อีสเทอร์น สตาร์ฯประกาศแผนปี61 รุกผุด 3 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ทั้งงัดที่ดินสะสมทำเลบ้านฉาง จ.ระยอง 1,000 ไร่ ศึกษาข้อมูลพร้อมพัฒนารับEEC ทั้งพัฒนาเองและร่วมทุน ล่าสุดเปิดพรีเซลบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ “เวลาน่า” เจาะตลาดกลาง-บน ตั้งเป้ายอดขายปีนี้แตะ 1,600 ล้านบาทและรับรู้รายได้ 2,000 ล้านบาท
ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยถึงภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ในปี2561 นี้ว่า เอื้อต่อการรุกขยายธุรกิจของ ESTAR เป็นอย่างยิ่ง ทั้งเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ที่คาดว่าจะเติบโตต่อเนื่อง ภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวก็ยังขยายตัวได้ดี การลงทุนในโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐก็ยังคงเดินหน้าต่อไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ทางด่วนเชื่อมวงแหวน ไปจนถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก(Eastern Economic Corridor:EEC)
โดยEEC ที่มีความชัดเจนมากขึ้นในด้านผังเมืองและแผนการพัฒนาด้านการคมนาคมซึ่งจะช่วยสร้างโอกาสและเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ในจังหวัดระยอง ในขณะที่ตลาดผู้บริโภคระดับกลาง-บน ก็ยังตอบรับการเปิดตัวสินค้าที่อยู่อาศัยใหม่ในอัตราที่ดีนักลงทุนรายย่อยจากต่างชาติ โดยเฉพาะจีนยังให้ความมั่นใจในเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ของไทย ไปจนถึงกระแส Aging Society ที่ส่งผลให้สินค้าอสังหาฯสำหรับผู้สูงอายุได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ สิ่งเหล่านี้ล้วนแต่เป็นปัจจัยสนับสนุนการลงทุนต่อเนื่องของบริษัทฯ ทั้งสิ้น
สำหรับแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในปี 2561 จะเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 3 โครงการ รวมมูลค่า 3,000 ล้านบาท โดยไตรมาส1 จะเปิดตัวบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ “เวลาน่า” (VELANA) ซึ่งเป็นการนำที่ดินสะสม ภายในสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ แอนด์ รีสอร์ท อ.บ้านฉาง จ.ระยอง จำนวน 24 ไร่ มาพัฒนาหลังจากที่ชะลอการทำตลาดในย่านดังกล่าวมา 3-4 ปี แต่หลังจากที่EEC เริ่มมีความชัดเจน จึงได้นำที่ดินบางส่วนมาพัฒนาอีกรอบ โดยแต่ละยูนิตจะมีขนาดตั้งแต่ 54-100 กว่าตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 4-6 ล้านบาท จำนวน 100 ยูนิต มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท
“เวลาน่า (VELANA) เป็นแบรนด์ที่จะจับกลุ่มลูกค้า Gen X & Y ที่เป็นคนทำงานในระดับผู้บริหารรุ่นใหม่มีอายุตั้งแต่ 35-45 ปีโดยได้ประเดิมเปิดตัวโครงการแรกภายใต้ชื่อโครงการ “ Velana Golf House” โครงการบ้านเดี่ยว 2 ชั้น มีเป้าหมายตอบโจทย์ลูกค้าในระดับกลาง-บน โดยได้ทดลองพรีเซลไปแล้ว และจะเปิดการขายอย่างเป็นทางการในกลางปี2561นี้” ดร.ต่อศักดิ์ กล่าว
ส่วนอีก 2 โครงการ เป็นการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ ย่านสุขุมวิท-พัฒนาการ ในรูปแบบของคอนโดฯโลว์ไรส์ จำนวน 300-400 ยูนิต 1 โครงการ และแนวราบ 1 โครงการ แต่ละโครงการจะมีมูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาท มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ราคาขายตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีความสามารถในการซื้อสูง มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อน้อยมาก ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงในด้านผลกระทบต่อผลการดำเนินงานน้อย ซึ่งทั้ง 2 โครงการจะทยอยเปิดในไตรมาส 3/2561 และไตรมาส 4/2561 แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้ในขณะนี้
นอกจากนี้ในปีนี้บริษัทฯได้เตรียมทุ่มงบในการซื้อที่ดินในกรุงเทพฯและระยองอีกกว่า 2,000 ล้านบาท สำหรับพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตามปัจจุบัน ESTAR ยังมีที่ดินสะสมในพื้นที่อ.บ้านฉาง จ.ระยอง อีกประมาณ 1,000 ไร่ รวมประมาณ 10 แปลง จากเดิมที่ “สุเทพ บูลกุล” อดีตผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นผู้รวบรวมที่ดินในย่านดังกล่าวไว้ ตั้งแต่ก่อนปี 2535 ซึ่งเป็นยุคก่อนที่จะบูม “อีสเทิร์นซีบอร์ด” จนล่าสุดเข้าสู่ยุคของ EEC กลุ่มESTAR ก็ยังถือว่าเป็นหนึ่งในแลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินหลายแปลงในพื้นที่บ้านฉาง โดย 1 ในจำนวนนั้นมีที่ดินแปลง 600 ไร่ ใกล้มอเตอร์เวย์ สาย7 ซึ่งอยู่ในพื้นที่ที่มีการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม และที่ดินดังกล่าวเหมาะที่จะดำเนินการเป็นนิคมฯขนาดเล็กได้ไม่ยาก โดยเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมาได้มีกลุ่มทุนเสนอขอซื้อที่ดินดังกล่าวในราคา 1 ล้านบาท/ไร่ แต่การเจรจาก็ยังไม่จบสิ้น ซึ่งหากมีกลุ่มทุนอื่นสนใจซื้อESTAR ก็ยินดีที่จะขาย หรือหากยังไม่มีกลุ่มทุนรายใดซื้อก็จะเก็บไว้ ซึ่งไม่ต้องแบกรับภาระใดๆทั้งสิ้น
ทั้งนี้การที่ESTAR ตัดแบ่งขายที่ดินส่วนหนึ่ง ไม่ใช่เพราะมีภาระหนี้สิน แต่มองว่าที่ดินแปลงไหนมีศักยภาพน้อยที่สุดจากทุกๆแปลงที่มีอยู่ ก็จะแบ่งขายไปเพื่อสร้างมูลค่าและนำเม็ดเงินมาขยายธุรกิจสร้างรายได้ต่อไปในอนาคตได้ โดยที่ดินสะสมที่ยังเหลือในพื้นที่จ.ระยอง หลังจากที่ภาครัฐให้การสนับสนุนการลงทุนในพื้นที่ EEC ทางESTAR ก็ได้นำทุกแปลงมาศึกษาถึงศักยภาพในการลงทุนหมดแล้ว ซึ่งแต่ละแปลงมีความเหมาะสมพัฒนาได้หลายรูปแบบ ทั้งแนวราบ คอนโดฯ โรงแรมและสนามกอล์ฟ เป็นต้น หากมีดีมานด์เมื่อไหร่ ก็พร้อมที่จะพัฒนาได้ทันที ซึ่งเป็นได้ทั้งการพัฒนาเองหรือรูปแบบการร่วมทุน โดยที่ผ่านมาได้มีนักลงทุนไทยและต่างชาติเข้ามาเจรจาในเบื้องต้นบ้างแล้ว แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
“ภาพรวมตลาดระยองในปี2560 ยอดขายโดยรวมของอสังหาฯมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องเกือบ 25% เมื่อเทียบกับปี 2559 ส่วนอสังหาฯในพื้นที่อ.บ้านฉาง มียอดขายโดยรวมประมาณ 1,500 ล้านบาท และส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จากผู้ประกอบการในท้องถิ่น แต่ในช่วงที่ผ่านมาเริ่มมีผู้ประกอบการายใหญ่ประมาณ 3-4 ราย เข้าไปทำตลาดแล้ว ซึ่งทางอีสเทอร์น สตาร์ ก็พร้อมที่จะรับมือ ขณะเดียวกันก็ได้มองหาที่ดินในจังหวัดอื่นพื้นที่EEC เพิ่มเติมด้วยเช่นกัน” ดร.ต่อศักดิ์ กล่าว
ปัจจุบัน บริษัทฯมีสต๊อกเหลือขายอยู่กว่า 1,000 ล้านบาท ที่อยู่ระหว่างการขายและโอนกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งสิ้น 6 โครงการ แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ 3 โครงการ ได้แก่ Star View ริมน้ำ ย่านพระราม 3, Nara 9 แยกสาทร-นราธิวาส, Amber Condo ติดรถไฟฟ้าสถานีแยกติวานนท์ และโครงการบ้านเดี่ยวในเขตพื้นที่อำเภอบ้านฉาง จ.ระยอง จำนวน 3 โครงการ ได้แก่Vintage Home Village 3 , Hamlet 3, Sinthavee Garden 2 รวมทั้งมีหน่วยธุรกิจซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ บริการบ้านเดี่ยวและอพาร์ตเมนต์ให้เช่า และบริการโรงแรม ซึ่งตั้งอยู่ภายในพื้นที่ของสนามกอลฟ์ อีสเทอร์น สตาร์ แอนด์ รีสอร์ท ติดสนามบินอู่ตะเภา เพียงประมาณ 1 กม.จากทางขึ้นมอเตอร์เวย์พัทยา-บ้านฉางอีกด้วย
ดร.ต่อศักด์ กล่าวต่อว่า ในปี 2560 ที่ผ่านมา บริษัทฯ สามารถขายและทยอยโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่ในมือไปได้เป็นจำนวนมาก จึงรับรู้รายได้รวมเพิ่มขึ้นมากกว่าประมาณการตอนต้นปี โดยมียอดขายรวมอยู่ที่ 1,026 ล้านบาท แบ่งเป็น875 ล้านบาทจากการขายโครงการที่กรุงเทพฯ (85.3%) และ 151 ล้านบาทจากโครงการที่ระยอง (14.7%) เติบโตขึ้นจากยอดขายของปี 2559 ถึง 23% เป็นไปในทิศทางเดียวกับรายได้รวมของบริษัทฯ ที่เพิ่ม 37% จาก 1,830 ล้านบาทในปี 2559ขึ้นมาอยู่ที่ 2,516 ล้านบาท แบ่งเป็น 2,354 ล้านบาท จากโครงการที่กรุงเทพฯ(93.6%) และ 162 ล้านบาทจากระยอง (6.4%)
และในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายที่ 1,600 ล้านบาท เติบโต 50% จากปีก่อนที่มียอดขายอยู่ที่ 1,026 ล้านบาท แต่ตั้งเป้ารายได้ไว้ที่ 2,000 ล้านบาท เท่ากับปีที่ผ่านมา แต่ปีก่อนบริษัทมีรายได้ที่สูงกว่าเป้าหมาย 2,000 ล้านบาท มาเป็น 2,500 ล้านบาท เพราะมีการโอนโครงการแนวราบมากกว่าที่คาดไว้ โดยในปีนี้การตั้งเป้าหมายเป็นการตั้งไว้ในเบื้องต้น โดยที่บริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) มูลค่า 800-900 ล้านบาท ในปัจจุบัน ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ทั้งหมด โดยส่วนใหญ่เป็น Backlog จากโครงการคอนโดมิเนียม AMBER แยกติวานนท์ ที่มียอดขาย 50% และเตรียมโอนในช่วงไตรมาล 3/2561 โดยปัจจุบันโครงการบริษัทอยู่ระหว่างการทำโปรโมชั่นโครงการ AMBER เพื่อกระตุ้นยอดขายให้เพิ่มขึ้นก่อนการโอนในช่วงไตรมาส 3 นี้
