จับตา!อสังหาฯควงแบงก์ล็อกเงินกู้กันเสี่ยงยุคดอกเบี้ยขาขึ้น

แม้คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)ล่าสุดเมื่อวันที่21ธันวาคม2559จะมีมติเป็นเอกฉันท์ให้คงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ร้อยละ 1.50 ต่อปี และจากการทีมงานเว็บไซต์ www.prop2morrow.com สำรวจ-สอบถามกูรูด้านการเงินรวมถึงผู้ปะกอบการอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นต่างมีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันอัตราดอกเบี้ยในปี2560จะยังคงทรงตัวแต่อาจจะขยับเพิ่มขึ้นในปี2561 พร้อมกับเริ่มมีความเคลื่อนไหวด้วยการจัดกิจกรรมการตลาดอย่างเข้มข้นต่อเนื่องผนวกกับการจัดผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยพิเศษหวังเป็นแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

ท่ามกลางการจัดกิจกรรมทางการตลาดอย่างเข้มข้นผนวกกับอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในปี2560 และแนวโน้มที่อาจขยับขึ้นในปีหน้าจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและปรากฎการณ์ที่จะเกิดขึ้นก็คือ การล็อกต้นทุนดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำและเหมาะสมกับขีดความสามารถในการชำระคืน ซึ่งรูปแบบที่ได้รับความนิยมคือ ผูกกับธนาคารต่างๆจัดแพ็กเกจดอกเบี้ยแบ่งเบาภาระลูกค้า ผลตามมาทั้งสามฝ่ายคือ ลูกค้า – แบงก์และผู้ประกอบการเจ้าของโครงการต่างได้ประโยชน์ร่วม โดยในฝั่งของผู้บริโภคมีแบงก์พร้อมปล่อยกู้ ขณะที่แบงก์เองก็สามารถทำยอดปล่อยสินเชื่อได้ตามเป้าหมาย ส่วนฝั่งผู้ประกอบการก็มั่นใจว่า เมื่อถึงกำหนดส่งมอบหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้ลูกค้าก็ไม่เกิดปัญหาใดๆ รายได้ 80-90% ที่เหลือจากลูกค้าผ่อนดาวน์ก่อนหน้านั้น โอนได้อย่างแน่อน

นอกจากการผูกติดแพ็กเกจดอกเบี้ยพิเศษกับธนาคารพาณิชย์แล้วบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย(บตท.) คืออีกหนึ่งความหวังของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ขณะนี้มีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างประสานและผลักดันเพื่อให้บตท.เข้ามาซื้อพอร์ตลูกค้าที่บริษัทดึงลูกค้าที่“กู้ไม่ผ่าน”มาเปลี่ยนเป็นเช่า โดยให้ลูกค้าผ่อนชำระในอัตราที่ใกล้เคียงกับผ่อนธนาคารโดยไม่มีดอกเบี้ยพร้อมกับจัดเก็บประวัติลูกค้าประกอบการนำเสนอรายละเอียดให้ บตท.พิจารณาด้วย

ในการดำเนินการต่างๆดังกล่าวนอกจากจะช่วยสร้างความมั่นใจในการรับรู้รายได้แล้ว ระหว่างทางยังนำมาเป็นเครื่องมือสื่อสารทางการตลาดไปยังผู้บริโภคที่จะช่วยสนับสนุนยอดขายในปีนื้ให้ได้ตามเป้าหมาย ซึ่งหากพิจารณาในเชิงธุรกิจแล้วจะพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ฟื้นตัวทุก Segment ยอดขายที่ทำได้ในปี2559ที่ผ่านมาส่วนใหญ่ล้วนหลุดเป้าอย่างน้อย 15-20%รวมถึงกำไรของผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยังไปคนละทิศละทาง

“ผมว่าในปี2560 ตลาดยังคงเป็นของผู้เล่นรายใหญ่และโอกาสในการทำการตลาดหรือการขายยังคงเน้นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ผู้บริโภคกลุ่มนี้ก็จะซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง ผมยอมรับว่าคนกลุ่มนี้ที่ผ่านมาก็ได้ซื้ออสังหาฯไว้แล้ว”นายวันจักร์ บุรณศิริ  ประธานผู้บริหารฝ่ายปฎิบัติ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความเห็นพร้อมกับระบุว่า จากข้อมูลที่บริษัทฯมีจะพบว่าผู้บริโภคกลุ่มนี้จะซื้อด้วย Wealth  มากกว่าซื้อจาก Income และประมาณ 70%จะซื้อด้วยเงินสดที่เหลือ 30%จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือกู้แบงก์

ในขณะเดียวกันผู้บริหารของแสนสิริ ยังกล่าวยอมรับว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินค้าที่ซื้อซ้ำได้บ่อยๆกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มนี้ย่อมมีจำกัด ดังนั้นในการทำการตลาดของแสนสิริจึงต้องกระจายความเสี่ยงด้วยการเพิ่มน้ำหนักไปยังต่างประเทศมาตลอด 4 ปีมียอดขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีที่ผ่านได้กว่า5,600 ล้านบาทและในปี2560นี้ตั้งเป้ายอดขายเพิ่ม8,000 ล้านบาท

ส่วนการแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้นายวันจักร์  ยังคงมองมีการแข่งขันที่รุนแรง ท่ามกลางความเสี่ยงของธุรกิจยังคงมีทั้งจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนแม้ภาพโดยรวมการติบโตของหนี้จะยังคงชะลอลงแต่ก็ยังพบว่าสัดส่วนของยอดคงค้างของหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในอัตราที่สูง ผลกระทบต่างๆที่เกิดขึ้นจะมีความเสี่ยงกับตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างที่ค่อนข้างมีความอ่อนไหวต่อเศรษฐกิจที่ชะลอตัว