ย้อนรอย PACE เร่ขายทรัพย์สิน | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

การประกาศยุติเจรจาซื้อ 2 โครงการคอนโดหรูระหว่าง บมจ. แสนสิริ หรือ SIRI กับ บมจ.เพซ ดีเวลลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น  หรือ PACE ในการเจรจาซื้อคอนโดมิเนียมหรู “มหานคร” และโครงการ “นิมิตหลังสวน” โดยกลุ่มบริษัทเพซดีเวลลอปเมนท์ เลือกที่จะไม่ต่อเวลาในการตรวจสอบทรัพย์สินที่จะขาย (Due Diligence)กับแสนสิริ แต่ก็ยังเปิดทางซึ่งหากแสนสิริมีความประสงค์ที่จะซื้อพร้อมเสนอราคามายังบริษัทเพซฯได้ภายใน 3 วันนับจากวันที่ครบกำหนด

 

ก่อนที่ดีลนี้จะล่ม ! ย้อนไปเมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2560 ทั้งกลุ่มบริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ และ แสนสิริ ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า  ได้ลงนามในบันทึกความเข้าใจ (MOU) ร่วมกันเพื่อการการเจรจาซื้อขายโครงการนิมิตหลังสวน (ทั้งโครงการ) และ ห้องชุดที่พักอาศัยในโครงการเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก (จำนวน 53 ห้องชุด) ในโครงการอาคารชุด มหานคร ซึ่งกลุ่มบริษัทเพซดีเวลลอปเมนท์ เป็นผู้พัฒนาและเป็นเจ้าของโครงการI และได้ขยายระยะเวลาในการทำ Due Diligence มาจนถึงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2561 ซึ่งครบกำหนดแล้ว แต่แสนสิริก็ขอขยายเวลาออกไปอีก โดยให้เหตุผลว่า   ไม่ได้รับข้อมูลบางรายการที่เพียงพอต่อการพิจารณาราคาซื้อขายและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องสําหรับตัดสินใจอย่างเหมาะสม โดยแสนสิริได้ขอขยายระยะเวลาการตรวจสอบทรัพย์สินที่ซื้อขาย (Due Diligence) เพิ่มเติมแล้ว เพื่อให้ได้รับข้อมูลดังกล่าวอย่างครบถ้วน

 

กระทั่งเมื่อเช้าวันที่ 6 กุมภาพันธ์2561 เพซฯได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเกี่ยวกับดีลดังกล่าว ถึง มติที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท  ครั้งที่ 5/2561 ประชุมเมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2561 ที่ประชุมเห็นว่าระยะเวลาในการ ทำDue Diligence มีความเหมาะสม และเพียงพอแล้ว จึงมีมติไม่อนุมัติการขยายระยะเวลาดังกล่าวออกไปอีก ซึ่ง แสนสิริมีสิทธิแจ้งความประสงค์ที่จะซื้อพร้อมเสนอราคามายังบริษัทฯ ภายใน 3 วัน นับจากวันครบกำหนดดังกล่าว

 

ทั้งนี้ โครงการ “มหานคร” เป็นโครงการมิกซ์ยูส มูลค่า 2.2 หมื่นล้านบาท เป็นโครงการไฮเอนด์มีทั้งส่วนที่พักอาศัย โรงแรม และรีเทล และ โครงการนี้ “มหานคร”เพซตั้งใจให้เป็นแลนด์มาร์คของกรุงเทพฯ ด้วยความสูง 77 ชั้น 1,030 ฟุต หรือกว่า 314 เมตร ส่วนโครงการ“นิมิตหลังสวน” คือ โครงการที่พักอาศัยแบบฟรีโฮลด์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี บนเนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ เป็นอาคารสูง 54 ชั้นมีจำนวน 187 ยูนิต รวมมูลค่า 7,500 ล้านบาท ได้รับอนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามแผนเดิมเริ่มการก่อสร้างโครงการแล้วและคาดว่าจะสามารถสร้างเสร็จตามแผนในปี 2561

 

นั่นเป็นความเคลื่อนไหวล่าสุดของกลุ่มบริษัทเพซฯบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาขาดทุนสะสมมาอย่างต่อเนื่อง และมีหนี้สินรุมเร้า  ณ สิ้นไตรมาส3 / 2560 เพซฯ มีหนี้สินรวมกว่า 30,299 ล้านบาท  หนึ่งในเจ้าหนี้รายใหญ่ก็คือ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด(มหาชน)หรือSCB ที่ปล่อยกู้ให้กับโครงการมหานคร…. และด้วยฐานะทางการเงินที่อ่อนแอนี่เองทำให้ตลอดปี2560 กลุ่มบริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ มีข่าวดีสลับข่าวไม่ดีมาตลอด

 

prop2morrow.com นำเสนอเหตุการณ์สำคัญๆเริ่มจากวันที่ 27 ก.พ.2560 บริษัทเพซดีเวลลอปเมนท์ ฯ ปิดดีลกับยักษ์ “อพอลโล – โกลแมน แซ็คส์”ร่วมลงทุนในมหานคร ดีลครั้งนี้มีมูลค่า 8,400 ล้านบาท(240 ล้านเหรียญสหรัฐ)ร่วมลงทุน 49% ใน 3 ส่วนหลักของโครงการมหานคร ได้แก่ โรงแรมบางกอก เอดิชั่น ส่วนรีเทล มหานคร คิวบ์ รวมถึงจุดชมวิว ออบเซอร์เวชั่นเด็คและรูฟท็อปบาร์ที่สูงที่สุดในประเทศไทย

 

โดยพอลโลได้ลงทุนประมาณ 5.9 พันล้านบาท (169 ล้านเหรียญสหรัฐ) ในการถือหุ้น 34% และโกลด์แมน แซคส์ลงทุนประมาณ 2.5 พันล้านบาท (71 ล้านเหรียญสหรัฐ) ในการถือหุ้น 15%

 

การที่ได้ร่วมทุนกับกองทุน2รายนี้ “สรพจน์ เตชะไกรศรี” CEO บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ ฯบอกว่า เม็ดเง็นที่ได้จากการร่วมทุนดังกล่าว จะช่วยให้เพซมีสภาพคล่องทางการเงิน และสามารถนำเงินมาชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงิน โดยบริษัทฯจะนำมาชำระหนี้กว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเจ้าหนี้ที่ปล่อยกู้โครงการมหานคร คือธนาคารไทยพาณิชย์ ซึ่งจะทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E)ลดลงอย่างต่อเนื่อง

 

จากนั้นเมื่อวันที่ 4 ก.ค.2560 บริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ฯ ได้ประกาศผนึกกำลังกับพันธมิตรทางธุรกิจรายใหม่จากประเทศจีน ซิติค คอนสตรัคชั่น อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ยักษ์ใหญ่ด้านการก่อสร้างของจีน โดยความร่วมมือในครั้งนี้ ซิติค คอนสตรัคชั่นจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบด้านการเงินและการก่อสร้าง ในขณะที่บริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ฯจะรับหน้าที่วางแผนด้านงานออกแบบ การขายและการตลาดทั้งหมด รวมถึงควบคุมคุณภาพการก่อสร้างเพื่อส่งมอบโครงการที่เหนือกว่ามาตรฐานตามแบบฉบับของเพซฯ โดยมี CITIC CLSA Securities รับหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินของทั้งสองฝ่ายในการร่วมมือครั้งนี้ … จนถึงปัจจุบันยังไม่เห็นความคืบหน้าของการร่วมมือในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่บนที่ดินทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯดั่งที่แจ้งเอาไว้

 

หลังจากที่ บริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ฯ ได้ร่วมทุนกับพันมิตรโดยเฉพาะ “อพอลโล – โกลแมน แซ็คส์” เป็นผลให้งบการเงินในไตรมา2/2560 นั้นเติบโตมโหฬารพลิกขาดทุนมาเป็นมีกำไรกว่า 5,000 ล้านบาท พลันที่ได้ประกาศข่าวดี ก็มีข่าวร้ายกดทับนั่นคือ ตลาดหลักทรัพย์ฯก็ขึ้นเครื่องหมาย SP ทันที เนื่องจากผู้ตรวจสอบบัญชีไม่สามารถให้ข้อสรุปต่องบการเงินได้ โดยให้เหตุผลว่า “ เกี่ยวกับการประมาณการรายได้ของจุดชมวิว จากข้อเท็จจริงที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จจึงไม่มีการประกอบพาณิชยกิจจริงเพื่อเปรียบเทียบและเป็นธุรกิจใหม่ในตลาดของไทย จึงไม่สามารถให้ข้อสรุปผลการสอบทานต่องบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จรวมสำหรับงวดสามเดือนและหกเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2560”

 

ไม่รอช้าต่อมาเมื่อวันที่ 17 ส.ค.2560 CEO บริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ฯ“สรพจน์ เตชะไกรศรี”ก็ออกมาชี้แจงตลาดหลักทรัพย์ฯผลการดำเนินงานไตรมาส 2/2560 ที่บริษัทมีกำไร 5,310 ล้านบาท มีสาเหตุมาจากการรับรู้เงินลงทุนด้วยราคายุติธรรมของกิจการร่วมค้า 2 บริษัท “อพอลโล – โกลแมน แซ็คส์”ซึ่งทางบริษัทได้ว่าจ้างที่ปรึกษาทางการเงินอิสระชั้นนำของโลก เพื่อทำการประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน โดยใช้วิธีประมาณการรายได้ (Income approach) โรงแรม จุดชมวิว และพื้นที่ศูนย์การค้า ในอนาคต และคำนวณคิดลดกระแสเงินสดมาเป็นปัจจุบัน พบว่าเงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรม 8,231 ล้านบาท จึงได้บันทึกในงบแสดงฐานะการเงินรวม และบันทึกเป็นการรับรู้รายได้จากผลกระทบจากการสูญเสียการควบคุมในบริษัทย่อย จำนวนเงิน 8,856.6 ล้านบาท ทำให้มีกำไรสุทธิในไตรมาส 2 จำนวน 5,310 ล้านบาท ส่วนกรณีผู้สอบบัญชีไม่สามารถให้ข้อสรุปต่องบกำไร-ขาดทุนรวมของบริษัทนั้น เนื่องจากเห็นว่า ไม่มีจุดชมวิวในประเทศไทยมาเทียบเคียงเพื่อเปรียบเทียบและเป็นธุรกิจใหม่ของไทย ผลทำให้หุ้นของบริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ฯถูกปลดเครื่องหมาย SP กลับมาซื้อขายได้ตามปกติ

 

หลังจากนั้นกลุ่มผู้ร่วมทุนทั้ง“อพอลโล – โกลแมน แซ็คส์” ก็ได้ส่งคนเข้ามาร่วมบริหารในบริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ฯ

 

ต่อมาเมื่อวันที่ 2 ต.ค.2560 ก.ล.ต. สั่ง PACE ให้ชี้แจงข้อมูลภายใน 7 วัน ในประเด็น Consent Conditions Undertaking (CCU) กับกลุ่มผู้ลงทุนทั้ง 3 รายคือ Apollo Asia Sprint Holding Company Limited,Goldman Sachs Investments Holdings (Asia) Limited และ Mercer Investments (Singapore) Pte., Ltd. เมื่อวันที่ 28 ก.พ.เกี่ยวกับการเข้ามาลงทุนและการกู้ยืมเงินจากกลุ่มผู้ลงทุนทั้ 3 รายจนมีผลกระทบต่อภาระหนี้สินหรอืภาระผูกพันอื่นๆทำให้ PACE ต้องรับซื้อหุ้นบุริมสิทธิบางส่วนคืนจากคู่สัญญา

 

ที่สุดในวันที่ 16 ต.ค.2560 PACE ก็ได้แจ้งการยกเลิกข้อตกลง CCU โดยระบุว่าบริษัทฯ ได้รับการยืนยันทางอีเมลจากกลุ่มผู้ร่วมทุนว่า กลุ่มผู้ร่วมทุนยินยอมที่จะยกเลิก CCU ฉบับดังกล่าว

 

…และในช่วงเดือนเดียวกันนี้เองวันที่ 2 ตุลาคม 2560 ทาง PACE ก็ได้ส่งข่าวประชาสัมพันธ์ ถึงการขายสิทธิในการดำเนินธุรกิจ“ดีน แอนด์ เดลูก้า อินเตอร์เนชั่นแนล ”ในส่วนนอกสหรัฐอเมริกา มูลค่า 50 ล้านเหรียญสหรัฐ (ประมาณ 1,650 ล้านบาท) ให้กลุ่มเซ็นทรัล …ภายในวันเดียวกันนี่เอง ฝ่ายประชาสัมพันธ์ของ PACE ก็ได้แจ้งยกเลิกข่าวประชาสัมพันธ์ดังกล่าว

 

จนกระทั้งเมื่อวันที่ 7 พ.ย. 2560 ก็ได้แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ถึงการลงนามในบันทึกความเข้าใจเพื่อการเจรจาซื้อขายโครงการนิมิต หลังสวน (ทั้งโครงการ) และห้องชุดที่พักอาศัยในโครงการเดอะริทซ์ –คาร์ลตัล เรสซิเดนเซส บางกอก(จํานวน 53 ห้องชุด) ในโครงการอาคารชุดมหานคร กับ บริษัท แสนสิริ จํากัด (มหาชน) ….ในที่สุดดีลนี้ก็ล่ม!! ดั่งที่ PACE ได้แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯไปเมื่อวันที่ 6 ก.พ. 2561 และแสนสิริเองก็จะได้เงินมัดจำจำนวน 322.82 ล้านบาท ภายในระยะเวลา  5 วัน นับจากวันนี้ (7 ก.พ. 61) ซึ่งทางธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด(มหาชน)หรือ SCBจะเป็นผู้คืนเงินมัดจำดังกล่าวให้แก่บริษัท

 

ในวันเดียวกัน(6ก.พ.2561) PACE แจ้งว่าที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทเมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2561 มีมติอนุมัติการขายที่ดินในตำบลนิเซโกะ จังหวัดฮอกไกโด ประเทศญี่ปุ่น เนื้อที่รวมประมาณ 87 ไร่ 3 งาน 33.295 ตารางวา ซึ่งยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ใด ๆ ให้แก่Richforest International Investments Ltd ในราคา 2,050,000,000 เยน หรือเทียบเท่า 594,953,050 บาท

 

ทั้งนี้ คณะกรรมการบริษัทมีความเห็นว่าบริษัทมีความจำเป็นที่จะต้องจำหน่ายที่ดินดังกล่าว เพื่อนำเงินที่ได้ไปชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยและลดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา โดยราคาที่ขายนั้นมีความเหมาะสมเมื่อพิจารณาจากราคา ณ วันซื้อขายในเดือน กรกฎาคม 2559 อยู่ที่ 1,558,890,434 เยน หรือเทียบเท่า 529,050,000 บาท และการจำหน่ายที่ดินดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่อการดำเนินกิจการของบริษัทฯ

 

กล่าวได้ว่า การนำทรัพย์สินออกขายของ PACE ได้สร้างความฮือฮาในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก รวมไปถึงแผนเพิ่มทุนแบบจัดสรรให้กับผู้ถือหุ้นเดิมว่าในที่สุดแล้วจะมีผู้ใช้สิทธิ์ซื้อหุ้นเต็ม 100% หรือไม่ ? แต่ที่แน่ๆ  PACE ได้ขยายเวลาการใช้สิทธิจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุน(ครั้งที่4)เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ถือหุ้นมีเวลาเพิ่มเติมในการตัดสินใจ !! หลังจากผลการจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนไปแล้วกว่า 75% ของหุ้นที่ออกและเสนอขายในคราวนี้คิดเป็นเงินกว่า 2,822 ล้านบาทจากจำนวนเงินเพิ่มทุนทั้งหมด  3,894 ล้านบาท