ราคาที่ดินปี 60 จะขึ้น 4% แพงสุดอยู่ที่ 2.13 ล้าน/ตร.ว.

ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครกระเตื้องขึ้นในปี 2560 ประมาณ 4% พอๆ กับปี 2559  ราคาที่แพงที่สุดในขณะนี้คือบริเวณสยามสแควร์ โดยราคาตลาด ณ สิ้นปี 2560 อยู่ที่ 2.13 ล้านบาทต่อตารางวา  ต้องใช้ธนบัตรในละ 1,000 บาท วางซ้อนกันถึง 6.2 ชั้น ส่วนที่ถูกสุดอยู่ที่ 2,300 บาทต่อตารางวา ณ บริเวณลำลูกกา คลอง 13 ต่างกันถึง 926 เท่า  ราคาที่ดินใกล้รถไฟฟ้า พุ่งกระฉุดกว่าทำเลอื่น ๆ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยเป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวที่ทำการสำรวจราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2537 หรือ 23 ปีต่อเนื่องกันมาจนถึงปัจจุบัน  โดยในช่วงแรก ๆ จัดทำราคาประเมินตามราคาตลาดเฉพาะบนถนนสายหลัก 200 แห่ง  และตามถนนสายรองอีกเกือบ 1,000 แห่ง  แต่ปัจจุบันเน้นถนนสายหลัก และสถานีรถไฟฟ้าอีก 124 สถานี  รวม 324 แปลงทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  ทำให้สามารถเห็นการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในทุก “บาง” ในเวลาเดียวกัน เพื่อประเมินศักยภาพที่สูง-ต่ำแตกต่างกันไปในแต่ละทำเล

ราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินไว้นี้เป็นราคาตลาดที่คาดว่าจะสามารถขายได้ ณ ปัจจุบัน  ไม่ใช่ราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรืออีกนัยหนึ่งราคาประเมินทางราชการมีไว้เพื่อการเสียภาษี ไม่อาจสะท้อนมูลค่าตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา แม้แต่รายงานการประเมินค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ ก็ยังต้องให้มีการทบทวนใหม่ทุกรอบ 6 เดือน แต่ราคาทางราชการใช้ในรอบ 4 ปี และสำรวจและจัดทำล่วงหน้า 1-2 ปี จึงยิ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง  ไม่สามารถใช้อ้างอิงได้ในตลาด  ราคาราชการนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ผู้มีทรัพย์มากได้ส่วนลดมาก ๆ ในการเสียภาษี  แต่สำหรับประชาชนทั่วไป แม้ราคาตลาดจะต่างจากราคาราชการถึงครึ่งต่อครึ่ง ก็ไม่ได้ทำให้ภาระภาษีมากนัก เพราะทรัพย์สินของผู้มีรายได้น้อย มีราคาค่อนข้างถูก

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2560

นับแต่ปี 2528 ถึงปัจจุบันหรือ 32 ปี ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้น 51.6 เท่า ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ภายหลังจากการเปลี่ยนแปลงฐานเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรมซึ่งเริ่มเด่นชัดในช่วงหลังเกิดการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกในปี 2525 แต่ปรากฏว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในส่วนของภาคเกษตรและภาคอุตสาหกรรมเริ่มเท่ากันตั้งแต่ช่วงปี 2519-2529 และหลังจากนั้น การก้าวกระโดดของราคาที่ดินก็เกิดขึ้น  โดยในปี 2528-2539 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 33.2 เท่า

อย่างไรก็ตามภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลงในห้วงปี 2540-2543 ราคาลดลงถึง 22% และค่อยๆ เติบโตต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน  อย่างไรก็ตามการเติบโตในห้วงหลัง ๆ อาจจะมากบ้างน้อยบ้าง ก็ไม่เคยติดลบอีกเลย  และคาดว่าจะยังไม่มีโอกาสติดลบในอนาคตอันใกล้ เพราะเศรษฐกิจไทยยังไม่ได้ “เข้าตาจน” เช่นในปี 2540  ประเทศไทยจึงเคยผ่านภาวะที่ราคาที่ดินตกต่ำลงมาครั้งหนึ่งในปี 2540 ซึ่งเป็นช่วงที่เกิดความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง

ภาพประกอบ 1: https://csrthai.files.wordpress.com/2017/05/60-202-1.jp

ในช่วงปีล่าสุด พ.ศ.2559 ราคาที่ดินปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ที่ระดับ 4.0% ทั้งนี้พิจารณาจากที่ดินแปลงมาตรฐานขนาด 4 ไร่ 16 ไร่ และ 36 ไร่ จำนวน 200 จุด  โดยที่ดินขนาดที่ดิน 4 ไร่ ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5.4%  ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งไม่มีในเขตใจกลางเมือง แต่มักอยู่เขตต่อเมืองหรือนอกเมือง ขนาด ที่ดิน 16 ไร่ และที่ดิน 36 ไร่ ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล 3.3%  คาดว่าในปี 2560 ราคาที่ดินก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 4% เท่ากัน

ทำเลกับราคาที่ดิน  ราคาที่ดินในแต่ละบริเวณปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่เท่ากัน

1.  กรุงเทพฯ ชั้นนอก ด้านเหนือ              +4.0%

ด้านตะวันออก                                  +4.1%

ด้านตะวันตก                                    +2.6%

ด้านใต้                                            +3.5%

2.  กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ         +4.3%

3.  ฝั่งธนบุรี                                          +4.3%

4.  กรุงเทพฯ ชั้นใน CBD                       +6.4%

5.  แนวรถไฟฟ้า บีทีเอส                         +6.5%

ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง                +6.7%

ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า             +8.9%

ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่       +8.0%

6.  MRT                                               +8.9%

7.  แอร์พอร์ต ลิงก์                                  +6.8%

8.  สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่                +7.3%

9.  สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน                  +1.4%

10. สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ                +6.6%

หัวลำโพง-บางแค                              +7.1%

ภาพประกอบ 2: https://csrthai.files.wordpress.com/2017/05/60-202-2.jpg

ราคาที่ดินที่แพง-ถูกที่สุด

ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในปัจจุบัน ขนาด 4 ไร่ ณ สิ้นปี 2559 บริเวณสยามสแควร์ ราคา 2.0 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 800 ล้านบาท  แต่คาดว่า ณ สิ้นปี 2560 จะมีราคาตารางวาละ 2.13 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 6.5% ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะที่ดินใจกลางเมืองมีสาธารณูปโภคโดยเฉพาะรถไฟฟ้าออกนอกเมือง ทำให้เข้าเมืองได้สะดวก เหมาะเป็นแหล่งจับจ่ายและสำนักงาน  จึงมีราคาสูงขึ้นตลอดเวลา แม้ไม่มีการพัฒนาอะไรใหม่มากนัก

ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละ 2,300 บาทต่อคารางวา หรือไร่ละ 0.92 ล้านบาท ตั้งอยู่ถนนเลียบคลอง 13 กม.5 ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะบริเวณลำลูกกาดังกล่าว ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ จึงยังไม่มีการพัฒนาอะไรมากนัก  แต่ในอนาคต อาจมีถนนวงแหวนรอบนอก (สุด) และอาจมีโครงการสาธารณูปโภคอื่น แต่ก็คงใช้เวลาอีกนานพอสมควร

ราคาที่ดินที่แพงสุดและถูกสุดนั้น ห่างกันถึง 926 เท่าทั้งที่ระยะทางห่างกันเพียง 50 กิโลเมตรเท่านั้น  การนี้ชี้ถึงความลักลั่นของการพัฒนาเมือง  และหากไม่มีการเก็บภาษีที่ดี ก็จะทำให้ในเมืองได้รับการยกเว้นภาษีมากเป็นพิเศษ  ทำให้ผู้มีรายได้สูง เสียภาษีน้อย

อีกประการหนึ่งก็คือภาวการณ์เช่นนี้ทำให้เกิดความเป็นไปได้ในการรวบรวมที่ดินรอบนอกเพื่อสร้างเป็นเมืองใหม่ในอนาคตได้ เพราะราคาที่ดินยังถูก หากสามารถเชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้าหรือทางด่วน ก็จะสามารถสร้างเมืองบริเวณ เมืองพักอาศัย (Bed City) สนับสนุนการพัฒนาเมืองของกรุงเทพมหานครได้

ภาพประกอบ 3: https://csrthai.files.wordpress.com/2017/05/60-202-3.jpg

ภาพประกอบ 4: https://csrthai.files.wordpress.com/2017/05/60-202-4.jpg

ราคาประเมินตลาดกับราคาราชการ

ราคาของทางราชการจะปรับตัวช้ากว่า และไม่ได้ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ในปี 2559 ราคาประเมินของทางราชการเพิ่มขึ้น 25% โดยราคาสูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น ข้อนี้อาจทำให้ประชาชนเข้าใจผิดว่าราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก อาจส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยจนสร้างความเดือดร้อนแก่ประชาชน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เห็นว่า ราคาดังกล่าวของทางราชการ ยังถูกกว่าราคาตลาด ไม่ได้ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด และในสัปดาห์สุดท้ายของปี 2558 จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์มากเป็นพิเศษ ก็เป็นเพราะการปรับราคาประเมินนี้ เพื่อจะได้ไม่เสียภาษีในอัตราใหม่เท่านั้น

อย่างในกรณีแรก ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558หรือสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมินไว้ถึง 111% และ ณ ปี 2560 เป็นเงิน 2.13 ล้านบาทต่อตารางวาหรือเพิ่มขึ้น 137%

สาเหตุที่ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมก็เพราะเป็นทำเลด้านการค้า มีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ และที่สำคัญมีค่าเช่าสูงต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมาก เช่นสำนักงานที่สีลม มีค่าเช่าตารางเมตรละ 700 – 1,000 บาท ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 – 5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ได้มากกว่าอยู่ดี ยิ่งกว่านั้น ทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า BTS 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม

จะเห็นได้ว่าแม้ราคาประเมินของทางราชการจะดูปรับเพิ่มขึ้นมากในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาก (พ.ศ.2555-2559) แต่ก็ยังปรับเพิ่มขึ้นต่อปีในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาดเป็นอย่างมาก จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง แม้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ใด ๆ เกิดขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นปีละประมาณ 10% เพราะการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้นราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น