มารู้จัก “ภาษีลาภลอย” กันเถอะ !

กล่าวได้ว่าประเทศไทยยุคนี้เป็นยุค “ภาษี” ซึ่งไม่ว่าจะประกาศภาษีอะไรออกมาล้วนเกี่ยวข้องกับประชาชนทั้งสิ้น และภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจจากทุกวงการนั่นก็คือ ร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.)ซึ่งจะประกาศและมีผลบังคับใช้ในปี 2562 และอีกภาษีหนึ่งที่ดูเหมือนว่าจะมีการพูดถึงในวงกว้างและเพิ่มดีกรีความร้อนแรงขึ้นทุกวันนั่นก็คือ ร่างพระราชบัญญัติภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ. …. (ร่างพระราชบัญญัติฯ) ซึ่งเป็นภาษีที่จะมีการจัดเก็บจากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนของรัฐ หรือที่เรียกกันว่า “ภาษีลาภลอย” (Windfall Gain Tax)ที่อยู่ระหว่างการศึกษา

การขับเคลื่อนการลงทุนของภาครัฐผ่านโครงสร้างพื้นฐานให้เป็นไปตามนโยบายของรัฐบาล “พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา” นายกรัฐมนตรี โดยกระทรวงคมนาคมตามแผนการดำเนินงานภายใต้กรอบยุทศาสตร์ชาติระยะ 20 ปี (ปี2560-2579)แผนเศรษฐกิจละสังคมแห่งชาติฉบับที่12 (พ.ศ.2560-2564)(ร่าง)ยุทธศาสตร์การพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งของไทย ในแผนปฏิบัติการด้านคมนาคมขนส่งระยะเร่งด่วนปี2560 จำนวน 36 โครงการรวมวงเงินกว่า 8.95แสนล้านบาท ซึ่งก็ครอบคลุมระบบขนส่งทั้งทางบกและทางน้ำ อาทิ โครงการรถไฟทางคู่ 5 เส้นทางรวมมูลค่ากว่า 9 หมื่นล้านบาท ,โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เตาปูน-ราษฎร์บูรณะมูลค่า 1.3 แสนล้านบาท ,สายสีส้มตะวันตกศูนย์วัฒนธรรม-ตลิ่งชันกว่า 1 แสนล้านบาท โดยคาดว่าจะนำเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)มูลค่ากว่า 5.4 หมื่นล้านบาทและสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)รวมมูลค่ากว่า 5.6 หมื่นล้านบาทที่คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติไปล่าสุดเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2560

จากโครงการต่างๆดังกล่าวเป็นผลทำให้มูลค่าที่ดินนั้นเพิ่มสูงขึ้น โดยภาพรวมการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศของกรมธนารักษ์ในรอบปี2559-2562 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 27.72% โดยราคาประเมินที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯเปลี่ยนแปลง 15.78% ,ราคาประเมินพื้นที่ปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 18.97% ,ภาคกลางเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 22.79% ,ภาคเหนือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 37.31% ,ภาคตะวันออก เพิ่มขึ้น 22.98%,ภาคตะวันออกเฉียงเหนือเพิ่มขึ้น 33.50% ,ภาคใต้เพิ่มขึ้น 21.04% และภาคตะวันตกเพิ่มขึ้น 39.59%

พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุดของประเทศอยู่ในกรุงเทพฯและส่วนใหญ่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า อาทิ บริเวณถนนสีลม จากศาลาแดงถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 1 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 17.65% จากราคาประเมินเดิมอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา รองลงมา ถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ถึงคอลแสนแสบถนนพระรามที่ 1จากแยกปทุมวันถึงแยกราชประสงค์และถนนเพลินจิตตลอดสายราคาประเมินที่ดินใหม่อยู่ที่ 9 แสนบาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 12.50%จากราคาประเมินเดิมอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนย่านถนนราชดำนิช่วงแยกศาลาแดงถึงแยกราชประสงค์ถนนวิทยุช่วงจากเพลินจิตถึงถนนพระราม 4ถึงถนนสุรศักดิ์ ราคาประเมินที่ดินใหม่อยู่ที่ 7.5 แสนบาทต่อตารางวาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13.09% จากราคาประเมินเดิมอยู่ที่6-7 แสนบาทต่อตารางวา เป็นต้น จากราคาประเมินที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้เจ้าของที่ดินหรือห้องชุดได้รับประโยชน์จากส่วนต่างของมูลค่าที่ดินและห้องชุดที่เพิ่มขึ้น จึงสมควรจะคืนผลประโยชน์บางส่วนให้รัฐเพื่อนำไปพัฒนาโครงการฯ ต่อไป ในกรณีที่มีการซื้อขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์

เมื่อโครงการรถไฟฟ้าสายนี้เริ่มมีความเคลื่อนไหวด้านงานก่อสร้างหรือเปิดให้บริการแล้ว  ราคาที่ดินจะพุ่งไปอีกมาก

ที่มา “ภาษีลาภลอย” ในต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็น อังกฤษ ฝรั่งเศส โปแลนด์ ได้มีการจัดเก็บภาษีจากผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐมานานแล้ว ขณะที่ประเทศไทยยังไม่มีการออกกฎหมายดังกล่าวมาเพื่อจัดเก็บภาษีดังกล่าวด้วยเหตุนี้ทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.)ได้ศึกษา โดยนำเอารูปแบบจากประเทศต่างๆมาปรับใช้และเชื่อมั่นว่าหากมีการจัดเก็บภาษีลาภลอยจะช่วยลดภาระงบประมาณของภาครัฐ ซึ่งเงินที่ได้จากการจัดเก็บภาษีดังกล่าวจะถูกนำเข้ากองทุนพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งของรัฐ ซึ่งอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของสำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ(สบน.)

สาระสำคัญ ร่างพระราชบัญญัติภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ. …. (ร่างพระราชบัญญัติฯ) (Windfall Tax) มีสาระสำคัญสรุปได้ ดังนี้

ผู้เสียภาษี คือ ผู้ขายที่ดินหรือห้องชุด เจ้าของที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของห้องชุดรอการจำหน่าย ซึ่งอยู่รอบพื้นที่ที่มีโครงการพัฒนาระบบาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ (โครงการฯ)

โครงการฯ ที่จัดเก็บภาษีคือ โครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน สนามบิน ท่าเรือ โครงการทางด่วนพิเศษ และโครงการอื่น ๆ ที่กำหนดในกฎกระทรวง

ใคร?บ้างที่ต้องโดนเก็บภาษี “ลาภลอย” …การจัดเก็บภาษีนั้นจะเกิดใน ๒ กรณีดังนี้ กรณีที่ 1 คือ การจัดเก็บในระหว่างการดำเนินโครงการฯ จะจัดเก็บจากการขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือห้องชุดทุกครั้ง รอบพื้นที่โครงการฯ ในรัศมีที่กำหนด กรณีที่ 2 คือ การจัดเก็บเมื่อการดำเนินโครงการฯ แล้วเสร็จ จะจัดเก็บจากที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท (ยกเว้นใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยและทำเกษตรกรรม) และเก็บจากห้องชุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รอการจำหน่าย ซึ่งอยู่รอบพื้นที่ที่มีโครงการฯ โดยให้เก็บภาษีดังกล่าวในปีถัดจากปีที่โครงการฯ แล้วเสร็จเพียงครั้งเดียว

โครงการพัฒนาของรัฐที่อยู่ในข่ายต้องจัดเก็บภาษี…พื้นที่จัดเก็บภาษีกำหนดขอบเขตไว้ (รัศมีรอบโครงการฯ โดยประมาณ) ดังนี้

1.รถไฟความเร็วสูง รถไฟรางคู่ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน พื้นที่ในรัศมี 2.5กิโลเมตร รอบสถานี

2. สนามบิน พื้นที่ในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน

3. ท่าเรือ พื้นที่ในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตที่ดินของท่าเรือ

4. โครงการทางด่วนพิเศษ พื้นที่ในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบทางขึ้นและทางลง

ทั้งนี้ ขอบเขตพื้นที่จัดเก็บภาษีดังกล่าวจะกำหนดเป็นเพดานรัศมีสูงสุดไว้ในร่างพระราชบัญญัติฯแต่พื้นที่จัดเก็บจริงจะพิจารณากำหนดโดยคณะกรรมการพิจารณากำหนดพื้นที่จัดเก็บภาษี โดยออกเป็นกฎกระทรวงเพื่อบังคับใช้ต่อไป

• ผู้จัดเก็บภาษีกำหนดให้กรมที่ดินเป็นหน่วยงานที่จัดเก็บภาษีในกรณีที่ 1 และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นหน่วยงานที่จัดเก็บภาษีในกรณีที่ 2
•  อัตราภาษีที่จัดเก็บ กำหนดเพดานอัตราสูงสุดของภาษีที่กรมที่ดินและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีอำนาจจัดเก็บได้ ไม่เกินร้อยละ 5 ของฐานภาษีส่วนอัตราภาษีที่จะจัดเก็บจริงจากผู้เสียภาษีจะออกเป็นพระราชกฤษฎีกาโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
•  ฐานภาษีเพื่อการคำนวณภาษีได้แก่ ส่วนต่างของมูลค่าที่ดินหรือห้องชุดที่เพิ่มขึ้นระหว่างมูลค่าก่อนวันที่รัฐเริ่มดำเนินโครงการฯ และมูลค่าในวันที่โครงการฯ แล้วเสร็จ แล้วแต่กรณี เว้นแต่ห้องชุดที่ผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดเป็นผู้จำหน่าย หรือห้องชุดที่ยังไม่ได้จำหน่ายภายหลังวันที่โครงการฯ แล้วเสร็จ ให้คำนวณส่วนต่างของมูลค่าห้องชุดโดยใช้มูลค่าห้องชุดที่คำนวณได้คูณด้วยร้อยละ 20

การคำนวณมูลค่าที่ดินและห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ

“วันที่รัฐเริ่มดำเนินโครงการฯ” หมายถึง วันที่ทำสัญญาก่อสร้างโครงการฯ

“วันที่โครงการฯ แล้วเสร็จ” หมายถึง วันที่คณะกรรมการตรวจรับพัสดุมีมติตรวจรับโครงการฯ เสร็จสิ้นทุกระบบและได้รับส่งมอบงาน

ทั้งนี้ สำหรับคณะกรรมการพิจารณากำหนดพื้นที่จัดเก็บภาษี ประกอบด้วย ปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธานกรรมการ และเลขาธิการคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ปลัดกระทรวงคมนาคมหรือผู้แทน ปลัดกระทรวงมหาดไทยหรือผู้แทน เป็นกรรมการและผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง เป็นกรรมการและเลขานุการ และให้แต่งตั้งข้าราชการของสำนักงานเศรษฐกิจการคลังเป็นผู้ช่วยเลขานุการ โดยคณะกรรมการดังกล่าวมีอำนาจหน้าที่ในการอนุมัติให้กำหนดพื้นที่จัดเก็บภาษี และวินิจฉัยปัญหาให้คำปรึกษาหรือแนะนำในการจัดเก็บภาษีเพื่อให้การจัดเก็บภาษีดังกล่าวมีมาตรฐานเดียวกัน รวมทั้งแต่งตั้งคณะอนุกรรมการฯ ที่เป็นผู้แทนในระดับกรมดำเนินการตามที่คณะกรรมการฯ มอบหมาย

กล่าวได้ว่าประโยชน์ที่จะได้รับจากการจัดเก็บภาษีดังกล่าวนั้นหลักๆคือ 1 เพิ่มรายได้ของรัฐบาล สำหรับการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง และ2. สร้างความเป็นธรรม โดยให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรือห้องชุดในบริเวณรอบโครงการฯ ที่ได้รับประโยชน์จากการที่ราคาที่ดินหรือห้องชุดดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากโครงการฯ ของรัฐจ่ายภาษีให้รัฐ

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ : ttp://www.fpo.go.th/FPO/modules/Content/getfile.php?contentfileID=13133