อสังหาฯปีหมูหืดขึ้นต่างชาติเบรกร่วมทุนแนวสูง จับตาหลังเลือกตั้งชี้ชะตาธุรกิจ

ซีบีอาร์อีชี้ ปัจจัยลบปี62 ดึงดีมานด์ชะลอซื้อ ส่งผลผู้ประกอบการอสังหาฯระวังตัวเปิดโครงการใหม่ อาจเห็นการซื้อที่ดินรอบใหม่ปี63 จากอานิสงส์ภาษีที่ดินฯประกาศใช้ ระบุผังเมืองกทม.ฉบับใหม่เอื้อกระจายพัฒนาได้หลายพื้นที่ ขณะที่พันธมิตรต่างชาติเบรกร่วมทุนผุดคอนโดฯ หวั่นกองทุนอสังหาฯ-ทรัสต์ฯกระทบจากการปรับขึ้นดอกเบี้ย  ด้านการเลือกตั้งมีผลการลงทุนทั้งภาคธุรกิจตลอดปี

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) เปิดเผยว่า ในปี 2562 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นเนื่องจากความต้องการที่พักอาศัยของผู้ซื้อในประเทศที่ลดลง  ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ และผลกระทบต่อเนื่องจากมาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ รวมไปถึงปัญหาที่เกี่ยวกับการจัดหาพื้นที่เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ต้องแข่งขันกับปริมาณโครงการที่อยู่ระหว่างการวางแผนและระหว่างการก่อสร้างจำนวนมากที่จะเข้ามาในตลาดในอนาคต ซึ่งความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มากเกินไป ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ลดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) เพื่อจำกัดนักเก็งกำไรและนักลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียม  ซึ่งมาตรการใหม่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 นี้ โดยการขายคอนโดมิเนียมให้ผู้ซื้อในประเทศจะได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถกู้เงินในไทยเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมได้

“ความต้องการจากผู้ซื้อในประเทศที่ลดลงอาจส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์พิจารณามากขึ้นในการเลือกซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาทั้งที่พักอาศัยและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งอาจชะลอการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ยกเว้นในทำเลชั้นนำใจกลางเมืองที่ความต้องการสูง คาดว่าจะกลับมาเห็นการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นในต้นปี 2563 จากการที่จะมีการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ รวมถึงการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่”นางสาวอลิวัสสา กล่าว

นอกจากนี้สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกำลังดำเนินการเพื่อเปิดตัวผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่จะเพิ่มอัตราส่วนการพัฒนาพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio:FAR) รอบสถานีขนส่งมวลชนและเปลี่ยนการควบคุมการแบ่งเขตการใช้ที่ดินหลายพื้นที่ ซึ่งจะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองที่กระชับมากขึ้น และอนุญาตให้มีการพัฒนาในหลายพื้นที่ที่ถูกจำกัดในปัจจุบันโดยเฉพาะอย่างยิ่งในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ    นอกจากนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯฉบับใหม่จะส่งผลกระทบต่อเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งจะยิ่งทำให้เกิดการซื้อขายที่ดินมากขึ้นเมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้

ทั้งนี้จากการที่ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยหาแหล่งเงินทุนโดยการร่วมลงทุนกับพันธมิตรต่างประเทศ    ในปี 2561 มีการร่วมทุนมากกว่า 20 โครงการที่เกิดขึ้นระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยและพันธมิตรต่างประเทศ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯ  โดยมากกว่า 75% ของโครงการร่วมทุนทั้งหมดในกรุงเทพฯ เป็นการพัฒนาร่วมกับพันธมิตรจากประเทศญี่ปุ่น

ในปี 2562 การร่วมทุนกับต่างประเทศเพื่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมคาดว่าจะลดลง เป็นผลมาจากตามความต้องการซื้อที่น้อยลง บวกกับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมกำลังค่อยๆ ปรับตัวลดลงอย่างช้าๆ จากราคาขายคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าอัตรารายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในตลาด  ในขณะที่สัดส่วนการร่วมทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการเชิงพาณิชย์ จะมีมากขึ้น จากการที่ผู้พัฒนากระจายความเสี่ยงการลงทุน เพื่อเพิ่มประเภททรัพย์สินที่สร้างรายได้ให้บริษัท

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ได้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นครั้งแรกในรอบ 7 ปี โดยเพิ่มขึ้น 0.25% หรือเพิ่มขึ้นจาก 1.50% เป็น 1.75% ในวันที่ 19 ธันวาคม 2561 วันเดียวกับที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ (FED) ขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็น 2.50% เพิ่มขึ้นจาก 1.5% ในเดือนธันวาคมปีก่อนหน้า โดยประเทศไทยจะเข้าสู่สภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืม การชำระดอกเบี้ย และผลตอบแทนจากการออมเพิ่มสูงขึ้น อาจส่งผลให้เกินการชะลอกิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของทั้งด้านผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อในประเทศ

นอกจากนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯและทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จะได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เนื่องจากอัตราผลตอบแทนของกองทุนจะมีความน่าสนใจน้อยลง เมื่อเทียบกับการลงทุนในตราสารหนี้อื่นๆ เช่น พันธบัตรรัฐบาล โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนสถาบัน ส่วนผลการเลือกตั้งทั่วไปของประเทศไทยในวันที่ 24 มีนาคม 2562 จะมีส่วนในการกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีด้วยเช่นกัน