ปีกุนหมูทอง หรือปี 2562 ที่หลายฝ่ายมองว่าเป็นปีที่มีปัจจัยลบเข้ามารุมเร้าในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภครู้สึกกังวล และเฝ้าจับตามมองว่าจะได้รับผลกระทบอะไร และมากน้อยเพียงใดบ้าง อีกทั้งยังเป็นปีแห่งการชะลอตัวในหลายๆ ภาคส่วน ดังนั้นการวางกลยุทธ์ทางการตลาด การขายอสังหาฯ จึงเป็นเรื่องที่สำคัญว่าจะต้องไปในทิศทางใด จึงจะประสบความเร็จ นั่นหมายถึงการใช้โบรกเกอร์มืออาชีพเข้ามาเป็นที่ปรึกษาตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนพัฒนาโครงการ แต่ปี 2562 ก็ถือว่าเป็นปีแห่งความท้าทายการทำงานของบริษัทโบรกเกอร์ได้เป็นอย่างมาก

 

 

 

ปีแห่งการ Challenge and Change”

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด  เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดปี 2562 จะเป็นในรูปแบบของ  Challenge and Change คือ จะมีการชะลอตัวในหลายๆ ภาคส่วนเพื่อปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้น แต่ขณะเดียวกันก็จะเป็นโอกาสของนักลงทุน และโครงการที่มีจุดขายโดดเด่น ตลาดที่อยู่อาศัยจะเจอความท้าทายจากนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นและราคาที่ดินยังอยู่ในระดับสูง ตลาดสำนักงานให้เช่าแม้จะอยู่ในขาขึ้น แต่จะมีความท้าทายในเรื่องความเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้เช่าและเทรนด์ของ Agile Workplace ที่ทำให้การใช้พื้นที่อาคารสำนักงานและระยะเวลาการเช่าเปลี่ยนไป  ส่วนตลาดค้าปลีกนั้นต้องปรับตัวรับมือกับ E-commerce ที่กำลังโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในเมืองไทย การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคที่ไปศูนย์การค้าเพื่อกิจกรรมอื่นๆ มากกว่าการไปซื้อของแต่เพียงอย่างเดียว และยังมีความไม่แน่นอนอื่นๆ อีกในตลาด เช่น การเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้น ผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่คาดว่าจะเริ่มใช้ในปลายปี 2562 และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ที่จะประกาศใช้ในต้นปี 2563

 

ทั้งนี้เชื่อว่าโครงการใหม่ในปี 2562 น่าจะเปิดตัวน้อยกว่าในปี 2561 เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ หลายราย ได้แสดงให้เห็นว่าเริ่มมีการพิจาราณา ไตร่ตรองที่จะชะลอในการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ส่วนการร่วมทุน (Joint Venture) ระหว่างผู้ประกอบการไทยและพันธมิต่างชาติ น่าจะลดลงจากปี 2560 และ 2561  เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีผู้ร่วมทุนต่างชาติแล้ว อาจมีการร่วมทุนในรูปแบบ project-based เกิดขึ้นในบางโครงการกับบริษัทอสังหาฯ รายเล็กมากกว่า ส่วนดีลการซื้อขายที่ดินในราคาที่สูงกว่า 3 ล้านบาท อาจจะเกิดขึ้นได้ แต่คงจะอยู่ในทำเล Central Lumpini เหมือนเดิมเนื่องจากพื้นที่ freehold เหลือน้อยแล้ว

 

ส่วนเซกต์เมนต์ที่จะเป็นดาวรุ่งในปี 2562 คงหนีไม่พ้นอาคารสำนักงาน  ปัจจุบันมีการปล่อยเช่าก่อนล่วงหน้ากว่า 1-3 ปี เกิดขึ้นแล้วสำหรับผู้เช่ารายใหญ่ แต่การพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่คงไม่เหมาะ เพราะจะสร้างเสร็จตอนที่มีพื้นที่สำนักงานในโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังก่อสร้างออกสู่ตลาดพอดี ดังนั้นโครงการอาคารสำนักงาน ที่จะได้ประโยชน์คือโครงการที่กำลังก่อสร้างและจะแล้วเสร็จภายในปี 2564

 

สำหรับสินค้าที่ยังไปได้ดีในปี 2562 คือ ตลาดระดับบน ราคาที่ไม่เกิน 220,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะยังเป็นราคาที่ไม่แพงเกินไปสำหรับทั้งการลงทุนและอยู่อาศัย และมีฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อในวงกว้าง ส่วนตลาด Midtown ราคาที่ยังขายได้น่าจะอยู่ประมาณ 140,000 บาทต่อตารางเมตร และตลาดล่างจะอยู่ประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร

 

ปรับกลยุทธ์เจาะตลาดจีนระดับบน

นางสาวอลิวัสสา กล่าวเพิ่มเติมว่า มาตรการกำหนดเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะทำให้บริษัทอสังหาฯ ต่างๆ หันไปพึ่งการขายกับชาวต่างชาติมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากผู้ซื้อเก็งกำไรที่ลดลง แต่กำลังซื้อชาวจีนก็เริ่มชะลอตัวลงเช่นกัน เนื่องจากคนจีนส่วนใหญ่ที่เข้ามาซื้อเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีงบประมาณไม่เกิน 10 ล้านบาท เมื่อราคาขายสูงเกินไป ทำให้กลุ่มนี้เริ่มชะลอตัว  กลยุทธ์การตลาดในปี 2562 น่าจะมุ่งตลาดคนจีนที่มีกำลังซื้อสูงเพื่อซื้อโครงการระดับบนมากกว่า

 

 “การขายอสังหาฯ ปี 2562 จะมีตัวเลือกในตลาดมากขึ้น โครงการเก่าที่ขายไม่หมดจะนำออกมาลดราคา ทำให้โครงการเปิดตัวใหม่ที่ราคาสูงเกินไปจะประสบภาวะการณ์แข่งขันสูง นโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น ดังนั้นโครงการที่เปิดตัวใหม่จะต้องเน้นนวัตกรรมใหม่ๆ มีจุดขายที่น่าสนใจ ราคาไม่สูงเกินไป และอยู่ในทำเลที่เหมาะสมกับราคาขาย” นางสาวอลิวัสสา กล่าว

 

หวั่นราคาที่ดินคอนโดฯ ราคาพุ่งไม่หยุดต่างชาติไม่โอนห้องชุด

สำหรับสิ่งที่กังวลและน่ากลัวที่สุด ในปี 2562 คือ ราคาที่ดินและราคาของที่อยู่อาศัย ที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ทั้งนี้ผู้ประกอบการต้องดูด้วยว่ากำลังซื้อจริงของตลาดนั้นอยู่ที่จำนวนเท่าไหร่ มิเช่นนั้นโครงการที่เปิดออกมาและขายราคาสูงเกินไป ก็จะขายได้ช้าหรือขายไม่ออก เพราะตัวเลือกในตลาดที่ราคาต่ำกว่านั้นมีอยู่มาก อีกปัจจัยที่น่ากังวลคือความไม่แน่นอนว่าผู้ซื้อต่างชาติที่ซื้อไปเป็นล็อตใหญ่จะโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ ซึ่งหากมีการไม่โอนเกิดขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมาก ห้องชุดที่ไม่ได้โอนก็จะไหลกลับเข้ามาในตลาดพร้อมกันและจะมีผลกระทบด้าน supply และราคาในตลาด อีกทั้งความสงบทางการเมือง ก็จะมีผลต่อการตัดสินใจของนักลงทุนด้วยเช่นกัน

 

แนะ 3 แนวทางหลักเพิ่มทางรอดปี’ 62

อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการเพิ่มทางรอดให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรมองไปถึงทำเลที่มีศักยภาพสูงแต่ไม่อยู่ติดถนนใหญ่หรือติดรถไฟฟ้า เช่น พระราม 3, นางลิ้นจี่ หรือ ฝั่งถนนเพชรบุรี ซึ่งเป็นทำเลที่ราคาที่ดินไม่สูงจนเกินไป เพื่อพัฒนาโครงการที่มีราคาที่คนไทยสามารถจับต้องได้ ไม่พึ่งแต่กำลังซื้อต่างชาติ ทั้งนี้โครงการต้องมีคุณภาพและแตกต่างจากคู่แข่งในตลาดด้วย

 

“แนวทางรอดปี 2562 ก็คือปรับสินค้าให้ตรงกับราคาที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย โดยดูจากกำลังซื้อและความต้องการผู้บริโภคอย่างแท้จริง ลดการขายให้นักเก็งกำไรระยะสั้น, ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายก่อนเริ่มซื้อที่ดิน และเปลี่ยนกลยุทธ์โดยมองหาโอกาสการลงทุนใหม่ๆ นอกเหนือไปจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อการขายแต่เพียงอย่างเดียว” นางสาวอลิวัสสา กล่าวในที่สุด

 

 

 

มองบวกสงครามการค้าฯ ไทยได้อานิสงส์

ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า คอนโดฯ บางเซกเมนต์ ในทำเลกทม.-ปริมณฑล และต่างจังหวัด ควรมีความระมัดระวังมากขึ้น ทั้งในด้านผู้ประกอบการอาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะที่กำลังซื้อก็จะชะลอตัวตาม ส่วนกำลังซื้อจากต่างประเทศนั้นอยู่ในภาวะที่ต้องจับตามอง   ส่วนในด้านกำลังซื้อนั้น ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อคนไทยมีอัตราที่ลดลง แต่ก็มีตลาดต่างชาติเข้ามาทดแทน ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวจีน ฮ่องกง ดังนั้นมองว่าโครงการที่พัฒนาในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติสนใจซื้อ ก็จะมีความได้เปรียบ โดยเฉพาะชาวจีน ที่ส่วนใหญ่มักชอบทำเลรัชดาภิเษก แต่ปัจจุบันก็กระจายซื้อและอยู่อาศัยในหลายทำเล อาทิ รามคำแหง บางนา และแนวรถไฟฟ้า โดยราคาที่ชาวจีนให้ความสนใจซื้อมากที่สุดจะอยู่ที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาท

 

สำหรับสงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน คงมีผลกระทบต่อสภาวะเศรษฐกิจโลก ทำให้กำลังซื้อไม่ดีขึ้น ธุรกิจการลงทุนก็จะมีความระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งต้องจับตามองว่าสงครามฯ จะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกหรือไม่ แต่เชื่อว่าเรื่องดังกล่าวจะเป็นผลดีต่อธุรกิจต่างๆ ในประเทศไทย เพราะบริษัทขนาดกลาง-ใหญ่ จากประเทศจีน จะต้องหาแหล่งผลิตใหม่ และประเทศไทยถือเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด โดยเฉพาะพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor :EEC) ที่ส่วนใหญ่จะเป็นเซกเมนต์เกี่ยวกับอุตสาหกรรม และจะทำให้ความต้องการซื้อที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมมากขึ้น และความต้องการแรงงานก็จะตามมา แต่ปัญหาคือจะจ้างกลุ่มไหน เพราะหากเป็นแรงงานจากประเทศเพื่อนบ้าน ก็จะไม่มีผลกับการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ เนื่องจากแรงงานกลุ่มดังกล่าวไม่มีกำลังซื้อ

 

“เชื่อว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า EEC จะมีความชัดเจนมากขึ้น  ดังนั้นไม่ว่าใครจะเข้ามาเป็นรัฐบาล ก็ควรที่จะผลักดัน EEC ให้เป็นรูปธรรม เพราะถือเป็นกลไกที่จะผลักดันให้เศรษฐกิจในประเทศเติบโต แต่ปัจจัยเสี่ยงที่น่ากังวลคือเศรษฐกิจโลก ว่าสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนจะส่งผลกระทบมากน้อยเพียงใด”นายพนม กล่าว

 

 

แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์รับมือ

จากปัจจัยลบหลายประการที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 เชื่อว่าการขายคอนโดฯ คงยากขึ้น ซึ่งคงต้องปรับวิธีทางการตลาดใหม่ เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 โดยจะต้องรุกทั้งตลาดไทย-ต่างชาติ และผู้ประกอบการต้องกระจายความเสี่ยงไปยังเซกเมนต์ต่างๆ บ้าง เพื่อรักษาสมดุลอัตราการลงทุนของธุรกิจ เช่น ผู้ประกอบการคอนโดฯ รายเล็ก อาจจะหันไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร หรือรุกตลาด EEC ก็จะช่วยให้มีประสิทธิภาพที่ดีขึ้น

 

 

คอนโดฯ ตลาดแมสโอเวอร์ซัพพลาย

ด้านนางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL กล่าวว่าในปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ จะมีแนวโน้มที่แตกต่างกันไป  โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มไม่สดใสนัก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในตลาดแมสที่ยังคงประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ส่วนตลาดบนแม้จะมีกำลังซื้อที่ดี แต่โอกาสในการลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่ามีน้อยลง เนื่องจากราคาที่สูงขึ้นทำให้ผลตอบแทนการลงทุนไม่จูงใจ ส่งผลให้ดีมานด์ของกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนมีน้อยลง โดยในขณะนี้ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อใช้เองหรือซื้อเก็บไว้เพื่อหวังผลระยะยาวจากการปรับขึ้นของราคาในอนาคต ซึ่งยังคงมีความเป็นไปได้ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ในทำเลชั้นดีที่มีที่เหลือสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่น้อยลง

 

ในขณะเดียวกัน นโยบายการควบคุมสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2562 และแนวโน้มการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย มีผลเชิงลบต่อตลาดโดยรวมมากขึ้น JLL คาดหวังว่า รัฐบาลใหม่ที่จะจัดตั้งขึ้นหลังการเลือกตั้งในปี 2562 จะพิจารณาการออกมาตรการเพื่อช่วยเหลือภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยมุ่งเน้นกระตุ้นการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อใช้เอง โดยเฉพาะคอนโดฯ ตลาดแมสที่กำลังประสบภาวะล้นตลาด เพราะจะช่วยให้มีผู้ซื้อมีความสามารถในการซื้อมากขึ้น ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายคอนโดฯ ที่ค้างสต๊อกออกไปได้ อย่างไรก็ดี ควรเป็นเพียงมาตรการระยะสั้น เพื่อทำให้มั่นใจว่า กำลังการซื้อที่ถูกกระตุ้นขึ้นมาในระยะสั้น จะไม่จูงใจให้มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น โดยโครงการใหม่จะไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว

 

อาคารสำนักงานเกรดรองเตรียมรับผลกระทบผู้เช่าหนี

โดยตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงเป็นตลาดที่มีความเข้มแข็งมากที่สุด เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ซัพพลายมีไม่เพียงพอรองรับความต้องการ โดยเฉพาะกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอ ซัพพลายที่จะสร้างเสร็จใหม่เพิ่มมากขึ้นในปี 2562 จะช่วยบรรเทาความขาดแคลนในตลาดได้ อย่างไรก็ดี ซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ดังนั้น กลุ่มอาคารเกรดรองอาจได้รับผลกระทบ เพราะผู้เช่ามีโอกาสมากขึ้นในการย้ายไปตึกที่มีคุณภาพดีขึ้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาอาจไม่สามารถทำได้ เพราะอาคารเกรดเอมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าจำกัด

 

ศูนย์การค้าเร่งปรับตัวรับมือเทรนด์ผู้บริโภคเปลี่ยน

อสังหาริมทรัพย์กลุ่มศูนย์การค้า-ค้าปลีก โดยเฉพาะศูนย์การค้าชั้นดี จะยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่ง เนื่องจากผู้ค้าไม่ว่าจะเป็นสินค้าหรือบริการยังคงต้องการมีร้านหรือเอาท์เล็ทในศูนย์การค้า โดยเฉพาะแบรนด์จากต่างประเทศยังคงมองเห็นกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งจากชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่ขณะเดียวกัน  ศูนย์การค้าเป็นตลาดหนึ่งที่คาดว่าจะต้องมีการปรับตัวสูงในปีหน้า จากรูปแบบการซื้อที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค โดยเฉพาะความนิยมที่เพิ่มขึ้นในการซื้อสินค้าทางออนไลน์ โดยเชื่อว่า สินค้ากลุ่มแฟชั่นและข้าวของใช้ที่เคยครองพื้นที่ส่วนใหญ่ในศูนย์การค้า จะมีสัดส่วนลดลง แต่จะมีสินค้าและบริการแนวไลฟ์สไตล์ รวมถึงแบรนด์จำหน่ายอาหารเครื่องดื่ม เข้ามาแทนที่เพิ่มมากขึ้น เพราะจะยังคงเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคนิยมเข้ามาซื้อหรือใช้บริการด้วยตนเอง และจะเป็นแม่เหล็กที่ดึงดูดให้คนเข้ามาที่ศูนย์การค้า

 

 

คาดอุปทานใหม่ปี’ 62 แตะ 53,000 หน่วย

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562  ในส่วนของอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา ประมาณ  53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ สำหรับรูปแบบของการพัฒนาสินค้าก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น คอนโดฯ สำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงโครงการ mixed used ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียมเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์คนรุนใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน

 

จีน-CLMVยังสนอสังหาฯ ไทย

นอกจากนี้ยังมองว่า สัดส่วนของห้องชุดที่ผู้ประกอบการควรจะพัฒนา น่าจะเพิ่มไปที่กลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดระดับกลาง (mid market) ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯ มากขึ้นเพื่อจะได้ตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยจริง ซึ่งจะเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพและยั่งยืนมากกว่าตลาดต่างชาติเพื่อการลงทุน แต่อย่างไรก็ตาม ก็ไม่ได้มองข้ามการลงทุนจากต่างชาติเลย สำหรับตลาดการลงทุนจากต่างชาติที่เป็นที่จับตามองในช่วงที่ผ่านมานั้น การลงทุนจากนักลงทุนรายใหญ่หรือนักลงทุนสถาบันจะยังคงเห็นได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2562 สัดส่วนจำนวนห้องชุดที่นักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และบางส่วนจากฮ่องกงและสิงคโปร์ ที่เข้ามาลงทุนน่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 30 % จาก 26 % (15,820  หน่วย ใน 24 โครงการ ในปี 2561) นอกจากนี้ นักลงทุนรายย่อยจากประเทศจีนก็น่าจะยังคงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่องในทำเลที่ขยายออกไปจากทำเลเดิม ตลาดฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน ก็น่าจะยังรักษาระดับการลงทุนที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาด CLMV (กัมพูชา, ลาว, เมียนมา และเวียดนาม) ยังเป็นตลาดใหม่ที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก แม้จะเป็นกลุ่มที่ไม่ใหญ่มากนัก แต่ก็มีกลุ่มกำลังซื้อสูงให้ความสนใจอสังหาฯ ไทยค่อนข้างมาก  ส่วนการร่วมทุนระหว่างพันธมิตรไทย และต่างชาติ เชื่อว่ายังมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากญี่ปุ่นที่ยังเป็นกลุ่มใหม่ๆ สนใจที่จะเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย

 

หากจะวิเคราะห์ถึงการปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้านั้น มองว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นน่าจะไม่สามารถขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนเมื่อหลายปีก่อน ดังนั้น ผู้ประกอบการเองก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ดังนั้นจึงคาดการณ์ว่าราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7 % ต่อปี

 

มาตรการแบงก์ชาติ-การเมือง กระทบภาพรวมตลาดแน่

นางนลินรัตน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น จะส่งผลต่อการพัฒนาสินค้าในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน คอนโดมิเนียมก็อาจจะต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น ที่มีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น  และท้ายที่สุด เศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน

 

คงต้องจับตาดูว่าในปี 2562 ตลาดอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบในทางตรงและทางอ้อมอย่างไรหรือไม่ จะมีปัจจัยอื่นๆ ที่เข้ามาท้าทายมากน้อยเพียงใด ต้องคอยลุ้นกัน