แนวโน้มราคาเช่าพื้นที่สนง.ในกทม.ปรับขึ้นต่อเนื่อง

จากการสำรวจข้อมูลของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด พบว่า ในช่วงไตรมาส2/2562 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่อย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางสภาวะที่หลายฝ่ายกังวลว่า อาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายของตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครในอนาคต หากอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดไม่สามารถดูดซับได้  นอกจากนี้ยังพบว่าโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอบางโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(CBD)ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีราคาเสนอเช่าสูงถึง 1,500-1,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งคาดการณ์ว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2562 และในอนาคต

คาดอีก3ปีพื้นที่อาคารสำนักงานแตะ3.5แสนตร.ม.

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า  ณ ไตรมาสที่ 2  ปีพ.ศ. 2562 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครทั้งสิ้น 8.716 ล้านตารางเมตร ถึงแม้ว่าในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาพบว่าไม่มีอาคารสำนักงานใหม่ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ ซึ่งบางอาคารสำนักงานที่เคยคาดการณ์ว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสนี้ แต่ต้องเลื่อนการเปิดตัวออกไป เนื่องจากอยู่ระหว่างการขออนุญาต ในไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2562 มีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างราว 1 ล้านตารางเมตรโดยคาดว่าจะแล้วในเสร็จระหว่างปี พ.ศ. 2562 – 2565 จากพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด ประมาณร้อยละ 50 จะอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ และร้อยละ 70 จะเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ

พื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในปีพ.ศ. 2562 และปีพ.ศ. 2563 จะยังคงมีจำกัด โดยในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ. 2562 ยังมีพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จอีก 159,065 ตารางเมตร ในขณะที่ปีพ.ศ. 2563 จะมีพื้นที่สำนักงานแล้วเสร็จ 232,263 ตารางเมตร โดยในปีพ.ศ. 2564 และปีพ.ศ. 2565 จะมีพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในแต่ละปีเพิ่มมากขึ้นอยู่ที่ 254,000 ตารางเมตร และ 350,000 ตารางเมตรตามลำดับ

อาคารสำนักงานหลายอาคารอยู่ระหว่างการก่อสร้างมากกว่าช่วงก่อนหน้านี้ ปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้น คือ พื้นที่อาคารสำนักงานที่เหลืออยู่มีอยู่จำกัด โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ดังนั้นอาคารสำนักงานที่มีกำหนดแล้วเสร็จในอนาคตส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A

เนื่องจากมีที่ดินฟรีโฮลด์อย่างจำกัดและราคาที่ดินสูงในเขตศูนย์กลางธุรกิจจึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่กี่ราย ที่ซื้อที่ดินฟรีโฮลด์มาพัฒนาอาคารสำนักงาน ประกอบกับการพัฒนาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจที่เกิดประโยชน์ที่สุดคือการพัฒนาคอนโดมิเนียม ส่งผลให้อาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินลีสโฮลด์โดยคิดเป็นร้อยละ 70 ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ในขณะที่อีกร้อยละ 30 เป็นโครงการอาคารสำนักงานที่ไม่ได้อยู่ในโครงการมิกซ์ยูสที่เป็นการรื้อถอนอาคารเดิมแล้วพัฒนาใหม่ และการพัฒนาบนที่ดินที่เจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่แล้ว มีเพียงอาคาร O-NES Tower เท่านั้นที Thai Ohayashi ที่เป็นเจ้าของโครงการซื้อที่ดินใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจเพื่อมาพัฒนาอาคารสำนักงาน

ราคาเช่าปรับขึ้นสูงตามอุปสงค์

พื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) เป็นทำเลใหม่ในการพัฒนาอาคารสำนักงาน เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก พระราม 9 และพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดี – รังสิต  ซึ่งพบว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่ที่จะพัฒนาในพื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ   ท่ามกลางสภาวะที่หลายฝ่ายกังวลว่า อาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายของตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครในอนาคต

ณ ไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2562 มีจำนวนพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าได้อยู่ทั้งสิ้น 8.332 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการเช่ารวมอยู่ที่ร้อยละ 95.6 สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 98.2 และ พื้นที่นอกเมืองตอนเหนือมีอัตราการเช่าสูงที่สุดนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 98.8

อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในสามพื้นที่หลักของกรุงเทพมหานครมีอัตราการเช่าเกือบ 100% โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A หรืออาคารสำนักงานใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 1 – 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทต่างชาติและไทยหลายบริษัทในกรุงเทพมหานครยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A และ B ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) แต่มีหลายบริษัทที่มีปัญหาในการหาพื้นที่ที่เหมาะสมตามความต้องการ ทำให้อาคารสำนักงานใหม่บางอาคารนอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) มีความน่าสนใจสำหรับบริษัทที่ต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานมากกว่า 1,000 ตารางเมตร

โค-เวิร์คกิ้ง สเปซหลายแห่งรวมทั้งเซอร์วิสออฟฟิศ มีมากขึ้นในกรุงเทพมหานคร อีกทั้งค่าเช่าต่ำกว่า และมีความเหมาะสมกับธุรกิจขนาดเล็ก หรือสตาร์ท-อัพ แต่ว่าพื้นที่สำนักงานทางเลือกใหม่ลักษณะนี้ยังไม่สามารถแข่งขันกับอาคารสำนักงานแบบเดิมได้

ณ ไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2562 อัตราการเช่าของตึกเกรดเอในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ร้อยละ 94.7 และอัตราการเช่าของตึกเกรดบีในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ร้อยละ 96.3 อัตราการเช่าในและนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ร้อยละ 96.2 และร้อยละ 95.1 ตามลำดับ

ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในแต่ละปีเพิ่มขึ้นที่ประมาณ 200,000 ตารางเมตรต่อปีในปีผ่านๆมา โดยคาดว่าพื้นที่สำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปีจะยังอยู่ในระดับนี้ต่อไป อย่างไรก็ตามความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเมืองของไทยและภาพรวมเศรษฐกิจโลกซึ่งมีผลโดยตรงกับบริษัทต่างชาติซึ่งเป็นผู้เช่าหลักในกรุงเทพมหานคร

ทั้งนี้ความต้องการเช่าพื้นที่และจำนวนพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในแต่ละปีจะเพิ่มขึ้นในระดับเดียวกันระหว่างปีพ.ศ. 2562 และปีพ.ศ. 2565 ซึ่งจะส่งผลให้อัตราการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูงในปีดังกล่าว โดยคาดว่าจะอยู่ที่ระดับสูงกว่าร้อยละ 90 ต่อไป

อย่างไรก็ตามพื้นที่สำนักงานเสร็จใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2564 เป็นต้นไปอาจจะมีมากกว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน และถ้าในปีนี้มีอาคารสำนักงานเริ่มก่อสร้างมากขึ้นสภาพตลาดสำนักงานในกรุงเทพมหานครอาจเปลี่ยนแปลงไปในปีพ.ศ. 2564 โดยจะส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงและส่งผลลบต่อราคาค่าเช่า

แนวโน้มราคาเช่าปรับขึ้นต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง62

ค่าเช่าของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา และจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ. 2562 อีกประมาณ 3-5% ขึ้นอยู่กับทำเล เกรดของอาคาร และพื้นที่ว่างในอาคาร อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครมีอายุมากกว่า 15 ปี และไม่สามารถเพิ่มค่าเช่าได้แล้ว เจ้าของอาคารสำนักงานต้องปรับปรุงและพัฒนาระบบภายในอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่รวมทั้งเพื่อสามารถปรับค่าเช่าให้สูงขึ้นได้

อย่างไรก็ตามค่าเช่ายังคงมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอีกในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ. 2562 เนื่องจากพื้นที่ว่างมีน้อยลงในขณะที่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 1,087 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานในอาคารเกรด A ในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 900-1,500 บาทต่อตารางเมตร แต่ค่าเช่าสุดท้ายอาจจะต่ำกว่านี้ลงมาสัก 5-15% หรือมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่

ทั้งนี้ค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% ต่อปี แต่บางอาคารเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจเพิ่มขึ้น 5-10% ต่อไตรมาส เพราะว่ามีพื้นที่เช่าเหลืออยู่ไม่มากนักมีอัตราการเช่าเกือบ 100% ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรดเอและเกรดบีนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจอย่ที่ 936 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนและ 570 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนตามลำดับในไตรมาสนี้

ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและสูงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ยังคงต่ำกว่าเมืองหลวงอื่นๆ ในอาเซียน แต่ค่าเช่าก็ยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยค่าเช่าเฉลี่ยอาจจะขึ้นไปสูงกว่า 1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในปีหน้า

ในช่วงที่ผ่านมามีอาคารสำนักงาน เกรดเอ ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ที่มีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 1,500 บาทต่อตารางเมตร เช่น Park Ventures  และยังพบว่า Gaysorn Tower ปัจจุบันมีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยสูงถึง 1,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาเสนอเช่าเฉลี่ยที่สูงที่สุดของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากปัจจุบันทั้ง 2 อาคารมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูงเกือบ 100% และพื้นที่เหลือเป็นยูนิตที่ค่อนข้างเล็ก นอกจากนี่ยังพบว่า โครงการอาคารสำนักงานบางโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เช่น One City Centre ที่พัฒนาโดย บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่ได้ร่วมกับ Mitsubishi Estate บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากญี่ปุ่นก็มีราคาเสนอเช่าประมาณ 1,500 – 1,600 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการดังกล่าวก็ยังคงได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างดี