เปิดโมเดล ! โครงการร่วมลงทุน PPP :เคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย)

แผนการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ Mega Project) ที่มีมูลค่าโครงการมากกว่า 1,000 ล้านบาท ซึ่งจะดำเนินโครงการภายใต้พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 ของการเคหะแห่งชาติ หรือ กคช.นั้นนอกจาก โครงการฟื้นฟูเมืองดินแดงบริเวณพื้นที่เฟส 3-4ที่จะพัฒนาเป็น Smart City หรือเมืองอัจฉริยะ  และพื้นที่ร่มเกล้าที่จะพัฒนาเป็น “ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้า”บนพื้นที่กว่า 600 ไร่แล้ว …โครงการศึกษาความเป็นไปได้การให้เอกชนร่วมลงทุนในโครงการเคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย) ก็เป็นหนึ่งใน3โครงการนำร่องการพัฒนาโครงการรูปแบบ PPP : เมืองประชารัฐ – Smart City ปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของการดำเนินโครงการทั้งในด้านการตลาด เทคนิคทางกายภาพ การออกแบบ Conceptual Design ของโครงการ รวมถึงการประมาณการต้นทุนและความเป็นไปได้ทางการเงิน และเตรียมประกาศเชิญชวนผู้ประกอบการให้มาร่วมลงทุนในโครงการดังกล่าวต่อไป

โครงการเคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย) การออกแบบเบื้องต้น (Preliminary Design) มีแนวความคิดในการออกแบบวางผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่โครงการมีทั้งสิ้นประมาณ 52 ไร่ และจากการสำรวจเพื่อกำหนดองค์ประกอบของโครงการ ได้มีการเลือกกิจกรรมที่เหมาะสมไว้เป็น 3 กิจกรรมหลัก คือ (1)  กลุ่มอาคารพักอาศัย (สำหรับผู้สูงวัย, หลังเกษียณ) ,(2)  โรงพยาบาล และ(3)  ศูนย์การค้าชุมชน  กำหนดแนวความคิดในการออกแบบและวางผังการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้ ดังนี้

1)   การกำหนดขนาดพื้นที่ดินที่เหมาะสมของแต่ละกิจกรรม

              1.1)   โรงพยาบาล : การเป็นโรงพยาบาลขนาดใหญ่ จะต้องมีเตียงบริการผู้ป่วยตั้งแต่ 91 เตียงขึ้นไป (กฎกระทรวงสถานพยาบาล) ดังนั้น จึงจัดแปลงพื้นที่ดินให้เพียงพอสำหรับการจัดทำโรงพยาบาลขนาด 100-300 เตียง ขนาดของพื้นที่ดินที่เหมาะสมจะมีขนาดประมาณ 10-15 ไร่ ซึ่งสามารถจัดองค์ประกอบต่างๆ ของโรงพยาบาล เช่น อาคารตรวจรักษา, อาคารหอพักคนไข้, ที่จอดรถ ได้อย่างเหมาะสม

           1.2)   ศูนย์การค้าชุมชน : จะจัดเป็นศูนย์ขนาดที่ไม่ใหญ่มากนัก โดยขนาดที่เหมาะสมจะมีพื้นที่ใช้สอยอาคารประมาณ 9,000 – 15,000 ตร.ม. โดยจะใช้พื้นที่ดินประมาณ 10-20 ไร่ ซึ่งจะสามารถจัดองค์ประกอบ เช่น อาคารร้านค้า, ที่จอดรถได้

         1.3)    กลุ่มอาคารพักอาศัย (สำหรับผู้สูงวัย, หลังเกษียณ) : อาคารพักอาศัยถือว่าเป็นกิจกรรมหลักของโครงการ จึงใช้ที่ดินค่อนข้างมากกว่ากิจกรรมอื่น โดยจะใช้ที่ดินประมาณ 40-60% หรือประมาณ 20-30 ไร่ โดยแนวคิดที่ว่าพื้นที่ดินส่วนที่เหลือยังคงมีขนาดเนื้อที่ที่ยังเหมาะสมกับกิจกรรมอื่นๆ

2)  การจัด Zoning ของกิจกรรม โดย ทุกกิจกรรมคือ ที่พัก, ศูนย์การค้าชุมชน, โรงพยาบาล จะต้องมีความสะดวก เหมาะสม สามารถเข้า-ออก จากถนนสาธารณะด้านหน้าได้สะดวกโดยตรง โดยไม่จำเป็นต้องผ่านกิจกรรมอื่น โดยกิจกรรมที่เกื้อหนุนกัน สนับสนุนกันก็ควรจะอยู่ใกล้กัน และสัญจรเชื่อมกันได้สะดวก เช่น ที่พักอาศัยควรอยู่ติดกับศูนย์การค้าชุมชน เนื่องจากผู้พักอาศัยจะมาใช้บริการศูนย์การค้าฯ ได้สะดวกและเป็นประจำ ส่วนการใช้บริการกับโรงพยาบาล ก็คงจะไม่บ่อยนัก แต่ก็ยังคงมีเส้นทางเชื่อมไปยังโรงพยาบาลได้สะดวก

3)  การจัดพื้นที่ของกลุ่มอาคารพักอาศัยได้มีการจัดพื้นที่เป็น 4 ส่วนหลักๆ คือ  (1) ส่วนอาคารที่พักอาศัย (2)ส่วนอาคารคลับเฮ้าส์และศูนย์สุขภาพ (3) ส่วนพื้นที่จัดสวนพักผ่อน และ (4) ส่วนพื้นที่จอดรถ

4)  ศูนย์การค้าชุมชน การใช้พื้นที่ดินให้เหมาะสม คุ้มค่า รูปลักษณ์อาคารมีความน่าสนใจ ดึงดูดผู้มาใช้บริการ   การเข้า-ออก สะดวก ที่จอดรถเพียงพอ เหมาะสม ไม่ก่อปัญหาการจราจร

5)   โรงพยาบาล  การใช้พื้นที่ดินให้เหมาะสม คุ้มค่า รูปลักษณ์อาคารสวยงาม การเข้า-ออก สะดวก โดยเฉพาะรถฉุกเฉินมีที่จอดรถเพียงพอเหมาะสม ไม่ก่อปัญหาการจราจร

สำหรับองค์ประกอบของผังทางเลือก นั้นในการออกแบบและวางผัง ในขั้นนี้ ที่ปรึกษาได้ทำการออกแบบและวางผังไว้เป็น 2 ทางเลือก ซึ่งความแตกต่างของแต่ละทางเลือก จะอยู่ที่ขนาดของแต่ละกิจกรรม ดังนี้

1)   แบบทางเลือกที่ 1  ประกอบด้วย 3 กิจกรรม ดังนี้

1.1)   กลุ่มอาคารพักอาศัย (สำหรับผู้สูงวัย, หลังเกษียณ)

– ใช้พื้นที่ดินประมาณ 31 ไร

– เป็นอาคารพักอาศัยสูง 7 ชั้น จำนวน 16 หลัง

• จัดเป็นห้องพักขนาด 44 ตร.ม./ห้อง
• จำนวนห้องพัก 56 ห้อง/หลัง
• จำนวนห้องพักรวม 16 หลัง ทั้งโครงการ 896 ห้อง

– พื้นที่อาคารวม 3,073 ตร.ม./หลัง

• คิดเป็นพื้นที่ในส่วนห้องพัก 2,464 ตร.ม./หลัง
• พื้นที่โถงทางเดิน, บันได, ลิฟท์ ประมาณ 609 ตร.ม./หลัง

– ที่จอดรถประมาณ 280 คัน

– อาคารคลับเฮ้าส์ และศูนย์สุขภาพ

• ห้องออกกำลังกาย, สระว่ายน้ำ, ห้องสมุด, ห้องคาราโอเกะ, ร้านอาหาร, ซักรีด, พยาบาล

1.2)   โรงพยาบาล

–   ใช้พื้นที่ดินประมาณ 11 ไร่

–    จัดเป็นโรงพยาบาลขนาด 300 เตียงประกอบด้วย

• อาคารตรวจรักษาและสำนักงานบริหาร สูง 4 ชั้น พื้นที่ประมาณ 10,000 ตร.ม.
• อาคารหอพักผู้ป่วย สูง 7 ชั้น (ห้องพักชั้น 2-7 ลิฟท์, ชั้นล่างใช้จอดรถ + โถงทางเข้า)ขนาด 150 เตียง จำนวน 2 อาคาร รวม 300 เตียง
• พื้นที่จอดรถประมาณ 300 คัน
• อาคารห้องเครื่อง และอาคารเก็บขยะ

1.3)   ศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall)

–   ใช้พื้นที่ดินประมาณ 10 ไร่

–   เป็นอาคารสูง 3 ชั้น พื้นที่ส่วนพาณิชย์ ประมาณ 9,000 ตร.ม.

• จัดเป็นพื้นที่สำหรับร้านค้า ประมาณ 7,000 ตร.ม.
• โถงทางเดินต่างๆ 2,000 ตร.ม.
• ลานอเนกประสงค์ Plaza ประมาณ 4,500 ตร.ม.

–   จอดรถประมาณ 216 คัน

2)   แบบทางเลือกที่ 2  ประกอบด้วย 3 กิจกรรม ดังนี้

2.1)  กลุ่มอาคารพักอาศัย (สำหรับผู้สูงวัย, หลังเกษียณ)

–      ใช้พื้นที่ดินประมาณ 21 ไร่

–      เป็นอาคารพักอาศัยสูง 7 ชั้น จำนวน 12 หลัง

• จัดเป็นห้องพักขนาด 44 ตร.ม./ห้อง
• จำนวนห้องพัก 56 ห้อง/หลัง
• จำนวนห้องพักรวม 12 หลัง ทั้งโครงการ 672 ห้อง

–              พื้นที่อาคารวม 3,073 ตร.ม./หลัง

• คิดเป็นพื้นที่ในส่วนห้องพัก 2,464 ตร.ม./หลัง
• พื้นที่โถงทางเดิน, บันได, ลิฟท์ ประมาณ 609 ตร.ม./หลัง

–     ที่จอดรถประมาณ 200 คัน

–   อาคารคลับเฮ้าส์ และศูนย์สุขภาพ

• ห้องออกกำลังกาย, สระว่ายน้ำ, ห้องสมุด, ห้องคาราโอเกะ, ร้านอาหาร, ซักรีด

2.2)   โรงพยาบาล

–    ใช้พื้นที่ดินประมาณ 14 ไร่

–    จัดเป็นโรงพยาบาลขนาด 300 เตียงประกอบด้วย

• อาคารตรวจรักษาและสำนักงานบริหาร สูง 4 ชั้น พื้นที่ประมาณ 10,000 ตร.ม.
• อาคารหอพักผู้ป่วย สูง 4 ชั้น (ห้องพักชั้น 2-4 ลิฟท์, ชั้นล่างใช้จอดรถ + โถงทางเข้า + สันทนาการ)ขนาด 150 เตียง จำนวน 2 อาคาร รวม 300 เตียง
• พื้นที่จอดรถประมาณ 400 คัน
• อาคารห้องเครื่อง และอาคารเก็บขยะ
• อาคารหอพักแพทย์และพยาบาลสูง 4 ชั้น

2.3)   ศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall)

–    ใช้พื้นที่ดินประมาณ 17 ไร่

–     เป็นอาคารสูง 3 ชั้น พื้นที่ส่วนพาณิชย์ ประมาณ 13,000 ตร.ม.

• จัดเป็นพื้นที่สำหรับร้านค้า ประมาณ 10,000 ตร.ม.
• โถงทางเดินต่างๆ 3,000 ตร.ม.
• ลานอเนกประสงค์ Plaza ประมาณ 6,000 ตร.ม.

–  จอดรถประมาณ 300 คัน

แบบผังทางเลือก

แบบทางเลือกที่ 1

รูปแบบทางเลือกที่ 2

ทีี่มาข้อมูล : การเคหะแห่งชาติ อ่านข้อมูลเพิ่มเติมที่ PPP โครงการเชียงใหม่ (หนองหอย) รายงานขั้นกลางยังไม่ final