การที่ราคาที่ดินในพื้นที่กทม.มีราคาสูง ส่งผลให้มีการขยายตัวการพัฒนาโครงการตลาดที่อยู่อาศัยไปยังจังหวัดปริมณฑลมากขึ้นโดยเฉพาะ 5 จังหวัด คือนนทบุรี,ปทุมธานี,นครปฐม,สมุทรสาครและสมุทรปราการ ส่วนใหญ่โครงการบ้านจัดสรรยังได้รับความนิยมมากกว่าโครงการแนวสูง ซึ่งบางจังหวัดผู้ประกอบการายใหญ่มีการขยายฐานไปตามการขยายตัวของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและเส้นใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ขณะเดียวกันผังเมืองรวมจังหวัดก็มีผลในการกำหนดการพัฒนาโครงการอสังหาฯเช่นกัน หากมีการจำกัดพื้นที่ในการพัฒนามาก ผู้ประกอบการก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย
อสังหาฯนนท์-ปทุมธานี-สมุทรปราการรับอานิสงส์รถไฟฟ้า
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “เปิดศักยภาพพื้นที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี2561” ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในจังหวัดปริมณฑล 5 จังหวัด พบว่านนทบุรี,ปทุมธานี,นครปฐม,สมุทรสาครและสมุทรปราการ มีการเปิดโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างมากไปในทิศทางเดียวกัน อัตราการขายยังค่อยๆเป็นค่อยๆไป ยกเว้นในบางจังหวัดที่ผู้ประกอบการไปเปิดในทำเลที่ดีก็จะขายดี โดยนนทบุรี มียอดขายรวม 60% ,ปทุมธานี มียอดขายรวม 60%, นครปฐม มียอดขายรวม 62% ,สมุทรสาคร มียอดขายรวม 63% และสมุทรปราการ 61%
โดยนนทบุรี มีราคา 3-5 ล้านบาท มากที่สุด สัดส่วน 60% ,ปทุมธานี ราคา 1-3 ล้านบาทมากที่สุด สัดส่วน 60% ,นครปฐม ราคา 1-3 ล้านบาทมากที่สุด สัดส่วน 62% ,สมุทรสาคร ราคา 1-3 ล้านบาทมากที่สุด สัดส่วน 63% และสมุทรปราคา ราคา 1-3 ล้านบาทมากที่สุด สัดส่วน 61%
ทั้งนี้นนทบุรี ปทุมธานีและสมุทรปราการ มีโครงการเปิดมากสุดเพราะได้รับอานิสงส์ของการขยายตัวรถไฟฟ้า อีกทั้งเป็นเมืองที่รองรับการขยายตัวจากกทม.มาเป็นระยะเวลา 20 ปีแล้ว ด้านนครปฐม ไม่มีค่อยมีสถานที่สำคัญที่ทำให้เกิดชุมชนขนาดใหญ่ ส่วนใหญ่จะเป็นชุมชนขนาดเล็กรอบสถานที่ราชการหรือมหาวิทยาลัย โครงการที่อยู่อาศัยจึงไม่ค่อยมีมาก ส่วนสมุทรสาคร รองรับการขยายตัวของกทม.มากเช่นกัน แต่ไม่ค่อยเติบโต เพราะเป็นเมืองอุตสาหกรรมมากกว่า อีกทั้งกทม.ย่านพระราม2 ยังมีพื้นที่รองรับโครงการที่อยู่อาศัยได้อีกมาก
ด้านตลาดคอนโดฯพื้นที่นนทบุรีและสมุทรปราการ จะได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและเส้นทางใหม่เช่นกัน ทำให้มีคอนโดฯเกิดขึ้นมีจำนวนยูนิตที่มากกว่าอีก 3 จังหวัดปริมณฑล โดยนนทบุรี มีอัตราการขายที่ประมาณ 71% แต่ยังมียูนิตเหลือขายหลักหมื่นยูนิต ขณะที่สมุทรปราการ มีอัตราการขายที่ประมาณ 66% มียูนิตเหลือขายประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต ด้านปทุมธานี มีอัตราการขายที่ประมาณ 60% ,นครปฐม มีอัตรการขายที่ 70% และสมุทรสาคร มีอัตราการขายที่ 73%
สำหรับทำเลเด่นที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการในจังหวัดปริมณฑล คือต้องอยู่แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ,ใกล้พื้นที่พาณิชยกรรมตามข้อกำหนดในผังเมือง,ใกล้พื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และพื้นที่ที่ไม่ไกลจากจุดขึ้น-ลงทางด่วน ด้านปัจจัยที่มีผลต่อการพัฒนาคือ โครงการในรูปแบบอื่น,การคมนาคมเชื่อมต่อและผังเมือง
ส่วนโอกาสและการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตคือ จังหวัดปริมณฑลจะยังขยายตัวต่อไป ผังเมืองมีผลต่อการพัฒนามากที่สุด บ้านจัดสรรเป็นตลาดที่ขยายตัวต่อเนื่อง ที่อยุ่อาศัยน้อยกว่า 3 ล้านบาทยังเป็นที่ต้องการ และคอนโดมิเนียมยังเป็นที่น่าสนใจในบางทำเล
ออริจิ้นฯเน้นสินค้ายูนิตใหญ่ตอบโจทย์ดีมานด์
ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ล่าสุดได้ซื้อดินบริเวณทองหล่อ10 จากกลุ่มนายตัน ภาสกรนที ก็จะทำให้บริษัทเป็นที่รับรู้แบรนด์มากขึ้น และในปีหน้ารวมไปถึงในอนาคตก็จะรุกธุรกิจบ้านจัดสรร และธุรกิจที่สร้างรายได้จากการเช่า เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน เป็นต้น ปัจจุบันพัฒนาโครงการมาแล้วรวม 43-44 โครงการ โดยเป็นโครงการในพื้นที่จ.สมุทรปราการ ประมาณ 20 โครงการ จำนวนเกือบ 10,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท
“การพัฒนาคอนโดฯบริเวณพื้นที่รอยต่อกทม.นั้นไม่จำเป็นต้องพัฒนาโครงการที่มีราคาถูกแต่เน้นยูนิตขนาดใหญ่ก็สามารถตอบโจทย์ดีมานด์ แต่ 2-3 ปีที่ผ่านมาก็หันไปพัฒนาโครงการทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ(หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และเริ่มรุกตลาดในเมืองมากขึ้น ส่วนเรื่องข้อกฎหมายโดยเฉพาะการขอEIA ยังยากเหมือนเดิม โดยเฉพาะการที่ให้ประชาชนเข้ามามีส่วนร่วมด้วยสามารถร้องเรียนได้”นายพีระพงศ์ กล่าว
ด้านการร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น บริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด นั้นยอมรับว่ามีข้อเสียคือผลกำไรถูกแชร์ไปให้พันธมิตร ซึ่งรายใหญ่เกือบครึ่งก็มีร่วมทุนกับพันธมิตร แต่ก็ชดเชยด้วยการนำโครงการไปโรดโชว์ขายลูกค้าที่ต่างประเทศแทน เพราะต้องยอมรับว่าตลาดในประเทศไทยมีจำกัด และการที่พันธมิตรอย่างโนมูระ ซึ่งติดอันดับ 1 ใน 3 ของญี่ปุ่น นั้นมีโนว์ฮาวที่มาช่วยออริจิ้นได้เป็นอย่างดี
ผังเมืองใหม่สมุทรสาครเอื้อโอกาสลงทุน
นายวีระกิตติ์ เอกอัครวิจิตร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดสมุทรสาคร กล่าว่า ตลาดคอนโดฯในจ.สมุทรสาคร ที่ดูเหมือนว่ามีอัตราการเติบโตมากกว่า 290% ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว มีคอนโดฯเพียง 2 โครงการ เพราะเดิมมีฐานที่ต่ำมากส่งผลให้อัตราการเติบโตมีสูง ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปลงทุนพัฒนามาก แต่พอหลังจากที่กลุ่มเซ็นทรัลฯเข้าไปเปิดศูนย์การค้าผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยอมไปพัฒนาโครงการในซอยมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินปรับสูงขึ้น จากเดิมที่พัฒนาอยู่ริมถนนใหญ่
ด้านผังเมืองรวมเก่า เดิมเป็นพื้นที่เกษตรกรรมค่อนข้างมาก ส่วนผังเมืองรวมใหม่จะอนุโลมให้พัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ โดยมีผังสีชมพูซึ่งเป็นพื้นที่สำหรับชุมชนโดยเฉพาะมากขึ้น ส่วนที่เหลือจะเป็นผังสีเขียว สีเขียวทะแยงขาว และสีม่วงเล็กน้อย จึงถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนในการซื้อที่ดินเก็บสะสมรอการพัฒนาได้
อสังหาฯนนท์โอดผังใหม่ฉุดการพัฒนาเมือง
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดนนทบุรี กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯนนทบุรี ถือว่าใหญ่เป็นอันดับ3 ของประเทศรองจากกทม.และชลบุรี ซึ่งตลาดอสังหาฯนนทบุรีจะเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับคนกทม.เพราะราคายังถูกกว่าในกทม. ซึ่งมีคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทอีกมาก และมีโรงงานอุตสาหกรรมน้อย แต่พอผังเมืองรวมฉบับใหม่ออกมาและจะประกาศใช้บังคับใช้ภายในกลางปี 2561 ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการปิดประกาศ 90 วัน เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ตุลาคม 2560 ถึง 16 มกราคม 2561 เพื่อให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียร้องขอแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมได้
โดยพื้นที่ครึ่งหนึ่งเป็นพื้นที่สีเขียว ตั้งแต่ ก.2-ก.4 และสัดส่วน 50%ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้แล้ว พัฒนาได้แก่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเท่านั้น หากจะสร้างบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านแฝด ต้องมีถนนกว้าง 12,14 และ 16 เมตร จากเดิม 6 เมตร ซึ่งถนนซอยเกือบทั้งหมดของจังหวัดนนทบุรีไม่มีซอยใดกว้างตามที่กฎหมายกำหนด โดยต้องพัฒนาที่ดินติดถนนใหญ่ แต่ราคาที่ดินก็สูงถึง 300,000 บาท/ตารางวา
ส่วนอาคารชุด เทศบัญญัติเทศบาลนครนนทบุรีได้มีการกำหนดจำนวนที่จอดรถยนต์ให้สามารถจอดได้ 1คัน/1ห้อง สำหรับอาคารชุดที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไป หากพื้นที่ไม่ถึงต้องมีที่จอดรถไม่น้อยกว่า 1คัน/พื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้นเกือบ 1 ล้านบาท สุดท้ายภาระจะตกที่ผู้บริโภค ทำให้คอนโดฯราคา 1.5 ล้านบาทต้องขายในราคา 2.5 ล้านบาท เป็นต้น
