“เน็กซัส”เผยปี61ต่างชาติตบเท้าลงทุน-ซื้ออสังหาฯไทยต่อเนื่อง

เน็กซัสฯ ชี้ครึ่งปีแรก61คอนโดฯเปิดตัวใหม่สูง 14,094 หน่วย จาก 31 โครงการ จับตาสินค้าลักชัวรี่เปิดตัวที่ราคา 400,000 บาท/ตารางเมตรตามราคาที่ดินที่ปรับตัวสูง ระบุผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯยังกินส่วนแบ่งตลาด 62% และปรับแผนรุกแนวราบ-ลงทุนตลาดเช่าเพื่อบริหารต้นทุน รับรู้รายได้ระยะยาว ด้านต่างชาติยังตบเท้าลงทุน-ซื้ออสังหาฯไทยต่อเนื่อง คาดครึ่งปีหลังตลาดคอนโดฯ ระดับลักชัวรี่กลางเมืองยังโตต่อเนื่อง

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงคึกคักต่อเนื่อง และมีประเด็นสำคัญในตลาดที่น่าจับตามองอยู่หลายประเด็น ทั้งในแง่ของการลงทุน ราคาที่ดิน และ แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลัง และตลาดปี2562 โดยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ โดยผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยจำนวน 14,094 หน่วยจาก 31 โครงการ ซึ่งเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับที่ประมาณการไว้ก่อนหน้านี้ทำให้มีจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาดอยู่ที่ 564,000 หน่วย และจากการที่ที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาไม่สามารถหาที่ดินพัฒนาโครงการได้เหมาะสม โดยสัดส่วนโครงการที่อยู่ย่านรอบใจกลางเมือง หรือCBD FRINGE(New Business Zone)มีสัดส่วนถึง76%  ห้องชุดที่เกิดใหม่จึงเกิดขึ้นบริเวณ โซนสุขุมวิทตอนปลาย (29%) โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 (23%) โซนตากสิน เพชรเกษม (17%)เป็นหลัก 

สำหรับพื้นที่ชานเมือง(Outer City:Suburban)จะมีสัดส่วน 20% โดยทำเลที่น่าสนใจในครึ่งปีหลังนี้น่าจะเป็นบริเวณแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรามากขึ้น จากแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น  และพื้นที่ใจกลางเมือง หรือ INNER CITY(Heart of BKK)มีสัดส่วน 4% อาทิ สาทร,สีลม,หลังสวน,เพลินจิต,สยาม และสุขุมวิท ไม่เกินทองหล่อ

อย่างไรก็ตาม  คาดว่าภายในสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี่กลางเมือง ทำเลสุขุมวิท ไม่เกินทองหล่อ ที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น  ในขณะที่ตลาดซิตี้คอนโดฯจะขยายตัวออกไปในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ราคาไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก

นางนลินรัตน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลักในตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีสัดส่วนมากกว่า 62% ของตลาด คิดเป็นประมาณ 8,7000 ยูนิต  แต่สำหรับในช่วงไตรมาสแรกนี้ ผู้พัฒนาโครงการรายกลางและรายใหม่เริ่มมีสัดส่วนมากขึ้น รวมทั้งผู้พัฒนาจากต่างชาติด้วย โดยมีผู้พัฒนาโครงการรายกลางและรายใหม่เปิดตัวโครงการประมาณ 38%  ของจำนวนห้องชุดใหม่ในตลาด หรือ 5,400 ยูนิต  ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่าตลาดยังน่าดึงดูดให้ผู้ประกอบการรายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ผู้ประกอบการขนาดกลางหลายรายยังมี Roadmap ที่จะนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯภายใน 1 – 2 ปีนี้อีกด้วย

ในขณะเดียวกันแผนธุรกิจและการพัฒนาโครงการสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ กลับมาให้ความสำคัญกับตลาดที่มีความยั่งยืนมากขึ้นเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุน ระมัดระวังการซื้อที่ดินกลางเมืองบ้าง โดยเพิ่มพัฒนาตลาดบ้านแนวราบที่การเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมหรืออาคารสำนักงาน และเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้นด้วย

สำหรับการร่วมทุนกับชาวต่างชาตินั้นยังมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมามีบริษัททุนขนาดใหญ่จากจีนที่เปิดตัวโครงการชัดเจน โดยมิได้อาศัยบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงเข้าร่วมทุนถึง 20%  ของจำนวนห้องชุดที่เปิดในตลาดกรุงเทพฯ  และเป็นโครงการขนาดใหญ่มูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทย สำหรับต่างชาติที่เคยเข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ก็ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เริ่มเห็นคอนโดมิเนียมที่ตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากขึ้น และในปีนี้จะมีกลุ่มทุนญี่ปุ่นที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่องอีกไม่ต่ำกว่า 4 – 5 โครงการ

ส่วนนักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ยังคงให้ความสนใจเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องเช่นกัน และมีจำนวนมากขึ้น โดยปัจจัยหลักที่ทำให้นักลงทุนรายย่อยตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย มาจาก 4 ประเด็นหลัก คือ 1.ราคาสินค้าที่ยังคงถูกกว่ามาก เมื่อเทียบกับตลาดในประเทศโดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจากฮ่องกงและญี่ปุ่น ประกอบกับระยะการเดินทางก็ไม่ไกล  2.การซื้อคอนโดมิเนียมไว้เสมือนเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อพักผ่อนและปล่อยเช่า ก่อนหน้านี้จะเห็นเทรนด์นี้ เฉพาะในสินค้าประเภทลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่เท่านั้น แต่ปัจจุบันตลาดไฮเอนด์และตลาดระดับกลางก็เริ่มมีนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น

3.การกระจายความเสี่ยงด้านการลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศจีน ยังต้องการย้ายเงินลงทุนมายังต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยง  ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในประเทศเองก็ออกไปนำเสนอสินค้าในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง มีการสร้างความเชื่อมั่นด้วยการไปเปิดสำนักงานย่อย เพื่อบริการลูกค้าอีกด้วย จึงทำให้ตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะในเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง และ4. อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่า  เมื่อเทียบกับบางประเทศ เช่น ญี่ปุ่น

อีกส่วนที่น่าจับตามองคือ ในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนเข้ามามองหาซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติ 49% เพื่อไปเสนอให้นักลงทุนรายย่อยในต่างประเทศเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง  เพราะมองเห็นโอกาสในการทำกำไร ในขณะเดียวกันก็ยังเชื่อมั่นว่ามีผู้ซื้อรายย่อยในประเทศต่างๆ ยังคงมองหาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดนี้ก็น่าจะยังคงเติบโตได้ต่อไป

สำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่มีเงินทุนจากธุรกิจครอบครัวรุ่นพ่อแม่เริ่มจับมือกันมาร่วมทุน      เพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักอาศัยระดับหรู โดยกลุ่มนี้      ก็เหมือน Startup ในธุรกิจอื่นๆ มีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ มีความคล่องตัวสูง บางกลุ่มก็มีตลาดรองรับสินค้า  ที่พัฒนาอย่างชัดเจนซึ่งอยู่ในเครือข่ายของธุรกิจหลัก และไม่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังรวมไปถึง โรงแรมแนวใหม่ อพาร์ตเมนต์  Co-working space หรือLifestyle retail ต่างๆ

นอกจากนี้หลายๆ โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้นำ Platform การใช้ชีวิตที่ตอบสนองกับ Lifestyle คนไทยที่เปลียนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มาเพิ่มเป็นจุดขายในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบสั่งการหรือการให้บริการผ่าน mobile application ต่างๆ smart robot หรือ smart lockerเป็นต้น ซึ่งแน่นอนก็จะตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี โอกาสในตลาดสำหรับคนที่มีที่อยู่อาศัยแล้วที่จะมี Platform ที่สามารถตอบสนองความต้องการของที่อยู่อาศัยเดิม น่าจะเป็นสิ่งที่น่าจับตามองในระยะเวลาอันสั้นนี้ ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้งระบบ Smart lockerหรือระบบการบริการต่างๆ ที่เพิ่มความปลอดภัย การพักผ่อนหย่อนใจ และความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตมากขึ้น

อย่างไรก็ตามโอกาสทางการตลาดสำหรับที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลัง2561 ยังคงเห็นความเติบโตในตลาดต่างชาติ ในขณะที่ราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียม 7 – 8 ชั้น ขนาดโครงการจะเล็กลงจากผู้พัฒนารายใหม่ ยังคงเห็นต่อเนื่อง รวมถึงบ้านลักชัวรี่ระดับราคาสูงก็ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง และยังมีผู้ให้ความสนใจ ทำเลการพัฒนาโครงการ ถ้าเป็นโครงการกลางเมืองจะขยับจากทองหล่อไปเอกมัยมากขึ้น โดยทำเลซอยสุขุมวิท 31 – 49 ก็เริ่มเข้าไปในซอยที่ลึกขึ้น อีกทั้งการบริการหลังการขายก็จะเป็นเทรนด์ในปีนี้และปีต่อๆไปด้วย

“เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีต่างชาติเข้ามาซื้อและมาลงทุนมากขึ้นดังนั้นสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมืองและการลงทุนรวมทั้งค่าเงินของประเทศเหล่านั้นก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาประเทศไทยมากกว่าแต่ก่อน” นางนลินรัตน์ กล่าวในที่สุด