กลุ่มทุนใหญ่จ่อทุ่มเม็ดเงินปั้นบิ๊กโปรเจกต์ พร้อมลุ้นผังเมืองเปลี่ยนพลิกโฉม รัชดา-พระราม9 (อีกครั้ง) จับตากลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดีปัดฝุ่นที่ดินผืนงามกว่า 28 ไร่ของ “เมืองรุ้ง”เก่าออกพัฒนาใหม่ ขณะที่พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค งัดที่ดินเช่า 2 ฝั่งถนนรัชดาฯผุดโครงการใหญ่ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้รวมมูลค่า 10,000 ล้านบาท

 

“รัชดาภิเษก-พระราม 9 ” เป็นหนึ่งในถนนที่ได้รับความสนใจจากบิ๊กทุนอสังหาฯดาหน้าเข้ามาผุดโปรเจกต์อย่งไม่ขาดสาย เพราะนอกจากจะมีรถไฟฟ้าใต้ดินแล้วถนนเส้นนี้ยังเชื่อมไปยังถนนอื่นๆได้อีกหลายสายทั้งถนนหลักและถนนรองซอยย่อยที่เชื่อมต่อถึงกัน มีอาคารสำนักงานทั้งขนาดเล็กและขนาดใหญ่รวมกันแล้วไม่ต่ำกว่า 656,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) มีคนทำงานในย่านดังกล่าวไม่น้อยกว่า 60,000 คน(ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ ฯ)ยิ่งโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี มีความชัดเจนเรื่องการก่อสร้างและมีความคืบหน้าเรื่อยๆ นั่นเท่ากับว่าได้เพิ่มเสน่ห์ให้กับทำเลดังกล่าวขึ้นไปอีกมาก

ทั้งนี้หากพิจารณาที่ดินแปลงใหญ่ที่รอพัฒนาในย่านดังกล่าวนั้นมีอยู่หลายแปลงที่อยู่ในมือกลุ่มทุนใหญ่ อาทิ ลุ่มบริษัทที.ซี.ซี.เอ็มไพร์ ทาวเวอร์ จำกัด ธุรกิจอสังหาฯของ  “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” ที่ไล่ซื้อที่ดินของบริษัท เมืองรุ้ง จำกัด มาตั้งแต่ปี 2550 จนถึงปี 2553 รวมทั้งสิ้น 19 โฉนดรวมเนื้อที่กว่า 28ไร่ หรือ 9,818 ตารางวา (ตร.ว.) ทั้งนี้ที่ดินแปลงดังกล่าวมีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการเมืองรุ้ง แต่ก็ต้องหยุดไป  ส่วนหนึ่งเกิดจากได้รับพิษจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540

 ที่ดิน 2 แปลง 70 ไร่ในกรุงเทพมหานคร ของบริษัท อสมท จำกัด(มหาชน)หรือ MCOT ที่มีแผนที่จะนำมาทำประโยชน์สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินลักษณะร่วมลงทุนในรูปแบบภาครัฐ – ภาคเอกชน (PPP) คือแปลงแรก : ที่ดิน 50 ไร่ บริเวณถนนเทียมร่วมมิตร ติดกับศูนย์วัฒนธรรม ในโซนพระราม 9 ซึ่งมีมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท รวมกับที่ดินที่เป็นที่ตั้งของ อสมท ปัจจุบันอีก 20 ไร่ ติดกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานใหญ่ ด้านหลังเซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9  มูลค่าอีก 2,000 ล้านบาท รวมเป็น 70 ไร่ พร้อมอาคารสถานที่เพื่อทำประโยชน์ระยะยาวร่วมกัน  รวมพื้นที่ใช้สอยกว่า 50,000 ตารางเมตร  โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการสอบถามความสนใจจากนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติอยู่ในขณะนี้ ซึ่งคาดว่าจะชัดเจนในปี 2562 เป็นต้นไป

 ขณะที่บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคจำกัด (มหาชน) หรือPF มีที่ดินอยู่2ฝั่งของถนนรัชดาภิเษกย่านศูนย์วัฒนธรรมรวมกว่า 21 ไร่ จะพัฒนาเป็นศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน รวมมูลค่าทั้งสิ้น 10,000 ล้านบาท โดยตามแผนการพัฒนานั้นทางPF จะดำเนินการก่อสร้างในช่วงครึ่งหลังของปี 2561และจะเป็นโครงการร่วมทุนกับพันธมิตร

 

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย)  กล่าวว่า พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกตั้งแต่แยกพระราม 9 ไปจนถึงพื้นที่รอบๆ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยที่แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากมายในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมาแต่ว่าส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ที่พื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม 9 และโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นนั้นเป็นโครงการคอนโดมิเนียม มีอาคารสำนักงานบ้างแต่เป็นอาคารสำนักงานที่สร้างบนที่ดินของเจ้าของโครงการ เนื่องจากราคาที่ดินที่อาจจะสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการที่สร้างรายได้จากการเช่า อีกทั้งพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกในช่วงนี้ยังไม่ใช่พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจแบบในสีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น แบบที่มีการเรียกขานกันในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

พื้นที่ในช่วงนี้ที่น่าสนใจที่สุดคือ พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยที่ในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและเส้นทางรถไฟใต้ดินปัจจุบันซึ่งตั้งแต่การเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟใต้ดินในปี2547 เป็นต้นมานั้นมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นไม่มากนัก มีแค่การเปลี่ยนมือของที่ดินที่เคยเป็นโรบินสันและเปลี่ยนมาเป็นเดอะสตรีทของกลุ่มทีซีซีในปัจจุบัน ในขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่ฝั่งตรงข้ามที่มีพื้นที่รวมกันประมาณ 60 ไร่ก็ยังคงไม่มีความเคลื่อนไหวมากนักนับจากการเข้ามาถือครองล่าสุดของแหลมทองค้าสัตว์ และหมอพงษ์ศักดิ์  วิทยากร

 

นอกจากนี้พื้นที่ตามแนวถนนเทียมร่วมมิตรหรือว่าถนนวัฒนธรรมเองก็น่าสนใจเพราะว่าอยู่ไม่ไกลจากถนนรัชดาภิเษก ไม่ไกลจากสถานีรถไฟใต้ดินราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนทั้งสองเส้นทางนี้ก็ต่ำกว่ารัชดาภิเษกมากมายเกิน 2 เท่า อาจจะเป็นเพราะว่ามีข้อจำกัดในการพัฒนาบนที่ดินในบริเวณนี้ เนื่องจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครระบุให้ที่ดินในบริเวณนี้มี FAR เพียงแค่ 4.5 โดยเฉพาะพื้นที่ที่ไกลจากถนนรัชดาภิเษกมากกว่า 500 เมตรเป็นต้นไป ดังนั้น เมื่อ FAR ในพื้นที่ตามแนวถนนเทียมร่วมมิตรมีเพียงแค่ 4.5 แบบในปัจจุบันทำให้ความน่าสนใจของที่ดินบริเวณนี้มีไม่มาก มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นไม่มาก และทั้งหมดเป็นอาคารขนาดไม่ใหญ่มากเพราะ FAR ต่ำเป็นตัวกำหนดศักยภาพของที่ดิน อาจจะมีเพียงโครงการเดียวที่เป็นอาคารสูงในบริเวณนี้เพราะเป็นอาคารที่ได้รับใบอนุญาตมานานแล้ว

 

เจ้าของที่ดินหรือว่าผู้ประกอบการหลายรายแม้ว่าจะสนใจที่ดินในบริเวณนี้แต่พวกเขาเลือกที่จะถือครองที่ดินของตนเองต่อไปยังไม่พัฒนาโครงการอะไรเพื่อรอคอยอย่างมีความหวังว่าผังเมืองกรุงเทพมหานครที่กำลังจะหมดอายุลงนั้นอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต จากเดิมที่ FAR อาจจะอยู่ที่ 4.5 ก็อาจจะมากกว่านี้ในอนาคต เพราะการเปลี่ยนแปลง FAR นั้นมีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก เช่น

 

จากตารางข้างบนจะเห็นว่า FAR ที่เปลี่ยนไปแม้ไม่มาก แต่ก็สามารถเพิ่มศักยภาพการพัฒนาบนที่ดินนั้นๆ หรือเพิ่มพื้นที่ขายในอาคารได้อีกมากมาย ดังนั้น เราจึงเห็นผู้ประกอบการหรือว่าเจ้าของที่ดินหลายรายเลือกที่จะถือครองที่ดินเพื่อรอเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินของตนเอง หรือว่าผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยก็เลือกที่จะเข้าไปเจรจากับสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเพื่อขอเปลี่ยนสีผังเมืองหรือข้อกำหนดต่างๆ ของผังเมืองที่อาจจะมีผลกระทบต่อศักยภาพที่ดินของตนเอง ที่ดินตามแนวถนนเทียมร่วมมิตรเป็นอีกพื้นที่ที่มีแนวโน้มว่าอาจจะเปลี่ยนข้อกำหนดผังเมืองกรุงเทพมหานครทั้งเรื่องการใช้ประโยชน์บนที่ดินและ FAR เพราะการเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสองเส้นทางที่สถานีรถไฟใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งพื้นที่ในรัศมี 1  กิโลเมตรรอบสถานีร่วมอาจจะได้รับสิทธิพิเศษในการพัฒนามากขึ้นจากเดิมที่กำหนดที่ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งถ้าผังเมืองฉบับใหม่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมและเป็นการเปลี่ยนเพื่อเพิ่มศักยภาพของที่ดินแล้วจะส่งผลให้ที่ดินตามแนวถนนเทียมร่วมมิตรเปลี่ยนแปลงไปมากกว่าปัจจุบันแน่นอน