ปี 2562 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างพยายามประคับประคองธุรกิจให้อยู่อย่างตลอดรอดฝั่ง ส่วนในปี 2563 เองต่างก็เห็นพ้องไปในทิศทางเดียวว่าคงไม่ได้ดีขึ้นไปกว่าปี 2562 อย่างดีก็ “ ทรงตัว” prop2morrow.com สะท้อนภาพธุรกิจผ่าน 3 นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ที่ต่างมองว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญปัจจัยลบต่างๆต่อเนื่องไปจนถึงปี 2563 หนทางที่จะอยู่รอดปลอดภัย สร้างรายได้ตามเป้า ก่อนพัฒนาโครงการจะต้องศึกษาข้อมูลให้แม่น  โปรดักส์ต้องตอบโจทย์ลูกค้า
ซัพพลายใหม่ยังไม่หวือหวา
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯปี2563 ว่าจะทรงตัว เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังชะลอตัว ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2562 ซึ่งยากที่จะฝืนสถานการณ์ดังกล่าว  ขณะเดียวภาครัฐก็พยายามออกมาตรการออกมาช่วยเหลือเพื่อประคับประคองเศรษฐกิจในประเทศอย่างต่อเนื่อง  แม้ว่าจะไม่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ชะลอตัวไปมาก  ซัพพลายที่ออกมาในช่วงที่ผ่านมาก็ถูกดูดซัพไปบ้างแล้ว แต่ปี 2563 คงจะไม่มีโครงการใหม่เปิดมากเท่ากับเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยสินค้าระดับกลาง-บน อาจจะไม่เพิ่มมากจากปี 2562 และคงสมดุลระหว่างดีมานด์-ซัพพลาย หากเป็นแนวราบ ก็จะเป็นบ้านสั่งสร้างขยับขึ้นมา 5-10% แต่บ้านสร้างไปขายไป อยู่ที่ระดับ 40% ส่วนบ้านพร้อมขายจะลดลงเหลือ 50% โดยสรุปแล้วไม่มีเซกเมนต์ไหนโดดเด่น

สำหรับปัจจัยบวกในปี 2563 ยังคงเป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ย และต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงที่ ส่วนปัจจัยลบ ยังเป็นเรื่องความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อยของสถาบันการเงิน  ที่ยังมียอดReject ที่สูง หากสถาบันการเงินมองว่าเศรษฐกิจยังไม่ดีก็ยังไม่ผ่อนคลายกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ ส่วนมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) จะมีผลกระทบสำหรับผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนมากกว่าผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย  ส่วนการปล่อยสินเชื่อโครงการ สถาบันการเงินก็ยังเข้มงวดตามปกติ ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ต้องเหนื่อย ส่วนรายใหญ่ไม่ค่อยมีผลกระทบมาก เพราะมีช่องทางการในระดมเงินทุนได้หลายช่องทาง

ด้านภาษีที่ดินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ… ที่ประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 นั้น และประกาศเลื่อนไปจนถึงเดือนสิงหาคม 2563  จะส่งผลให้ผู้ถือครองที่ดินปล่อยขายที่ดินมากน้อยหรือไม่นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่ามีที่ดินมากน้อยเพียงใด แต่ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินที่ถือครองอยู่นั้นเป็นภาระกับเจ้าของที่ดินหรือไม่  หากเป็นภาระก็ต้องปล่อยขายออกมา แต่ที่เป็นห่วงมากกว่าคือในด้านปฏิบัติ คือ องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น (อปท.)และประชาชนทั่วไป ที่ยังไม่เข้าใจกฎหมายดังกล่าวอีกมาก อาจทำให้เกิดความผิดพลาดจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งใดได้  ซึ่งก็จะเกิดปัญหาตามมา อยากให้ในช่วงปีแรกๆภาครัฐช่วยลดหย่อนโทษในระดับเบาก่อน มิเช่นนั้นเจ้าของที่ดินจะเดือดร้อนอย่างแน่นอน

“ผู้ประกอบการยังต้องระวังตัว และรักษาสภาพคล่อง รวมไปถึงรักษาระดับหนี้ อย่าให้มีภาระในปริมาณที่สูงจนเกินไป ส่วนผู้บริโภคหากต้องการมีที่อยู่อาศัย  และมีความพร้อมด้านการเงิน ก็ถือว่าเป็นจังหวะที่ดี เพราะดอกเบี้ยยังอยู่ในอัตราที่ต่ำ  อีกทั้งผู้ประกอบการจะมีการจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่องเป็นจำนวนมาก และเชื่อว่าหลังจากที่ระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีต่างๆก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด ราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยก็จะปรับสูงขึ้น จะทำให้ความสามารถในการซื้อลดลงไปอีก ส่วนผู้ที่ยังไม่พร้อมก็ต้องมีความระมัดระวังในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ให้เกินภาระของตัวเองจนเกินไป หากสภาวะเศรษฐกิจดีค่อยขายที่อยู่เดิมแล้วย้ายไปซื้อที่อยู่ใหม่ในทำเลใหม่ที่ดีขึ้นได้” นายวสันต์ กล่าว

 

ปัจจัยลบทั้งใน-ตปท.ยังรุมเร้าฉุดตลาดชะลอตัว
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2563 น่าจะชะลอตัวลงไปอีก อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน ที่ส่งผลกระทบมาก  และการประกาศบังคับใช้ภาษีที่ดินฯ ผู้ประกอบการคงต้องมีการปรับเฟสย่อยลงไปอีก หากถือครองที่ดินในนามบริษัทฯก็ต้องจ่ายภาษีอยู่ดี ซึ่งผู้ประกอบการทั้งหลายก็ต้องทดลองใช้ภาษีฯกันไปก่อนอย่างน้อย 1 ปี  ส่วนแลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินนั้น เชื่อว่าในปีแรกยังคงไม่ค่อยมีการปล่อยขายที่ดินมากนัก เจ้าของที่ดินยังยอมแบกรับภาระ เชื่อว่าจนล่วงเข้าสู่ปีที่ 3 แลนด์ลอร์ดจึงจะเริ่มมีปฏิกริยาในการปล่อยขายที่ดิน แต่หากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดี การปล่อยขายที่ดินก็ไม่ใช่เรื่องง่าย ด้านสถาบันการเงินก็ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเช่นเดิม

ส่วนปัจจัยบวกขณะนี้ยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจน แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ต้องเร่งสร้างผลประกอบการ ด้วยการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจหันมาพัฒนาสินค้าระดับบน หรือพัฒนาในเซกเมนต์ และทำเลที่ตอบโจทย์ ขณะเดียวกันกำลังซื้อก็ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก และมีความระมัดระวังในการซื้อสินค้ามากขึ้นเช่นกัน

“ตลาดคอนโดฯในปี2563 ยังคงชะลอตัว  โดยเฉพาะระดับราคา 1.5 ล้านบาทบวกลบ และทำเลไม่ติดถนนใหญ่ จะประสบปัญหาเรื่องยอด Reject ที่มากสุด ทำให้มีการรีเซลที่มากเช่นกัน อีกทั้งยังมีการเกิดโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เช่น ทำเลสายสีม่วง ,ศรีราชา บางทำเลยังมีซัพพลายอีกมาก แต่ระบายได้ช้า เป็นต้น”นายพรนริศ กล่าว

ส่วนโครงการแนวราบ หากพัฒนาจะต้องใกล้ตัวเมือง ระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จะตอบโจทย์ผู้บริโภคได้ดี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล คาดว่าปี 2563 ผู้ประกอบการจะมีการพัฒนาโครงการใหม่ระดับต่ำกว่า 10 ล้านบาทให้เห็น และอยู่ในทำเลที่ใกล้เมืองด้วยเช่นกัน

ที่อยู่อาศัยราคา1.5-.2.5ล้านบาท ยอดRejactยังสูง
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 จะทรงตัวจากปี 2562 อันเนื่องมาจากปัจจัยบวก-ลบ ในปี 2562 ยังต่อเนื่องมาปี2563  ซึ่งผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้มีการปรับตัวจากสถานการณ์ได้ดีขึ้น โดยเฉพาะผู้บริโภคจะต้องมีการปรับลดภาระหนี้ ต้องมีการสร้างเครดิตไลน์ อย่าให้ขึ้นลิสต์เครดิตบูโร ดังนั้นผู้มีความจำเป็นในการมีที่อยู่อาศัย จะต้องมีการเตรียมตัวที่ดี  ขณะที่ผู้ประกอบการนั้นในปี 2562 ที่ผ่านมา ก็มีการชะลอตัวเปิดโครงการใหม่อยู่แล้ว ดังนั้นการเกิดโอเวอร์ซัพพลายก็จะชะลอตัวหรือลดลง  สำหรับสินค้าระดับราคา 1.5-2.5 ล้านบาท ยังมีโอกาสที่มียอด Reject สูง ส่วนที่อยู่ระดับราคา 3- 5ล้านบาท ยังขายได้ดี เพราะผู้บริโภคมีการเตรียมตัวที่ดีกว่า

“จากไตรมาส3-4 ปี2562 สถาบันการเงินก็มีความเข้มงวดมากที่สุดแล้ว หากปี2563 สถาบันการเงินยังมีความเข้มงวด อีกทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคก็มองว่าทรงตัวหรือเพิ่มเล็กน้อย  ทุกคนต้องใช้กลยุทธ์อย่างระมัดระวัง หากโครงการที่จะพัฒนายังไม่ตอบโจทย์ ก็ควรชะลอออกไปก่อน และควรรักษาเงินทุนไว้ก่อน เพื่อลดความเสี่ยง ส่วนผู้บริโภคควรใช้จ่ายอย่างเฉลียวฉลาด ไม่ใช้จ่ายแบบไม่ยั้งคิด”ดร.อาภา กล่าว

อย่างไรก็ตาม ยังมีความหวังว่า สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน นั้น ทั้ง 2 ประเทศ อาจจะมีการตกลงในบางเรื่องกันได้ เพื่อคลี่คลายสถานการณ์ในทางที่ดีขึ้น ซึ่งจะเกิดผลดีต่อภาคธุรกิจต่างๆของประเทศไทยด้วย โดยเฉพาะเรื่องการส่งออก ท่องเที่ยว

ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ  จะมีผลกระทบกับเจ้าของที่ดินหรือไม่นั้น ต้องขอแบ่งแลนด์ลอร์ดออกเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มทุนที่มีเงินทุนหนา ซื้อสะสมแปลงขนาดใหญ่มาอย่างต่อเนื่องจากในยุคที่เจ้าของที่ดินแต่ละรายมีสายสัมพันธ์กับนักการเมือง  และแลนด์ลอร์ดอีกกลุ่มคือกลุ่มที่รับมรดก ที่บางคนอาจจะขายที่ดินเปลี่ยนเป็นเงินสด เพื่อที่ไม่ต้องแบกรับภาระ ซึ่งมีขายออกมาแล้วหลายรายอย่างต่อเนื่อง

จะเห็นได้ว่าโดยภาพรวมแล้วผู้ประกอบการต่างเห็นพ้องไปในทิศทางเดียวกันว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2563ยังคงไม่แตกต่างจากปี 2562 ผู้ประกอบการยังคงมีความระมัดระวังตัวในการพัฒนา ส่วนผู้บริโภคก็ต้องมีวินัยทางการเงินที่สูงเพื่อที่จะผ่านการพิจารณาจากสถาบันการเงินและสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

 

 

 

ทิ้งคำตอบไว้

Please enter your comment!
Please enter your name here

*