ที่ดินสินทรัพย์ที่มีมูลค่าและไม่มีค่าเสื่อมราคา เป็นสินทรัพย์เพียงชนิดเดียวที่เมื่อกาลเวลาผ่านไปราคาจะถูกปรับให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเมืองมีการพัฒนาเกิดขึ้นจะส่งผลให้ราคาที่ดินสามารถดีดตัวสูงขึ้นตามด้วยเช่นกัน สำหรับเมืองใหญ่แล้วการเกิดระบบโครงสร้างพื้นฐานบนที่ดินในทำเลต่างๆ ย่อมส่งผลต่อการปรับราคาของที่ดินเป็นอย่างมาก ที่ดินบางแปลงอาจมีราคาสูงขึ้นจากเดิมเกือบ 100% เลย ก็ว่าได้ ข้อมูลจากงานเสวนาประจำปี 2562 กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหารุกรับให้ทัน เมื่อวันที่ 23 กันยายน 2562 จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ซึ่งได้รับเกียรติจาก คุณเอกลักษณ์ เฉลิมชีพ นักประเมินราคาทรัพย์สินชำนาญการพิเศษ สำนักประเมินราคาทรัพย์สินกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เปิดเผยราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศไทย เราลองไปดูกันว่าแต่ละพื้นที่ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่เท่าไร ?

ที่ดินทั้งประเทศประกอบด้วย พื้นที่ 321 ล้านไร่

ที่ดิน 321 ล้านไร่ ประกอบด้วย

ที่ดินของรัฐและที่ดินสาธารณประโยชน์ 194 ล้านไร

ที่ดินของเอกชน ที่มีเอกสารสิทธิ์ 127 ล้านไร่

ที่ดินของรัฐและที่ดินสาธารณะประโยชน์

ซึ่งที่ดินของรัฐ จำนวน 194 ล้านไร่ ประกอบด้วย

  1. อุทยานแห่งชาติ / ป่าสงวนแห่งชาติ / ป่าไม้ถาวร 120 ล้านไร่
  2. ที่ดิน ส.ป.ก. 43.0 ล้านไร่
  3. เขตนิคมสร้างตนเอง 6.4 ล้านไร่
  4. เขตนิคมสหกรณ์ 2.8 ล้านไร่
  5. ป่าชายเลน 2.7 ล้านไร่
  6. ที่ราชพัสดุ 12.5 ล้านไร่
  7. ที่สาธารณะประโยชน์ที่ประชาชนใช้ร่วมกัน 6.5 ล้านไร่

ที่ดินของเอกชนที่มีเอกสารสิทธิ์

จำนวนเนื้อทีของเอกสารสิทธิ์ที่ดินทั่วประเทศแยกตามประเภทเอกสารสิทธิ์ จำนวน 127 ล้านไร่ ประกอบด้วย

  1. โฉนดที่ดิน 100.1 ล้านไร่
  2. นส. 3  9.8 ล้านไร่
  3. นส. 3 ก 16.5 ล้านไร่
  4. ใบจอง 1.4 ล้านไร่

โดยปริมาณของเอกสารสิทธิ์ที่ดินทั่วประเทศ 34.59 ล้านแปลง ถูกแบ่งออกเป็น

  1. โฉนดที่ดิน 30.07 ล้านแปลง
  2. นส. 3  1.07 ล้านแปลง
  3. นส. 3 ก 3.31 ล้านแปลง
  4. ใบจอง 0.14 ล้านแปลง

การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน

1. วิเคราะห์และประเมินราคา โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด

2. ในกรณีที่ดินบริเวณใดไม่มีการซื้อขายให้พิจารณากำหนดจำนวนทุนทรัพย์โดยพิจารณาจากที่ดินหน่วยใกล้เคียง ซึ่งมีสภาพคล้ายคลึงกันในปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้
-สภาพการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
-การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
-ข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง หรือที่ดินที่อยู่ในเขตเวนคืน
-แนวโน้มของการพัฒนาในอนาคต
-ข้อมูลการตกลงจะซื้อจะขายที่ดิน
-ค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับจากที่ดิน

3. ในการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ของที่ดินมิให้รวมราคาอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างเข้าไว้ด้วย

กระบวนงานการประเมินราคาที่ดิน

  1. จัดเตรียมข้อมูล
  2. การสำรวจข้อมูลภาคสนาม
  3. การวิเคราะห์กำหนดมูลค่าถนน
  4. การคำนวณราคาประเมินที่ดินรายแปลง
  5. การจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน และแผนที่ประกอบบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์

ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั้งประเทศ

อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินถนนสายสำคัญในกรุงเทพมหานคร

ถนนสีลม
ถนนเพลินจิต
ถนนวิทยุ
ถนนสุขุมวิท

ถนนสาทร
ถนนพระราม 1
ถนนพหลโยธิน
ถนนรามอินทรา

ราคาประเมินที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล

ราคาประเมินที่ดินในพืื้นที่เขตกรุงเทพและปริมณฑล

พื้นที่เขตกรุงเทพราคาประเมินที่ดินสูงสุด 1,000,000 บาทต่อตารางวา

พื้นที่เขตจังหวัดนนทบุรีราคาประเมินสูงสุด 170,000 บาทต่อตารางวา

พื้นที่เขตจังหวัดสมุทรปราการราคาประเมินสูงสุด 160,000 บาทต่อตารางวา

พื้นที่เขตจังหวัดปทุมธานีราคาประเมินสูงสุด 100,000 บาทต่อตารางวา

พื้นที่เขตจังหวัดนครปฐมราคาประเมินสูงสุด 80,000 บาทต่อตารางวา

พื้นที่เขตจังหวัดสมุทรสาคร ราคาประเมินสูงสุด 70,000 บาทต่อตารางวา

กราฟแสดงราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยพื้นที่เขตกรุงเทพและปริมณฑล

ราคาประเมินที่ดินภาคกลาง

ราคาประเมินที่ดินในเขตพื้นที่ภาคกลางสูงสุด ตารางวาละ 110,000 บาท โดยอยู่ที่จังหวัดนครสวรรค์ รองลงมาคือ ตารางวาละ 100,000 บาท ในจังหวัดลพบุรี และ พิษณุโลก

กราฟแสดงราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยพื้นที่เขตภาคกลาง

ราคาประเมินที่ดินภาคเหนือ

พื้นที่เขตภาคเหนือราคาประเมินที่ดินสูงสุดตารางวาละ 100,000 บาท ในจังหวัดลำพูน และจังหวัดลำปาง

กราฟแสดงราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยพื้นที่เขตภาคเหนือ

ราคาประเมินที่ดินภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

พื้นที่เขตภาคตะวันออกเฉียงเหนือราคาประเมินที่ดินที่เกินกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา มีด้วยกัน 4 จังหวัด ราคาประเมินที่ดินสูงสุดตารางวาละ 200,000 บาท ในจังหวัดขอนแก่น  รองลงมาตารางวาละ 180,000 บาท ในจังหวัดอุดรธานี อันดับ 3 คือ จังหวัดนครราชสีมา ตารางวาละ 130,000 บาทต่อตารางวา และอันดับ 4 คือ จังหวัดอุบลราชธานี ตารางวาละ 110,000 บาท

กราฟแสดงราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

ราคาประเมินที่ดินภาคตะวันออก

พื้นที่เขตภาคตะวันออกราคาประเมินที่ดิน สูงสุดราคา 220,000 บาทต่อตารางวา ในจังหวัดชลบุรี  รองลงมาคือระยอง ตารางวาละ 100,000 บาท

กราฟแสดงราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยพื้นที่เขตภาคตะวันออก

ราคาประเมินที่ดินภาคตะวันตก

พื้นที่ภาคตะวันตกประกอบด้วย 4 จังหวัด ราคาประเมินที่ดินเกินกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา โดย
อันดับ 1 ตารางวาละ 150,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดประจวบคีรีขันธ์
อันดับ 2 ตารางวาละ 100,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดเพชรบุรี และ จังหวัดราชบุรี
โดยจังหวัดกาญจนบุรีราคาประเมินที่ดินสูงสุดที่ตารางวาละ 60,000 บาท

กราฟแสดงราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยพื้นที่เขตภาคตะวันตก

ราคาประเมินที่ดินภาคใต้

พื้นที่เขตภาคใต้ราคาประเมินที่ดินที่เกิน 100,000 บาท ตารางวา ขึ้นไปประกอบด้วย 7 จังหวัด

ราคาประเมินที่ดินสูงสุดอันดับ 1 ในพื้นที่เขตภาคใต้ตารางวาละ 400,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดสงขลา อันดับ 2 ตารางวาละ 200,000 บาท ในจังหวัดนครศรีธรรมราชและจังหวัดภูเก็ต อันดับ 3 ตารางวาละ 170,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดยะลา และ อันดับ 4 ตารางวาละ 150,000 บาท ในพื้นที่เขตจังหวัดพัทลุง จังหวัดสุราษฎร์ธานี และจังหวัดตรัง

กราฟแสดงราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยพื้นที่เขตภาคใต้
อย่างไรก็ตามราคาที่ดินประเมิน ราชการใช้วิธี ราคาซื้อขายเฉลี่ยจากกรมที่ดิน + ราคาย้อนหลัง เลยอาจทำให้ราคาเป็นราคากลางที่ไม่สูงเท่ากับราคาซื้อ ขาย ที่แท้จริง

ทิ้งคำตอบไว้

Please enter your comment!
Please enter your name here