ส่งสัญญาณคอนโดฯ มือสองทะลักตลาดแข่งกับซัพพลายใหม่ส่งผล “โบรกเกอร์” อสังหาฯ พลิกกลยุทธ์รับมือ แตกบริษัทใหม่ ดึงพันธมิตรข้ามชาติเสริมทัพ งัดการขายแบบ MLM มาปรับใช้ พร้อมจัดทัวร์เพื่อขายและลงทุนโดยเฉพาะ

 

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 แม้โดยภาพรวมจะมีปัจจัยบวกหนุนทั้งเศรษฐกิจในประเทศที่คาดขยายตัว (จีดีพี) ระดับ 4 % (+,-), ทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งจากประชากรในพื้นที่ และประชากรแฝงที่เข้ามาทำงาน, การลงทุนที่ต่อเนื่องในโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง แต่ในขณะเดียวกันก็มีหลากหลายนโยบายของภาครัฐที่ออกมาได้สร้างกดดันต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงและทางอ้อม ไม่ว่าจะเป็นธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ ได้ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value :LTV) แบบใหม่เพิ่มเงินดาวน์บ้าน-คอนโดมิเนียม เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป หวังสกัดฟองสบู่ – การเก็งกำไรอสังหาฯ, กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563  แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น รวมถึงการเมืองที่จะมีการเลือกตั้งใหญ่ในปีนี้ แม้เบื้องต้นไม่สามารถประเมินหรือคาดเดาได้ว่า ผลเลือกตั้งที่ออกมาจะเป็นบวกหรือลบต่อการทำธุรกิจหรือไม่  อย่างไร …. แต่คนในวงการอสังหาฯ ต่างได้มีการประเมินว่า ปี 2562 “ปีหมู” ปีนี้เป็นปีที่ไม่สดใสสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

 

ด้วยปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ดังกล่าวที่เกิดขึ้นทั้งจากภายในประเทศและจากปัจจัยภายนอกประเทศที่เข้ามากดทับ ใช่เพียงค่ายใหญ่อสังหาฯ เท่านั้นที่ได้ปรับตัวรองรับหากแต่รวมถึง “บริษัทเอเจนซี่” หรือ “โบรกเกอร์” อสังหาฯ ต่างก็พลิกกลยุทธ์ดิ้นหนีหลุมดำเศรษฐกิจ-ธุรกิจ ซึ่งกล่าวได้ว่านี่อาจเป็นจุดเปลี่ยน! “โบรกเกอร์” อสังหาฯ ไทย

 

ดึงเบอร์ 1 โบกรเกอร์จากอเมริการ่วมทุนบริษัทใหม่รับตลาดบ้านมือสอง

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปีนี้เชื่อว่า ดีเวลลอปเปอร์จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดฯ จะมีซัพพลายใหม่ออกมาสู่ตลาดน้อยลง พร้อมกับหันไประบาย stock เก่าที่อยู่ในมือ ขณะเดียวกันคาดว่าจะมี คอนโดฯ (บ้าน )มือสองออกมาสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอีกมากจากที่มีอยู่ในขณะนี้นับแสนล้านบาท  และแนวโน้มตลาดนี้จะดีขึ้นเรื่อยๆ เพราะเมื่อเทียบราคาขายแล้วยังถือว่าต่ำกว่าคอนโดฯ ใหม่เพื่อรองรับตลาดบริษัทฯ จึงมีแผนที่จะตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมาพร้อมกับดึงโบรกเกอร์อสังหาฯ จากสหรัฐอเมริการ่วมทุนคาดจะประกาศและเปิดเผยรายละเอียดต่างๆ ถึงรูปแบบการดำเนินธุรกิจได้ในเร็วๆ นี้ รวมถึงจะเปิดออฟฟิศในหัวเมืองหลัก ที่ภูเก็ต เชียงใหม่ ด้วยเช่นกัน

 

“ เขาเป็นเบอร์หนึ่งของอเมริกา ที่ผมสนใจคือระบบงานจะคล้ายๆ กับระบบการขายแบบ MLM และเราจะนำมาใช้กับที่นี่” นายวิทย์ กล่าวพร้อมกับกล่าวว่า ตามแผนงานที่วางไว้จะเปิดดำเนินการก่อน 2 ปีจากนั้นจะขยายเครือข่ายผ่านการขายแฟรนไชส์ ปัจจุบันบริษัทฯ มี stock คอนโดฯ มือสองในพอร์ตกว่า 1,000 รายการมูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ย่านสุขุมวิท โดยส่วนหนึ่ง ของ stock คอนโดฯ ที่มีจะมาจากกลุ่มลูกค่าที่ซื้อลงทุนแล้วต้องการขายต่อ

 

ตั้งบริษัทสาขาในเซี่ยงไฮ้ แก้ปัญหาลูกค้าจีน

พร้อมกันนี้นายวิทย์ ยังกล่าวด้วยว่า ล่าสุดบริษัทฯ ได้ตั้งสำนักงานสาขาในเซี่ยงไฮ้ ภายใต้ชื่อ Capital One Consultancy (shanghai) Co., LTD เพื่อดูแลลูกค้าชาวจีนที่ซื้อคอนโดฯ ผ่านบริษัทฯ หรือผ่านเครือข่ายเอเจนซี่ โดยในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมาบริษัทฯ ขายคอนโดฯ ให้ลูกค้าชาวจีนประมาณ 400 ห้องเฉลี่ยห้องละ 3 ล้านบาทรวมมูลค่าทั้งสิ้น 1,200 ล้านบาท

 

“ผมเข้าใจดีว่าจากนี้ไปการขายหรือการทำการตลาดกับลูกค้าชาวจีนจะยากขึ้น ดังนั้นเราต้องดำเนินธุรกิจแบบรุกกระชับมากขึ้น เพื่อขยายฐานหรือรักษาตลาดการขายให้คงที่” นายวิทย์ กล่าว และอีกเหตุผลที่เปิดสำนักงานสาขาที่เซี่ยงไฮ้ นั่นก็คือ ต้องการบริการหลังการขายให้กับลูกค้าชาวจีนหากเกิดปัญหาก็จะเข้าไปบริการได้ทันท่วงที และในปีนี้ตั้งเป้าขายให้กับลูกค้าชาวจีนเท่ากับปีก่อนคือ 1,200 ล้านบาท

 

จัดทัวร์ลงทุนคอนโดฯ

ด้านบริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด โบรกเกอร์อสังหาฯ อีกรายที่มีการปรับตัวรองรับกับโจทย์ธุรกิจที่เปลี่ยนไปหลังจากที่เปิดดำเนินการมากว่า 3 ปี โดยนายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการบริษัท ที กรุ๊ปฯ กล่าวว่า ปี 2562 ตั้งเป้าขยายพอร์ตให้มีสินค้าบ้าน คอนโดฯ เพื่อขายรวมมูลค่า 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเท่าตัวจากปี 2561 ที่มี 1,500 ล้านบาท และสามารถระบายได้รวมมูลค่า 1,000 ล้านบาท ระดับราคาขายอยู่ที่ 1-4 ล้านบาท

 

ในการดำเนินธุรกิจของ ที กรุ๊ป ฯ นอกจากจะรับฝากซื้อขายอสังหาฯ จากลูกค้ารายย่อยทั่วไปแล้ว ยังดำเนินการเชิงรุกด้วยการเข้าไปรับทำการตลาด และการขายคอนโดฯ ให้กับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการทั้งจากดีเวลลอปเปอร์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และนอกตลาดหลักทรัพย์ รวมถึงเป็น sub-agent ล่าสุดได้เข้าไปรับบริหารงานขายและการตลาดให้กับ โครงการ ลัดดา พลัส คอนโดศรีราชา จ.ชลบุรี  ด้วยเพราะเห็นโอกาสที่ดี ว่าตลาดคอนโดฯ ศรีราชานั้นมีศักยภาพด้านผลตอบแทนหรือ Yield (ยีลด์) ที่ได้กว่า 5 %  ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับการซื้อคอนโดฯ ลงทุนในย่านสุขุมวิท ที่ปัจจุบันมีผลตอบแทนอยู่ที่กว่า 4 % นอกจากนี้ทำเลศรีราชายังเป็นที่สนใจของนักลงทุนและกลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่น

 

“ ปี 2562 นี้ เราจะจัดทัวร์เพื่อขายหรือเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ” นายธาตรี กล่าว พร้อมกับว่า บริษัทฯ จะดึงจุดแข็งที่ได้จากการจัดคอร์สอบรมการลงทุนอสังหาฯ มาอย่างต่อเนื่องจากครั้งแรกที่จัดมีคนมาอบรม 30 คน ก็เพิ่มเป็น 50 คน และเพิ่มมาถึง  200 คน และแต่ละคนก็มี connection ทั้งจากการเป็นตัวแทนอิสระ ทำงานประจำและมีฐานลูกค้าในมือ ล่าสุดเมื่อปี 2561 ที่ผ่านมาได้จัดไป 8 รอบๆ ละ 200 คน และยอดขายที่ได้จากการอบรมในช่วงปีที่ผ่านมาคิดเป็นสัดส่วน 30-40 % ของยอดขายทั้งปีที่ 1,000 ล้านบาท

 

จากฐานของเครือข่ายที่ได้จากการจัดคอร์สอบรมอสังหาฯ จะช่วยเสริมศักยภาพในการทำการตลาด และการขายช่วยลูกค้าโครงการที่บริษัทรับงานขาย จะประเดิมโครงการแรกที่ โครงการลัดดา พลัส คอนโดศรีราชา จ. ชลบุรี  ที่บริษัทฯได้รับงานขายมา 50 ยูนิต ราคาขาย 3.5-8 ล้านบาท โครงการนี้ 90 % ผู้เช่าเป็นชาวญี่ปุ่น  ทั้งนี้ ในการจัดทัวร์เพื่อขายและเพื่อการลงทุนในโครงการลัดดา พลัส คอนโดศรีราชา จะจัดเป็นรอบ VIP กรุ๊ปเล็กๆ รอบละ 7-10 คน เพื่อให้ทีมงานขายได้มีโอกาสให้ข้อมูลสะดวกและละเอียด “ เราตั้งเป้าหมายไว้ 50 ยูนิต ที่นำมาขายจะปิดได้ภายใน 3 เดือนก่อนที่มาตรการ LTV ใหม่เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนนี้”

 

พร้อมกันนี้นายธาตรี ยังกล่าวด้วยว่า ปีนี้เป็นปีที่ บริษัท ที กรุ๊ปฯ จะมีบริการใหม่ๆ เข้ามาเสริมความแข็งแกร่งธุรกิจเพื่อรองรับการแข่งขันของตลาดที่เชื่อว่า ตลาดบ้าน คอนโดฯ มือสองจะมีการแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงการเข้าไปรับบริหารงานขายโครงการ ซึ่งในการดำเนินงานของบริษัทฯ จะยังโฟกัสไปยังตลาดระดับราคา 1-4 ล้านบาทเป็นหลัก และเน้นไปทำเลที่โบรกเกอร์รายใหญ่ไม่สนใจ เช่น คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือออกไปยังชานเมือง ในขณะเดียวกัน เพื่อสร้างแบรนด์ ที กรุ๊ปฯ ให้เป็นที่รู้จักของตลาดมากขึ้นก็จะเข้าไปรับบริหารงานขาย และการตลาดให้กับโครงการที่อยู่ในใจกลางเมืองด้วยเช่นกัน