จากการคาดการณ์กันของเหล่ากูรูทั้งในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐศาสตร์และการเงินต่างเห็นพ้องกันว่าปี 2561 ถ้าการเติบโตของเศรษฐกิจอยู่ ที่ระดับระดับ 3.9-4.2% ตลาดอสังหาฯน่าจะเติบโตตามเศรษฐกิจมาอยู่ที่ระดับ 5-10% และยังไม่มีความกังวลเรื่องปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย โดยตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นสินค้าหลักทั้งขายและการโอนมากที่สุด และถึงแม้จะมีปัจจัยบวกที่มาสนับสนุนไม่ว่าจะเป็น การลงทุนของภาครัฐ ,อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และธนาคารเริ่มปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัย(บ้าน)มากขึ้นเห็นได้จาการเพิ่มเป้าการปล่อยสินเชื่อของแต่ละธนาคาร ฯลฯ  แต่การลงทุนยังต้องเพิ่มความระมัดระวัง ต้องเผื่อความเสี่ยงด้วย ทั้งยังมองว่าตลาดยังเป็นของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุนทางการเงิน

 

โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สัญญาณการกลับมาของตลาดอสังหาฯเห็นมาตั้งแต่ปลายปี2560และคาดว่าในปีนี้ตลาดโดยรวมน่าจะเติบโตประมาณ 5-10% เนื่องจากกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะผู้บริโภคในเขตกรุงเทพฯ/ปริมณฑล และเป็นปีที่มีจำนวนคอนโดฯใหม่สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดปีหนึ่ง

 

อย่างไรก็ตาม ด้วยเพราะราคาคอนโดฯต่อตารางเมตรนั้นสูงทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลางมีงบไม่พอที่จะซื้อ โดยห้องชุดขนาด + -30 ตารางเมตร(ตร.ม.)ราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้ผู้บริโภคเริ่มหันไปหาสินค้าทดแทน คือ ทาวน์เฮ้าส์ในทำเลถัดไป ดังนั้น ดีเวลลอปเปอร์ต้องหาช่องว่างของตลาด และทำเลส่วนใหญ่อยู่แนวถนนวงแหวนรอบใน ส่วนวงแหวนรอบนอกจะเป็นตลาดบ้านเดี่ยว ขณะที่ตลาดคอนโดฯนั้นจะอยู่แนวก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ

 

ความเห็นต่างๆดังกล่าวของนายอธิป สอดคล้องกับ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) ธนาคารอาคารสงเคราะห์  ที่กล่าวถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศในปี 2561 ตลาดน่าจะเติบโตทั้งที่อยู่อาศัยแนวสูง(คอนโดฯ)และแนวราบ(บ้านจัดสรร)โดยประมาณการอุปทานหรือซัพพลายที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปีนี้อยู่ที่ 265,500 หน่วย  แบ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยในเขตุกรุงเทพและปริมณฑลอยู่ที่  154,200 หน่วย แบ่งเป็นโครงการแนวราบประมาณ 74,300 หน่วย คิดเป็น 48.2% ขณะที่อาคารชุดมีประมาณ 79,900 หน่วย คิดเป็น 51.8%

 

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคนั้นมีประมาณ 111,300 หน่วย แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ 79,000 หน่วย และคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 31,400 หน่วย

ฟันธงอสังหาฯปี61โต510REICเผยซัพพลายบ้านใหม่ปีนี้กว่า 265 แสนหน่วย | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

ทั้งนี้หากพิจารณาจากประมาณการอุปทานและอุปสงค์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศนั้น จะเห็นว่าในตลาดกรุงเทพฯ/ปริมณฑล เป็นการเติบโตประภทอาคารชุดเป็นหลัก(มีสัดส่วนประมาณ 42%) มีอัตราการขยายตัวอยู่ที่ 8.6% และมีการหดตัวลงเล็กน้อยในเขตภูมิภาค ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบมีการเติบโตมากในภูมิภาคอยู่ที่ 3.4% โดยเติบโตในตลาดทาน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวที่มีสัดส่วนใกล้เคียงกันคือ 25.2% และ 24.4% (ตามลำดับ)

 

โดยตลาดคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ตลาดให้การตอบรับดีมากที่สุดก็คือ ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ราคาที่ 2-3 ล้านบาท ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น จะเห็นว่าผู้ประกอบการหลายรายจะหันมารุกตลาดทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป

 

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาฯในปีนี้ยังคงเป็นเวทีของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุนทางการเงิน ประกอบกับต้นทุนที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้เล่นรายใหญ่มีความได้เปรียบ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งนี้จะพบว่าตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯที่มีมูลค่ากว่า 2.4แสนล้านบาท จะพบว่ามีเพียง 28%เป็นของผู้ประกอบการขนาดกลาง-เล็ก ซึ่งหากมองย้อนหลังไปเมื่อ 5 ปีมีมากถึง 60%  และยังพบว่าระดับราคา 10-15 ล้านบาทต่อยูนิตนั้นรายกลางรายเล็กนั้นแทรกเข้ามาสู่ตลาดนี้ยากมาก ด้วยเหตผลหลักเพราะต้นทุนที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นทุกๆปี อีกทั้งยังเผชิญกับปัญหาธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการ

 

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวทีมีมูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท การเข้ามาแชร์ตลาดของรายกลาง-รายเล็กก็มีสัดส่วนที่ลดลงจากกว่า 60% เหลืออยู่ประมาณ 30%  ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ที่ปี 2560 ที่ผ่านมามีมูลค่ากว่า 77,000 ล้านบาท พบว่ากว่า 60% เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 ราย สัดส่วนที่เหลือเป็นของรายกลาง-เล็ก ทั้งนี้ยังพบว่าในช่วงปี 2560 ที่ผ่านมากลุ่มสินค้าระดับ 2-5 ล้านบาท ผู้ประกอบการรายใหญ่ลงมาเล่นตลาดนี้ค่อนข้างมากส่งผลให้ตลาดมีการแข่งขันกันรุนแรงมากเช่นกัน

 

พร้อมกันนี้นายประเสริฐ ยังกล่าวในตอนท้ายด้วยว่า ในช่วงปีที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงมากและคาดว่าแรงเวี่ยงของการเปลี่ยนแปลงยังมีต่อเนื่องถึงปีนี้แต่ต่อเนื่องไปอีก 5-6 ปีจากนี้ไปนั่นคือ การควบรวมกิจการของรายใหญ่ การร่วมลงทุนกันของผู้ประกอบการ การปรับโครงสร้างธุรกิจ และการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส ที่ประกาศเปิดตัวแล้ว 29 โครงการกว่า 7.2 แสนล้านบาทในช่วงปีที่ผ่านมา ในจำนวนนี้เป็นของรายใหญ่ 74% ที่เหลือ 26% เป็นของรายกลาง-เล็ก ซึ่งนั่นเป็นการสะท้อนภาพการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตว่า ตลาดเป็นของผู้เล่นรายใหญ่