในกรุงเทพมหานครอาจจะไม่ได้มากมายหรือว่าเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนนัก เพราะว่าราคาที่ดินรวมไปถึงที่ดินขนาดใหญ่ที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานครนั้นทำได้ยากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ผู้ประกอบการจึงเลือกซื้อที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางทางรถไฟฟ้าเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านจัดสรร แต่พื้นที่ที่ไกลออกจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังมีศักยภาพและน่าสนใจในการพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลางหรือเล็ก ซึ่งช่วงหลายปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อขายให้กับกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่ดินพร้อมบ้านและไม่ได้ต้องการพักอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ซึ่งหลายโครงการปิดการขายได้ในเวลาไม่นานโดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นที่เปิดขายในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครมากกว่า
ตลาดอาคารสำนักงานอยู่ในภาวะที่ต้องจับตามองในระยะยาว
ในขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานซึ่งในช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ในช่วงขาขึ้นมาโดยตลอดเช่นกัน อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องซึ่งมีผลให้ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกันซึ่งค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจปรับขึ้นไปมากกว่า1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว และปัจจุบันมีบางอาคารที่มีค่าเช่ามากถึง1,500 – 1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และในช่วงหลายปีที่ผ่านมาพื้นที่สำนักงานที่มีการเช่าใหม่ต่อปีอยู่ในช่วงระหว่าง 150,000 – 180,000 ตารางเมตรหรือบางปีก็มากกว่า 200,000 ตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่อาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่น้อยกว่าพื้นที่เช่าใหม่ในแต่ละปีจึงมีผลให้อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่พื้นที่สำนักงานเช่าใหม่ในปี2562 น้อยกว่าปีก่อนหน้านี้ประมาณ 35– 40% เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศไทยและในระดับโลกที่ไม่เอื้อต่อการขยายกิจการหรือเปิดสำนักงานเพิ่มขึ้น ธุรกิจ Co-Working Space ที่ก่อนหน้านี้มีการคาดการณ์ว่าจะเข้ามามีส่วนทำให้ธุรกิจอาคารสำนักงานประสบกับปัญหา แต่ปรากฏว่าในช่วง 1– 2 ปีที่ผ่านมากลุ่มบริษัทที่ประกอบกิจการ Co-Working Space กลายเป็น 1 ในผู้เช่าสำคัญในอาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่
ตลาดอาคารสำนักงานเป็นตลาดที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดในปี 2563 เป็นต้นไป เพราะตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไปจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ต่อเนื่องโดยปี 2564 – 2565 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ใน 2 ปีนี้รวมกันมากถึง 1.569 ล้านตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD ประมาณ 947,000 ตารางเมตร ซึ่งการที่มีพื้นที่อาคารสำนักงานเข้าสู่ตลาดปีละมากมายอย่างนี้เป็นเรื่องที่น่ากังวลพอสมควร เพราะอุปสงค์คงไม่สามารถตอบรับกับความต้องการนี้ได้ทั้งหมดในเวลาอันสั้น อีกทั้งอาคารสำนักงานปัจจุบันในพื้นที่ใกล้เคียงคงต้องเร่งต่อสัญญาผู้เช่าปัจจุบันให้มีระยะเวลาของสัญญายาวขึ้นไปจากสัญญาปัจจุบัน เพื่อรักษาผู้เช่าให้อยู่นานขึ้น แม้ว่ามีแนวโน้มที่บริษัทขนาดใหญ่หลายบริษัทอาจจะย้ายออกจากอาคารสำนักงานปัจจุบันเพื่อเข้าไปอยู่ในอาคารสำนักงานใหม่ที่อยู่ในโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่
อีกหนึ่งการปรับตัวของเจ้าของอาคารสำนักงานในปัจจุบันคือ การปรับปรุงอาคารสำนักงานของตนเองให้ระบบต่างๆ ภายในอาคารมีความทันสมัยมากขึ้น และรองรับความต้องการของผู้เช่าที่แตกต่างจากในอดีต นอกจากนี้สิ่งที่จะมีผลต่อการขยายตัวของตลาดอาคารสำนักงานคือ การที่เส้นทางรถไฟฟ้าต่อขยายออกไปทั่วกรุงเทพมหานครมากขึ้น ผู้ประกอบการ เจ้าของที่ดินหลายรายมีการพัฒนาอาคารสำนักงานในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมากขึ้นในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา แต่ยังไม่ได้มากมายเมื่อเทียบกับพื้นที่อาคารสำนักงานในทำเลอื่นๆ
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกชะลอตัว
ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกเป็น 1 ในธุรกิจที่โดนเทคโนโลยีกดดันทั้งทางตรงและทางอ้อม การซื้อสินค้าของคนในปัจจุบันไม่จำเป็นต้องเดินทางไปที่ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบต่างๆ แล้ว ร้านค้าหรือแบรนด์สินค้าต่างๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบต่างๆ มีการลดขนาดร้านค้าของตนเองหรือปิดร้านค้าในโครงการพื้นที่ค้าปลีกไปเลย แล้วมุ่งทำการตลาดออนไลน์เพียงอย่างเดียว หรือจำเป็นต้องปิดร้านค้าเพราะรายได้ลดลงต่อเนื่อง ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกรายใหญ่เองก็มีการรุกเข้าสู่ตลาดออนไลน์มากขึ้นรวมไปถึงการร่วมมือกับแพลตฟอร์มขนาดใหญ่จากต่างประเทศที่เข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ ณ สิ้นปี 2562 มีทั้งหมดประมาณ 8.451 ล้านตารางเมตร และอีกมากกว่า 1.125 ล้านตารางเมตรมีกำหนดแล้วเสร็จในระหว่างปี 2563–2565
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มการขยายตัวลดลงในอนาคต ผู้ประกอบการพยายามจับกำลังซื้อในกลุ่มของนักท่องเที่ยวมากขึ้นทั้งการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่ไม่ไกลจากสนามบินทั้งสองแห่งรวมไปถึงการพัฒนาโครงการในพื้นทีเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า และการเพิ่มร้านค้าแบรนด์เนมในศูนย์การค้าที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า แม้ว่าอัตราการเช่าพื้นที่ในตลาดพื้นที่ค้าปลีกจะยังคงสูงกว่า 93% แต่ในอนาคตมีแนวโน้มที่อาจจะลดลงโดยเฉพาะโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ขาดการประชาสัมพันธ์หรือไม่มีกิจกรรมต่อเนื่อง
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT เป็นช่องทางในการระดมทุน
ผู้ประกอบการหลายรายในประเทศไทยนำทรัพย์สินของตนเองที่เป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม โครงการพื้นที่ค้าปลีก เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โกดัง โรงงานให้เช่า ศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้าเข้า REIT เพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนใน REIT ในขยายการลงทุนต่อไป เนื่องจาก REIT เป็นรูปแบบการระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์และสามารถระดมทุนได้ในต่างประเทศซึ่งการลงทุนใน REIT เป็นรูปแบบการลงทุนที่นักลงทุนรายย่อยและสถาบันให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับนั้นค่อนข้างสูง อีกทั้งความเสี่ยงยังไม่มากเมื่อเทียบกับหุ้นรายบริษัท กอง REIT ในประเทศไทยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคต คือ กอง REIT อาคารสำนักงานเพราะมีโครงการอาคารสำนักงานและมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ที่
มีอาคารสำนักงานเป็นส่วนหนึ่งของโครงการที่มีแนวโน้มจากขายอาคารสำนักงานของตนเองเข้ากอง REIT เพื่อระดมทุนไปขยายการลงทุนต่อไป อีกทั้งยังเป็นการลดความเสี่ยงของเจ้าของโครงการด้วย เพราะพวกเขาได้รับเงินลงทุนกลับคืนมาแล้วเมื่อขายทรัพย์สินเข้า REIT ดังนั้น REIT ในประเทศไทยจึงมีการขยายตัวต่อเนื่องมูลค่ารวมหลายหมื่นล้านบาทไปแล้ว และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่อเนื่องต่อไปอีกหลายปี แต่เมื่อเทียบกับมูลค่า REIT ในหลายประเทศแล้ว มูลค่า REIT ในประเทศไทยยังถือว่าน้อยมากและยังมีช่องทางให้ขยายตัวได้อีกมากในอนาคต
บทสรุป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 อาจจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเฝ้าระวังและจับตามองตลาดโดยเฉพาะในส่วนของกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยให้ชัดเจน เพราะกำลังซื้อของคนไทยไม่ได้มีการปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้นซึ่งสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่มีแนวโน้มการขยายตัวไม่แตกต่างจากปี 2562 อีกทั้งเรื่องภายนอกประเทศที่มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยทั้งเรื่องสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐ อเมริกาที่แม้ว่าจะมีแนวโน้มดีขึ้นในช่วงกลางเดือนธันวาคม 2562 แต่ก็ยังคงต้องเฝ้าระวังต่อไปเพราะมีผลต่อกำลังซื้อของคนจีน และค่าเงินหยวน การแข็งค่าของค่าเงินบาทไทยมีผลโดยตรงต่อการส่งออกซึ่งค่อนข้างอ่อนไหวในเรื่องนี้ และการท่องเที่ยวที่ในช่วงครึ่งแรกของปี2562 จะมีจำนวนนักท่องไม่ได้ตามเป้าที่วางไว้ แต่พอเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ก็ปรากฏว่าจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและมากกว่าปีที่ผ่านมาทั้งในเรื่องของจำนวนนักท่องเที่ยวและรายได้ แต่สิ่งที่ต้องจับตามองเพิ่มเติมคือเรื่องความขัดแย้งระหว่างสหรัฐ อเมริกาและอิหร่านที่ต้องดูในระยะยาวว่าความขัดแย้งนี้จะทวีความรุนแรงมากขึ้นหรือว่ายืดเยื้อหรือไม่ เนื่องจากปัญหานี้สร้างความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจ การลงทุน การค้า และการท่องเที่ยวของทุกประเทศทั่วโลก
เกี่ยวกับ ฟีนิกซ์ฯ:
บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ดำเนินธุรกิจด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ให้บริการวิเคราะห์ภาพรวมและศึกษาตลาดอสังหาฯ ธุรกิจตัวแทนขาย ธุรกิจขายฝาก การจัดหาเงินทุน การร่วมลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นๆในประเทศไทย รวมถึงการทำเทคโนโลยีโลกเสมือนจริง (AR/VR) สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิสัยทัศน์ในการเป็นหนึ่งในผู้นำด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือในประเทศไทย โดยมี ดร.ปฏิมา จีระแพทย์ ดำรงตำแหน่งประธานกรรมการ และคุณสุรเชษฐ์ กองชีพ ดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ
เว็บไซต์ : www.phoenixproperty.co.th
Facebook : facebook.com/phoenixpropertythailand
Twitter : twitter.com/ThePhoenixTH
YouTube : Phoenix Property Thailand Channel
