ภาครัฐเดินหน้าคลอดกฎหมาย-พัฒนาที่ดินกทม.เอื้อประโยชน์สูงสุด

กทม.เดินหน้าพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด หวังให้แต่ละพื้นที่ไปในทิศทางเดียวกัน ทั้งคลายกฎที่ดินขนาดใหญ่ เพิ่ม FAR Bonus เป็น 8 รูปแบบ ขณะที่กรมธนารักษ์เผยระดับราคาที่ดินสูงสุดในกทม.เฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา คือ ทำเลสีลม-พระราม1 ด้านสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ระบุกฎหมายภาษีที่ดินฯอยู่ในขั้นของรัฐสภา และกรรมาธิการใส่บทเฉพาะกาลเพิ่ม

นายศักดิ์ชัย บุญมา รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เปิดเผยภายในงานเสวนา”กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯรุกรับให้ทัน” ซึ่งจัดโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่า กรุงเทพมหานครมีแผนพัฒนาที่ดินให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุด ซึ่งจะทำอย่างไรให้เมืองหลวงมีความเจริญก้าวหน้า โดยในแต่ละพื้นที่มีการจัดสรรเพื่อให้เกิดพัฒนาในรูปแบบต่างๆ ปัจจุบันได้มีการดำเนินการพัฒนาให้ใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์มากที่สุด การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การกำหนดมาตรการเพื่อส่งเสริมให้เกิดการพัฒนา โดยมุ่งหวังให้พื้นที่ในกรุงเทพมหานครมีการพัฒนาในแต่ละพื้นที่ไปในทิศทางเดียวกัน

สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เป็นการพัฒนาภายใต้แนวคิด “การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน” เพื่อส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสานและมีความหนาแน่นสูงในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ด้วยการกำหนดเงื่อนไขขนาดกิจการที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 , 600 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เพิ่มมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา เพื่อสร้างความเป็นธรรมในการปฏิบัติตามผังเมืองรวมในกรณีถูกกำหนดเป็นอาคารประวัติศาสตร์ อาคารอันควรค่าแก่การอนุรักษ์ หรือพื้นที่เกษตรกรรม

นอกจากนี้ยังมีการเพิ่มมาตรการโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการพัฒนาที่ดินที่มีการพัฒนาที่ดินที่มีการพัฒนาโครงการบนแปลงที่ดินขนาดใหญ่ เพิ่ม FAR Bonus จาก  5 รูปแบบ เป็น 8 รูปแบบ ซึ่งปัจจุบัน Far Bonus ได้แก่ จัดให้มีที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด จัดให้มีที่จอดรถยนต์เพิ่มโดยรอบรอบสถานีรถไฟฟ้า จัดให้มีอาคารอนุรักษ์พลังงาน จัดให้มีพื้นที่สาธารณะ สวนสาธารณะริมเขตทาง และให้มีพื้นที่ริมน้ำ

ในส่วนของ Far Bonus เพิ่ม ได้แก่ เตรียมที่จะจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน อาคารสาธารณะตามกฏหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารภายในระยะ 200 เมตร โดยรอบสถานี จัดให้มีพื้นที่เพื่อใช้ประโยชน์สาธารณะ สวนสาธารณะรับแหล่งน้ำสาธารณะ (อาคารสาธารณะตามกฏหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร) และ จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็ก สถานดูแลผู้สูงอายุ ในเวลากลางวัน (อาคารอยู่อาศัยรวม หรืออาคารสำนักงาน) อย่างไรก็ตามแผนการพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร คาดว่าจะสามารถใช้ได้ภายในปลายปี 2563 โดยผังเมืองใหม่จะปรับแนวฟลัดเวย์ ย่านหนองจอก มีนบุรี ให้เป็นพื้นที่สีเขียวและใช้วิธีขุดคลองเพื่อระบายน้ำคลองประเวศสู่แม่น้ำเจ้าพระยา และปรับสีโซนที่ดินให้สามารถใช้ประโยชน์ให้มากขึ้น

นอกจากนี้ยังมีมาตรการลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร ลงร้อยละ 25 สำหรับอาคารที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนหรือ 800 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน สถานีร่วม 11 สถานีได้แก่ สถานีสนามกีฬาแห่งชาติ ,สถานีสยาม,สถานีชิดลม ,สถานีเพลินจิต,สถานีราชดำริ, สถานีสามย่าน,สถานีสีลม สถานีศาลาแดง,สถานีลุมพินี ,สถานีช่องนนทรีและสถานีสุรศักดิ์ อีกด้วย

ด้านนายเอกลักษณ์ เฉลิมชีพ นักประเมินราคาทรัพย์สินชำนาญการพิเศษ สำนักประเมินราคาทรัพย์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง กล่าวว่า ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 2% โดย กรุงเทพฯมีระดับราคาที่ดินสูงสุดเฉลี่ย 1 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งราคาที่ดินถนนสายสำคัญมีราคาประเมินใหม่ ได้แก่ สีลม 750,000-1 ล้านบาท/ตารางวา เพิ่มขึ้น 7.14% ,วิทยุ 500,000-750,000 บาท/ตารางวา, เพลินจิต 900,000 บาท/ตารางวา  เพิ่มขึ้น 11.11% ,พระราม 1 อยู่ที่ 400,000-1 ล้านบาท/ตารางวา  เพิ่มขึ้น 0-11%, สาทร 450,000-800,000 บาท/ตารางวา เพิ่มขึ้น 6.67%  และสุขุมวิท 230,000-750,000 บาท/ตารางวา  เพิ่มขึ้น 9.52-15.38% เป็นต้น

นายฤทธิ์ ศมายานนท์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลังกระทรวงการคลัง กล่าวว่าพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. กำหนดอัตราเพดานไว้ เป็นอำนาจของฝ่ายบริหาร ในการออกพระราชกฤษฎีกาเพื่อกำหนดอัตราการจัดเก็บ ปัจจุบันกฎหมายดังกล่าวอยู่ในขั้นของรัฐสภา ซึ่งทางกรรมาธิการได้เพิ่มบทเฉพาะกาล โดยได้ล็อกอัตราไว้ 2 ปี คือปี 2563-2564 ดังนั้นจะไปออกกฎหมายลูกได้อีกครั้งในปี 2565

สำหรับหน่วยงานที่ได้รับการยกเว้นการจัดเก็บภาษี(มาตรา8) ได้แก่ ทรัพย์สินของรัฐวิสาหกิจที่ยังมิได้ใช้ในกิจการและยังมิได้ใช้หาผลประโยชน์,ทรัพย์สินส่วนกลางการเคหะแห่งชาติ,ทรัพย์สินของเอกชนที่ใช้เป็นพิพิธภัณฑ์เฉพาะส่วนที่ใช้เป็นแหล่งศึกษาเพื่อการเรียนรู้, สิ่งปลูกสร้างประเภท บ่อ ถนน ลาน รั้ว, ทรัพย์สินของสำนักงานเศรษฐกิจและการค้าของต่างประเทศที่จัดตั้งขึ้นตามพันธกรณีในความตกลงระหว่างรัฐบาลไทยกับต่างประเทศ,ที่ดินกฎหมายห้ามทำประโยชน์ และทรัพย์สินมูลนิธิหรือองค์กรสาธารณกุศลตามประกาศฯ(กรมสรรพากร)มาตรา8(7)(ประกาศฯ ฉบับที่7)

ส่วนองค์กรที่ได้รับการลดหย่อนภาษี (มาตรา55) ได้แก่ สถานอุดมศึกษา/โรงเรียน ได้รับการลดหย่อนร้อยละ 90 ,ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น สถานที่เล่นกีฬา,ที่จอดรถสำหรับผู้โดยสารรถไฟฟ้า,สวนสัตว์ และสวนสนุก ได้รับการลดหย่อนร้อยละ 90

ขณะที่กลุ่มโครงการพัฒนาอสังหาฯที่ได้รับการลดหย่อนภาษี(มาตรา55) ได้แก่ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรร(ตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน) ทั้งเพื่ออยู่อาศัย และเพื่ออุตสาหกรรม ได้รับการลดหย่อน ร้อยละ 90 ไม่เกิน 3 ปี นับจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรรฯ

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างเสร็จก่อนกฎหมายมีผลบังคับใช้ (Stock) ได้รับการลดหย่อน ร้อยละ 90 ไม่เกิน 2 ปี นับจากวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง/ห้องชุด(มรดก) ได้รับการลดหย่อน ร้อยละ 50

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (NPA) ได้รับการลดหย่อน ร้อยละ 90 ไม่เกิน 5 ปี นับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงาน ได้รับการลดหย่อน ร้อยละ 50