ตามประกาศในราชกิจจานุเบกษาลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 การให้เช่าที่อยู่อาศัยจะกลายเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญานับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 นี้ กฎระเบียบใหม่ดังกล่าว มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันผู้เช่าที่อยู่อาศัยจากเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรม แต่ในขณะเดียวกัน ผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์ รวมไปจนถึงผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม/บ้าน เพื่อปล่อยเช่า มีความกังวลว่า การจัดการผู้เช่าที่ด้อยคุณภาพอาจทำได้ยากขึ้น ในขณะที่บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกังวลว่า จะส่งผลให้มีผู้สนใจซื้อคอนโดฯน้อยลงหรือไม่ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ได้วิเคราะห์ประเด็นสำคัญๆ ที่มีการกล่าวถึงกันมากในหมู่ผู้ให้เช่า และตัวแทนปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย ตลอดรวมถึงผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
3ประเด็นระหว่างผู้ให้เช่า-ผู้เช่าที่ยังถกไม่จบ
โดยนายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล เปิดเผยว่า ลำดับแรกต้องมีความเข้าใจกฎระเบียบใหม่ดังกล่าวว่ามีผลบังคับใช้กับผู้ที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยจำนวนตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปให้แก่บุคคลธรรมดา ไม่ว่าหน่วยที่อยู่อาศัยดังกล่าว จะอยู่ในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกัน ซึ่งที่อยู่อาศัยในที่นี้หมายถึง ห้องพัก บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรมซึ่งมีกฎหมายควบคุมต่างหาก ซึ่งกฎระเบียบต่างๆมี 3 ประเด็นที่มีการถกเถียงกันอย่างกว้างขวาง ดังนี้
1.ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินกว่า 1 เดือน และเงินประกันมูลค่าเกินกว่าค่าเช่า 1 เดือน ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน เป็นหลักประกันเบื้องต้นที่ผู้ให้เช่าสามารถถือไว้เผื่อกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า สร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินหรือสิ่งของเครื่องใช้ที่ผู้ให้เช่าจัดสรรไว้ให้ หรือไม่ชำระค่าสาธารณูปโภค ซึ่งโดยทั่วไปในขณะนี้ ผู้ให้เช่าจะเรียกค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน และเงินประกันเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน
“ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน จะสามารถสร้างหลักประกันได้ว่า ผู้เช่าจะไม่สามารถลักลอบย้ายออกไปโดยยังไม่ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง อย่างไรก็ดีมีบางกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่ามากกว่า 1 เดือนหรือที่แย่กว่านั้นคือ มีบางกรณีที่นอกจากผู้เช่าจะไม่สามารถจ่ายค่าเช่าเดือนสุดท้ายแล้ว ยังไม่ย้ายออกทันทีหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดด้วย ดังนั้นการกำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน1 เดือน จึงเป็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ให้เช่า” นายบัณฑูรกล่าว
2.ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน โดยการกำหนดสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจนในประเด็นนี้ จะช่วยสร้างความกระจ่างให้กับผู้ให้เช่า เนื่องจากมีผู้ให้เช่าบางรายที่เข้าใจผิดว่า ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าได้ ดังนั้นจึงริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน กรณีที่ผู้เช่าย้ายออกก่อนสัญญาหมดอายุ
3.ผู้ให้เช่าไม่สามารถกําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าได้
ผู้ประกอบการปรับตัวคัดกรองผู้เช่าป้องปัญหา
นายบัณฑูร กล่าวว่า กฎหมายใหม่นี้ จะเพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งคาดว่าจะช่วยสร้างความมั่นใจอันจะมีส่วนทำให้ผู้เช่าสามารถตัดสินใจเช่าได้เร็วขึ้น ในขณะเดียวกัน ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะได้ประโยชน์จากความโปร่งใสในกระบวนการกำหนดเงื่อนไขการเช่าที่มีแนวทางชัดเจนขึ้น โดยในระยะแรก กฎหมายใหม่นี้อาจทำให้ผู้ที่สนใจซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่ามีความกังวลอยู่บ้าง แต่เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบระยะยาว เนื่องจากผู้ซื้อจะสามารถเรียนรู้และทำความเข้าใจได้ ในทางกลับกันคาดว่า เมื่อมีความเข้าใจ นักลงทุนจะมีความเชื่อมั่นมากขึ้น เนื่องจากมีแนวทางที่ชัดเจนมากขึ้นเกี่ยวกับการกำหนดเงื่อนไขสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า
“อย่างไรก็ดี จากการที่ผู้ให้เช่าอาจไม่สามารถกำหนดเงื่อนไขที่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงของตนเองได้มากเท่ากับที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เชื่อว่า ผู้ให้เช่าจะมีความระมัดระวังมากขึ้นในการคัดกรองผู้เช่าตลอดรวมจนถึงนายหน้าที่แนะนำผู้เช่ามาให้” นายบัณฑูรกล่าว
มีความโปร่งใสเรื่องค่าสาธารณูปโภคมากขึ้น
ด้านนายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารจัดการอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า ข้อกำหนดดังกล่าว น่าจะเป็นหนึ่งในหลายๆ ข้อที่สร้างความพอใจให้กับผู้เช่ามากที่สุด โดยเฉพาะกรณีของอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ที่มีผู้ประกอบการหลายรายกำหนดอัตราสาธารณูปโภคขึ้นเอง ซึ่งอัตราที่เรียกเก็บแตกต่างกันไป สำหรับคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ การกำหนดค่าสาธารณูปโภคจะเป็นไปตามความเห็นชอบร่วมกันระหว่างเจ้าของร่วมและคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ยกเว้นบางโครงการที่การไฟฟ้าฯ หรือการประปาฯ เป็นผู้ติดตั้งมิเตอร์ไฟหรือมิเตอร์น้ำให้กับเจ้าของร่วมและเรียกเก็บค่าบริการโดยตรงจากเจ้าของร่วม กฎระเบียบใหม่นี้ จะช่วยทำให้การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคมีความโปร่งใสต่อผู้เช่ามากขึ้น
ในด้านของงานบริหารจัดการอาคาร นายนอร์วิลล์ให้ความเห็นว่า นิติบุคคลอาคารชุดและฝ่ายบริหารอาคารจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจกับกฎหมายใหม่ที่จะประกาศใช้นี้ โดยเฉพาะฝ่ายบริหารอาคารซึ่งมักเป็นด่านแรกที่เจ้าของร่วมในคอนโดมิเนียม รวมถึงผู้เช่า เข้าติดต่อสอบถาม แม้ทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและฝ่ายบริหารอาคารจะไม่มีหน้าที่รับผิดชอบในการทำสัญญาเช่าระหว่างเจ้าของร่วมกับผู้เช่า ทั้งนี้ในกรณีที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ต้องการกำหนดเงื่อนไขการเช่าอื่นใดที่กฎหมายใหม่อาจไม่ได้ให้แนวทางไว้ การปรึกษาขอคำปรึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายที่เชื่อถือได้ นับเป็นสิ่งที่พึงกระทำ
“นอกจากนี้ การปฏิบัติตามกฎระเบียบต่างๆ ของอาคารชุดอย่างเคร่งครัด เป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยป้องกันความขัดแย้งระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ดังนั้น ก่อนร่วมกันลงนามในสัญญาเช่า ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ควรต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎระเบียบต่างๆ ของอาคารชุดด้วย” นายนอร์วิลล์ กล่าวในที่สุด
