อาคารสำนักงานรูปแบบใหม่มาแรง ตึกเก่าอยู่ยาก แลนด์ลอร์ดแห่ปรับตัวรับเทรนด์

ซีบีอาร์อีเผยเทรนด์ตลาดอาคารสำนักงานปัจจุบันถึงปี64 ผู้ประกอบการให้ความสำคัญพื้นที่โค-เวิร์คกิ้ง สเปซ และสิ่งอำนวยความสะดวก เอื้อมนุษย์เงินเดือนมากขึ้น ขณะที่เจ้าของอาคารเก่าในย่านซีบีดีเริ่มนำตึกรีโนเวทใหม่หรือปล่อยเช่าระยะยาว ด้านตลาดคอนโดฯหันผุดมิกซ์ยูสมากขึ้น แต่ราคาที่ดินสูง หาทำเลศักยภาพยาก ระบุครี่งปีหลัง61 ปิดดีลขายที่ดินย่านกลางเมืองอีก 2-3 แปลง คาดทั้งปีรายได้เติบโต 6-7%

นางอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย ถึงเทรนด์ตลาดออฟฟิศที่เอื้อธุรกิจโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ(Co-working Space)/ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆจะยาวไปจนถึงปี2564 ซึ่งรูปแบบดังกล่าวตลาดต่างประเทศยังเริ่มต้นได้ไม่นานนัก ในขณะที่ประเทศไทยยังไม่มั่นใจว่าจะตอบโจทย์ 100% หรือไม่ ซึ่งคงต้องดูกันต่อไป เพราะอาคารสำนักงานในประเทศไทยส่วนใหญ่บริษัทที่มาเช่าพื้นที่จะเป็นบริษัทข้ามชาติ แต่ก็ต้องระวังเรื่องโอเวอร์ซัพพลายด้วย  ซึ่งผู้ประกอบการที่จะพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่ๆจะให้ความสำคัญในเรื่องดังกล่าวมากขึ้น ต่างจากในอดีตที่เจ้าของอาคารจะให้ความสำคัญกับลูกค้าบริษัทผู้เช่าเพียงอย่างเดียว แต่นับจากนี้ไปจะให้ความสำคัญกับพนักงานที่ทำงานในออฟฟิศด้วย เพราะจะเป็นลูกค้าที่มาใช้บริการร้านค้าต่างๆในสำนักงาน

“ที่ผ่านมาโครงการในรูปแบบดังกล่าวข้างต้นในประเทศไทยยังมีไม่เต็มรูปแบบ เช่น อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์  แต่เชื่อว่าอาคารสำนักงานที่จะเปิดตัวใหม่ในเร็วๆนี้เป็นต้นไป ก็จะมีการให้บริการดังกล่าวอย่างเต็มรูปแบบแน่นอน คาดการณ์ว่าในปี 2562 จะมีซัพพลายใหม่ออกมาประมาณ 78,600 ตารางเมตร ซึ่งยังน้อยกว่าดีมานด์ที่มีมากกว่า 200,000 ตารางเมตร แต่หลังจากปี2564 จะมีซัพพลายที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งยังไม่มีตัวเลขที่ชัดเจน เพราะผู้ประกอบการแต่ละรายยังไม่ค่อยเปิดเผยข้อมูล”นางอลิวัสสา กล่าว

ส่วนการปรับราคาของอาคารสำนักงานในปี 2564 คงตอบได้ยากว่าจะขึ้นมาที่ระดับเท่าไหร่  ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆด้วย หากสภาวะเศรษฐกิจดี ราคาเช่าก็จะไม่ตกลงมา ซึ่งขณะนี้ยังไกลเกินกว่าที่จะคาดการณ์  แต่เชื่อว่าคงไม่ปรับขึ้นมากนัก เพราะในช่วงนั้นเริ่มมีซัพพลายออกมาสู่ตลาดมากแล้ว แต่ยังไม่ถึงขั้นโอเวอร์ซัพพลาย จากปัจจุบันที่ราคาเช่าอาคารสำนักงานปรับขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 10%  ขณะที่อาคารสำนักงานเก่าจะปรับราคาขึ้นมาประมาณ 2-3% ปัจจุบันราคาเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเก่าอยู่ที่ประมาณ 450 บาท/ตารางเมตร/เดือน

 และต่อไปจะเริ่มเห็นเทรนด์การนำอาคารสำนักงานเก่ามาพัฒนาเองโดยเจ้าของเดิม หรืออาจจะเป็นการร่วมทุน หรือปล่อยเช่าระยะยาว เพราะลูกค้าจะหันไปเช่าอาคารสำนักงานที่ทันสมัยมากขึ้น อาคารเก่าจึงปล่อยเช่าได้ยาก โดยขณะนี้เริ่มมีให้เห็นแล้ว เช่น อาคารสีบุญเรือง  ที่ปล่อยเช่าให้กับบริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด(มหาชน)หรือ MINT ซึ่งร่วมทุนกับบริษัท นายณ์ แอนด์ อาร์จีพี ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก นอกจากนี้ยังมี อาคารวานิสสา,อาคารเคี่ยนหงวน,สุคนธ์ คอร์ต และโรงแรมมณเฑียร สุรวงศ์ เป็นต้น  โดยทั้ง 5 โครงการนี้มีพื้นที่รวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่ารวมแล้วหลายหมื่นล้านบาท

นางอลิวัสสา กล่าวเพิ่มเติมถึงเทรนด์ตลาดคอนโดฯที่เปลี่ยนไปคือ โครงการขนาดใหญ่จะพัฒนาในรูปแบบของมิกซ์ยูสมากขึ้น ส่วนใหญ่จะใช้พื้นที่ตั้งแต่ 7 ไร่ขึ้นไป ทั้งนี้เพื่อตอบโจทย์ตลาดในปัจจุบัน สำหรับตลาดลักชัวรี่ ในช่วงไตรมาส1/2561 พบว่ามีห้องชุดที่เปิดตัวใหม่จำนวน 950 ยูนิต  และคาดว่าทั้งปีจะมีเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้นประมาณ 7,000-8,000 ยูนิต ซึ่งน้อยกว่าปี 2560 ที่ผ่านมาที่มีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 12,000 ยูนิต

“ความต้องการของดีมานด์ในประเทศไทยที่ต้องการสินค้าในรูปแบบมิกซ์ยูสยังมีอีกมาก แต่การจะพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการนั้นยังมีไม่มาก เพราะที่ดินมีราคาแพงและทำเลที่ดีนั้นหายาก ในด้านการก่อสร้างนั้นจากฟีดแบคของลูกค้านั้นพบว่าส่วนใหญ่ยังไม่มีคุณภาพ ซึ่งต้องมีการปรับปรุง”นางอลิวัสสา กล่าว

นางอลิวัสสา กล่าวต่อไปว่า ในปี 2561 จะเป็นปีที่ซีบีอาร์อี เป็นที่ปรึกษาและบริหารโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ ทำเลรอบนอกพื้นที่ซีบีดี มากขึ้น อาทิ ทำเลย่านกรุงเทพกรีฑา 2 โครงการ ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท คูน เอสเตท จำกัดและพันธมิตร ส่วนอีกโครงการพัฒนาโดยบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ยังมีโครงการสันติบุรี ย่านเอกมัย-รามอินทรา ,โครงการอิสสระ บางนา,โครงการอิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม9 คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ในครึ่งปีหลัง2561 คาดว่าจะมีดีลการขายที่ดินอีก 2-3 แปลง ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลสุขุวิท ขณะนี้อยู่ในระหว่างการคำนวณราคา และมี 1 แปลงในทำเลสุขุมวิท ไม่เกินแยกอโศก พื้นที่ประมาณ 2 ไร่ โดยราคาขายที่ดินจะอยู่ที่ตารางวาละ 1.6 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถปิดดีลที่ดินแปลงดังกล่าวได้ภายในปีนี้

“ในปีนี้คาดว่าจะสามารถปิดดีลการขายที่ดินได้ทั้งหมด 8 แปลง โดยเป็นที่ดินสถานทูตอังกฤษ มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 7 แปลงจะมีมูลค่าประมาณ 3,900 ล้านบาท”นางอลิวัสสา กล่าว

ทั้งนี้ในปี 2560 ที่ผ่านมาซีบีอาร์อี มีรายได้จากการขายรวมคิดเป็นมูลค่า 21,000 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย 16,000 ล้านบาท และที่เป็นรายได้จากการเป็นที่ปรึกษาในการขายที่ดิน และในปี 2561 คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตที่ 6-7%