ไอร่าฯ เร่งเจรจาเช่าที่ดิน 2 แปลง ระยะเวลา 30 ปี จากแลนด์ลอร์ดย่านCBD หวังจบดีลในปี63 เตรียมผุดอาคารสำนักงานเกรดเอ-บีบวก รวมมูลค่า 6,000-7,000 ล้านบาท เผยแปลงแรกหลังก่อตั้งบริษัทเสร็จเตรียมทาบ 2 พันธมิตรคนไทยร่วมทุน ตั้งเป้าปี66 นำอาคารสำนักงาน 3 แห่งเข้ากอง REIT ด้านSpring Tower มีผู้เช่าแล้ว 60% คาดเต็มพื้นที่ในปลายปี63
นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA และประธานกรรมการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ผู้ดำเนินการโครงการ Spring Tower เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทฯอยู่ในระหว่างการเจรจาเช่าที่ดินย่านใจกลางเมือง ใกล้แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสายปัจจุบันจากเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นภาคเอกชนจำนวน 2 แปลงๆละประมาณ 3 ไร่เศษ โดยจะเป็นการเช่าระยะยาว 30 ปี บวกระยะเวลาการก่อสร้าง 3 ปี และระยะเวลาในการขาย 1 ปี เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง จะมีมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาท โดยแปลงแรกคาดว่าจะสามารถเจรจาเช่าพื้นที่ได้สำเร็จภายในต้นปี 2563 ซึ่งจะพัฒนาในรูปแบบของอาคารสำนักงานเกรดบีบวก พัฒนาในนามบริษัท แอสไพเรชั่น ทู จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท โดยมีบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถือหุ้น 100% ส่วนพันธมิตรคนไทยที่เคยร่วมพัฒนาโครงการ Spring Tower คือบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA และบริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด จะร่วมทุนอย่างต่อเนื่องหรือไม่คงต้องรอหลังจากที่เซ็นสัญญากับเจ้าของที่ดินได้สำเร็จเรียบร้อยแล้วเสียก่อน จึงค่อยเข้าไปเจรจากับพันธมิตรทั้ง 2 ราย
ส่วนอีก 1 แปลงขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจา ซึ่งมีที่ดินให้เลือกอยู่ 3 แปลง คาดว่าจะสามารถสรุปผลและเซ็นสัญญาเช่าที่ดินได้ภายในปี 2563 ได้เช่นกัน โดยมีเป้าหมายที่จะนำอาคารสำนักงานทั้ง 3 แห่งเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(REIT)ได้ในปี 2566 คาดว่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท (อาจรวมมูลค่าผลตอบแทนด้วย)
“มองว่าโอกาสของอาคารสำนักงานยังมีอีกมาก นอกจากการมีโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC)แล้ว ก่อนหน้านี้รัฐบาลได้มีการส่งเสริมการตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัทข้ามชาติจะได้รับสิทธิจากการลดหรือยกเว้นภาษี เมื่อมาตั้งสำนักงานใหญ่ในประเทศไทย ซึ่งก็มีชาวต่างต่างชาติให้ความสนใจมาลงทุนเป็นอย่างมาก แต่ด้วยกฎหมายที่ยังไม่ชัดเจน ก็ต้องใช้ระยะเวลาในการศึกษาข้อมูล ซึ่งจริงๆแล้วหากดำเนินการให้ดี ก็จะเห็นว่ายังเป็นตลาดที่ใหญ่อีกมาก คาดว่าอนาคตตลาดสำนักงานก็ยังดีอยู่”นางนลินี กล่าว
นางนลินี กล่าวเพิ่มเติมว่า ทำเลที่ติดการคมนาคมที่สะดวกย่อมดีที่สุด เพราะจะได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างมาก ขณะเดียวกันบริษัทใหญ่ๆในต่างประเทศและในประเทศก็มีความต้องการอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในซีบีดีทั้งสิ้น เพราะเป็นการตอกย้ำถึงแบรนด์ คาดว่าภายใน 3-4 ปีข้างหน้าจะมีอาคารสำนักงานเกรดเอขึ้นมาอีกอย่างน้อย 20-30 อาคาร ดังนั้นโครงการในอนาคตบริษัทฯจึงเน้นอาคารบีบวกมากกว่า ในราคาประมาณ 800-850 บาท/ตารางเมตร แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์หากการแข่งขันอาคารสำนักงานเกรดเอไม่สูงมากนัก โครงการที่ 3 ก็อาจจะปรับแผนมาพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเออีกครั้ง
ด้านนางยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย)จำกัด หรือ JLL กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ Spring Tower ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัทไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถือหุ้นสัดส่วน 60% ,บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA สัดส่วน 25% และบริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด สัดส่วน 15% ก่อตั้งบริษัท แอสไพเรชั่น จำกัด ขึ้นมาด้วยทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท ได้รับสิทธิการเช่าและพัฒนาที่ดินแปลงหมายเลข 1 ของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ บริเวณสี่แยกราชเทวี เป็นระยะเวลา 30ปี และเพิ่มได้อีก 30ปี มูลค่าโครงการลงทุน 2,500 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดเช่าพื้นที่ไปแล้ว 60% โดยเป็นบริษัทข้ามชาติ และบริษัทคนไทยในสัดส่วนที่เท่ากันคือ 50:50 ส่วนใหญ่เซ็นสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 3 ปี ราคาเช่าอยู่ที่ 1,000-1,500 บาท/ตารางเมตร คาดว่าจะมีผู้เช่าเต็มพื้นที่ 100% ในปลายปี 2563 คาดว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) จะอยู่ที่ประมาณ 9-10% ในขณะที่อุตสาหกรรมอาคารสำนักงานจะมี Yield ที่ประมาณ 7-8%
ปัจจุบันซัพพลายอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านใจกลางเมือง ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของดีมานด์ ซึ่งพบว่าปัจจุบันมีอัตราว่างของพื้นที่โดยรวมเพียง 5% เท่านั้น ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 950 บาท/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น ซึ่งจากพฤติกรรมของผู้เช่าพบว่าส่วนใหญ่จะเช่าระยะยาว 20-30 ปี โดยดีมานด์ที่มาแรงในขณะนี้คือธุรกิจเกี่ยวกับเทคโนโลยี ขณะเดียวกัน กลุ่มบริษัทที่เคยเช่าอาคารเก่าก็สนใจย้ายมาอาคารใหม่ด้วยเช่นกัน
