บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

สวัสดีครับ Prop2morrow มาเสนอบทวิเคราะห์การลงทุน คอนโดย่านบางโพ โดยจุดเด่นโครงการนั้นมีมากจนเราอดให้ความสนใจไม่ได้ เพราะนอกจากทำเลที่เป็นดาวรุ่งตัวโครงการจัด spec มาเต็มจนรายใหญ่ยังต้องค้อนกันทีเดียว รายละเอียดและความเห็นของทีม Prop2morrow ที่ลงทำการ research ข้อมูลจนมั่นใจว่า  คอนโด Chewathai Residence Bangpho นั้นถือไว้มีกำไร หรือจะอยู่เองก็คุ้มค่าเงินที่จ่ายเป็นเพราะอะไรนั้นลองติดตามรายละเอียดด้านล่างครับ

ว่าถึงเรื่องทำเล ผมให้ความสนใจสูงสุดสองเรื่อง คือ 

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

 

จากโครงการ เพียง 2สถานีถึงบางซื่อ Grand Station  กับ โครงข่ายที่มารองรับรัฐสภาใหม่   

                                       บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

– บางซื่อ Grand Station ดียังไง ?  หลายคนคงมีข้อมูลเบื้องต้นเรื่อง Hub บางซื่อบ้างแล้ว ขับรถผ่านก็เห็นความคึกคัก เร่งงานก่อสร้างทั้งทางราง ทางด่วน ถนนเชื่อม  ในมุมมองของผมบางซื่อจะเป็นมากกว่าศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย แต่ บางซื่อ Grand Station จะถูกพัฒนาเพื่อเป็น  Super Interchange of AEC. !!!  จุดนี้เองทำให้ผมนึกถึงเมืองใหญ่ในยุโรปที่ถูกเชื่อมด้วยการเดินทางเป็นหนึ่งเดียว แล้วบางซื่อกำลังเดินรอยตามเป๊ะ สิ่งที่ตามมาคือ คนมหาศาลที่มาจากทุกทิศ ผมเชื่อว่าจำนวนคนต่างชาติทั้งท่องเที่ยวและอยู่อาศัยจะมากขึ้นเป็นเท่าตัว ความต้องการที่อยู่อาศัยก็มากตาม ทั้งเช่า ทั้งซื้อ รวมถึงคนไทยเองที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้การเดินทางที่สะดวก ไม่ต้องมองไกลตัวเราเองยังชอบความสะดวกรวดเร็ว กะเวลาที่แน่นอนได้ ก็มีแต่รถไฟฟ้าที่ช่วยได้

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

ปัจจัยเสริมที่จะทำให้ย่านนี้น่าอยู่มากขึ้น คือแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ บางซื่อ Zone A  ขนาด35 ไร่ (พื้นที่รอบ MRT สถานีบางซื่อในปัจจุบัน) ที่เพิ่งมีการทำ Market Sounding ไปผลตอบรับดีตามคาด คือ เอกชนทั้งไทยเทศสนใจลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าโรงแรม ห้างสรรพสินค้า สิ่งอำนวยความสะดวกอีกเพียบ เพียงแค่ตกลงเรื่องระยะเวลาสัญญาเช่าให้ลงตัว ถ้าเรื่องนี้ตกลงกันได้ราคาที่ดินย่านนี้พุ่งขึ้นอีกแน่นอน  ประเด็นเพิ่มเติมที่เป็นไปได้คือ ที่ดินรอบบางซื่อนั้นเป็นที่เช่าของการรถไฟ ที่ดิน free holdหายากมาก      อานิสงส์ราคาที่ดินจึงไปออกหวยที่สถานีใกล้เคียงอย่าง เตาปูน และบางโพแทน

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

– โครงข่ายรองรับรัฐสภาใหม่  เป็นที่แน่ชัดแล้วว่าจะมีการย้ายรัฐสภามาประจำการที่พื้นที่ รร.โยธินบูรณะเดิม ใกล้ท่าเรือเกียกกาย  สิ่งที่ตามมาคือโครงข่ายถนนทั้งการขยายช่องจราจรบนถนนประชาราษฎร์ ถนนสามเสน  การตัดถนนประชาชื่นเชื่อมกับถนนพระราม6  การขยายช่องจราจรบนถนนทหาร กับสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งใหม่เพื่อความคล่องตัวจากสองฝั่ง จะมาดันราคาประเมินที่ดินทำเลย่านนี้แบบแบเบอร์ เมื่อโครงข่ายการสัญจรสะดวกขึ้นรองรับปริมาณการจราจรได้มากขึ้น ก็ยิ่งดึงดูดให้คนมาอยู่อาศัยเพิ่ม และที่สำคัญจะมีข่าว PR พูดถึงทำเลนี้ทุกวันช่วงข่าวการเมือง ^^

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

ข้อมูล Fact Sheet โครงการในกรอบสีแดง  ก็เตะตาผมครั้งแรกแล้ว ที่ดิน ขนาด 1 ไร่ครึ่ง ทำตึกสูง 24 ชั้น ด้วยยูนิตน้อยมากเพียง 172 ยูนิต มาพร้อมด้วยที่จอดรถ 80% และสำหรับห้อง Penthouse ได้ที่จอดแบบ Fixed ด้วย1 คัน และ parking อีก 1 คันครับ   เท่าที่ผมจำได้คอนโดในโซนบางซื่อ มักเป็นตึกสูงยูนิตเยอะ ราคาย่อมเยาแต่แลกมาด้วยความแออัดและ spec เกรด city คอนโดทั่วไป ทำให้ผมมองข้ามคอนโดในย่านนี้ไปหลายปี

ที่มาสะดุดที่สุดคงเป็น 333 riverside ของแลนด์ แอนด์เฮ้าส์ คอนโดสวยริมแม่น้ำติดสถานีรถไฟฟ้าบางโพ  ที่เคยส่งข้อมูลมาก่อนเปิดตัวเนื่องจากลูกบ้านแลนด์บางส่วนจะได้รับเชิญให้เลือกซื้อห้องสวยได้ก่อนแถมส่วนลด 300,000-800,000 บาท แต่ก็ยังไม่เร้าใจผมเท่าที่ควร  เพราะเกณฑ์การลงทุนคอนโดของผมนั้น นอกจากดูทำเล ราคา spec แล้วสิ่งที่ผมใช้เป็นตัวตัดสินว่าโครงการไหนน่าลงทุน คือ “ จุดเด่นที่แตกต่างและตลาดต้องการ ”  โครงการ 333 นั้นมีข้อดีหลายเรื่อง แต่จุดที่ไม่ชักชวนให้ผมลงทุนคือ “ จำนวนยูนิตมากถึง 950 ยูนิตบนราคาต่อตารางเมตรระดับ 120,000 “ ถึงแม้มีพื้นที่โครงการใหญ่ถึง 11 ไร่ คุณก็ยังใช้ส่วนกลางร่วมกันอยู่ดี ผมมองว่าในเมื่อถ้าจ่ายแพงกว่าก็อยากได้ความเป็นส่วนตัวดังนั้น 333 จึงไม่ตอบโจทย์ของผม  แต่ตอบโจทย์คนที่ชอบคอนโดริมน้ำ วัสดุพรีเมี่ยม แบรนด์น่าเชื่อถือ เพื่อซื้ออยู่เองซะมากกว่า

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

มาดูแปลนกันบ้าง กับทิศทางวิว เพื่อประกอบการตัดสินใจกันครับ ซ้ายมือของแปลนหันเข้าทิศตะวันตกวิวโค้งแม่น้ำ ทิศใต้หันไปทางรัฐสภาใหม่ ทิศตะวันออกหันไปทางบางซื่อ  ส่วนทิศเหนือไม่มีห้องที่มีระเบียงหันไปทางนี้ครับ ชั้นG-ชั้น 6 เป็นที่จอดรถและล้อบบี้ ห้องพักจะเริ่มที่ชั้น7 ถึงชั้น 22  ชั้น23 สระว่ายน้ำ ชั้น24 ฟิตเนส พิเศษที่ชั้น21-22 ทุกห้องถูกเพิ่มความสูงจาก 2.8 เมตรเป็น 3 เมตร เอาใจยูนิต penthouse

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

ชั้น 8-15  แต่ละชั้นจะมี 12 ห้อง ทางทิศตะวันตกจะได้วิวแม่น้ำนะครับ ซึ่งห้อง 8และ9 จะเป็นแบบ 2  Beds  ที่รับวิวแม่น้ำเต็มๆ แต่ถ้าเลือก คงต้องชั้นประมาณ 11 ขึ้นไปน่าจะชัวร์หน่อย 

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

ชั้น 17-20  stack นี้จะเหลือห้องพักเพียงชั้นละ 11 ห้องเท่านั้น 

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

ชั้น 21-22  นี้จะพิเศษที่เพดานสูง 3 เมตร และมี Penhouse คือห้องเบอร์ 1 และ 9 ส่วนห้องเบอร์ 8 ยังคงเป็นห้อง 2 ฺBed ปกติ 

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

ชั้น 23 จะเป็นชั้น Facility ที่มี River View Sky Lap Pool และ Sky Garden ส่วนชั้น 24 จะมี Panoramic Fitness หันหน้ารับวิวแม่น้ำชิลๆเวลาวิ่งออกกำลังกาย 

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

Facility ที่นี่อาจจะดูไม่เยอะเว่อร์มากมาย แต่ก็เพียงพอต่อการใช้ชีวิต อาทิ สระว่ายน้ำ และสวนลอยฟ้าที่ชั้น 23

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

 

ส่วนชั้น 24  จะมีฟิตเนสพร้อมอุปกรณ์ โดยทั้งสระและฟิตเนส ออกแบบให้หันหน้ารับวิวแม่น้ำเต็มๆครับ

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

Mainl Lobby มาอลังการครับ

บทวิเคราะห์ Chewathai residence bangpho | Prop2Morrow บ้าน คอนโด ข่าวอสังหาฯ

Business Lounge  ไว้นั่งประชุมหรือ Chill out  สบายๆ จาก render ต้องรอดูของจริงครับว่าจะหรูแค่ไหน

มุมที่ผมแนะนำสำหรับการลงทุน ต้องจับห้องวิวแม่น้ำ ทั้ง1นอน หรือ 2นอน  ชมวิวโค้งแม่น้ำและพลุแถวรัฐสภาคงโรแมนติคน่าดู  ส่วนถ้าจะอยู่เองเลือกได้ทุกมุมครับ แล้วแต่ชอบทิศตะวันออกหันหาบางซื่อ รับแดดเช้า ทิศใต้ก็สวยเพียงแค่มีความไม่แน่นอนว่าจะมีโครงการขึ้นมาบังวิวหรือเปล่า เพราะราคาที่โครงการตั้งมามีส่วนต่างเยอะอยู่
ดังนั้นหากคุณต้องการคอนโดติดรถไฟฟ้าไว้อยู่ใกล้ที่ทำงาน พร้อมวิวแม่น้ำแล้วไม่อยากจ่ายแพง ก็เลือกห้อง 33 ตรม. ทิศตะวันออกแล้วเวลาอยากชมวิวแค่ขึ้นไปสระว่ายน้ำหรือฟิตเนสก็ได้


สรุปกลยุทธ์เพื่อการลงทุน

Facts

โครงการ Chewathai Residence Bangpho  ผมสรุปให้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น ซื้อขายใบจอง เหมาะกับการถือยาวขายก่อนโอน หรือขายหลังโอน เนื่องจาก key success ที่จะมาหนุนราคาโครงการนี้ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ อาทิ สถานีรถไฟฟ้า การเปิดใช้งานบางซื่อ Grand Station และโครงข่ายรัฐสภา  

ในทางกลับกันการถือยาวโครงการนี้จะสร้างผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาทสำหรับห้อง 2 นอน  และ ไม่ต่ำกว่า 3 แสนบาท สำหรับ 1 นอน วิวแม่น้ำ ด้วยเหตุผลที่ได้เกริ่นช่วงต้นไปแล้วคือ ที่นี่มีจุดต่างที่ตลาดต้องการ supply ไม่พอความต้องการคอนโดเกรดพรีเมี่ยม ยูนิตน้อย วิวแม่น้ำ ตึกสูง ติดรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีศักยภาพ  อีกทั้งราคาเปิดตัวคอนโดในอดีตของย่านนี้ที่ปัจจุบันแล้วเสร็จ ปรับขึ้นมาเฉลี่ย 20% (คอนโดsegment ราคาต่ำกว่า100,000 /ตร.ม.) ด้วยเงินต้นที่ลงทุนประมาณ 15% จากราคาขาย + ระยะเวลาผ่อนดาวน์อีก 22 เดือน ก็นับว่าอัตราผลตอบแทนน่าสนใจไม่น้อย

ตัวอย่างเช่น  ห้อง1นอน45 ตร.ม.  6ล้าน  ดาวน์ระยะเวลา 22เดือน  15% = 900,000 บาท

หากขายกำไรที่ 300,000 บาท  การลงทุนครั้งนี้คิด ROI ได้ 33% ซึงแล้วแต่บุคคลแล้วครับว่าโดนใจไหมสำหรับการลงเงินอย่างเดียวแล้วแค่รอเป็นเวลา 22 เดือน

ส่วนเรื่องโอนเก็บค่าเช่าอยากให้ลืมไปก่อนช่วง2 ปีแรก  หากคุณรับค่าเช่าได้(ปัจจุบันเรทค่าเช่าคอนโดในละแวกเดียวกันอยู่ที่ไม่เกิน 500บาท/ตรม.) เนื่องจากคุณอาจจะดาวน์มากกว่าที่โครงการกำหนดก็สามารถทำได้ เนื่องจากโครงการอยู่ใกล้แหล่งงานกับสถานศึกษามีชื่อ เข้าตำราคนอยู่ไม่ได้จ่าย เพราะมีคนจ่ายเงินค่าเช่าให้

กรณี worst case หากโครงการรัฐฯและเอกชนที่เกื้อหนุนทำเลย่านนี้ไม่เกิดขึ้นเลย คิดซะว่าซื้อคอนโดวิวแม่น้ำ ขึ้นทางด่วน หรือใช้ถนนสามเสนเป็นเส้นทางหลักในการเข้าเขต CBD ก็ทำได้ไม่ยากเช่นกัน

** แต่ถ้าคุณเก๋าพอ และมีลูกค้าอยู่ในมือหรือมีช่องทางปล่อยของ จะเก็งกำไรระยะสั้นก็แล้วแต่ฝีมือครับ **

 

Feels

สิ่งที่ผมชอบคือ specที่จัดมาให้แบบเต็มสตีม  พื้นที่ใช้สอยในห้องลงตัว เพดานสูง2.8เมตรผมพอใจแล้ว แต่สิ่งที่ยังไม่ถูกใจนักมีบ้าง เช่น ความสูงของหน้าต่างกับบานเลื่อน living room ไม่ค่อยสมส่วนเท่าไหร่  ราวกันตกที่ระเบียงการออกแบบทื่อไปนิด  พื้นลามิเนต 12 มม.ความหนาอาจจะพอเพียงเดินแล้วไม่ยวบ แต่อารมณ์ในการเหยียบต่างจากพื้นเอนจิเนียร์เยอะอยู่  สุดท้ายแปลนห้อง1นอน ที่มี function powder room ตอนแรกผมชอบนะ แต่พอมาคิดถึงตอนอยู่จริงแล้วอาจไม่จำเป็น

โครงการชีวาทัยติดต่อ 02 912 8808 หรือ http://residencebangpho.com/

รีวิวและวิเคราะห์โดย : กรณ์กวินท์ พีระเดชไพศาล 

ทิ้งคำตอบไว้

Please enter your comment!
Please enter your name here

*