ลูกค้าจีนแตะเบรกคอนโดฯเจอพิษหลายปัจจัยลบ แนะเพิ่มโอกาสเช่าระยะสั้น-จูงใจสร้างผลตอบแทน

แองเจิลเรียลเอสเตทฯเผยหลายปัจจัยลบทั้งใน–นอกประเทศส่งผลนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีนลดการซื้ออสังหาฯไทยไป50% ทิ้งโอนเพิ่มถึง8% ย้านฐานลงทุนไปประเทศอื่น ระบุตลาดไทยยังน่าสนใจแต่ต้องแก้ปัญหาเปิดช่องปล่อยเช่าระยะสั้นได้กำลังซื้อจึงคืนกลับรับ 5 เดือนแรกยอดขายต่ำเป้าคาดทั้งปีแตะ15,000-20,000  ล้านบาท  ระบุห้องชุดราคา 2-6 ล้านบาทขายดีสุดรายใหญ่ในตลาดฯแห่ฝากขายเพียบ

นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท  คอนซัลแทนซี่จำกัด หรือ ARE  บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทยโดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ(Foreign Quota ) เปิดเผยว่าบริษัทฯได้เริ่มเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทยเมื่อปี 2557 เป็นการร่วมทุนระหว่าง 3 นักธุรกิจชาวจีนและ 1 นักธุรกิจชาวสิงคโปร์ ด้วยการก่อตั้งบริษัทฯดังกล่าวขึ้นมา ด้วยทุนจดทะเบียน 15 ล้านบาท  เพื่อให้บริการทางด้านการตลาดการขายและด้านการเงินให้ลูกค้าที่ต้องการเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยมองเห็นโอกาสในประเทศไทยที่อสังหาฯ-คอนโดมิเนียม ราคาไม่แพงและสินค้าคงค้าง (Stock) มีปริมาณไม่มาก ทำให้เล็งเห็นโอกาสที่จะนำอสังหาริมทรัพย์มาขายได้ทั่วโลก มีอนาคตและดูมีแนวโน้มในเรื่องผลกำไรส่วนต่างจากราคาหลักทรัพย์( Capital Gain ) จึงทำให้ประเทศไทยเป็นประเทศที่ดีที่สุดในการเข้ามาลงทุน ทำให้แองเจิลฯต้องการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

โดยเริ่มต้นจากการขายอสังหาฯที่จ.เชียงใหม่ เนื่องจากที่ผ่านมาจังหวัดดังกล่าวเป็นที่รับทราบในวงการอสังหาฯว่า เป็นเมืองปราบเซียน ดังนั้นบริษัทฯจึงต้องการสร้างความท้าทายด้วยการนำอสังหาฯของผู้ประกอบการการท้องถิ่นจำนวน 2 โครงการ ราคาเฉลี่ย 3-4 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งสามารถปิดการขายได้ภายในระยะเวลา1 ปี  หลังจากนั้นในปี 2558 จึงเริ่มรุกทำตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯ เริ่มจากการนำยูนิตที่เป็นโควตาชาวต่างชาติจาก 2 บริษัท จำนวน 4 โครงการคือ 3 โครงการ ของบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด  และ 1 โครงการของบริษัท วี พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัดโดยเฉพาะไซมิสฯนั้น บริษัทได้เข้าไปถือหุ้นในการพัฒนาโครงการเมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา ด้วยเม็ดเงินมูลค่า 30 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 1% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด

จากปัจจัยด้านสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐ–จีน,มาตรการของรัฐบาลจีนที่ควบคุมเงินทุนไหลออกนอกประเทศ, เงินบาทที่แข็งค่าขึ้น,ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มเปิดโครงการจนอาจจะล้นตลาด(Overstock ) ทำให้ราคาสูงเกินความเป็นจริง ส่งผลให้ส่วนต่างราคาหลักทรัพย์และตลาดผู้ขายต่อไม่ค่อยดีเท่าที่ควร เพราะราคาปรับขึ้นมาสูงแล้ว ประกอบกับสินค้าในตลาดที่มีจำนวนมากมีและไม่นิยมซื้อสินค้ามือสอง  อีกทั้งไม่สามารถปล่อยเช่าในระยะสั้นได้ เนื่องจากติดปัญหาเรื่องพ.ร.บ.อาคารชุดปี 2522 ขัดกับพ.ร.บ.โรงแรมปี 2547 ทำให้นักลงทุนโดยเฉพาะชาวจีน ไม่ค่อยอยากลงทุนเพราะไม่คุ้มค่า อีกประการสำคัญคือเมื่อปลายปี 2561 ที่ผ่านมา มีลูกค้าชาวจีนพบว่าบางโครงการที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แต่ปรากฏว่าในภายหลังผู้ประกอบการไทยได้นำยูนิตที่เหลือมาขายถูกกว่าช่วงพรีเซล  ส่งผลให้นักลงทุนชาวต่างชาติโดยเฉพาะจีนลดความสนใจการซื้ออสังหาฯในประเทศไทยไปถึง50% ทำให้อัตราการไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของลูกค้า​ชาวจีนเพิ่มเป็น8% จากปกติเพียง2% เท่านั้นและย้ายฐานการลงทุนไปประเทศอื่นแทนโดยเฉพาะญี่ปุ่น ซึ่งเริ่มเห็นภาพดังกล่าวตั้งแต่ปี2561 ที่ผ่านมา ดังนั้นบริษัทฯจึงปรับแผนด้วยการขยายตลาดไปที่ประเทศญี่ปุ่น กัมพูชา และตุรกี มากขึ้น  แต่ในสายตาของบริษัทฯมองว่าอสังหาฯในประเทศไทย ก็ยังถือว่าน่าลงทุนเป็นอันดับ2

“เรื่อง พ.ร.บ.อาคารชุดปี 2522 ขัดกับ พ.ร.บ.โรงแรมปี 2547 คือปัญหาที่ใหญ่ที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งแม้แต่เทวดาก็ลงมาช่วยไม่ได้ แต่จะดีที่สุดถ้าทำให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ราคาก็จะลงไปด้วย จะทำให้นักลงทุนในจีนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอีก และมองว่าวิธีการผู้ประกอบการไทยควรมีการขายแยกตึก แยกพื้นที่ส่วนกลางออกอย่างชัดเจนด้วยเช่นกัน และมองว่าควรขายสินค้าในช่วงเวลาที่สามารถขายได้ ถ้าเก็บเอาไว้นานเกินไปอาจจะทำให้ขายยาก หรือราคาตก ซึ่งก่อนที่เราจะเข้ามาลงทุนในไทย เรามีพันธมิตรที่เป็นบริษัทในประเทศจีนและสิงคโปร์ ซึ่งมีมุมมองที่เป็นสากลสามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับพฤติกรรมการหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ และสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับพฤติกรรม หรือไลฟ์สไตล์ของลูกค้า ว่าชอบอะไรโครงการแบบไหน ดีไซน์แบบไหน และสิ่งสำคัญในการนำเงินจากต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศไทย” นายไซม่อน กล่าว

นายไซม่อน กล่าวเพิ่มเติม ถึงแนวโน้มการกลับมาของลูกค้าชาวจีนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่าสิ่งสำคัญตลาดผู้ขายต่อ( Reseller Market ) และเรื่องส่วนต่างราคาหลักทรัพย์( Capital Gain )  จะต้องสร้าง 2 ตลาดนี้ก่อน ประเทศไทยเป็นประเทศที่ดีที่จะอยู่อาศัย แต่ถ้าจะให้ดีที่สุดต้องสามารถให้ปล่อยเช่าในระยะสั้นได้ ราคาก็จะลงไปด้วย จะทำให้นักลงทุนในจีนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น

สำหรับผลการดำเนินงานตั้งแต่เริ่มดำเนินธุรกิจในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา เป็นไปในทิศทางตามเป้าที่วางไว้กล่าวคือสามารถสร้างผลงานด้านยอดขายให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างต่อเนื่องโดยเริ่มต้นช่วง 2 ปีแรก2557-2558 ขายได้ห้องชุดได้ 500 ยูนิต  ก่อนที่จะขยับยอดขายเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวในปี 2559 ขายได้ 1,000 ยูนิต ปี2560 ขายได้ 2,000 กว่ายูนิต  ปี 2561 ขายได้ 3,000 กว่ายูนิต และในปี 2562 วางเป้ามูลค่าการขายไว้ที่  15,000-20,000  ล้านบาท และในอนาคตอันใกล้จะเพิ่มยอดขายสู่ระดับ 35,000 ล้านบาท

โดยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา สามารถทำยอดขายได้ 500 กว่ายูนิต ซึ่งถือกว่าลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 ที่ผ่านมา ที่สามารถขายได้ประมาณ 900 ยูนิต โดยในอดีตคอนโดฯระดับราคา 5-10 ล้านบาท จะขายได้ง่ายมาก แต่ปัจจุบันต้องเลือกห้องชุดระดับราคา 2-6 ล้านบาท มาขายแทน อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆข้างต้น แต่ยอดขายที่ได้ในปัจจุบันก็ถือว่าพอใจแล้ว ที่แองเจิลฯนั้นสามารถขายได้ในระดับที่ดีและสามารถขายในต่างประเทศได้เป็นอันดับหนึ่งของประเทศไทย โดยห้องชุดที่นำไปขายลูกค้าต่างชาติล้วนพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่แทบทั้งสิ้น อาทิ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน),บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทจำกัด(มหาชน),บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน),บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์จำกัด(มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) ,บริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ,บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์จำกัด(มหาชน)  และบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด  เป็นต้น

“การที่บริษัทฯเคยมีประสบการณ์ในการขายที่ประเทศจีน  ฮ่องกง  และ ฝรั่งเศส เพราะฉะนั้นเราคิดว่ากลยุทธ์ในการทำตลาดในประเทศไทยนั้นจะเริ่มจากผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กๆก่อน เพื่อสร้างชื่อเสียงและเมื่อขายได้ดีจะสามารถขายให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ได้โดยฐานลูกค้าของบริษัทนั้นประมาณ 55% มาจากตลาดประเทศจีน และ35% มาจากประเทศในภูมิภาคเอเชีย และอีก15% จากประเทศฝรั่งเศล และประเทศเบลเยี่ยม ขณะที่ประเทศไทยมีศักยภาพ เป็นประเทศเดียวที่มีการแข่งขันในการดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุนในประเทศ ทำให้ราคาถูกลง โดยอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังดีอยู่ กลไกทางการตลาดยังคงปรับเปลี่ยนได้ด้วยตัวเอง บริษัทฯจึงยังคงโฟกัสประเทศไทยอยู่ ชาวต่างชาติอยากเข้ามาลงทุน แต่ขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้การสนับสนุนแค่ไหน” นายไซม่อน กล่าวในที่สุด