เอเจนท์อสังหาฯ วอนรัฐบาลใหม่หลังเลือกตั้ง ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ หลังโดนมรสุมกระหน่ำ ทั้งLTV กำลังซื้อถดถอย แถมแบงก์เล่นบทโหดคุมเข้มสินเชื่อรายย่อยกระดิกไม่ออก หวั่นปล่อยยืดเยื้อกระทบทั้งระบบ แนะผ่อนปรนการพิจารณาเครคิต เพื่อให้คนมีบ้านเหมือนต่างชาติ


กูรูอสังหาฯวอนรัฐบาลใหม่ เพิ่มกำลังซื้อจี้แบงก์ปล่อยกู้ | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตบริหารการขาย จำนวน 30,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังการเลือกตั้งว่า ภาคเอกชนถือว่าเรื่องการเมืองเป็นสิ่งสำคัญต่อภาพรวมเศรษฐกิจ โดยหากรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศและสานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ ( Mega Project ) เช่น โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ( Eastern Economic Corridor หรือ EEC) หรือรถไฟฟ้า จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีแนวโน้มที่ดีขึ้น และรัฐบาลใหม่ที่ได้รับการเลือกตั้งจะทำให้ต่างประเทศ เกิดความมั่นใจในการลงทุน ซึ่งจะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

 

และสิ่งที่คาดหวังให้รัฐบาลใหม่ปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ มีหลายส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจ กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยกลุ่มลูกค้าชาวไทย ควรส่งเสริมให้คนซื้อบ้านเพื่อเป็นทรัพย์สินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการสร้างระบบเศรษฐกิจให้เติบโต เช่น การนำดอกเบี้ยการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย มาหักลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากเดิมที่ลดหย่อนได้เพียง 100,000 บาท

 

“มาตรการนี้ ช่วยกระตุ้นคนซื้อบ้าน จะทำให้คนเช่าบ้านหันมาพิจารณาซื้ออยู่ดีกว่า เป็นการเพิ่มสินทรัพย์ ซึ่งที่สหรัฐฯระบบนี้ แอคทีฟ มาก การทำให้คนมีบ้านอยู่ เป็นการเพิ่มความสุขให้กับชาวไทย มีความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น เป็นการให้ประชาชนหลุดจากความยากจน ส่วนที่กังวลว่ารัฐบาลอาจจะเสียเรื่องภาษีนั้น ต้องมองเรื่องรายรับที่จะเกิดขึ้น ทั้งเรื่องค่าโอน ค่าจดจำนอง ธุรกรรมที่เกิดขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อท้องถิ่นและสถาบันการเงินด้วย” นายวิทย์ กล่าว

 

การกำหนดอัตราการผ่อนชำระกับธนาคารให้เป็นแบบบอลลูน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้า โดยในต่างประเทศ เช่น ที่ฮ่อกง สิงคโปร์ ให้ชำระในงวดสุดท้าย รูปแบบนี้ จะช่วยให้ 1.ลูกค้าได้ผ่อนน้อยลง ทำให้มีกำลังที่มากขึ้น และมีโอกาสในการเก็บเงินระหว่างทาง เพื่อไปจ่ายก้อนโตในงวดสุดท้าย เช่น 10-20% เป็นต้น ขณะที่สถาบันการเงินจะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นและลดความเสี่ยงให้กับธนาคาร

 

2.ช่วยลดปัญหาเรื่องการปฎิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) เนื่องจากอัตราการผ่อนไม่สูง ต่างจากปัจจุบันที่ Reject Rateสูง เพราะมาจากกำลังผ่อนไม่พอ อีกทั้ง ยังช่วยขยายฐานกลุ่มราคารซื้อบ้านที่กว้างขึ้น

 

 

กูรูอสังหาฯวอนรัฐบาลใหม่ เพิ่มกำลังซื้อจี้แบงก์ปล่อยกู้ | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

นายวิทย์ กล่าวว่า ปัจจุบันการประเมินลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านค่อนข้างประสบปัญหา เนื่องจากระบบในการตรวจสอบฐานะของผู้กู้ จะต้องผ่านบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau) หรือ  (เครดิตบูโร) และในการตรวจเช็กประวัติลูกค้าแต่ละสถาบันการเงินก็แตกต่าง ทั้งนี้ เครดิตบูโร ก็เปรียบเสมือนหน่วยงานกลางที่มีบทบาทในการให้เครดิตผู้กู้ แทนที่จะเป็นหน้าที่ของธนาคารพาณิชย์ในการตรวจผล โดยใช้เครดิตสกอริ่งของธนาคารในการประเมิน

 

“ต่างประเทศใช้ระบบเครดิตสกอริ่ง แต่ของไทยไปมองเรื่องของเครดิตบูโร ขณะที่ของสหรัฐฯไม่ได้ให้ความสำคัญกับเรื่องสลิปเงินเดือนมากกว่าเครดิตสกอริ่ง ระบบเครดิตบูโรบ้านเราต้องถูกยกระดับให้มีมาตรฐานที่ดีขึ้น ไม่ใช่เป็นแค่โชว์ให้รู้ว่า ใครเป็นหนี้ แล้วทำอย่างไรต่อ”นายวิทย์ กล่าว

 

สำหรับลูกค้าต่างชาตินั้น ในช่วงที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งไปโรดโชว์ยังต่างประเทศ โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชีย ทั้งฮ่องกง จีน ไต้หวัน และสิงคโปร์ ซึ่งโครงการคอนโดฯในไทยได้รับความนิยมจากต่างประเทศ  แต่กระนั้น ตนมองว่า รัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ควรแก้ไขกฎระเบียบการซื้อของชาวต่างชาติ สำหรับคอนโดมิเนียมเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงิน หรือ ธ.ต.3 ใหม่ เนื่องจากได้ใช้ระเบียบนี้มาตั้งแต่ได้มีพระราชบัญญัติอาคารชุด 2534 ซึ่งปัจจุบันรูปแบบการซื้อขายเปลี่ยนแปลงไปมาก มีการโอนเงินหลากหลายผ่านเงินสกุลดิจิตอล ยกตัวอย่างเช่น การซื้อของชาวต่างชาติ ต้องเป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศเท่านั้น โดยต้องเป็นการโอนเงินใช้สกุลเงินต่างชาติโอนเข้ามา ปัญหาที่เกิดขึ้น คือ การออกระเบียบ ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ซึ่งผู้นำไปปฎิบัติคือ สำนักงานที่ดินแต่ละเขต ทำให้มีความเข้าใจไม่เข้าใจ เรียกว่า คนปฎิบัติไม่ได้ออกกฎ และไม่มีมาตรฐานเดียวกันในแต่ละสำนักงานที่ดิน การตีความระหว่างธปท.และกรมที่ดินก็ต่างกัน

 

ปัญหาที่พบบ่อยครั้ง คือ ในกรณีที่ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของกิจการในประเทศไทย ได้รับผลกำไรจากบริษัท แต่ไม่มี Work Permit (ใบอนุญาตทำงาน) จะไม่สามารถนำเงินที่อยู่ในประเทศมาซื้ออสังหาฯได้ ต้องโอนเงินไปต่างประเทศและโอนเงินกลับเข้ามาใหม่ ทำให้มีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มสูงขึ้น

 

“ปัจจุบัน ทุกประเทศในภูมิภาคเอเชีย รวมทั้งฮ่องกง ไต้หวัน ไม่มีกฎระเบียบดังกล่าว ทำให้เกิดความล้าสมัยในทางปฎิบัติต่ อลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งประเทศไทยจะเปิดอีอีซีแล้ว ก็ควรปรับระเบียบต่างๆไม่ให้รุงรัง โดยในเรื่องของกลุ่มลูกค้าจีนนั้น หลังจากสงครามการค้าเริ่มลดลงนั้น ก็เริ่มมีสัญญาณการกลับมาของลูกค้าชาวจีน คาดช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ จะเริ่มเห็น” นายวิทย์ กล่าว

 

กูรูอสังหาฯวอนรัฐบาลใหม่ เพิ่มกำลังซื้อจี้แบงก์ปล่อยกู้ | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

ด้านนายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวว่า ปีนี้ จะเห็นภาพผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯทุกราย ระบายสต๊อกสินค้าเพื่อเร่งยอดขาย  แต่สภาพตลาดในช่วงที่ผ่านมายังซบเซา เพราะความเข้มเรื่องนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาพาณิชย์  ทำให้ลูกค้าจำนวนมากไม่ได้รับการอนุมัติ

 

“เรื่องนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาฯมาก บางธนาคารประกาศนโยบาย ไม่รับพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัด แม้กระทั่งโซนจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี หากไม่ใช่ Developerที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็งดรับพิจารณา ซึ่งนโยบายนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาฯขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก”นายธาตรี กล่าว

 

โดยสิ่งที่ตนอยากเสนอรัฐบาลใหม่ ให้มีการปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ ในการดูแลลูกค้าผู้ซื้อคนไทย  ควรมีนโยบายลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่ออยู่อาศัย และผ่อนปรนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย และมาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาฯ  โดยปี 62 นี้ ยอดขายภาคอสังหาฯอาจจะลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม แต่จะมียอดขายจากกลุ่มเรียลดีมานต์เพิ่มมากขึ้น เพราะภาวะเศรษฐกิจทำให้กลุ่มซื้อลงทุนชะลอการลงทุนออกไป