บิ๊กเครือสหพัฒน์เผยตลาดอสังหาฯเขาใหญ่เริ่มฟื้นตัว หลังชะลอไป2-3 ปี เชื่อหลังการลงทุนเมกกะโปรเจกต์ภาครัฐมีความชัดเจน ส่งผลราคาที่ดิน-อสังหาฯเขาใหญ่ปรับสูงขึ้น ไม่หวั่นภาษีที่ดินฯปรับแผนนำแลนด์แบงก์ปลูกพืชเกษตร ด้านมาตรการLTV ไม่กระทบ ลูกค้ามีกำลังซื้อ จ่ายสดถึง90% แนะทำธุรกิจเหมือนขับรถยนต์ใช้เกียร์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ ปี62 ยังเป็นโอกาสลงทุน ออนไลน์ยังน่าท้าทาย หลังสานฝันผุดอสังหาฯส่วนตัว “เคนซิงตัน เขาใหญ่”มั่นใจราคาขายถูกกว่าคู่แข่ง ยอดขายรวมเกือบ 100%

บิ๊กสหกรุ๊ปแนะปี62ยังเป็นโอกาสการลงทุน ธุรกิจออนไลน์น่าท้าทายภาษีที่ดินLTVไม่กระทบ | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

นายบุญเกียรติ โชควัฒนา กรรมการผู้อำนวยการ และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด(มหาชน) หรือ ICC ในเครือบริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด(มหาชน) หรือ SPC ในฐานะประธานกรรมการ บริษัท ทอฝัน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯทำเลเขาใหญ่ว่า ภายหลังจากที่ คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) มีมาตรการในการแก้ไขปัญหาการครอบครองที่ดิน ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโดยมิชอบกฎหมาย ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาฯและการซื้อ-ขายที่ดินในทำเลเขาใหญ่ชะลอตัวไป2-3 ปี แต่ปัจุบันตลาดเริ่มกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ผู้ประกอบการรายเล็ก-ใหญ่ มีการซื้อที่ดินนำมาพัฒนาเป็นจำนวนมาก  และยิ่งหากโครงการเมกะโปรเจต์ของภาครัฐที่ขยายมาโซนภาคอีสานมีการก่อสร้างที่ชัดเจน จะทำให้ราคาที่ดินและโครงการอสังหาฯย่านเขาใหญ่ ปรับสูงขึ้อีก แต่ในส่วนของโครงการที่ตนเข้ามาพัฒนาในนามส่วนตัว “เคนซิงตัน เขาใหญ่”คงไม่ปรับราคาขึ้นสูงมากนัก

 

ส่วนกรณีของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ….ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562 นั้น ด้วยในเครือสหพัฒน์ มีที่ดินจำนวนมากกว่า 1,000 ไร่ ที่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่ลูกหนี้ได้นำมาชำระแทนเงินสด ซึ่งยังไม่เหมาะที่จะนำมาพัฒนา คงต้องปรับมาปลูกผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรก่อน

 

สำหรับมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ในการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์  (Loan to Value : LTV) นั้น มองว่าไม่มีปัญหาสำหรับบ้านราคาแพง อย่างที่อยู่อาศัยในโครงการ “เคนซิงตัน เขาใหญ่”นั้นต้องวางเงินดาวน์ประมาณ 40% แบ่งเป็นวางเงินจอง 10% และจ่ายอีก 30% ในวันทำสัญญา ซึ่งไม่มีปัญหาสำหรับลูกค้าแต่อย่างใด ส่วนใหญ่เป็นคนไทย และซื้อด้วยเงินสดประมาณ 90%

 

ในการทำธุรกิจ เมื่อเทียบกับรถยนต์แล้ว ก็ต้องใช้เกียร์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ จะใช้เกียร์ห้าตลอดเวลาไม่ได้  ดังนั้นไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ไม่เกี่ยวกับเรา ทุกอย่างอยู่ที่ตัวเรา  อย่าฝากทุกอย่างไว้ที่เศรษฐกิจ คนที่ลืมตัวอาจล้มเหลวทางธุรกิจได้ แต่เชื่อว่าในปี2562 ยังเป็นโอกาสทางการลงทุน โดยธุรกิจออนไลน์ยังเป็นสิ่งที่ท้าทายมากขึ้น”นายบุญเกียรติ กล่าว

 

บิ๊กสหกรุ๊ปแนะปี62ยังเป็นโอกาสการลงทุน ธุรกิจออนไลน์น่าท้าทายภาษีที่ดินLTVไม่กระทบ | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

สำหรับความคืบหน้าโครงการ “เคนซิงตัน เขาใหญ่”ซึ่งเป็นการลงทุนเองส่วนตัว บนพื้นที่ทั้งหมด 130 ไร่ บริเวณอ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา ตั้งแต่ปี 2556 ที่ผ่านมา โดยเริ่มจากการพัฒนาโรงแรมสไตล์อังกฤษ ระดับ 4 ดาวภายใต้ชื่อ “เคนซิงตัน อิงลิช การ์เดน รีสอร์ท” แบ่งเป็น 2 โซนๆแรกตั้งอยู่บนพื้นที่ 13 ไร่  จำนวน 3 อาคาร 40 ห้องพัก ราคา 3,500-6,000 บาท/คืน และโซนที่2 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ สูง 3 ชั้น จำนวน 1 อาคาร 24 ห้องพัก ราคา 6,000-11,000 บาท/คืน  ปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยประมาณ 40%ต่อปี หากเป็นช่วงไฮซีซั่น(เดือนพฤศจิกายน-กุมภาพันธ์) อัตราการเข้าพักจะอยู่ที่ 60-70% ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนไทย ซึ่งมีทั้งกลุ่มสัมมนาและกลุ่มครอบครัว และในอนาคตมีแผนที่จะขยายธุรกิจเป็นเชนบริหารโรงแรมด้วย แต่คงต้องพัฒนาบุคลากรให้มากกว่านี้ โดยธุรกิจโรงแรมสามารถสร้างรายได้ 40 ล้านบาท/ปี

 

นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาอสังหาฯเพื่อการขาย ภายใต้แบรนด์ “เคนซิงตัน เพลส เขาใหญ่” มูลค่าโครงการรวม 1,600 ล้านบาท ประกอบด้วยคอนโดฯ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ จำนวน 2 อาคาร สูง 2 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 135-160 ตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยที่ 72,000 บาท/ตารางเมตร หรือเริ่มต้นที่ 8.99-11 ล้านบาท จำนวน 32 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 300 ล้านบาท ปัจจุบันเหลือขายเพียง 2 ยูนิต ซึ่งราคาขายจะถูกกว่าโครงการอื่นๆในย่านเดียวกันถึง 30% ที่ขายอยู่ในราคาประมาณ 100,000 บาท/ตารางเมตร

 

อีกทั้งยังได้พัฒนาบ้านเดี่ยว ตั้งอยู่บนพื้นที่ 40 กว่าไร่ ขนาด 88 ตารางวา-1 ไร่  ราคา 15-50 ล้านบาท จำนวน 62 ยูนิต ขณะนี้มียอดขายแล้ว 20% และทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น บนพื้นที่ 4 ไร่ ขนาด 27 ตารางวา ราคา14.5 ล้านบาท จำนวน 22 ยูนิต ขณะนี้เหลือขายเพียง 4 ยูนิต 

 

“เราเข้ามาพัฒนาโครงการที่เขาใหญ่ตั้งแต่ปี2556 ขณะนั้นซื้อที่ดินมาในราคา 100,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบันราคาที่ดินพุ่งสูงไปถึง 4-6 ล้านบาท/ตารางวา โดยตั้งบริษัท ทอฝันฯขึ้นมาเพื่อพัฒนาโครงการที่นี่เท่านั้น ซึ่งการพัฒนาอสังหาฯถือว่ามีความท้าทายมาก ปัจจุบันเราใช้พื้นที่ในการพัฒนาไปแล้ว 62 ไร่ ใช้เงินลงทุนไปแล้วประมาณ 600 ล้านบาท ส่วนพื้นที่ที่เหลือยังคงไม่นำมาพัฒนาแต่อย่างใด คงพัฒนาโครงการปัจจุบันให้ดีที่สุดก่อน เพราะไม่มีความกดดัน เนื่องจากใช้เงินส่วนตัวในการพัฒนา ไม่ได้กู้สถาบันการเงินแต่อย่างใด ซึ่งธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯในพื้นที่เขาใหญ่ มีการแข่งขันที่รุนแรงมาก เนื่องจากในอนาคตจะกลายเป็นบ้านหลังที่สองของคนกทม. แต่แนวทางการพัฒนาของเราจะไม่แข่งขันกับใคร  แต่ต้องการสร้างความประทับใจและมั่นใจให้กับลูกค้ามากที่สุด”นายบุญเกียรติ กล่าว

 

นายบุญเกียรติ กล่าวเพิ่มเติมว่า การทำธุรกิจอสังหาฯ ในส่วนของโรงแรม จะมีความอ่อนไหวสูงมาก เพราะบุคลากรในธุรกิจดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลง ง่าย ซึ่งตนก็เรียนรู้และเตรียมใจในธุรกิจนี้ให้มากขึ้น ดังนั้นจึงต้องสร้างความประทับใจให้กับลูกค้ามากที่สุด ซึ่งเผอิญตนเป็นผู้ที่มีความละเอียดอ่อนอยู่แล้ว จึงสามารถเอาใจใส่ลูกค้าได้เป็นอย่างดี

 

ส่วนแผนการร่วมทุนกับพันธมิตรในการพัฒนาอสังหาฯนั้น ขณะนี้ยังคงไม่มีนโยบายแต่อย่างใด ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มสหพัฒน์ ได้มีการร่วมทุนกับบริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด(มหาชน)หรือCI ก่อตั้งบริษัท ร่วมอิสสระ จำกัด ขึ้นมาเพื่อพัฒนาโครงการ “ทิวทะเล”ขึ้นมา ซึ่งประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี การร่วมทุนกับกลุ่มCI นั้นสามารถช่วยทำให้มีความรู้ในการจัดสรรที่ดิน และช่วยให้รู้จักใช้จ่ายที่รัดกุมกว่าเดิมได้มากขึ้น อีกทั้งยังช่วยโปรโมทและสร้างการรับรู้แบรนด์โรงแรมของกลุ่มสหพัฒน์ ได้เป็นอย่างดี

 

นอกจากนี้ยังร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในการก่อตั้งบริษัท สหโตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด พัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ภายใต้ชื่อ  HarmoniQ Residence Sriracha ในอ.ศรีราชา จ.ชลบุรี ซึ่งการร่วมทุนกับชาวญี่ปุ่นจะทำให้เห็นวัฒนธรรมและจุดเด่นที่ชัดเจน คือ คนญี่ปุ่นจะมีวินัย อดทนกว่าคนไทยมาก ซื่อสัตย์ รักษาคำพูด และมีความคิดที่ยาวไกล 

 

การร่วมทุนกับพันธมิตรทั้ง 2 กลุ่ม ทำให้เราได้เรียนรู้ในหลายๆเรื่องที่ไม่เคยมีความชำนาญมาก่อน ถือเป็นเรื่องที่ดี แต่ในขณะนี้กลุ่มสหพัฒ์ยังไม่มีแผนที่จะร่วมทุนกับพันธมิตรรายไหนแต่อย่างใด”นายบุญเกียรติ กล่าวในที่สุด