Cr.โครงการ Ramada Plaza Grand Himalai Oceanfront Residences
ในปัจจุบันพบว่า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยทั้งในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม หรือวิลล่าตากอากาศหันมาเน้นการขายแบบ “การันตีผลตอบแทน” กันเป็นจำนวนมากเนื่องจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเป็นจำนวนมากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติถือว่าเป็นตลาดที่สำคัญต่ออสังหาฯ ไทยในปัจจุบันคือ กลุ่มผู้ซื้อชาวจีน รัสเซีย ฮ่องกง สิงค์โปร์ และญี่ปุ่น โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวต่างๆ เช่น ภูเก็ต พัทยา ระยอง เขาใหญ่ เชียงใหม่ เป็นต้น
การขายแบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าเป็นเสมือนแรงกระตุ้นที่สำคัญให้กลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มนักลงทุนสนใจและซื้อไว้เพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่ กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยค่อนข้างน้อย ผู้ประกอบการจึงเล็งเห็นโอกาสในการขาย จึงเน้นเป็นการขายเพื่อการลงทุนโดยการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งพบว่า เป็นแรงกระตุ้นให้กลุ่มนักลงทุนในความสนใจ และซื้อกันเป็นจำนวนมาก
เพิ่มโอกาสสร้างรายได้ด้วยสัญญาเช่า 30+30+30 หลังต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49%
ทั้งนี้ เนื่องจากอัตราผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยค่อนข้างดี ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 5-7 % ซึ่งถือว่าน่าลงทุนเป็นอย่างมาก จึงทำให้โครงการคอนโดมิเนียมตามหัวเมืองท่องเที่ยวส่วนใหญ่สำหรับโควตา 49% ที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ค่อนข้างเต็มโควตา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่ เป็นต้น จนผู้ประกอบการบางรายตามหัวเมืองท่องเที่ยวที่แก้ปัญหาต่างๆ เนื่องจากต้องการเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ด้วยการทำเป็นสัญญาเช่า 30+30+30 เพิ่มขึ้น เพื่อแก้ปัญหาสำหรับโครงการที่โควต้าต่างชาติเต็ม 49% โดยนายภัทรชัย ทวีวงศ์
ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาพบว่า มีผู้ประกอบการจากจีนเริ่มเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมทั้งที่พัฒนาเอง และร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยรวมมูลค่าการลงทุนแล้วกว่า 152,400 ล้านบาท
สำหรับตัวอย่างโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทยที่เราพบว่ามีอัตราส่วนโควตา 49% ของชาวต่างชาติเต็ม มีดังนี้
พื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ ปัจจุบันพบว่า กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติเป็นสัดส่วนถึง 60% ของกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในจังหวัดเชียงใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากประเทศจีน รองลงมา คือ ฮ่องกง และ เกาหลี และชาติจากยุโรป และอเมริกา โดยจากการสำรวจพบว่า โครงการ PEAKS AVENUE, TWIN PEAKS, PEAKS GARDEN, The ASTRA ช้างคลาน, The Unique Condo@Niman,
Hill tanai condo Chiangmai โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง และย่านนิมมานเหมินทร์ เป็นต้น
พื้นที่จังหวัดภูเก็ต โดยเฉพาะย่านป่าตอง กมลา สุรินทร์ ราไวย์ ในหาดกะตะ กะรน และบริเวณลากูน่าภูเก็ต เป็นพื้นที่โควตา 49% ของกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติเต็มเป็นส่วนใหญ่ เช่น โครงการ The Paek Residence Kata Noi, The Title Residence Naiyang, Karon Butterfly, Karon Hill Condominium, The Panora Phuket, Himalai Ocean Front Condominium, Patong Bay Residence, The Aristo Condo Surin Beach by Rinthara, Chic Condominium Karon, The base Central phuket เป็นต้น
พื้นที่พัทยาก็เป็นอีกทำเลที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเป็นจำนวนมาก โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่ โควตา 49% ของลูกค้าต่างชาติเต็ม เช่น กลุ่มคอนโดมิเนียม ของ นิว นอร์ดิก กรุ๊ป ย่านเขาพระตำหนักและเมืองพัทยาแทบเต็ม 49% ทุกโครงการ เช่น Unixx South Pattaya, South Point Pattaya, The Peak Tower, City Garden Tropicana, The Rivera Wongamat Beach, Club Royal Wong Amat, The Venetian Pattaya, Zire Wong Amat, Centara Avenue Residence & Suites pattaya, Centric Sea Pattaya, The Point Pratumnak, Water Park Condominium Pattaya, Sunset Boulevard Residence 2, The Palm Wong Amat Beach Pattaya, Club Royal Wong Amat, The Axis Pattaya, Grand Caribbean Condo Resort Pattaya, Lagunna Beach Resort 3 The Malolives, Sand pratamnak Beach Soi 5, North Beach by Nova Group Pattaya, Zire Wong Amat , Edge central pattaya เป็นต้น ส่วนทำเลย่านจอมเทียนยังมีบางโครงการที่ยังไม่เต็มแต่ส่วนใหญ่ก็เต็ม 49% แทบทุกโครงการเช่นเดี่ยวกัน
กรุงเทพมหานครก็เป็นอื่นพื้นที่ที่กลุ่มนักลงทุนจากต่างชาติเริ่มให้ความสนใจลงทุนในตลาดคอนมิเนียมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่กลุ่มลูกค้าหลักของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นคนไทยซึ่งก็พบว่า มีบางโครงการที่โควตา 49% ของลูกค้าต่างชาติเต็ม เช่น โครงการ M Thonglor, The Line Sukhumvit 101, the line Sukhumvit 71, Mori Haus Sukhumvit 77, Life asoke rama 9, Siamese sukhumvit 87, V Tara Sukhumvit 36
ส่วนหัวหิน ชะอำ ปราณบุรี ลูกค้าส่วนใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นกลุ่มลุกค้าคนไทยจากกรุงเทพซึ่งยังไม่พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใดที่โควตาต่างชาติ 49% เต็มโควตา
สำหรับอสังริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ ปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน เงื่อนไข และข้อจำกัดในการลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน เงื่อนไขเวลาการจ่ายผลตอบแทน เงื่อนไขรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน เงื่อนไขรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน และความเสี่ยงจากการลงทุนอสังริมทรัพย์หาปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน มีรายละเอียดดังต่อไปนี้
ภูเก็ตแชมป์ขายแบบการันตีผลตอบแทน
สำหรับประเทศไทย ทำเลที่ถือว่ามีความโดดเด่นเป็นอย่างมากในเรื่องของการขายอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่ง ณ ไตรมาส 2 ปี 2561 พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดภูเก็ต มีทั้งสิ้นประมาณ 100 โครงการ 19,345 หน่วย แต่ปรากฏข้อมูลว่า มีคอนโดมิเนียมถึง 63 โครงการจาก 100 โครงการ หรือคิดเป็น 63% ที่มีการขายแบบการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งบางโครงการให้ผลตอบแทนสูงถึง 10% 10 ปี เช่น โครงการที่น่าสนใจคือโครงการ New Nordic Water ที่เปิดขายโครงการไปเมื่อช่วงต้นปี 2560 ที่ผ่านมา ของกลุ่ม นิว นอร์ดิก กรุ๊ป ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จากพัทยาที่พัฒนาโครงการในพัทยาแล้วกว่า 55 โครงการมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมในตลาดภูเก็ตเป็นครั้งแรก ซึ่งปิดการขายไปแล้วกว่า 80% ถือว่าประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ด้วยการเสนอรูปแบบการขายแบบให้
การันตีค่าเช่า 10 % ถึง 10 ปี จึงทำให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนเป็นจำนวนมาก
นอกจากนี้ยังมี บริษัท IPA International Property จำกัด ได้เปิดตัวโครงการ ยูโทเปีย เซนทรัล โครงการ ยูโทเปีย กะตะ โครงการ ยูโทเปีย ในหาน โครงการ ยูโทเปีย ลอฟท์ ในหาน และโครงการยูโทเปีย กะรน โดยบริษัทนี้เคยเป็น บริษัทเอเจนท์ที่ออสเตรเลียมาก่อน และสนใจที่จะพัฒนาโครงการในเมืองไทย โดยมองไว้ 3 ทำเล คือ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ และภูเก็ต แต่สุดท้ายบริษัทนี้ได้เลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ภูเก็ตเป็นที่แรก โดยมีรูปแบบการขายที่น่าใจสนมาก คือการ การันตีค่าเช่า 10% ถึง 20 ปี และลูกค้าไม่ต้องจ่ายเงินกองทุน และค่ารีโนเวทห้อง โดยโครงการจะเริ่มจ่ายเงินการันตีตั้งแต่ลูกค้าจ่ายเงินครบ 100% นั้นหมายความว่า หากลูกค้าซื้อเงินสดหรือจ่ายเงินให้โครงการครบตามราคาหน้าสัญญาทางโครงการก็จะจ่ายเงินการันตีปีแรกทันที โดยไม่ต้องรอให้โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ดังนั้นหากลูกค้ามีความพร้อมลูกค้าก็สามารถจ่ายเงินทั้งหมดให้โครงการหลังจากนั้นโครงการก็จะคำนวณเงินการันตีในปีแรกจ่ายคืนแก่ลูกค้า เนื่องจากโครงการจะนำห้องมาปล่อยเช่าโดยใช้เชนโรงแรมเข้ามาบริหาร ซึ่งทำให้เป็นที่สนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก
อย่างไรก็ตามพบว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตที่เป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ชายหาดหรือติดชายหาดในทำเล กมลา สุรินทร์ บางเบา ในหาน ราไวย์ ป่าตอง กะตะ กะรน ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก โดยทำเลดังกล่าวเน้นการขายแบบการรันตีค่าเช่าโดยมีทั้ง 5% 3 ปี และ 7% 3 ปี แตกต่างกันไป ซึ่งส่วนใหญ่ทุกโครงการ มียอดขายในส่วนของต่างชาติ 49% ค่อนข้างจะเต็มทุกโครงการ แต่หากมีลูกค้าชาวต่างชาติสนใจเพิ่มเติมก็จะขายแบบเช่าระยะยาว เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายที่เพิ่มขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ
อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> ตารางรายชื่อโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดภูเก็ตที่มีการขายแบบ Guarantee Rental Return ภูเก็ต
จากตารางด้านล่างนี้ชี้ให้เห็นถึงความโดดเด่นของการลงทุนคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตอย่างชัดเจนว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตยังคงเป็นทำเลที่น่าสนใจในการลงทุนสำหรับกลุ่มนักลงทุนและผู้ประกอบการ ให้ผลตอบแทนสูง ซึ่งถือว่าเป็นสิ่งดึงดูดใจกลุ่มผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ : ข้อมูลคืออัตราผลตอบแทนจากการันตีการเช่าของโครงการที่สูงสุดของแต่ละพื้นที่
จากข้อมูลพบว่า ภูเก็ต พัทยา และ เกาะสมุยเป็นทำเลที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าสูงที่สุด ถึง 10% ซึ่งพบว่า บางผู้ประกอบการให้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงถึง 10% ถึง 20 ปี รองลงมาคือพื้นที่อื่นๆ ที่ให้ผลตอบแทนสูงที่สุดอยู่ที่ 7 -8 % ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนจากการเช่าที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก
