ยังเป็นปัญหาและอุปสรรคที่ถกกันมานานและยังไม่มีทีท่าว่าจะจบสิ้นสำหรับเรื่องการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพราะหลังจากที่ผู้ประกอบการทำการปิดการขาย และพัฒนาโครงการแล้วเสร็จ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกบ้านหมดแล้ว ก็มีความประสงค์ที่จะพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งกฎหมายก็ได้มีการกำหนดขั้นตอนและกระบวนการต่างๆไว้เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร

 

กูรูอสังหาฯแนะแนวทางแก้ปัญหาตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

โดยแหล่งข่าวในแวดวงอสังหาฯซึ่งไม่ขอสงวนนามรายหนึ่ง เปิดเผยว่า ปัญหาและอุปสรรคในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น สามารถลำดับการดำเนินการและแนวทางการแก้ไขในเบื้องต้นได้ คือ

 

1.เมื่อผู้ประกอบการได้ดูแลสาธารณูปโภคมาแล้วเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีนับจากวันที่สาธารณูปโภคแล้วเสร็จทั้งโครงการ ซึ่งก่อนการที่สาธารณูปโภคต่างๆ ยังไม่ได้จัดทำหรือจัดทำไม่แล้วเสร็จผู้ประกอบการต้องมีหนังสือค้ำประกันของสถาบันการเงิน( LG) วางไว้ที่กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินแต่ละจังหวัดเป็นจำนวน 115% ของมูลค่าสาธารณูปโภคที่ ยังจัดทำไม่แล้วเสร็จ ส่วนของสาธารณูปโภคที่สร้างแล้วเสร็จต้องมีหนังสือค้ำประกันของสถาบันการเงิน(LG) จำนวน 7% วางไว้แทนเพื่อเป็นหลักประกันในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

 

2.กฎหมายกำหนดให้การที่ผู้ประกอบการ จะพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคก็ต่อเมื่อดำเนินตามขั้นตอนคือ

2.1 ให้ผู้ซื้อที่ดิน จัดสรรดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคในโครงการไปจัดการดูแล

2.2 หากลูกค้าไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นก็ให้ผู้ประกอบการขออนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งเช่นอาจจะมี การตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านขึ้น และมีหลักเกณฑ์ในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายต่อเดือน เพื่อมาดูแลรักษาสาธารณูปโภคต่อไป

2.3 หากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินไม่เห็นชอบกับหลักเกณฑ์ที่ผู้ประกอบการเสนอไปตามข้อ 2.2 ผู้ประกอบการจึงจะสามารถดำเนินการยกสาธารณูปโภคต่างๆในโครงการให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้

 

กูรูอสังหาฯแนะแนวทางแก้ปัญหาตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

3.เมื่อพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 10 ปี ก็พบปัญหาอุปสรรคในเบื้องต้นก็คือ เมื่อผู้ประกอบการต้องการพ้นจากการดูแลรักษาสาธารณูปโภคก็จะมีหนังสือแจ้งให้ลูกค้าร่วมกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามข้อ 2.1 ข้างต้น และเมื่อลูกค้าไม่ประสงค์จัดตั้งนิติบุคคล ผู้ประกอบการก็ต้องดำเนินการข้อ 2.2 คือเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง

 

4.แต่ทั้งนี้การที่ผู้ประกอบการให้ลูกค้าจัดตั้งนิติบุคคล ก็เพราะต้องการพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ดังนั้นผู้ประกอบการก็จะยื่นแผนงานหรือวิธีการบำรุงรักษาตามข้อ 2.2 เพื่อไม่ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอนุมัติ เช่น ขอจัดเก็บค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคต่อเดือนสูงเกินไปฯ ทั้งนี้ก็เพื่อให้เข้าเกณฑ์ตามกฏหมายในข้อ 2.3 ข้างต้นได้คือการยกสาธารณูปโภคในโครงการให้เป็นสาธารณะประโยชน์

 

5.ต่อมาในปี 2558 จึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินโดยแก้ไขสาระสำคัญในเรื่องการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (มาตรา 44) คือ หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ หรือไม่ประสงค์ที่จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามข้อ 2.1 ข้างต้น ผู้ประกอบการจะเลือกที่จะเสนอแผนงานหรือวิธีการในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามข้อ 2.2 หรือจะยกสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรให้เป็นสาธารณะประโยชน์ตามข้อ 2.3 ก็ได้

 

กูรูอสังหาฯแนะแนวทางแก้ปัญหาตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

6.การแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2558 มีสาระสำคัญอีกประการหนึ่งคือ เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วก็ให้สาธารณูปโภคต่างๆตกเป็นของนิติบุคคลในทันทีโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนรับโอนสาธารณูปโภคอีก หรือถือว่าการไปจดทะเบียนรับโอนก็เป็นเพียงขั้นตอนในการแก้ไขทางทะเบียนเท่านั้น เหตุที่มีการแก้ไขในข้อนี้เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาว่าเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดแล้ว นิติบุคคลยังคงเกี่ยงในการรับมอบสาธารณูปโภคโดยเห็นว่ายังชำรุดบกพร่องอยู่หรือต้องการเรียกร้องเงินสมทบที่ผู้ประกอบการจะต้องมอบให้มากกว่า 7% ตามที่มีหนังสือค้ำประกัน(LG)ไว้ตามข้อ 1 ข้างต้น

 

7.เมื่อมีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2558 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จึงออกระเบียบ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณะประโยชน์ พศ. 2559 ซึ่งมีสารสำคัญคือ

7.1 หากผู้จัดสรรที่ดินต้องการพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ก็ให้ยื่นความประสงค์ต่อคณะกรรมการจัดสรร เพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรได้ตั้งอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบว่าสาธารณูปโภคต่างๆยังคงอยู่ในสภาพที่เรียบร้อย หากส่วนใดชำรุดบกพร่องก็ให้มีการแก้ไขก่อน ซึ่งขั้นตอนนี้ ในช่วงที่ผ่านมาใช้เวลานานเพราะคณะอนุกรรมการ บางจังหวัดแต่งตั้งล่าช้าและจังหวัดที่มีการแต่งตั้งแล้ว ก็อาจมีการมาตรวจล่าช้าหรือตรวจสอบแล้วมีมาตรฐานการตรวจสอบแตกต่างกันไปหรือตรวจสอบแล้วมีข้อบกพร่องที่ผู้ประกอบการจะต้องดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขสาธารณูปโภคให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ ซึ่งขั้นตอนดังกล่าวนี้อาจใช้เวลาถึง 6 เดือนหรือ 1 ปีในช่วงที่ผ่านมา และเมื่อมีการซ่อมแซมแก้ไขเรียบร้อยแล้ว คณะกรรมการจัดสรรจึงจะออกหลักฐานการตรวจไว้ให้ หลังจากได้รับหลักฐานการตรวจสอบว่าสาธารณูปโภคได้รับการซ่อมแซมแก้ไขเรียบร้อยแล้ว ผู้ประกอบการจึงจะดำเนินขั้นตอนต่อไปได้คือ

7.2 ผู้ประกอบการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งกฎหมายกำหนดว่าต้องให้เวลากับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่า 180 วันหรือไม่น้อยกว่า 6 เดือนนั่นเอง

 

ซึ่งจะเห็นว่าขั้นตอนตามข้อ 7.1 และ 7.2 อาจใช้เวลาอีก 1 ปีหรือ 1 ปีครึ่ง และก่อนหน้าการดำเนินการตามข้อ 7.1 และ 7.2 ผู้ประกอบการก็ต้องดูแลสาธารณูปโภคมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีหลังจากสาธารณูปโภคแล้วเสร็จทั้งโครงการ(ตามข้อ 1 )

 

กูรูอสังหาฯแนะแนวทางแก้ปัญหาตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

8.สิ่งที่ผู้ประกอบการได้หารือกับทางกรมที่ดินก็คือประสงค์จะให้ขั้นตอนในการตรวจสอบความเรียบร้อยของสาธารณูปโภคตามข้อ 7.1 และการออกหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามข้อ 7.2 ข้างต้นดำเนินการควบคู่กันไป แต่ทั้งนี้การจะจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้นั้น ก็ต่อเมื่อได้รับการตรวจสอบว่าสาธารณูปโภคแล้วเสร็จสมบูรณ์แล้วตามข้อ 7.1 แล้ว

 

นี่คือแนวทางในการแก้ไขปัญหาและอุปสรรคของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในเบื้องต้นเท่านั้น ซึ่งหลายๆโครงการสามารถนำไปพิจารณาเพื่อดำเนินการได้